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山東信息產業公司上訴請求：1.依法撤銷一審判決，改判支持山東信息產業公司的全部訴訟請求或發回重審；2.一、二審訴訟費用由甸柳居委會、弘潤天成公司承擔。事實和理由：一審判決認定事實明顯錯誤，依法應予糾正。（一）變更招投標簽約主體是導致山東信息產業公司無法依照招投標合同簽訂租賃合同的根本原因。山東信息產業公司已提交涉案人員的微信聊天記錄及業務往來函，已對甸柳居委會變更招投標簽約主體的事宜進行了充分舉證，一審法院認為無證據證明，屬于認定事實錯誤。在山東信息產業公司領取中標通知書后，簽訂租賃合同前，甸柳居委會的法律顧問楊洋律師通過微信與山東信息產業公司的招投標聯系人譚某某及員工李某多次微信溝通記錄顯示，楊洋律師明確告知簽訂租賃合同的主體變更為案外人山東甸柳集團有限責任公司（以下簡稱甸柳集團），且租賃房屋的所有權證書要辦理到甸柳集團名下。相關微信溝通記錄如下：2020年4月8日上午09:34，楊洋律師第一次明述：“李老師，有個情況說一下，居委會打算辦證是以集團的名義下證，一會我把集團的營業執照發你一份吧”。4月30日上午09:20，山東信息產業公司譚總問：“楊律師，現在要是簽合同的話，還是只能和集團簽訂？”楊律師回答：“是的，譚總，最好跟甸柳集團簽，辦證辦到集團名下”。“甸柳這邊不用擔心主體的事，集團也是集體的，到時候可以讓居委會出個證明”。4月30日上午09:48，楊律師：“主體問題我感覺根本就不是個問題，你到時候居委會肯定給咱出個證明的，而且你甚至讓居委會蓋個章也沒有問題，關鍵是現在你辦集團的起碼肯定跟集團簽對咱來說是有好處的；你要是跟居委會簽了，那更加是主體的問題了。這個絕對這個不是問題”。譚總：“現在我們上級公司提出了招標主體和擬簽約主體不一致的問題”。楊律師：“跟你們集團溝通溝通吧，本身去招投標就應該視為對現狀有了了解的。…如果一直找毛病的話會層出不窮，還哪來的合作呀”。2020年5月1日前后山東信息產業公司與甸柳居委會之間的往來函清楚顯示，甸柳居委會堅持其通過律師表述的要求山東信息產業公司只能與甸柳集團簽訂房屋租賃合同，否則合同不能簽訂的立場。相關函件內容如下：山東信息產業公司2020年4月30日致甸柳居委會《關于鼎峰商業樓租賃合同無法簽署的函》提出：“根據前期雙方對房屋租賃合同的溝通，考慮后續雙方風險，無法按照中標要求進行合同簽署。主要問題如下：1、招標主體與擬簽約主體不一致。本次招標主體為甸柳居委會，而根據前期雙方工作人員的溝通，后期簽訂合同的主體及不動產權人為甸柳集團，這與我公司參與投標的招標人不一致。由于以上原因導致合同目前無法簽訂，望貴委員會于收到此函后三個工作日內予以答復，否則請貴委員會將我司繳納的投標保證金予以退回”。甸柳居委會2020年5月8日的回函，不僅沒有對租賃合同的招標主體與擬簽約主體不一致問題進行絲毫解釋澄清，反而進一步明確，如果不按照他們的意見與甸柳集團簽訂房屋租賃合同，則將沒收山東信息產業公司的投標保證金，并要求后者賠償其損失。甸柳居委會回函的具體表述是：“貴司在來函中提到：‘招標主體與擬簽約主體不一致’，及‘無法確認產權’的問題，貴司參與招投標之前已經對商業樓現狀有所了解，在中標后，貴司也多次去商業樓處了解現狀，且多次與物業公司或開發商及街道辦事處因租賃房屋事宜進行了溝通。我居按照貴司的要求已經多次進行了說明、協調，同時依據貴司對招標文件已完全認可的前提，故，我居不再做進一步溝通。如貴司收到本回函5日內人拒不簽訂房屋租賃合同，則我居只能按照招標文件的約定沒收貴司交納的投標保證金，并追究貴司因拖延簽訂合同而給我居造成的全部損失”。基于上述微信溝通記錄與雙方往來函內容，甸柳居委會要求山東信息產業公司必須與甸柳集團簽訂合同，否則合同無法簽訂的立場非常明確，毋庸置疑。山東信息產業公司經查詢發現甸柳集團是獨立法人，甸柳居委會持股96.6%，王建榮持股3.4%。為了明確簽約主體及租賃房屋產權問題，2020年4月30日、5月9日，山東信息產業公司特向甸柳居委會兩次發函，要求明確簽約主體、依照招投標文件的要求提供產權證明，并明確告知倘若存在招標主體與簽約主體不一致且房屋存在產權不明的情況，山東信息產業公司作為國有企業無法簽署租賃合同。甸柳居委會在2020年5月8日及5月26日兩次回函中均未對上述問題給予明確答復。山東信息產業公司作為國有企業，必須承租沒有法律風險的房屋，倘若其在投標之前明知甸柳居委會在招標文件中存在虛假陳述、涉案房屋產權不明，則不會進行投標。《中華人民共和國招標投標法》第四十六條規定：“招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。”