原告李某與被告寧夏得發(fā)建設(shè)工程有限公司（以下簡稱得發(fā)公司）、寧夏永泰興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱永泰公司）、寧夏永泰興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鹽池分公司（以下簡稱永泰鹽池分公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年6月10日立案受理后，因與同日受理的原告石瑞波與本案三被告房屋買賣合同糾紛案是基于同一事實(shí)發(fā)生的糾紛，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了合并審理。原告李某，被告得發(fā)公司的委托訴訟代理人杜某，被告永泰公司、永泰鹽池分公司的委托訴訟代理人王某到庭參加了訴訟。因案情復(fù)雜，延長審限六個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
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李某與寧夏得發(fā)建設(shè)工程有限公司、寧夏永泰興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等房屋買賣合同糾紛一審民事判決書
李某與寧夏得發(fā)建設(shè)工程有限公司、寧夏永泰興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等房屋買賣合同糾紛一審民事判決書
案號(hào)：（2020）寧0323民初1791號(hào)
判決日期：2021-07-05
法院：鹽池縣人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
李某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令三被告返還原告房屋貸款（保證金）38000元及遲延利息684元，合計(jì)38684元；2.判令三被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：第一、第二被告為開發(fā)世紀(jì)廣場(chǎng)的開發(fā)商，得發(fā)公司為世紀(jì)廣場(chǎng)的建筑商，趙瑾掛靠得發(fā)公司承建二被告開發(fā)的世紀(jì)廣場(chǎng)部分樓房。第一、第二被告欠趙瑾的工程款，其中部分工程款用世紀(jì)廣場(chǎng)Ｃ座2-1501房屋抵頂，將上述房屋抵頂給趙瑾，趙瑾將上述房屋于2017年4月出售給李某，房屋首付280000元，銀行貸款380000元，給銀行押了10％的保證金，即38000元。因開發(fā)商將房產(chǎn)證辦出來了，銀行將38000元的保證金全部支付給了得發(fā)公司，后得發(fā)公司于2020年5月把保證金38000元打給了永泰公司。原告貸款380000元的保證金38000元現(xiàn)已退至永泰公司，而三被告至今拒不向原告返還。原告從2020年5月7日開始向三被告主張遲延利息，38000元按銀行同期貸款利率0.6％計(jì)算，從2020年5月7日算至2020年6月7日，30天的利息為684元。被告作為開發(fā)商、建筑商，作為企業(yè)，本應(yīng)誠實(shí)守信，現(xiàn)在卻在欺騙消費(fèi)者，遲遲拖延不予返還，望支持原告的訴訟請(qǐng)求。
得發(fā)公司辯稱，一、本案被告主體不適格，李某在訴訟中所述趙瑾將上述房屋于2017年4月出售給李某，原告首付了280000元，通過銀行貸款380000元，給銀行押了10%的保證金，即38000元。因開發(fā)商將房產(chǎn)證辦理出來了，銀行將38000元的保證金全部支付給得發(fā)公司，后得發(fā)公司于2020年5月將保證金38000元打給了第二被告。可見，無論該38000元的保證金應(yīng)該歸誰，但得發(fā)公司已將該保證金退給開發(fā)商即第二被告。得發(fā)公司與李某沒有任何法律上的關(guān)系，李某將得發(fā)公司列為被告不當(dāng)，請(qǐng)求法院駁回李某的訴訟請(qǐng)求。二、李某是因?yàn)橘I賣商品房發(fā)生糾紛，李某因商品房買賣合同糾紛與得發(fā)公司沒有任何法律和事實(shí)上的關(guān)系。得發(fā)公司與第二、第三被告公司是建設(shè)工程施工合同關(guān)系，雙方之間就是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，無論頂賬房如何流轉(zhuǎn)，最終還是李某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同。關(guān)于房款及其保證金都是在開發(fā)商處進(jìn)行賬務(wù)處理，開發(fā)商與得發(fā)公司僅是工程款的結(jié)算問題，與頂賬房這個(gè)物權(quán)沒有任何關(guān)系。因此，李某的訴訟請(qǐng)求無法律依據(jù)。
永泰公司、永泰鹽池分公司辯稱，永泰公司、永泰鹽池分公司并未收取原告的貸款保證金38000元，無義務(wù)給原告返還該費(fèi)用及利息。首先，永泰鹽池分公司為世紀(jì)廣場(chǎng)的開發(fā)商，得發(fā)公司為世紀(jì)廣場(chǎng)的建筑商。趙瑾掛靠得發(fā)公司承建世紀(jì)廣場(chǎng)的部分樓房，因欠部分工程款，永泰鹽池分公司用世紀(jì)廣場(chǎng)Ｃ座2-1501號(hào)房屋抵頂給得發(fā)公司。原告稱“趙瑾將上述頂賬房屋于2017年4月出售給原告李某，房屋首付280000元，銀行貸款380000元，給銀行押了10%的保證金，即38000元?！庇捞}池分公司確實(shí)于2017年8月28日給李某出具收據(jù)一張，但該收據(jù)中載明“李某交來Ｃ座2-1501趙瑾頂賬房貸款380000扣10%保證金，即38000元?！备鶕?jù)該書寫內(nèi)容顯示，保證金38000元是在貸款380000元里扣除的金額，38000元是包含在貸款380000元里的，并非永泰鹽池分公司在貸款380000元之外單獨(dú)收取的，基于上述事實(shí)，原告主張的利息684元自然不成立。根據(jù)永泰公司與原告簽訂的《鹽池縣商品房買賣合同（預(yù)售）》約定，雙方購買款共計(jì)646168元，其中首付266168元，剩余380000元由原告申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行支付。