上訴人劉芳、方崇惠因與被上訴人招商局地產（武漢）有限公司商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省武漢市洪山區人民法院（2014）鄂洪山民初字第00641號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年9月7日受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結
劉芳、方崇惠等與招商局地產（武漢）有限公司商品房銷售合同糾紛二審民事判決書
案號：（2016）鄂01民終6187號
判決日期：2016-12-05
法院：湖北省武漢市中級人民法院
訴訟參與人信息
暫無數據
案件基本情況
劉芳、方崇惠上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判支持劉芳、方崇惠一審的全部訴訟請求；2.本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實與理由：1.一審判決純屬錯誤，望二審更正。2.招商局地產（武漢）有限公司應當承擔質量瑕疵擔保的違約責任。3.招商局地產（武漢）有限公司應當承擔逾期交房的違約責任。4.招商局地產（武漢）有限公司應當承擔履行合同過程中欺詐行為的違約責任。5.招商局地產（武漢）有限公司應當承擔銷售廣告要約的違約責任。6.關于房管局測量的房屋面積，上訴人有權申請重新鑒定面積。7.招商局地產（武漢）有限公司應當承擔履行合同違約的連帶責任。
招商局地產（武漢）有限公司辯稱：1.被上訴人交付的房屋符合雙方合同第九條約定的交房條件，沒有延期行為。合同約定建成并達到排水標準，沒有約定拿到排水許可證。辦理臨時排水許可證和正式排水許可證的條件是一樣的，只要污水處理廠建成，即可換成正式排水許可證。上訴人主張被上訴人沒有辦理建設工程環境竣工驗收，但這個驗收不是合同約定的交付條件，也不是法律規定的強制性條件。2.上訴人認為被上訴人有廣告欺詐行為，沒有享受到優惠。上訴人購買房屋時，武漢房多多房地產投資管理有限公司與被上訴人合作，前后推出兩次團購活動，第一次優惠一萬元，第二次優惠五萬元，兩個活動相互獨立。上訴人只參加了第一次活動，其在起訴時發現還有更優惠的活動，認為自己沒有享受到五萬元的優惠活動，從而主張被上訴人欺詐，該主張不能成立。3.訟爭房屋在29層，根據規劃，在29樓外做了裝飾線條。在線條下方做的鋼制欄桿沒有影響觀景，也沒有減少房屋面積。訟爭房屋的面積是在房屋建好后由武漢市房產測繪中心實地測繪，該測繪表明房屋面積符合合同約定，上訴人主張對房屋面積重新測繪沒有必要。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
劉芳、方崇惠向一審法院起訴請求：一、招商局地產（武漢）有限公司承擔違約責任，向劉芳、方崇惠履行如下義務：1.支付逾期交房的違約金（按已交付房款1260818元×0.0003×自2014年6月1日起算至實際交付之日的天數）；2.賠償劉芳、方崇惠可以獲得的利益損失（按2.7元／㎡×房屋面積147.12㎡×自2014年6月1日起算至實際交付之日的天數）；3.返還補足的購房優惠款40000元及利息（按銀行同期貸款利率計算，自2013年9月30日起至實際返還之日止）；4.返還多收的公攤面積款16823元（多收1.9㎡×8570元／㎡）及利息（按銀行同期貸款利率計算，自2013年9月30日起至實際返還之日止）；5.返還房屋質量減價款453276元｛［售房單價8570元—（維修基金總額10740元／房屋面積147.12㎡／2%×1.5）］×（房屋面積147.12㎡—已返還重復計價面積0.66㎡）｝及利息（按銀行同期貸款利率計算，自2013年9月30日起至實際返還之日止）；6.賠償裝飾設備及房屋差價453276元；7.賠償欺詐消費者應向劉芳、方崇惠支付增加賠償金3782454元（已交房款1260818元×3倍）；8.賠償劉芳、方崇惠誤工費、交通費損失4260元；二、本案訴訟費、鑒定費、律師費由招商局地產（武漢）有限公司承擔。（以上訴訟請求中的6、7項系劉芳、方崇惠增加的訴訟請求；劉芳、方崇惠原訴訟請求中的“請求賠償買一賠三優惠款190000元”的訴訟請求變更為以上第3項；劉芳、方崇惠放棄了原訴訟請求中的要求“責令被告按公示規劃建設和使用西側大門的訴訟請求”）。
