原告祁沛訴被告武漢華中精都商業運營管理有限公司(以下簡稱華中精都公司)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年8月15日立案受理后,依法適用普通程序,并由審判員侯立平擔任審判長,與人民陪審員丁紅霞、李愛榮組成合議庭進行審理。2018年9月30日,原告祁沛向本院申請對武漢金橋壹號假日酒店管理有限公司(以下簡稱金橋假日酒店公司)目前裝修價值進行鑒定,本院依法委托湖北永信行資產評估咨詢有限公司(以下簡稱湖北永信行公司)進行鑒定,該公司于2019年1月15日向本院出具永信行評報字[2019]第00005號《資產評估報告》。案外人金橋假日酒店公司于2019年1月24日向本院申請作為共同原告參加訴訟,本院依法予以準許。被告華中精都公司認為該評估報告表述不夠詳細,于2019年2月20日對該評估報告提出書面異議。2019年2月27日,湖北永信行向本院出具《關于評估異議的回復函》。本案于2018年10月26日、2019年2月20日公開開庭進行了審理,原告祁沛、金橋假日酒店公司的共同委托訴訟代理人楊帆,被告華中精都公司的委托訴訟代理人葉菊姣、張金生到庭參加了訴訟。本案現已審理終結
祁沛、武漢金橋壹號假日酒店管理有限公司等與武漢華中精都商業運營管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
案號:(2018)鄂0102民初12577號
判決日期:2019-11-20
法院:湖北省武漢市江岸區人民法院
訴訟參與人信息
暫無數據
案件基本情況
原告祁沛、金橋假日酒店公司向本院提出訴訟請求:1、確認原告祁沛與被告華中精都公司于2015年4月21日簽訂的租賃合同無效;2、被告華中精都公司賠償原告祁沛、金橋假日酒店公司裝修損失3584680元及行政處罰53310元,共計3637990元;3、被告華中精都公司返還原告祁沛履約保證金176668元;4、被告華中精都公司賠償原告祁沛、金橋假日酒店公司淹水時期導致的室內設備、物品及35天的租金損失203971元;5、被告華中精都公司向原告祁沛、金橋假日酒店公司支付墊付的物業費142960元(8935元/月×16個月);6、被告華中精都公司承擔本案訴訟費用。事實和理由:2015年4月21日,華中精都公司(甲方)與祁沛(乙方)簽訂租賃合同,祁沛承租位于武漢市江岸區金橋大道與興業路交匯處金島金橋一號2號樓3、4樓2302、2402、2125、2126號商鋪。合同租賃時間為2015年7月1日至2023年6月30日,合同約定,祁沛承租商鋪用于經營快捷酒店,第2.2條約定,甲方如延期交房,免租裝修期順延。第7.1條約定,甲方保證本租賃合同項下商鋪的房屋現狀不屬于違章建筑。甲方有義務對保修設施進行維修保養,以保證保修設施的正常使用。祁沛將房屋裝修后準備用作酒店經營,但后得知該租賃房屋僅3樓有產權,導致整個酒店消防驗收不合格,因4樓無相關產權是無法彌補的缺陷,無法實現合同目的,導致金橋假日酒店公司無法正常存續,華中精都公司應賠償祁沛、華中精都公司裝修損失。另,該租賃房屋所在的整棟樓多次淹水,導致租賃房屋裝修和設備、設施損壞,產生一定損失。故訴至法院。
被告華中精都公司辯稱:1、原被告之間簽訂的租賃合同是雙方真實的意思表示,合法有效。基于祁沛逾期交付租金,在我公司催收、祁沛仍延遲履行交納租金義務的情況下,我公司解除租賃合同,符合合同約定;2、祁沛及金橋假日酒店公司主張裝修損失,其沒有提交證據證明損失發生的原因,也沒有提交證據證明損失的大小,故沒有任何事實和法律依據。訴爭房屋4樓無產權,是祁沛在簽訂租賃合同之時就已經知道的事實,我公司沒有隱瞞4樓的權屬狀況,祁沛基于經營成本較低,在知曉租賃房屋權屬狀況的情況下自愿與我公司簽署租賃合同。金橋假日酒店公司二次消防施工未經驗收,并非我公司原因造成,而是其違反消防安全的行為,導致二次消防設計未經審核驗收,公安消防部門因此下達限期改正通知書。