上訴人寧夏浩達電力工程有限公司（以下簡稱浩達公司）因與被上訴人靈武市城鄉建設投資開發有限公司（以下簡稱靈武市城投公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服寧夏回族自治區靈武市人民法院（2018）寧0181民初1604號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，經過閱卷審查和詢問雙方當事人及委托訴訟代理人，對證據和事實進行了核對，認為本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款之規定，決定對本案不開庭審理。本案現已審理終結
寧夏浩達電力工程有限公司與靈武市城鄉建設投資開發有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書
案號：（2019）寧01民終1089號
判決日期：2019-04-16
法院：寧夏回族自治區銀川市中級人民法院
訴訟參與人信息
暫無數據
案件基本情況
原審法院查明，靈武市全民創業園和中小企業孵化基地項目由靈武市人民政府于2010年投資建設，建成后由銀川高新技術產業開發區管理委員會進行管理。2012年5月28日，靈武市人民政府辦公室印發“關于印發《靈武市中小企業孵化基地和全民創業園標準化廠房管理辦法》的通知”文件，該辦法明確對園區標準化廠房進行統一管理；承租企業必須一次性繳納5萬元租賃保證金；園區廠房租金標準：第一年為每月每平方米8元，第二年為每月每平方米10元，第三年為每月每平方米12元。2012年11月5日，浩達公司與靈武市人民政府下設的靈武市××區簽訂《靈武市全民創業園和中小企業孵化基地項目廠房租賃合同》，約定將靈武市全民創業園和中小企業孵化基地Ｆ區Ｆ1-6-8號2棟標準化廠房，面積1440平方米，出租給浩達公司作為生產配電變壓器生產安裝使用；租賃期三年，2012年11月5日至2015年11月4日；浩達公司必須一次性繳納租賃保證金5萬元，一年租金138240元；廠房租金標準：第一年為每月每平方米8元，第二年為每月每平方米10元，第三年為每月每平方米12元；簽訂合同時一次性繳清當年的租賃費，第二年、第三年的租賃費應于下一年度開始前一個月內繳清，租賃期滿須繼續租賃的，提前20日內一次性繳清下一年度租賃費；租賃費逾期一個月不交的，從租賃保證金中扣除，逾期兩個月不交的解除租賃合同。合同還對其他事項進行了約定。浩達公司于2012年9月4日交納廠房租賃保證金5萬元，于合同簽訂后占有使用涉案廠房。因涉案廠房不具備租賃物的正常使用性能，浩達公司于2013年期間對涉案廠房進行投資建設，涉案廠房自2014年4月30日開始供電正式達到生產經營條件。2012年12月24日，浩達公司按合同約定交納了第一年租賃費138240元（1440平方米×8元／月／平方米×12個月）。第二年、第三年的租賃費經銀川高新技術產業開發區管理委員會多次催收，浩達公司于2016年7月13日交納了第二年租賃費172800元（1440平方米×10元／月／平方米×12個月），之后再未交納過租賃費。租賃期限屆滿后，浩達公司一直占有使用涉案廠房，但未續簽租賃合同，直到2017年才搬離涉案廠房，搬離時無書面交接手續。靈武市城投公司提出訴訟請求：1.被告向原告支付第三年度廠房租金220631元（自2014年11月5日至2015年11月4日）、逾期付款利息44126元（按照年利率6%計算，自2014年11月5日暫計算至2018年3月12日，之后利息要求至租金清償之日止）、廠房占有期間使用費459648元（按照第三年度租金標準，自2015年11月5日至2017年12月31日），共計724405元；2.本案訴訟費用由被告負擔。浩達公司提出反訴請求：1.原告支付被告路面硬化、砌護圍墻、安裝變壓器等增加租賃物價值的投資費用共計655760元；2.本案訴訟費用由原告負擔。