一審法院認定事實：劉芳與方崇惠系夫妻關系，兩人與招商局地產（武漢）有限公司于2013年9月23日簽訂了《武漢市商品房買賣合同》（合同編號：洪120398588），合同約定：劉芳與方崇惠購買招商局地產（武漢）有限公司開發的位于武漢市洪山區珞梁路與南湖路交叉口的招商雍華府二期第4幢2單元29層2號商品房一套，建筑面積為147.12㎡，單價為每平方米8570元，房屋總價款為1260818元。按照合同約定，劉芳與方崇惠于2013年9月30日支付首付款660818元，并通過住房公積金貸款于2013年11月25日向招商局地產（武漢）有限公司支付了余款600000元。按照合同第九條約定：招商局地產（武漢）有限公司應當在2014年5月30日前，將符合下列條件的商品房交付劉芳、方崇惠使用：1、完成規劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收；2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用功能要求；3、供電、給水、排水等設施按設計要求建成，并經有關行業單位認可達到正常使用條件；4、×5、×6、×7、×8、×9、×10、×。因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其他原因，需延期交付使用的，出賣人應當在發生之日起30日內書面告知買受人。合同附件6《補充協議》第二十一條約定在簽訂本合同前，買受人已經認真閱讀了本合同，并與出賣人進行了充分的協商，買受人明確理解本合同各條款的含義，知悉雙方的權利和義務，并在協商一致自愿平等的基礎上訂立本合同。合同補充協議約定：出賣人與買受人于2013年9月23日就乙方購買招商雍華府4棟2單元2902號房屋，訂立了《武漢市商品房買賣合同》，經雙方友好協商，現就本合同中的未盡事宜訂立本補充協議；在簽訂本合同起，本補充協議前，出賣人已依法向買受人明示……等文件，同時，按照乙方要求作出了合理說明，買受人對前述規定、文件等已仔細閱讀，并同意遵照執行。買受人已現場了解該房屋所處建筑建設現狀、進度及房屋相鄰建筑、設備設施情況、周邊環境的不利影響及項目內外情況，清楚整個項目規劃審批情況，對該房屋目前的物理狀況、法律狀況、周邊環境及可能存在的不利因素均予以認可。第十六條約定買受人簽署本合同時已經知悉，買受人所購買的該商品房屬于整個小區的分期工程。出賣人需要按進度完成整個小區樓宇及水電、煤氣、通訊、道路綠化等配套基礎設施及公共設施的建設。買受人對小區其他各期建設過程中產生的噪音、通行不便、整體配套設施未完成等問題表示諒解，并同意不就此類問題向出賣人主張任何權利。
2014年4月4日招商局地產（武漢）有限公司通知劉芳與方崇惠前來收房，劉芳與方崇惠在看房后，認為該爭議房屋的外裝飾結構的質量存在問題，且陽臺以“矮墻＋鋼制欄桿”違反了雙方的合同約定，故與招商局地產（武漢）有限公司產生分歧，并拒絕了收房。招商局地產（武漢）有限公司于2014年5月27日通過ＥＭＳ向劉芳與方崇惠下達了入住通知書，但劉芳與方崇惠至起訴之日未簽收交付單，亦未收房。劉芳與方崇惠以房屋交付不符合交房條件等為由，向一審法院提起訴訟，訴請如前。
一審法院另查明，2014年3月武漢市洪山區人民政府向武漢市環保局出具了一份《洪山區人民政府關于支持招商雍華府項目環評工作的函》載明：“。招商雍華府項目位于我區南湖片區的武梁路與珞梁路交匯處。項目共建設七棟高層住宅和一棟二層商業建筑。目前該項目已施工完畢，消防、人防、節能等設施也已竣工驗收完畢，小區雨、污水管網已形成，按照規范要求已接入武梁路市政管網，并辦理了城市排水許可證（許可證編號：武洪水臨排字第005號）。”目前，由于南湖片區至黃家湖污水處理廠市政管網未貫通，導致辦理環評驗收手續存在一定困難。
本案雙方爭議的焦點為：一、招商局地產（武漢）有限公司交付的房屋是否符合交房條件、招商局地產（武漢）有限公司是否構成逾期交房及是否應承擔逾期交房的違約責任的問題；二、在雙方締約過程中，招商局地產（武漢）有限公司是否存在廣告宣傳等方面的欺詐行為及是否應承擔相應責任的問題；三、招商局地產（武漢）有限公司交付的房屋是否存在質量瑕疵問題，房屋的外裝飾結構是否違反合同約定以及關于陽臺是否占用房屋使用面積的問題；四、劉芳與方崇惠要求招商局地產（武漢）有限公司支付誤工費、交通費以及訴訟費、律師費，應否支持的問題。
一審法院認為：雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反國家法律、法規的強制性規定，該合同是合法有效的，雙方均應按照合同約定全面履行。