金橋假日酒店公司沒有因為公安消防部門下達限期改正通知書而停止經營。其系因違法經營,公安治安部門于2018年6月要求其停業整頓,因此金橋假日酒店公司停止經營。裝修費用是自身經營應承擔的經營成本,要求我公司承擔沒有任何依據。3、我公司沒收祁沛的履約保證金,是依約行使合同約定的權利。4、祁沛、金橋假日酒店公司主張的淹水損失,沒有證據證明淹水發生的原因,也無證據證明淹水損失的大小,故沒有事實和法律依據。5、對于物業費,租賃合同中約定了祁沛應向物業公司交納相應費用,因為物業費是祁沛、金橋假日酒店公司和物業公司基于物業服務關系產生的費用,由其和物業公司協商繳納物業費。祁沛從租賃之日到2017年1月一直向物業公司交納物業管理費,這個行為也確定了雙方約定是由祁沛向物業公司交納物業費。6、金橋假日酒店公司被行政處罰53310元是其自己違反消防行為導致的,與我公司無關。
經審理查明,位于武漢市江岸區金橋大道20號中勝村K1地塊2號酒店式公寓、3號商業棟1-3層(1)商的房屋的所有權人為武漢中勝村城中村改造工程建設有限公司(以下簡稱中勝村公司),規劃用途為商業服務,房屋建筑面積為2110.69平方米,總層數為24層。中勝村公司于2016年1月27日取得上述房屋的房屋所有權證。
2015年4月21日,武漢聯華創展資產運營管理有限公司(以下簡稱聯華創展公司)(甲方)與祁沛(乙方)簽訂《租賃合同》,約定甲方將位于武漢市江岸區金橋大道與興業路交匯處金島金橋壹號2號樓3、4樓2302、2402、2125、2126號商鋪出租給乙方,乙方按本合同規定的條件承租上述商鋪。雙方確定該商鋪兩層按1786.99平方米的面積計算。乙方將承租商鋪用于經營快捷酒店。本合同的租期自2015年7月1日起至2023年6月30日止。租金標準為88334元/月,租金由第4年開始每年按上年租金標準的5%進行遞增。租賃費用按季度交付。本合同簽訂之日起三日內,乙方應按第壹個租賃季度的租賃費用標準向甲方繳付2個月租賃費用,即人民幣176668元作為履約保證金。如乙方在合同租賃期限內提前單方面終止合同,甲方和甲方委托的物業管理公司將有權沒收乙方的全部履約保證金,作為違約金。乙方提前解除合同或上述情形之外的其他情形,以上履約保證金的處理按本合同其他相關規定執行,乙方不得以任何理由要求用以上履約保證金沖抵其應繳的任何費用。甲方的責任及義務:(1)甲方保證本租賃合同項下商鋪的房屋現狀不屬違章建筑······甲方依據本合同規定解除本合同的,應書面通知乙方,通知送達乙方之日本合同即被解除,乙方應在合同解除之日起七日內退場并交回商鋪,租賃費用及其他費用據實結算。合同還約定了其他條款。2015年4月23日,祁沛向聯華創展公司支付押金176668元。
合同簽訂后,聯華創展公司將出租的商鋪交付祁沛承租使用。根據雙方簽訂的《租賃合同》附件一層、三層、四層的平面圖計算,祁沛承租的商鋪實際對應的面積為中勝村K1地塊2號酒店式公寓、3號商業單元1層的46.24平方米,3層的1054.69平方米,未取得房產證的4層架空層面積396.92平方米、4層隔斷層面積289.14平方米,上述面積共計1786.99平方米。平面圖顯示,聯華創展公司出租時四層已隔成相應的房間。房屋租金按49.4317元/平方米計算,月租金共計88334元。
2015年5月26日,中勝村公司與聯華創展公司簽訂《商業項目委托運營管理合同》,約定委托運營標的為中勝村公司位于武漢市江岸區金橋大道與興業路交匯處金島金橋壹號地上1-3層的商業房屋,委托運營期為2015年1月1日至2021年3月20日止。該合同還約定了其他條款。
2015年12月22日,中勝村公司與聯華創展公司簽訂了《終止運營金島金橋壹號商鋪的協議》,約定解除雙方簽訂的《商業項目委托運營管理合同》、聯華創展公司與金島金橋壹號商鋪業主簽訂的《產權商鋪委托經營管理合同書》、聯華創展公司與金島金橋壹號物業運營方港聯物業簽訂的《金島金橋壹號商業街前期物業服務協議》。協議還約定了其他條款。