根據此條的文義解釋，只有招標人本人和中標人本人才能作為中標合同的簽訂主體。結合《中華人民共和國合同法》的一般理論，簽約主體變更屬于對合同的實質性變更。山東信息產業公司作為國有企業不會也不能違背招標投標活動的初衷，在中標后與非招標單位簽訂合同，這必然使整個招標過程失去意義，也使得國有資產面臨巨大風險，因此產生的法律風險山東信息產業公司無法承受。（二）甸柳居委會沒有履行招投標文件中的責任義務，保證對房屋擁有完全的所有權，也是導致山東信息產業公司無法簽訂租賃合同的重要原因。一審法院以招投標文件中載明“投標人根據自身情況，自行勘查現場”就推定投標人應對招投標房屋的產權情況進行了了解，屬于事實認定錯誤。甸柳居委會主張其對于涉案房屋擁有產權的依據是相關的協議，庭審前山東信息產業公司從未見過。不動產的產權以登記為準，相關協議僅對協議相對方具有約束力，善意第三人對于房屋所有權歸屬認定的依據只能是政府主管部門的登記。具體到本案，雖然甸柳居委會和房屋的產權人有協議，但是這僅對協議雙方有約束力，如果房屋的產權人違約，甸柳居委會對于房屋產權人來說僅享有債權，而非物權。另外，招投標文件中載明“投標人根據自身情況，自行勘查現場”應理解為對出租房屋的物理情況進行勘查，即房屋的坐落、構造、樓層等相關情況進行勘查，通過現場勘查不可能對產權問題進行勘查，一審法院對此事實認定錯誤。根據招投標文件所附的第五部分合同格式中明確載明，甸柳居委會向山東信息產業公司出租的房屋及車位所有權歸甸柳居委會所有，產權清晰，甸柳居委會需保證對房屋擁有完全的所有權。正是基于甸柳居委會在投標文件中對于房屋產權的保證，山東信息產業公司才進行的應標，但甸柳居委會自始至終未提供任何有效的產權證明，致使山東信息產業公司無法繼續依照投標文件簽訂租賃合同。（三）弘潤天成公司明知甸柳居委會沒有招投標房屋的產權，仍對涉案房屋進行招投標，存在違規招投標的行為，作為投標保證金的收取單位，應依法返還給山東信息產業公司，并賠償利息損失。弘潤天成公司庭審中明確表明在招投標之前已對涉案房屋產權進行了核實，但沒有備案，但是截止到目前，甸柳居委會及弘潤天成公司并未向山東信息產業公司提供任何涉案房屋的產權證明。弘潤天成公司作為招標代理機構，應確保招投標涉及的房屋產權清晰，這也是在招投標文件中明確載明的。因涉案房屋產權不明導致招投標合同無法履行，作為招投標代理機構的弘潤天成公司具有不可推卸的責任。（四）一審判決關于“山東信息產業公司以甸柳居委會無法提供產權證明為由拒簽租賃合同的主張不能成立”系認定事實與適用法律錯誤。本案非房屋租賃合同效力糾紛。山東信息產業公司并沒有主張招投標涉及的房屋未取得建設工程規劃許可證而導致租賃合同無效，山東信息產業公司亦未據此主張而拒絕與甸柳居委會簽訂租賃合同。一審判決總結的“本案爭議的焦點為甸柳居委會與山東信息產業公司未簽訂租賃合同的過錯問題及責任承擔問題”，亦不是擬簽訂或已經簽訂的租賃合同效力問題。因此，一審判決基于案涉項目已取得建設工程規劃許可證，甸柳居委會律師向山東信息產業公司員工發送五證、建筑工程竣工驗收報告等材料等與本案爭議焦點無關的事實，適用《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，認定山東信息產業公司“以甸柳居委會無法提供產權證明為由拒簽租賃合同的主張不能成立”適用法律完全錯誤。雖然甸柳居委會在一審庭審中提交的其與山東魯班東昊房地產開發公司簽訂的《合作協議》《合作協議補充協議》等材料能夠在一定程度上反映招投標房屋來源情況，但在法律上完全不等于這些材料能夠證明甸柳居委會如招標文件所述擁有招投標房屋100%產權。本案爭議發生時有效的《中華人民共和國物權法》第九條明確規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”。2020年1月1日生效的《中華人民共和國民法典》二百零九條亦為完全一樣的規定。鑒此，一審判決適用法律完全錯誤。（五）一審判決以《中華人民共和國招標投標法實施條例》第七十四條規定駁回山東信息產業公司訴訟請求適用法律錯誤。本案糾紛完全是因為甸柳居委會改變其招標文件明述的招標條件，包括不能提供其對招投標房屋擁有100%產權的證明，且其事實上不擁有招投標房屋的產權；其堅持山東信息產業公司只能與招標文件絲毫沒有提及的甸柳集團簽訂房屋租賃合同，而山東信息產業公司作為規范的國企和央企下屬公司堅持只能依照招標文件明述的招標條件簽訂房屋租賃合同所致。因此，本案應該適用的法律是《中華人民共和國招標投標法》第四十六條的規定，“招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議”。