上訴人鎮江鑫弘物業有限公司（以下簡稱鑫弘物業公司）因與被上訴人寧波建工股份有限公司（以下簡稱寧波建工公司）物業服務合同糾紛一案，不服鎮江市潤州區人民法院（2019）蘇1111民初5259號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日受理后依法組成合議庭，公開進行審理。本案現已審理終結
鎮江鑫弘物業有限公司與寧波建工股份有限公司物業服務合同糾紛二審民事判決書
案號：（2021）蘇11民終236號
判決日期：2021-04-27
法院：江蘇省鎮江市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
鑫弘物業公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持鑫弘物業公司的全部訴訟請求。主要事實及理由：鑫弘物業公司與鎮江深國投商用置業有限公司（以下簡稱深國投公司）簽訂的《委托管理合同》屬于前期物業合同，鑫弘物業公司作為單純的物業服務企業，在物業服務管理范圍內為寧波建工公司提供了物業管理服務，寧波建工公司應當支付相應的物業服務費用。
寧波建工公司答辯稱，請求二審法院駁回鑫弘物業公司的上訴，維持一審判決。主要事實及理由：一、根據《物業管理條例》第二十五條以及《江蘇省物業管理條例》第三十三條規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，對前期物業服務的內容予以約定。在本案中，深國投公司作為涉案工程開發商在與業主簽訂商品房買賣合同時，既沒有約定前期物業服務的內容，也沒有同時簽訂前期物業服務委托協議。同時，案涉房產項目在2011年就開始銷售，而鑫弘物業公司于2015年5月20日才成立。因此，鑫弘物業公司與深國投公司所簽訂的《委托管理合同》的效力不能及于包括寧波建工公司在內的該項目所有業主；二、鑫弘物業公司提供的委托管理合同內容并不是單純的物業服務，而是由深國投公司將案涉廣場的經營管理委托給鑫弘物業公司，由鑫弘物業公司與商鋪的承租人直接簽訂物業合同，收取相關租金及物業費；三、本案中寧波建工公司從未委托鑫弘物業公司提供物業服務，也沒有與其協商過物業服務費用，更未與其簽訂過物業服務合同。因此，雙方之間根本不存在任何法律關系，鑫弘物業公司無權向寧波建工公司主張物業費；四、本案法院裁定給寧波建工公司的113套房產中大量為酒店式公寓，目前該酒店式公寓處于毛胚狀態，尚未開通水電及電梯，不具備使用條件。鑫弘物業公司未履行物業服務的職責。
鑫弘物業公司向一審法院提出訴訟請求：判令寧波建工公司支付2017年9月至12月間的物業費495342元。
一審法院認定事實：鎮江市中山北路1號東方偉業廣場由深國投公司開發，于2011年竣工后開始對外銷售。因深國投公司欠寧波建工公司工程款及利息，寧波建工公司向法院申請執行，法院于2017年3月28日裁定將深國投公司所有的位于鎮江市中山.9488元交付給寧波建工公司，用以抵償深國投公司所欠寧波建工公司的工程款和利息，但雙方未辦理房屋交接手續。2020年5月，寧波建工公司取得了113套房產的不動產權證。
鑫弘物業公司是2015年5月20日設立的企業，同日與深國投公司簽訂了委托管理合同，合同約定：由深國投公司作為委托方（甲方），鑫弘物業公司作為受委托方（乙方），甲方將鎮江東方偉業廣場委托乙方實行物業管理。物業類型為商業。坐落位置：鎮江市潤州區中山北路1號，建筑面積10萬平方米。合同期限為十年，自2015年5月20日至2025年5月19日止。甲方的權利義務：甲方在合同生效之日起3日內向乙方提供經營性商業用房，由乙方按建筑面積每月每平方米24元標準收取商鋪的管理費用，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用；甲方在合同生效之日起一周內按規定向乙方提供本物業所有管理檔案、工程竣工資料、商鋪及業主資料；不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；甲方在合同生效之日起6月，完成招商的80%確保乙方正常運行。逾期未完成承擔賠償責任；甲方委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家質量驗收標準要求；甲方須將所有商鋪鎖匙交由乙方保管，由乙方給商戶辦妥收鋪手續后再轉交商戶。乙方的權利義務：遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容，測算物業管理服務收費標準，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務；對商戶有違反法規、規章或業主公約的行為進行適當處理；乙方須及時向商戶告知物業使用的有關規定，當商戶在裝修商鋪時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；甲方在合同生效之日起，未完成招商的80%，逾期未完成造成乙方的經濟損失應賠償35萬元／每月，每月遞增5%,直到招商結束。本物業的管理服務費用按政府規定的標準向商鋪收取，即每月每平方米建筑面積24元，商鋪的管理費用及租金直接支付給乙方。并規定，雙方不得擅自提前終止合同，任何一方違反約定擅自提前終止合同的，應按其提前終止合同的年限，每提前一年支付對方總價款的10%作為違約金，年限超過半年不足一年的按一年算，不足半年的按半年計算。