關于焦點一，一審法院認為，劉芳與方崇惠購買的商品房系招商·雍華府項目的二期工程，雙方簽訂合同時，劉芳與方崇惠是知悉其所購買的商品房屬于整個小區的分期工程，出賣人需要按進度完成整個小區配套基礎設施及公共設施的建設，在交房時會存在整體配套設施未完成的情況。2014年4月14日，招商局地產（武漢）有限公司已取得建設行政主管部門核發的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》、《房地產開發項目竣工交付使用備案證》，表明劉芳與方崇惠購買的招商·雍華府二期商品房經驗收合格，符合交房條件。招商局地產（武漢）有限公司提供的相關證據結合一審法院查明的事實，亦能證明招商局地產（武漢）有限公司交付的商品房符合合同約定的交房條件。關于劉芳與方崇惠主張的招商局地產（武漢）有限公司所交付的商品房在排水方面未取得正式的排水許可證，排水方面不符合合同約定的交房條件的問題，因招商局地產（武漢）有限公司在交房前已取得城市排水許可證（許可證編號：武洪水臨排字第005號），小區內的雨、污水管網已經形成，并已接入武梁路市政管網，且雙方當事人簽訂的《武漢市商品房買賣合同》并未約定排水方面要取得正式的排水許可證，招商局地產（武漢）有限公司交付的商品房是符合合同約定的排水條件的。關于劉芳與方崇惠主張的招商局地產（武漢）有限公司所交付的商品房在環保方面未經相關部門專項驗收的問題，因雙方簽訂的商品房買賣合同并未約定需環保的專項驗收，在招商局地產（武漢）有限公司交付的商品房取得建設行政主管部門備案的情況下，劉芳與方崇惠的此項主張，不予支持。若劉芳與方崇惠認為招商局地產（武漢）有限公司交付的商品房雖取得《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》，但因該商品房項目無環保的專項驗收，仍不符合法定交房條件，其可以另行提起行政訴訟。招商局地產（武漢）有限公司于2014年5月30日前已通知劉芳與方崇惠交房，履行了合同約定的相關義務，故對劉芳與方崇惠認為招商局地產（武漢）有限公司交付的房屋不符合交房條件、招商局地產（武漢）有限公司構成逾期交房，招商局地產（武漢）有限公司應支付逾期交房的違約金（按已交付房款1260818元×0.0003×自2014年6月1日起算至實際交付之日的天數）的訴訟請求，不予支持。
關于焦點二，一審法院認為，“5000抵50000的感恩鉅惠”宣傳廣告與“5000抵10000優惠”活動均系武漢房多多投資有限公司開展的兩次團購活動，《大楚特惠團會員團購確認函》反映劉芳與方崇惠購買該涉案房屋時參加的是“5000抵10000”的團購活動，因此，劉芳與方崇惠主張招商局地產（武漢）有限公司存在廣告欺詐而要求補足優惠款的訴請，不予支持。
關于焦點三，一審法院認為，因雙方簽訂的合同載明劉芳與方崇惠在簽訂合同時對本項目的規劃情況是了解的，招商局地產（武漢）有限公司在施工中是按相關部門審批的規劃設計圖紙進行施工的，且其建筑工程已經建設行政管理部門驗收合格，并經房屋測繪相關部門進行了面積測量，故對劉芳與方崇惠認為招商局地產（武漢）有限公司交付的房屋的陽臺有支撐外墻公共平面裝飾結構的矮墻與合同約定的鋼制欄桿不一致，侵占了劉芳與方崇惠所購買的房屋使用面積和設備布置面積，造成招商局地產（武漢）有限公司多收了劉芳與方崇惠應公攤面積的購房款，不符合合同約定的主張，不予支持。因此，對劉芳與方崇惠要求招商局地產（武漢）有限公司返還多收的公攤面積款16823元及利息的訴訟請求、劉芳與方崇惠要求招商局地產（武漢）有限公司返還房屋質量減價款453276元及利息、賠償裝飾設備及房屋差價453276元及可得利益損失的訴訟請求，均不予支持。劉芳與方崇惠要求招商局地產（武漢）有限公司賠償欺詐消費者應向劉芳與方崇惠支付增加賠償金3782454元（已交房款1260818元×3倍），因劉芳與方崇惠提交的證據并不能證明招商局地產（武漢）有限公司存在合同欺詐行為，對劉芳與方崇惠的此項訴訟請求，亦不予支持。
關于焦點四，因招商局地產（武漢）有限公司不存在合同違約的事實，故劉芳與方崇惠要求招商局地產（武漢）有限公司支付因其違約所造成的誤工費、交通費以及訴訟費、律師費等的訴訟請求，不予支持。