原審法院另查明，2015年9月28日，原告靈武市城投公司通過競拍取得了靈武市全民創業園和中小企業孵化基地全部標準化廠房的所有權。涉案廠房重新編號為Ｆ區9號、10號，于2015年12月11日將產權登記在靈武市城投公司名下，總面積1532.16平方米。2018年3月12日，靈武市人民政府與靈武市城投公司簽訂《債權轉讓協議》，約定靈武市人民政府將包括被告浩達公司在內的五家靈武市全民創業園和中小企業孵化基地入駐企業欠付的廠房租金或廠房占有使用費轉讓給靈武市城投公司；浩達公司按照建筑面積1440平方米，每月每平方米12元計算，自2014年11月5日至2015年9月28日期間的廠房租金共計186624元。協議簽訂后，靈武市城投公司于2018年3月23日向浩達公司法定代表人史川郵寄送達《債權轉讓通知書》，史川于次日簽收。后靈武市城投公司與銀川高新技術產業開發區管理委員會將債權轉讓通知在寧夏《新消息報》發布公告。本案在審理過程中，因浩達公司提出司法鑒定申請，要求對涉案廠房廠區內硬化路面、圍墻、變壓器等增加租賃物價值進行評估，本院于2018年9月11日組織雙方當事人到廠區現場進行勘查并制作了筆錄，由雙方當事人確認了浩達公司進廠后投資建設的范圍。2018年9月25日，本院依法委托寧夏正業通房地產土地資產評估有限公司進行鑒定，鑒定對象為經雙方現場再次確認無異議的浩達公司進廠后投資建設的范圍，該鑒定機構作出正業通司鑒報［2018］第83號司法鑒定意見書，鑒定結果載明鑒定對象估價合計267000元。此次鑒定的鑒定費3000元，已由浩達公司交納。
原審法院認為，被告浩達公司與靈武市人民政府下設的靈武市××區簽訂的《靈武市全民創業園和中小企業孵化基地項目廠房租賃合同》，系雙方真實意思表示，未違反法律強制性規定，合法有效。原告靈武市城投公司取得了涉案廠房的房屋所有權后，沒有與浩達公司重新簽訂租賃合同，雖然涉案廠房在租賃期間發生所有權變動，但不影響租賃合同的效力，且靈武市城投公司認可涉案租賃合同，租賃合同對原、被告均具有約束力。靈武市人民政府與靈武市城投公司簽訂的《債權轉讓協議》，系雙方真實意思表示，未違反法律強制性規定，合法有效。靈武市人民政府將其對浩達公司享有的自2014年11月5日至2015年9月28日期間的廠房租金186624元債權轉讓給原告，并通過郵寄送達、報紙公告送達債權轉讓通知，符合法律規定，應當視為債權轉讓已通知到被告浩達公司，該債權轉讓行為對被告發生法律效力。債權轉讓后，被告浩達公司應當向新債權人即原告靈武市城投公司支付轉讓債權，亦應當向所有權人即原告支付2015年9月29日之后的廠房占有使用費。本案中，雙方爭議的焦點是浩達公司應當承擔的涉案廠房租金及占有使用費的計算區間及計算面積基數如何確定。其一、浩達公司于簽訂租賃合同后接管涉案廠房，除租賃合同外無其他交付廠房的手續，視為簽訂合同日期即2012年11月5日為廠房交付使用的起算時間。其二、因租賃合同約定的租賃期限已于2015年11月4日到期，此時涉案廠房的所有權人已變更為靈武市城投公司，浩達公司在未續簽租賃合同的情況下繼續占有使用涉案廠房，并主張實際于2017年6月搬離涉案廠房，但沒有證據證明搬離時間，以靈武市城投公司認可的收回涉案廠房鑰匙時間即2017年12月31日確定浩達公司的廠房占有使用截止日期。其三、雖然涉案廠房在靈武市城投公司取得所有權后的登記產權面積為1532.16平方米，但因租賃合同簽訂時尚未辦理產權登記，約定的廠房建筑面積為1440平方米，在原、被告未重新簽訂租賃合同的情況下，涉案廠房的租金及租期屆滿后的占有使用費應當以約定面積為計算基數。故對原告主張被告支付第三年度廠房租金220631元（自2014年11月5日至2015年11月4日）、廠房占有期間使用費459648元（按照第三年度租金標準，自2015年11月5日至2017年12月31日）的訴訟請求，應當以合同約定面積1440平方米為計算基數，其中2014年11月5日至2015年11月4日期間的廠房租金為207360元（1440平方米×12元／月／平方米×12個月），該部分租金包含靈武市人民政府債權轉讓給原告的2014年11月5日至2015年9月28日期間的廠房租金186624元；2015年11月5日至2017年12月31日期間的廠房占有使用費為446976元（1440平方米×12元／月／平方米×25個月＋1440平方米×12元／月／平方米÷30天×26天），共計654336元，被告辯稱扣除其已繳納的租賃保證金5萬元的辯解理由，符合租賃合同的約定，予以采納；被告辯稱應當自2014年4月30日租賃物具備租賃條件后起算租金的辯解理由，結合本案查明的被告進廠后投資建設的事實，可知出租人未履行交付符合租賃合同約定用途的租賃物，酌情扣減第一年度的半年租金69120元（1440平方米×8元／月／平方米×6個月），作為對被告自行投資建設租賃物以達到合同約定用途的補償，故被告應當再向原告支付廠房租金及占有使用費共計535216元，予以支持。