在貸款過程中，需要向銀行繳納貸款額10%的保證金，該保證金由永泰鹽池分公司交付，二被告并未單個(gè)收取原告的保證金38000元，故原告無權(quán)要求二被告返還該保證金及利息。其次，根據(jù)雙方訂立的《鹽池縣商品房買賣合同（預(yù)售）》來看，永泰公司、永泰鹽池分公司僅是為了配合被告得發(fā)公司給實(shí)際購房人辦理一手房的買賣手續(xù)，二被告并未實(shí)際收取購房人的房款，購房人亦未將房款交與永泰公司、永泰鹽池分公司，故永泰公司、永泰鹽池分公司也沒有義務(wù)給原告返還上述費(fèi)用。綜上，原告主張的訴訟請(qǐng)求不成立，且于法無據(jù)，請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求，以維護(hù)永泰公司、永泰鹽池分公司的合法權(quán)益。
原告、被告永泰公司、永泰鹽池分公司圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，被告得發(fā)公司未提交證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)雙方無異議的證據(jù)，即原告提交的證據(jù)二不動(dòng)產(chǎn)登記、證據(jù)三《鹽池縣商品房買賣合同（預(yù)售）》一份、現(xiàn)金交款單一份、中國農(nóng)業(yè)銀行進(jìn)賬單，被告永泰公司、永泰鹽池分公司提交的證據(jù)一《鹽池縣商品房買賣合同（預(yù)售）》原件一份（核對(duì)原件留存復(fù)印件），本院均予以認(rèn)定并在卷佐證。對(duì)有異議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：
原告提交的證據(jù)一收據(jù)原件一份，本院對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)定，但對(duì)證實(shí)永泰公司、永泰鹽池分公司于2017年8月28日收到38000元的貸款保證金的證明目的不予認(rèn)定。證據(jù)四領(lǐng)條復(fù)印件一份，因得發(fā)公司不認(rèn)可該證據(jù)來源于得發(fā)公司，且領(lǐng)款人名為“李財(cái)”，原告無證據(jù)證實(shí)該證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
被告永泰公司、永泰鹽池分公司提交的證據(jù)二收據(jù)原件3張（核對(duì)原件留存復(fù)印件）、網(wǎng)上銀行電子回單打印件4張、發(fā)票原件1張（核對(duì)原件留存復(fù)印件），原告對(duì)證據(jù)的三性無異議，對(duì)證明目的有異議。因該證據(jù)能夠證實(shí)案涉房屋價(jià)款及永泰鹽池分公司向得發(fā)公司轉(zhuǎn)賬工程款的事實(shí)，本院予以認(rèn)定。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：永泰公司為鹽池世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)的開發(fā)商，由永泰鹽池分公司具體實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)，得發(fā)公司為建筑商。
2017年7月11日，李某與高莉（乙方買受人）與永泰公司（甲方出賣人）簽訂了《鹽池縣商品房買賣合同（預(yù)售）》，甲方將鹽池世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)Ｃ幢2單元15層1501號(hào)住宅房出售給乙方，價(jià)款為646168元，乙方支付首期房價(jià)款266168元，余款380000元申請(qǐng)貸款支付。
同日，李某向永泰鹽池分公司支付首付款266168元，永泰鹽池分公司出具收據(jù)一份。同日，永泰鹽池分公司通過網(wǎng)上銀行給得發(fā)公司轉(zhuǎn)賬266168元，附言“預(yù)付得發(fā)趙瑾工程款”。2017年8月21日，農(nóng)行鹽池支行將李某按揭貸款380000元發(fā)放至永泰鹽池分公司，永泰鹽池分公司于同日給李某出具收到房款380000元的收據(jù)一張。2017年8月28日，永泰鹽池分公司給李某出具載明“收到李某交來Ｃ-2-1501趙瑾頂賬房貸款380000扣10%保證金38000元”收據(jù)一張，而李某并未實(shí)際向永泰鹽池分公司交付該收據(jù)中載明的38000元貸款保證金。同日，永泰鹽池分公司通過網(wǎng)上銀行給得發(fā)公司轉(zhuǎn)賬342000元（380000元-38000元），附言“預(yù)付得發(fā)趙瑾工程款”。2017年8月30日，永泰鹽池分公司給李某出具了646168元的增值稅普通發(fā)票（購房發(fā)票）。2020年5月7日，李某辦理了案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記證明。
2020年4月29日，趙瑾在李某持有的永泰鹽池分公司于2017年8月28日出具的收據(jù)中注明“同意轉(zhuǎn)趙瑾2020.4.29”。
李某持上述收據(jù)向得發(fā)公司、永泰公司、永泰分公司主張返還未果，遂訴至本院。
同時(shí)查明，趙瑾掛靠得發(fā)公司實(shí)際施工鹽池世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)部分工程，Ｃ幢2單元15層1501號(hào)住宅房系永泰公司、永泰鹽池分公司給趙瑾抵頂工程款的房屋。
上述事實(shí)，有原、被告的當(dāng)庭陳述及本院采信的證據(jù)予以證實(shí)，本院依法予以確認(rèn)
判決結(jié)果
駁回原告李某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)767元，由原告李某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于寧夏回族自治區(qū)吳忠市中級(jí)人民法院
合議庭
審判長高春梅
人民陪審員白學(xué)麗
人民陪審員劉文娟
二〇二一年五月十日
書記員張麗君
判決日期
2021-07-05