2016年2月1日,中勝村公司向華中精都公司出具金島金橋壹號項目授權委托書,約定:“就我公司享有權益的金島金橋壹號項目所有商鋪,我公司委托華中精都公司具體負責商業項目運營管理。華中精都公司受托管理權限:代為我司就金島金橋壹號項目所涉商鋪與承租方簽訂租賃合同、代為收取租金、代為處理租賃過程中所產生的一切糾紛,包括以調解、訴訟、仲裁等方式解決糾紛。受托管理期限:2016年2月1日至2026年12月31日。
聯華創展公司、華中精都公司與祁沛簽訂《三方協議書》,約定聯華創展公司和祁沛簽訂的《租賃合同》中出租人變更為華中精都公司;聯華創展公司不再依據該合同享有任何權利,亦不承擔任何義務;華中精都公司作為新的出租人將繼續履行該合同,承繼該合同中出租人之權利和義務,祁沛的權利與義務不受任何影響;祁沛已向聯華創展公司繳納租賃押金176668元;祁沛現已產生的應繳而未繳的租金為265002元(對應租期自2016年2月1日至2016年4月30日),應立即向華中精都公司繳納;租賃押金在租賃期滿時華中精都公司依據租賃合同的約定退還給祁沛。該協議書還約定了其他條款。祁沛未在《三方協議》上簽字。
此后,祁沛將租金支付給華中精都公司指定的張夢瑩。其中,2017年12月19日,祁沛向張夢瑩轉賬支付租金50000元。2016年5月15日至2018年6月22日,祁沛應交租金及占有使用費共計2228961元(88334元/月÷30天×15天+88334元/月×24個月+88334元/月÷30天×22天),祁沛支付租金及占有使用費合計120000元,交租金及占有使用費至2017年7月3日(支付2017年7月的費用為7491元)。
另查明,2015年9月16日,武漢市公安局江岸區分局(以下簡稱江岸分局)消防大隊向中勝村公司出具岸公消驗(2015)第022號《建設工程消防驗收意見書》,載明位于武漢市江岸區金橋大道與興業路交匯處,一棟高76.6米、底部設有三層商業的24層酒店式公寓及附屬一層地下室消防驗收合格。本次驗收的項目如需擴建、改建、用途變更應依法向公安消防機構申請建設工程消防設計審核和驗收。
2016年8月12日,江岸分局消防大隊出具責令限期改正通知書,載明金橋假日酒店公司存在的問題為:1、未進行消防設計審核;2、未進行消防驗收;3、未辦理開業消防安全檢查合格證。
2016年12月18日,江岸分局后湖街派出所出具責令改正通知書,載明金橋假日酒店公司無消防建審,責令停業整頓。2017年5月9日,江岸分局后湖街派出所出具責令改正通知書,載明金橋假日酒店公司存在未制定消防安全制度,占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口,人員密集場所處外墻門窗上設置影響逃生、滅火救援的障礙物,無消防驗收等問題。2017年10月24日,江岸分局后湖街派出所出具責令改正通知書,載明金橋假日酒店公司無消防建審合格手續,責令停業整頓。金橋假日酒店公司共支付違反消防管理規定罰款55310元。
2018年6月8日,華中精都公司通過圓通速遞向祁沛發出《催款告知函》,告知祁沛至2018年6月8日尚未向華中精都公司支付2017年7月1日至2018年6月30日的商鋪租金1052517元。快遞查詢單顯示該催款告知函已于2018年6月9日簽收。
2018年6月19日,華中精都公司通過圓通快遞向祁沛發出《解除租賃合同告知函》,載明:“你方在收到本函之日,即貴我雙方簽訂的《租賃合同》解除,請你方于10日內,即2018年6月29日之前將商鋪騰退,按我方交付于你方時的商鋪狀態返還我方。”快遞查詢單顯示該告知函已于2018年6月22日簽收。
2018年6月27日,湖北赫誠律師事務所代表祁沛向華中精都公司發出律師函,載明《租賃合同》無效或正式解除,華中精都公司在三日內賠償祁沛裝修損失365萬元,淹水損失60萬元,共計人民幣425萬元。華中精都公司已收到該律師函。