本案亦應適用《招標投標法實施條例》第七十三條的規定，“依法必須進行招標的項目的招標人有下列情形之一的，由有關行政監督部門責令改正，可以處中標項目金額10‰以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：（五）在訂立合同時向中標人提出附加條件。”根據上述法律法規，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，不僅是投標人的法定義務與合同義務，亦是招標人的法定義務與合同義務。甸柳居委會和弘潤天成公司違反該法定義務與合同義務，依法應該承擔法律責任與合同責任。 甸柳居委會辯稱，一審法院判決駁回山東信息產業公司的訴訟請求正確，山東信息產業公司的上訴請求所依據的事實與理由不成立。（一）一審中山東信息產業公司提交的證據并不能證實其第一項事實與理由。甸柳居委會一審中提交的證據五《關于鼎峰中心商業樓租賃項目溝通的事宜》及甸柳居委會代理人楊洋與山東信息產業公司譚某某的微信聊天記錄可以看出：山東信息產業公司在中標后，在明知中標價格為不含稅價格的情況下，多次要求甸柳居委會含稅，且向甸柳居委會提出必須物業管理獨立等不合理要求，多次前往甸柳居委會找到相關領導進行協調，在上述無理要求未得以滿足的情況下，山東信息產業公司最終以不存在的“變更招投標簽約主體是導致山東信息產業公司無法依照招投標合同簽訂租賃合同的根本原因”拒不與甸柳居委會簽訂租賃合同。（二）山東信息產業公司的第二項事實與理由錯誤。山東信息產業公司無論是在投標前自行勘查還是中標后與甸柳居委會相關領導的密切溝通，對此均是明知。山東信息產業公司對招標標的存有異議，依照《中華人民共和國招標投標法實施條例》第二十一條、二十二條及相關法律規定，應當在投標前提出質疑，由甸柳居委會進行答復，而不是在中標并領取中標通知書應當簽訂合同的期限內進行質疑。（三）因山東信息產業公司的前兩項上訴事實與理由不能成立，故其第三項事實與理由無任何依據。 弘潤天成公司辯稱，（一）山東信息產業公司第一項上訴理由不成立。一審各方提交的證據能夠證明，甸柳居委會并非要求山東信息產業公司變更簽約主體，而是與山東信息產業公司協商是否能夠變更簽約主體，如果山東信息產業公司不同意變更，就此作罷。山東信息產業公司卻將擬商談的事項作為不簽訂合同的理由，從事實依據方面不能成立。（二）山東信息產業公司第二項上訴理由不符合事實。事實為甸柳居委會對涉案房屋有完全的控制權，無論該房屋是登記在甸柳居委會名下，還是登記在甸柳居委會所屬的甸柳集團名下，均不影響甸柳居委會對涉案房屋有權發布出租信息，這也是甸柳居委會能夠以其名義發布出租信息的原始權利根源。甸柳居委會采用的招投標程序，并非《中華人民共和國政府采購法》中的招投標程序，而是甸柳居委會為找到承租人而發出的要約邀請，并非山東信息產業公司以《中華人民共和國政府采購法》中招投標的規定認定的簽約主體只能是招標人和投標人。只要甸柳居委會對涉案房屋具有控制權，即可作為招標人對外發布承租信息。山東信息產業公司作為潛在的承租人了解了涉案房屋的一切信息，也對涉案房屋進行了勘查現場和與甸柳居委會多次接觸。山東信息產業公司完全能夠理解涉案房屋由甸柳居委會控制。退一步講，山東信息產業公司與甸柳居委會指定的任何主體簽訂房屋租賃合同，均不影響山東信息產業公司使用涉案房屋。以上的解析能夠反映出山東信息產業公司只是為不簽訂合同找借口，而且此借口也是山東信息產業公司提出不簽訂合同后提出來的，不能作為拒絕簽訂合同的理由。（三）弘潤天成公司接受甸柳居委會委托，作為甸柳居委會對外發布涉案房屋出租信息的主體，在形式上已經履行了作為受委托人的義務。綜上，請求依法駁回山東信息產業公司的上訴。 甸柳居委會上訴請求：1.撤銷一審判決第二項，依法改判支持甸柳居委會的反訴請求；2.一、二審全部訴訟費用均由山東信息產業公司承擔。事實與理由：（一）一審判決認定事實錯誤。涉案項目自2019年12月發布招標公告，2020年1月23日作出《中標通知書》至今，因山東信息產業公司中標后拒不與甸柳居委會簽訂合同的行為導致涉案房屋已經空余一年有余的時間，結合第一次招投標時的房屋租金標準，給甸柳居委會造成的損失不僅僅只有6個月的租金及物業費，甸柳居委會僅暫主張6個月的租金及物業費損失，卻被一審法院認定“本院在已認定山東信息產業公司80萬元投標保證金不退的情況下，對于甸柳居委會要求山東信息產業公司賠償6個月租金及物業費的請求，不予支持”，顯然錯誤。因山東信息產業公司的原因導致涉案房屋涉及糾紛，甸柳居委會與山東信息產業公司之間的合同關系狀態未經確認，致使涉案房屋一直無法進行重新招標，自2020年1月至2021年1月期間的租金損失，按照招標文件約定及法律規定，山東信息產業公司應當對甸柳居委會進行賠償。