對原告主張被告支付逾期付款利息的訴訟請求，因浩達公司逾期不支付租金，靈武市城投公司可以主張解除合同，現浩達公司已實際將涉案廠房進行了返還，且涉案租賃合同未約定逾期付款利息，不予支持。被告浩達公司反訴主張原告支付路面硬化、砌護圍墻、安裝變壓器等增加租賃物價值的投資費用共計655760元的訴訟請求，浩達公司進廠后投資建設的附著物或構筑物屬于完善涉案廠房的使用性能，因浩達公司現已退出涉案廠房，其投資建設的附著物或構筑物已經成為涉案廠房的有效組成部分，原告作為涉案廠房的所有權人，是這些附著物或構筑物的直接受益人，應當向浩達公司支付相應的費用，本院根據委托第三方鑒定機構作出的司法鑒定結論認定增加租賃物的價值。原告辯稱拆除其中部分裝修裝飾物的意見未在委托鑒定之前向本院或第三方鑒定機構提出，視為對此次委托鑒定對象的范圍無異議，不予采納，故對被告的反訴請求，以評估價267000予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第七十九條、第八十條、第二百一十二條、第二百一十六條、第二百二十三條第一款、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百二十九條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條規定，判決：被告寧夏浩達電力工程有限公司于本判決生效后五日內支付原告靈武市城鄉建設投資開發有限公司廠房租金及占有使用費共計535216元；反訴被告靈武市城鄉建設投資開發有限公司于本判決生效后五日內支付反訴原告寧夏浩達電力工程有限公司增加租賃物費用共計267000元；三、駁回原告靈武市城鄉建設投資開發有限公司的其他訴訟請求；四、駁回反訴原告寧夏浩達電力工程有限公司的其他訴訟請求。上述第一、二項折抵后，被告寧夏浩達電力工程有限公司于本判決生效后五日內向原告靈武市城鄉建設投資開發有限公司支付268216元。本訴案件受理費11044元，由原告靈武市城鄉建設投資開發有限公司負擔2884元，被告寧夏浩達電力工程有限公司負擔8160元。反訴案件受理費5179元，鑒定費3000元，兩項合計8179元，由反訴原告寧夏浩達電力工程有限公司負擔3070元，反訴被告靈武市城鄉建設投資開發有限公司負擔5109元。
宣判后，浩達公司上訴請求：1.依法撤銷靈武市人民法院（2018）寧0181民初1604號民事判決第一項，改判上訴人欠被上訴人租金及占有使用費共計220720元；2、本案上訴費由被上訴人承擔。事實與理由：一、在租賃物不能達到正常使用狀態的情況下，判決上訴人承擔租賃費違反合同法的規定。判決已認定租賃物達到正常使用的狀態時間是2014年4月30日，但酌情扣減半年的租金即至2013年5月5日，與證據證明的時間矛盾。二、租賃物于2017年12月31日收回缺乏證據證明。上訴人認可2017年6月30日收回，但判決以被上訴人認可的時間作為裁判依據，沒有證據支持，不符合證據規則。上訴人應自2014年4月30日起計算租金，至2017年6月30日，累計欠租金220720元。綜上，請求支持上訴人的主張。
被上訴人靈武市城投公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應駁回上訴，維持原判。
二審查明的事實與原審判決查明事實一致，本院予以確認
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6017元，由上訴人寧夏浩達電力工程有限公司負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長牛有成
審判員倪新秀
審判員王剛
二〇一九年四月十六日
書記員吳恩玲
判決日期
2019-04-16