還查明,2015年3月25日,武漢市國土資源和規劃局向中勝村公司核發編號為建字第武規建[2015]048號《建設工程規劃許可證》,建設項目名稱為辦公、商業、酒店式公寓(中勝村K1地塊),建設位置為江岸區金橋大道與興業路交匯處,建設規模載明公寓四層設備架空層建筑面積396.92平方米。
再查明,金橋假日酒店公司成立于2015年6月5日,法定代表人為祁沛,經營范圍為酒店管理(不含餐飲);住宿。金橋假日酒店公司繳納物業費至2018年4月。2018年6月底,金橋假日酒店公司停止經營,但相關物品仍存放在承租商鋪內。
案件受理后,祁沛向本院申請對金橋假日酒店公司目前裝修價值進行鑒定,本院依法委托湖北永信行房地產土地資產評估咨詢有限公司進行鑒定,該公司于2019年1月15日向本院出具永信行評報字[2019]第00005號資產評估報告。華中精都公司認為該評估報告表述不夠詳細,于2019年2月20日對該評估報告提出書面異議。2019年2月27日,湖北永信行向本院出具《關于評估異議的回復函》。評估報告及回復函載明,本次評估采用重置成本法,計算公式為:評估值=重置價格×成新率,重置價格=直接成本費用+間接成本費用+資金成本,重置價不包含利潤。評估對象各部分價值分別為:裝飾裝修部分,一樓評估值48531元,二樓評估值961248元,三樓評估值507053元,小計1516832元(含設計費97682元,不銹鋼項目56489元,消防樓梯18621元、亮化項目40241元);消防系統評估值163086元;空氣熱泵中央熱水系統評估值51675元;戶式中央空調評估值10350元。上述四個評估對象評估值共計1741943元。
因雙方協商未能達成一致意見,故調解未成。
上述事實,有原告祁沛提交的《租賃合同》、武漢市房屋初始登記證明、江岸分局消防大隊責令限期改正通知書、江岸分局后湖街派出所責令改正通知書3份、律師函、湖北省增值稅普通發票、湖北省非稅收入一般繳款書、交通銀行個人客戶交易清單、中國建設銀行個人活期賬戶交易明細,原告祁沛申請法院對裝飾裝修的價值進行鑒定作出的永信行評報表2009第00005號《資產評估報告》,被告華中精都公司提交的江岸分局消防大隊岸公消驗(2015)第022號《建設工程消防驗收意見書》等證據及各方當事人的當庭陳述在卷佐證,并經庭審質證,足以作為認定本案事實的依據
判決結果
一、被告武漢華中精都商業運營管理有限公司承繼的與原告祁沛于2015年4月21日簽訂的《租賃合同》中關于金島金橋壹號中勝村K1地塊2號酒店式公寓、3號商業單元未取得房產證的4層架空層、隔斷層面積共計686.06平方米部分的約定無效;2號酒店式公寓、3號商業單元1層、3層部分的約定于2018年6月22日解除;
二、被告武漢華中精都商業運營管理有限公司于本判決生效之日起五日內向原告武漢金橋壹號假日酒店管理有限公司賠償裝飾裝修損失1393554元;
三、被告武漢華中精都商業運營管理有限公司于本判決生效之日起五日內向原告武漢金橋壹號假日酒店管理有限公司賠償行政處罰損失42648元;
四、被告武漢華中精都商業運營管理有限公司于本判決生效之日起五日內向原告祁沛返還履約保證金176668元;
五、駁回原告祁沛、武漢金橋壹號假日酒店管理有限公司的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行上述給付義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費40093元,由原告祁沛、武漢金橋壹號假日酒店管理有限公司負擔20777元,被告武漢華中精都商業運營管理有限公司負擔19316元。因原告祁沛已將此款預交本院,故被告武漢華中精都商業運營管理有限公司應于本判決生效之日起五日內將19316元款項支付給原告祁沛。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提交副本,上訴于湖北省武漢市中級人民法院
合議庭
審判長侯立平
人民陪審員丁紅霞
人民陪審員李愛榮
二〇一九年五月十七日
書記員周瑾
判決日期
2019-11-20