雙方書面函件往來后，在甸柳居委會籌備重新招標過程中，2020年6月9日，因山東信息產業公司起訴本案，涉案房屋的招投標工作再次暫停。山東信息產業公司違反招標文件的行為已經一審判決認定，其投標保證金應當予以扣除。在本案訴訟過程中乃至作出一審判決之前，山東信息產業公司始終不認為其違約，一再辯稱系甸柳居委會違反約定及法律規定導致合同無法簽訂，導致甸柳居委會一直無法對涉案房屋進行公開招標，重新選定中標人（承租方），期間產生的相關租金損失、物業費等損失根據招標文件及法律規定應當由山東信息產業公司對甸柳居委會予以賠償。退一步講，即使如一審判決中認定的甸柳居委會已于2020年5月26日通知山東信息產業公司投標無效，此時雙方的合同關系狀態已經明確。按照常理及招投標規定，2020年5月27日甸柳居委會開始籌備重新招標，除去法律規定的招標公告期限及開標時間最少需要20日-30日、合同簽訂期30日，共計至少2個月時間，加上自2020年1月份至2020年5月份合計5個月的時間，亦有7個月的期間是房屋事實上必須的空余狀態。加之2020年3月份以后疫情對招標工作（主要為時間、流程等）、對租賃市場（主要為租金價格、合適的承租方等等）的影響，甸柳居委會無論在招投標的難度上還是時間上投入甚大，因山東信息產業公司的違約行為給甸柳居委會造成的損失亦遠不止6個月租金及物業費的金額，僅僅扣除投標保證金80萬元根本無法彌補給甸柳居委會造成的巨大損失，一審判決說理違背客觀事實。疫情影響并非山東信息產業公司違約不承擔責任的借口。涉案項目自2019年12月開始發布招標公告，于2020年1月7日公開評標并確定中標人，當時疫情尚未在國內產生影響。疫情在國內產生較大影響是在春節期間，此時招投標工作已經結束，中標價格亦已落定，如山東信息產業公司認為疫情對其產生影響則可以與甸柳居委會進行協商。再者山東信息產業公司作為國企、信息產業公司，疫情對其影響甚微，即使疫情產生影響其也應當承擔國企應有的責任。如存在疫情影響，影響的也是山東信息產業公司的利益。甸柳居委會因山東信息產業公司的過錯，即使再次重新招標也是正處于疫情期間，無論對招標工作的籌備時間，還是租賃價格都產生了巨大影響。本案訴訟無形中擴大了甸柳居委會的損失。（二）一審判決適用法律錯誤。根據招標文件第九條無效投標之規定：“（二）投標人有下列情況之一，其投標不僅被視為無效，而且招標人將嚴格按照相關法律、法規及規章制度的規定行使權利并沒收其投標保證金。投標人給招標人和代理機構造成損失的，應予以賠償。...7.中標人不按規定簽合同的”。因此，山東信息產業公司違反招標文件規定，甸柳居委會除有權沒收其投標保證金外，對山東信息產業公司主張賠償造成的損失符合招標文件的規定，亦符合《中華人民共和國民法典》第五百七十七條、五百八十四條等關于違約責任的規定。一審判決僅依據《中華人民共和國招標投標法實施條例》第七十四條之規定，及山東信息產業公司違反招標文件第八條投標保證金規定判決扣除投標保證金，屬于適用法律錯誤。 山東信息產業公司辯稱，（一）招標房屋租賃項目未能簽訂租賃合同的原因和過錯完全在于甸柳居委會。招標文件明述，“招標人為濟南市歷下區大路街道甸柳社區居民委員會，對項目出資比例100%”“房屋產權清晰”“甲方保證對房屋擁有完全的所有權”。山東信息產業公司收到中標通知后，就招標項目簽訂租賃合同事宜與甸柳居委會律師溝通過程中，甸柳居委會始終未能提供其對招標房屋擁有產權的證明文件。相反，甸柳居委會律師楊洋向山東信息產業公司工作人員提供的招標房屋五證和竣工驗收資料等材料，不是法定的房屋產權證明，權利人名字也不是甸柳居委會，而是濟南魯班鼎峰置業有限責任公司，這些材料完全不能證明甸柳居委會對招標房屋擁有所有權。之后的微信聊天記錄中，楊洋律師明確告知山東信息產業公司，招標房屋的所有權證要辦到甸柳集團名下。2020年4月30日和5月9日，山東信息產業公司兩次致函甸柳居委會，要求其明確簽約主體和租賃房屋產權問題。2020年5月8日和5月26日，甸柳居委會的回函均明確拒絕回答該兩個關鍵問題。一審中甸柳居委會提供的其與山東魯班東昊房地產開發公司簽訂的《合作協議》《合作協議補充協議》等材料，依據《中華人民共和國物權法》第九條規定，不能證明甸柳居委會如招標文件所述對招標房屋擁有100%產權。自招標房屋租賃項目發布招標文件至今，甸柳居委會不擁有招標房屋的所有權是不容置疑的事實。（二）甸柳居委會違反《中華人民共和國招投標法》和招標文件的規定，要求山東信息產業公司與招標人之外的甸柳集團簽訂房屋租賃合同存在過錯，違反了《中華人民共和國招投標法》第四十六條的規定。