嗣后，鑫弘物業公司于2018年1月向寧波建工公司寄送物業費催繳通知，要求其繳納2017年9月至12月的物業費495342元。鑫弘物業公司認為其系開發商委托的前期物業管理公司，寧波建工公司應當按照該合同向鑫弘物業公司繳納物業費。寧波建工公司認為鑫弘物業公司并非涉案項目的前期物業服務公司，且未提供證據證明為寧波建工公司的物業提供服務，而寧波建工公司的部分物業也被鑫弘物業公司租賃并收取租金和物業費。根據庭審調查，深國投公司在與業主簽訂商品房買賣合同中，沒有前期物業服務合同約定的內容，也沒有簽訂前期服務委托協議，鎮江市商品房網上銷售管理系統中也沒有物管公司及物管費的標注。業主在與鎮江市東方偉業廣場管理有限公司簽訂的商鋪委托管理合同中，約定了物業費向實際承租人收取。鑫弘物業公司認可寧波建工公司所有的物業中商鋪有2099.31平方米被租賃給了三家商戶，并收取了物業費；同時認可東方偉業廣場物業費的收取均是按與商鋪承租人另行簽訂物業合同，根據各自合同的約定進行收取，并非按鑫弘物業公司與深國投公司的委托管理合同的約定收取。
又查，2017年8月30日，鎮江市中級人民法院裁定受理了對深國投公司的破產清算申請并裁定由法院審理，同年11月30日法院裁定宣告深國投公司破產。其后，深國投公司破產管理人未與鑫弘物業公司簽訂物業服務合同。
一審法院認為，鑫弘物業公司以其與深國投公司簽訂的《委托管理合同》，認為其系前期物業管理的物業公司，進而要求寧波建工公司按該合同履行支付物業費的義務。根據《江蘇省物業管理條例》第三十三條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，對前期物業服務的內容予以約定”。而案外人深國投公司作為開發商，在與業主簽訂的商品房買賣合同中既沒有約定前期物業服務的內容，也沒有同時簽訂前期物業服務委托協議。且涉案房產項目是2011年開始銷售，鑫弘物業公司是2015年5月20日設立，并于同日與深國投公司簽訂委托管理合同，不能認定鑫弘物業公司是涉案房產項目前期物業管理的企業。其與深國投公司簽訂的委托管理合同并不當然及于所有業主。根據鑫弘物業公司與深國投公司所簽訂的合同，雙方約定了深國投公司將10萬平方米的東方偉業廣場委托鑫弘物業公司管理，并由深國投公司提供經營性商業用房，同時規定由深國投公司負責招商達到80%，由鑫弘物業公司向商鋪收取租金和物業費等內容。因此鑫弘物業公司并不是單純的物業服務企業，而是深國投公司將東方偉業廣場經營管理委托給鑫弘物業公司，由鑫弘物業公司與商鋪承租人簽訂租賃合同和物業合同，并向其收取租金和物業費而不是向業主收取費用。鑫弘物業公司在經營東方偉業廣場過程中也是與商鋪承租人另行簽訂物業管理合同，并收取物業費。《江蘇省物業管理條例》第四十九條規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點……；非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。”東方偉業廣場即涉案房產項目是商鋪等經營性房產，屬于非住宅物業，物業管理應由物業公司與相關當事人簽訂物業服務合同，并按合同約定進行收費。寧波建工公司系因法院裁定取得相關物業的所有權，并領取了不動產權證。寧波建工公司并沒有將其所有的物業與鑫弘物業公司簽訂物業服務合同，鑫弘物業公司要求寧波建工公司按其與深國投公司簽訂的《委托管理合同》繳納物業費，沒有法律依據和事實根據，法院不予支持，其訴訟請求應予駁回。遂判決：駁回鑫弘物業公司的訴訟請求。
本院對一審法院認定的事實予以確認。
另查明，法院裁定給深國投公司所有的位于鎮江市中山產建筑面積合計8255.7平方米，其中商鋪面積為3049.9平方米，酒店式公寓面積為5205.8平方米。
2015年間，趙衛與鑫弘物業公司簽訂一份物業管理合同，約定趙衛向鑫弘物業公司租賃建筑面積919.3平方米商鋪用于經營水韻居茶樓，物業管理服務費為每天每平方米0.5元。其中鑫弘物業公司出租的面積中625.19平方米為寧波建工公司名下的房產（商鋪）。2017年9月至12月間的物業費雙方已結算。
2016年7月27日宋南與鑫弘物業公司簽訂一份物業管理合同，約定宋南向鑫弘物業公司租賃建筑面積1831.49平方米商鋪用于經營鎮江市潤州區旺龍潭休閑中心，物業管理服務費為每天每平方米0.3元。其中鑫弘物業公司出租的面積中1186.31平方米為寧波建工公司名下的房產（酒店式公寓）。2017年9月至12月間的物業費雙方已結算。
2017年間，趙衛與鑫弘物業公司簽訂一份物業管理合同，約定趙衛向鑫弘物業公司租賃建筑面積862.73平方米商鋪用于經營朝天門大酒店。物業管理服務費為每天每平方米0.35元。其中鑫弘物業公司出租的面積中287.81平方米為寧波建工公司名下的房產（商鋪）。2017年9月至12月間的物業費雙方已結算。
本案爭議焦點：鑫弘物業公司要求寧波建工公司支付2017年9月至12月間物業費的訴訟請求是否應當予以支持
判決結果
一、撤銷鎮江市潤州區人民法院（2019）蘇1111民初5259號民事判決即駁回鎮江鑫弘物業有限公司的訴訟請求；
二、寧波建工股份有限公司于本判決生效之日起十日內給付鎮江鑫弘物業有限公司物業費78659元；
三、駁回鎮江鑫弘物業有限公司的其他訴訟請求。
一審案件受理費8730元，由寧波建工股份有限公司負擔；二審案件受理費8730元，由鎮江鑫弘物業有限公司負擔6897元，寧波建工股份有限公司負擔1833元。
本判決為終審判決
合議庭
審判長楊道駿
審判員冷德華
審判員黃甦
二〇二一年四月九日
法官助理李宏敏
書記員王偉
判決日期
2021-04-27