具體論述同上訴意見。（三）甸柳居委會關于損失主張的期間與金額沒有法律和事實依據。由于疫情的影響，盡管甸柳居委會和弘潤天成公司于2020年1月23日做出了山東信息產業公司中標的決定，但是弘潤天成公司直到3月16日才通知山東信息產業公司中標與領取中標通知書。領取中標通知書后，山東信息產業公司立即積極與甸柳居委會溝通簽署租賃合同的事宜，并申請延長了溝通時間。在甸柳居委會明確其不擁有招標文件所承諾的對招標房屋的所有權、不能按照招標文件約定與山東信息產業公司簽訂房屋租賃合同后，山東信息產業公司立即于2020年4月30日和5月9日先后發函明確告知甸柳居委會，如果不能按照招標文件約定提供招標房屋的產權證明，且系與招標人之外的甸柳集團簽訂租賃合同，則山東信息產業公司不能簽訂該租賃合同。甸柳居委會亦于2020年5月26日回函確認該事實。因此，山東信息產業公司沒有延誤與甸柳居委會溝通招標房屋簽署租賃合同的時間，且在2020年5月9日，山東信息產業公司不能違反招標文件約定簽訂租賃合同的事實和法律狀態已經明確。甸柳居委會將其所謂不能出租房屋的損失期間從2020年4月16日計算至2020年10月，并計算該期間的租金損失，沒有任何法律與事實依據。關于甸柳居委會一審反訴主張307588.68元物業費損失。甸柳居委會舉證的物業費發票顯示，物業費支付主體為甸柳集團，且物業費發票金額與其舉證的《物業服務協議》中約定的收費標準不一致。因此，甸柳居委會主張的物業費損失沒有事實依據與法律依據。綜上，招標房屋租賃合同未能簽訂的責任完全在于甸柳居委會違反招標文件的規定，甸柳居委會的上訴主張沒有事實依據與法律依據，請求依法駁回甸柳居委會的上訴請求，維持一審判決第二項。 弘潤天成公司述稱，一審法院已認定山東信息產業公司不與甸柳居委會簽訂房屋租賃合同的理由不成立。山東信息產業公司導致涉案房屋空置所造成的損失是必然的，該損失應當由山東信息產業公司承擔。 山東信息產業公司向一審法院起訴請求：1.判令甸柳居委會返還投標保證金80萬元及利息（以80萬元為基數，自起訴之日起至實際給付之日止按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；2.判令弘潤天成公司對第一項訴訟請求承擔連帶責任；3.本案的全部訴訟費用由甸柳居委會、弘潤天成公司承擔。 甸柳居委會向一審法院反訴請求：1.判令山東信息產業公司向甸柳居委會賠償損失3257588.68元；2.本訴、反訴全部訴訟費用均由山東信息產業公司承擔。 一審法院認定事實：2019年12月20日，甸柳居委會、弘潤天成公司簽訂《招標代理合同》，甸柳居委會委托弘潤天成公司代理濟南市歷城區山大路街道甸柳社區鼎峰中心商業樓租賃項目招標事項。后弘潤天成公司作出招標文件，該文件第一部分招標公告，“一、招標條件，本項目為濟南市歷城區山大路街道甸柳社區鼎峰中心商業樓租賃項目，招標人為甸柳居委會，項目出資比例為100%。該項目已具備招標條件，現面向社會公開招標。二、項目概況，本項目濟南市歷城區山大路街道甸柳社區鼎峰中心商業樓租賃項目，位于解放路與二環東路交匯處，商業樓共地上四層，合計面積約6521.65㎡，及40個地上停車位，地下負一層整體停車位”；第二部分投標人須知，“前附表7.投標保證金金額80萬元，開戶單位弘潤天成公司14.投標限價第一年租金人民幣550萬元起，投標人投標不得低于該價格，否則視為投標無效。注：本文件所述租金均為不含稅價格八、投標保證金3.未中標單位的保證金，在發出中標通知書后5個工作日內無息退還，中標人的保證金在簽訂合同后5個工作日內無息退還。九、無效投標（二）投標人有下列情形之一，其投標不僅被視為無效，而且投標人將嚴格按照相關法律、法規及規章制度的規定行使權利并沒收其投標保證金，投標人給招標人和代理機構造成損失的，應予以賠償7.中標人不按規定簽合同的”；第三部分項目說明，“2.對承租方的要求：（1）全部承擔協調水、電、電梯、消防、物業、停車等一切公共資源的責任及費用，出租方概不負責4.租賃、運營及安全責任等約定（4）承租方按物業公司規定自行辦理入場手續，交納相關水電、電梯、消防、物業、車位管理等費用”；第五部分合同格式（參考），“第三條租金及支付方式租賃期內的租金數額為不含稅價格，如乙方需要甲方提供租金發票，稅金全部由乙方承擔，另行支付第五條租賃期間的其他費用，除租金外，因承租、使用出租房屋所需繳納的全部費用由乙方承擔，包括但不限于衛生費、消防費、房產稅、印花稅、工商稅、經營稅、土地使用稅等”。另文件對開標、評標、中標等事項進行了說明。山東信息產業公司于2020年1月16日通過銀行轉賬的方式向弘潤天成公司支付投標保證金80萬元。山東信息產業公司于2020年1月20日進行投標并中標。2020年1月23日，甸柳居委會（招標單位）、弘潤天成公司（代理機構）出具《中標通知書》，內容為“山東信息產業公司：濟南市歷城區山大路街道甸柳社區鼎峰中心商業樓租賃項目于2020年1月20日在濟南市歷下區奧體西路1222號力高國際3號樓9層會議室公開招標后，經評標委員會評審，招標單位確定，同意你單位為本項目的中標單位。中標價：第一年租金590.00萬元；租金總報價：76289212.50元。請接到本通知后，派代表帶有關證件、手續三十日內與招標單位簽訂合同。在法定期限內不進行合同的草擬和簽訂的，按放棄中標處理”。山東信息產業公司于2020年3月16日領取中標通知書。2020年4月30日，山東信息產業公司作出《關于鼎峰中心商業樓租賃合同無法簽署的函》，內容為“甸柳居委會：根據前期雙方對房屋租賃合同的溝通，考慮后續雙方存在風險，無法按照中標要求進行合同簽訂。主要問題如下：1.招標主與擬簽訂合同主體不一致。本次招標主體為甸柳居委會，而根據前期雙方工作人員的溝通，后期簽訂合同的主體及不動產權人為甸柳集團這與我公司參與投票的招標人不一致，故我公司只能與招標人系甸柳居委會簽訂合同。2.根據相關法律規定，居委會出租房屋應提供相應的居委會決議，如果招標人無法提供，很可能導致我司與居委會簽訂合同無效，故在你委員會提供相關協議后，我司才可以按照相關要求簽署合同。3.截止目前，你委員會向我司提供的五證及竣工驗收等材料無法確認產權，我司需要確認合同涉及房屋確系你委員會所有，才可以簽署租賃合同。故在你委員會無法提供產權備案登記或權屬證明情況下，我司無法與你委員會簽訂合同。由于以上原因導致合同目前無法簽訂，望貴委員會于收到此函后3個工作日內予以書面答復，否則請貴委員會將我司繳納的投標保證金予以退還，特此函告”。2020年5月8日，甸柳居委會作出回函，內容為“山東信息產業公司：我司于2020年5月6日收到貴司“關于鼎峰中心商業樓租賃合同無法簽署的函”。現回函如下：貴司在來函中提到：“招標主體與擬簽訂合同主體不一致”、“居委會決議”及“無法確認產權”的問題，貴司參與招投標之前已經對商業樓現狀有所了解，在中標之后，貴司也多次去商業樓處了解現狀，且多次與物業公司或開發商及街道辦事處因租賃房屋的事宜進行溝通。我居按照貴司的要求已經多次進行了說明、協調，同時依據貴司對招標文件已完全認可的前提，故我居不再做進一步解釋。綜上，由于貴司未按招標文件的約定在發出中標通知書30日內簽訂租賃合同的行為，已經給我居造成了嚴重的損失。如貴司收到本回函5日內拒不簽訂房屋租賃合同，則我居只能按照招投標文件的約定沒收貴司交納的投標保證金，并追究貴司因拖延簽訂合同而給我居造成的全部損失”。2020年5月9日，山東信息產業公司作出回函，內容為“來函已收悉，現對回函的回復如下：我公司收到中標通知書后，要求貴居提供關于產權證明材料，同時一直友好協商，積極對房屋租賃合同條款進行溝通，但截至收到貴居的回復函為止，仍未收到證明產權的有效材料。如貴居不能提供上次函中所述材料及說明，則無法判定此次招標的有效性。另，貴居作為招標主體，卻要求我公司與甸柳集團簽訂租賃合同，招標主體與簽訂合同主體不一致，這也與《招投標法》《合同法》等相關法律規定相違背。綜上，貴居應將我公司繳納的投標保證金予以退還。請貴居于收到本函之日起三日內與我公司聯系，協商退還投票保證金等相關事宜，否則，我公司將采取法律手段追究貴居給我公司造成的全部損失”。2020年5月26日，甸柳居委會作出《通知》，內容為“山東信息產業公司：鑒于貴司于2020年4月30日給我居委會郵寄的《關于鼎峰中心商業樓租賃合同無法簽署的函》及2020年5月9日給我居委會郵寄的《回函》中，已經向我居委會明確表示不簽訂中標項目鼎峰中心商業樓《房屋租賃合同》，針對貴司的該違約行為，特通知如下：貴司未按招標文件第二部分投標人須知第九項第（二）條之規定與我居委會簽訂《房屋租賃合同》，針對我居委會鼎峰中心商業樓租賃項目的投標無效。貴司的行為已經給我居委會造成了巨大損失，故我居委會將按照招標文件規定及相關法律法規之規定，沒收貴司的投標保證金，并依法追究因貴司未按要求簽訂合同給我居委會造成巨大損失的賠償責任（包括但不限于房屋出租之前的租金、律師費、訴訟費、保全費等損失）。甸柳居委會提交2015年9月9日甸柳居委會（甲方）與山東魯班東昊房地產開發有限公司（乙方）簽訂的《合作協議書》，內容為“該項目用地位于解放路南側，二環東路西側，面積約13.8畝擬建設100米以上的寫字樓及四層裙樓，其中100米以上的寫字樓坐落于該宗地北端，該四層裙樓在該寫字樓南側。二、合作方式1.甲乙雙方配合參加該項目用地的出讓競買，由乙方以乙方名義競得該項目用地。2.競得該項目用地后，乙方依照本協議約定為甲方提供實物補償。3.甲方將依據《國有土地使用權收回（購）合同》應得的補償費要求政府直接返還支付給乙方所有。4.甲方依據本協議約定取得相應的實物補償。四、甲方取得的實物補償，乙方競得該項目用地后，甲方取得該項目用地建設的寫字樓南側1-4層裙樓及所附地下負一層空間、寫字樓建筑面積1000平方米房屋和裙樓與寫字樓南端室外場地50個地上停車位”。甸柳居委會提交2016年1月15日甸柳居委會、山東魯班東昊房地產開發有限公司簽訂《合作協議書補充協議》，約定山東魯班東昊房地產開發有限公司指定濟南魯班鼎峰置業有限公司承接山東魯班東昊房地產開發有限公司的權利義務，甸柳居委會予以同意。甸柳居委會提交甸柳居委會（甲方）、濟南魯班鼎峰置業有限公司（乙方）簽訂的《補充協議二》，約定“二、根據項目實際現狀，甲方用位于6層的寫字樓面積1000平方米向乙方置換裙樓商業面積475平方米至此，乙方向甲方交付裙樓商業面積共計6521.65平方米。三、根據《合作協議書》的約定乙方應向甲方提供地上停車位50個，經甲乙雙方充分協商，乙方只向甲方提供編號為ＤＬ11-ＤＬ50共40個地上停車位。四、本協議簽定5個工作日內甲方接收上述實物補償的寫字樓南側1-4層裙樓、裙樓基層儲藏室、地下負一層空間及地上40個停車位，辦理相關交接手續”。據一審法院調查查明，涉案項目已取得建設工程規劃許可證。庭審中，一審法院詢問甸柳居委會在與山東信息產業公司商談簽訂合同中是否存在更換主體的問題，甸柳居委會回答“我們曾經有兩個委托人楊洋與李某、譚某某協商過，并且告知其是否同意還需各方領導拍板確定，對方針對更換主體并未明確表示不同意，但也沒有明確表示同意，所以在其后的交流中甸柳居委會并沒有要求山東信息產業公司更換主體簽訂合同”。山東信息產業公司提交其工作人員譚某某、李某與甸柳居委會指派律師楊洋自2020年3月20日至2020年5月8日期間的微信聊天記錄兩份，兩份微信聊天記錄顯示譚某某、李某與楊洋就簽訂租賃合同相關的產權手續、物業、稅費、合同簽訂主體等進行了溝通。上述譚某某與楊洋微信聊天記錄記載，楊洋于2020年3月24日向譚某某發送五證、建筑工程竣工驗收報告等；譚某某于2020年4月1日向楊洋發送關于合同溝通事宜文件，文件內容“甸柳社區居民委員會：根據前期雙方對房屋租賃合同的溝通，還需進一步在合同中明確以下具體事項：1.物業管理。所租賃的房屋及車位整體獨立，可以進行獨立管理。由于我公司業務涉及安全領域，對保密及安全要求高，我方擬自行進行樓宇及車位物業管理。2.房屋稅收。按照房屋出租中房產稅相關條例及政策規定，房產稅應由產權所有人（出租人）承擔。招標書中所列的合同未參考范本，在前期溝通時答復為合同可以在中標后進行詳談。3.合同中其他條款的約定，比如甲乙雙方所承擔的權利及責任等應盡量雙方平等，保證甲乙雙方利益均不受損害，山東信息產業公司，2020年3月31日”；楊洋于2020年4月15日向譚某某發出“譚總，4月15號了，按照招投標程序的話，中標通知發出30天內簽訂合同，如果你們還沒定好，那就要按程序走了，村里已經很讓不了，但也不能違規啊”，譚某某回復“楊律師，已跟村里溝通，同意順延七天”；2020年4月22日楊洋向譚某某發出“怎么樣了譚總”譚某某回復“一會兒給消息，昨天催集團了”；2020年4月30日楊洋向譚某某發出“譚總，公司那邊程序走的怎么樣了”，譚某某問楊洋“楊律師，現在要是簽合同的話還是只能跟甸柳集團簽訂？”楊洋回復“是的譚總，最好跟甸柳集團簽，辦證辦到集團名下的”“甸柳這邊不用擔心主體的事，集團也是集體的，到時候可以讓居委會出個證明”，譚某某向楊洋發出“現在我們上級公司提出了招標主體和擬簽訂合同主體不一致的問題”“咱們現在有無在建委備案的合同電子版或者掃描件，能發給我們一份嗎”，楊洋回復“有的，我給你找”，后回復因為還沒到那個程序備案合同沒有，主體的問題我感覺根本就不是問題，居委會肯定出證明，辦集團的證肯定跟集團簽對咱來說是有好處的，你要是跟居委會簽了，那更是主體的問題了，這個備案合同是辦證之前的一個程序等；同日，譚某某向楊洋發出“抱歉了，楊律師，集團認為合同存在風險，無法簽訂，你看能給我個地址，按照集團要求發個書面的函”。上述李某與楊洋微信聊天記錄記載，楊洋于2020年4月8日向李某發出“李老師，有個情況說一下，居委會打算辦證時以集團的名義下證，一會我把集團的營業執照發你一份”。李某向楊洋發出“那就是簽合同的話需要跟集團簽是吧，你說的下證的名義以及簽合同的事我現在去跟領導匯報下哈”。楊洋回復“好的，跟集團簽吧”。 一審法院認為，本案系合同糾紛。本案爭議的焦點問題為甸柳居委會與山東信息產業公司未簽訂租賃合同的過錯及責任承擔。山東信息產業公司主張，甸柳居委會無法提供產權證明且要求變更合同主體，即要求山東信息產業公司與甸柳集團簽訂合同，致使租賃合同無法簽訂，因此甸柳居委會應返還80萬元保證金及利息；甸柳居委會對山東信息產業公司上述主張不予認可，認為系山東信息產業公司原因致使租賃合同未簽訂，因此保證金不應退還，且應賠償甸柳居委會的損失；弘潤天成公司主張，山東信息產業公司以不正當理由拒絕與甸柳居委會簽訂租賃合同，被認定為投標無效，其保證金不能退還。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。涉案項目已取得建設工程規劃許可證，且譚某某與楊洋微信聊天記錄顯示，楊洋于2020年3月24日向譚某某發送五證、建筑工程竣工驗收報告等材料，另通過甸柳居委會提交的其與山東魯班東昊房地產開發有限公司簽訂的《合作協議書》《合作協議書補充協議》，以及與濟南魯班鼎峰置業有限公司簽訂的《補充協議二》等證據能夠反映招投標房屋的來源情況，而招標文件中亦明確載明“投標人根據自身情況，自行勘查現場”等，即投標人投標前應對招投標房屋的情況進行了解，因此，山東信息產業公司以甸柳居委會無法提供產權證明為由拒簽租賃合同的主張不能成立。通過涉案楊洋與譚某某、李某的微信聊天記錄以及法庭調查，可以看出在溝通簽訂合同時，甸柳居委會曾提出山東信息產業公司與甸柳集團簽訂合同的問題，但無證據顯示甸柳居委會明確要求山東信息產業公司必須與甸柳集團簽訂合同，否則合同無法簽訂，因此，山東信息產業公司以甸柳居委會變更合同主體為由拒簽租賃合同的主張不能成立。山東信息產業公司中標后應按照中標通知書及招標文件等簽訂租賃合同，山東信息產業公司無正當理由而不與甸柳居委會簽訂租賃合同，已違反了招標文件的規定。涉案招標文件第八條投標保證金規定，中標人不按規定簽合同的，其投標不僅視為無效，而且招標人將嚴格按照相關法律、法規及規章制度的規定行使權利并沒收其投標保證金。另《中華人民共和國招標投標法實施條例》第七十四條規定，中標人無正當理由不與招標人訂立合同，在簽訂合同時向招標人提出附加條件，或者不按照招標文件提交履約保證金的，取消其中標資格，投標保證金不退。綜上，山東信息產業公司要求返還保證金及利息，沒有法律依據，不予支持。對于甸柳居委會提出的反訴請求，即要求山東信息產業公司賠償6個月租金及物業費，2020年5月9日山東信息產業公司向甸柳居委會回函載明，要求收到函件三日內協商退還投標保證金等相關事宜，2020年5月26日甸柳居委會向山東信息產業公司通知載明，山東信息產業公司針對投標鼎峰中心商業樓租賃項目投標無效，即山東信息產業公司于2020年5月9日已向甸柳居委會表明不再簽訂租賃合同，而甸柳居委會于2020年5月26日已通知山東信息產業公司投標無效，再者疫情對租賃市場亦有影響，綜合考慮案情，在已認定山東信息產業公司80萬元投標保證金不退的情況下，對于甸柳居委會要求山東信息產業公司賠償6個月租金及物業費的請求，不予支持。綜上所述，根據《中華人民共和國招標投標法實施條例》第七十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，判決：一、駁回山東信息產業公司的訴訟請求；二、駁回甸柳居委會的反訴請求。案件受理費11800元，減半收取計5900元，由山東信息產業公司負擔；反訴費16430元，由甸柳居委會負擔。 本院二審期間，當事人沒有提交新證據。 本院另查明，截至目前，甸柳居委會出具的招投標房屋五證和建筑工程竣工驗收報告主體，均不是甸柳居委會或甸柳集團。 本院對一審查明的事實予以確認

一、維持濟南市歷下區人民法院（2020）魯0102民初9493號民事判決第二項； 二、撤銷濟南市歷下區人民法院（2020）魯0102民初9493號民事判決第一項； 三、山東弘潤天成建設咨詢有限公司于本判決生效之日起十日內退還山東省信息產業服務有限公司投標保證金80萬元及利息（以80萬元為基數，自2020年8月12日起至實際給付之日止，按照同期銀行存款利率計算）； 四、駁回山東省信息產業服務有限公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，則應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 一審案件受理費11800元，減半收取計5900元，反訴費16430元，均由濟南市歷城區山大路街道甸柳社區居民委員會負擔；二審案件受理費11800元，由濟南市歷城區山大路街道甸柳社區居民委員會負擔。 本判決為終審判決

2021-06-30