據此，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款以及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決：駁回劉芳、方崇惠的訴訟請求。一審案件受理費5095元，由劉芳、方崇惠負擔。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：
劉芳、方崇惠提交了五組共十八份證據。
第一組證據：
證據一、回復一份，證明被上訴人唆使政府，故意企圖虛辦實證。
證據二、承諾函一份，證明被上訴人已違背自己的承諾。
證據三、房屋建筑工程、市政基礎設施工程竣工驗收備案辦事指南表一份、房屋建筑工程竣工驗收備案表一份。
證據四、《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》的檔案文件一套。
證據三、證據四共同證明：1.此證雖不是本案合同約定的交房條件，但卻可證明被上訴人故意虛辦實證，達到隱瞞事實真相目的，欺騙性實施了交房。招商雍華府4＃樓在辦理《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》時，缺少第6項環保和第7項消防必備文件。反證被上訴人不應取得招商雍華府4＃樓的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》。2.被上訴人非法取得招商雍華府4＃樓工程竣工驗收備案證明書，達到一時隱瞞事實真相，實施交房目的。
第一組證據證明：被上訴人違背承諾和合同約定，沒有遵循誠實信用市場經濟原則，事實確鑿，充分證明被上訴人實施了多項故意欺詐行為。依據《中華人民共和國合同法》第113條第2款以及《中華人民共和國消費者權益保護法》第55條的規定，被上訴人應當就上訴人增加賠償的金額承擔責任。
第二組證據：
證據五、證券交易系統網上公告一份，證明：1.被上訴人財力雄厚。2.計算本案有瑕疵的房屋當時市場價格為成本價加資產利潤率，其中資產利潤率，起訴狀按50%估算而公告僅有20%，則起訴狀估算市場價格要高出近30%，所計算房屋質量減價款不高。
證據六、武漢市建筑工程質量監督注冊登記表一份，證明：1.本案房屋實際成交價達8570元每平方米，被上訴人已賺取豐厚利潤。2.原按維修資金測算的本案房屋市場價偏高。
證據七、施工許可證詳細信息材料網絡截屏一份。
證據八、武漢市建筑工程竣工結算備案表一份。
證據七、證據八共同證明：1.2＃-5＃樓建安費實際結余348.29萬元，結余率是合同價的2.642%。2.實際成本價還要低于武漢市建筑工程質量監督注冊登記表。
證據九、發票兩份，證明付清合同全款1260818元，上訴人完全履行了合同義務。
第二組證據證明：1.被上訴人財力雄厚。2.被上訴人在商品房生產與銷售中已賺取豐厚利潤。3.商品房的生產銷售與市場一般商品具有相同的商品屬性。4.本案房屋市場價偏高，房屋質量減價款不高。
第三組證據：證據十、詳解新版《武漢市商品房買賣合同》一份、商品房買賣合同補充協議示范條款一份、《住房城鄉建設部、工商總局關于印發﹤商品房買賣合同示范文本﹥的通知》一份，證明：被上訴人并沒有完全按照監管部門指引，制定本小區格式條款合同，在合同中存在有失公平條款，補充協議更是空泛模糊，以求給己免責。對房屋交付條件更明確消防、環保、排水等單項驗收合格證明和主管部門許可手續。
第四組證據：
證據十一、平面圖一份。
證據十二、電子郵件網絡截屏一份、平面圖一份。
證據十一、證據十二共同證明：1.被上訴人提供合同所附圖，在用紅筆標注時并沒有如同報批規劃圖、設計平面圖那樣標明裝飾線條僅二十九層設置，更沒有標注裝飾線條在不同位置、不同方向具體尺寸數據，也沒有畫出示意。2.這些圖在雙方簽訂合同之前已審批或審查，但在簽訂合同時，被上訴人隱瞞了真實情況。3.所交付的本案房屋與合同所附圖不符，被上訴人應承擔違約責任。
第四組證據證明：合同約定本案房屋附圖與所交付房屋或規劃設計圖不符，被上訴人違反買賣合同約定應承擔質量瑕疵擔保責任。被上訴人應返還面積減少、質量降低導致的房屋減價款及利息，賠償合同履行后可以獲得的利益包括租金、差價的損失。
第五組證據：
證據十三、行政審批服務指南一份，證明：1.核發的臨時排水城市排水許可證與正式排水城市排水許可證在受理條件、需要提交的材料、法律效力方面均不同。2.臨時排水城市排水許可證有效期為1年，最長不超過項目建設的施工期。3.項目交付后，需要城市排水許可證即正式排水許可證，亦為本案合同真實意圖約定的排水證。4.項目沒有取得合同真實意圖約定的排水許可證。
證據十四、關于政府信息公開申請的回復一份，證明：1.項目污水未接入黃家湖污水處理廠。2.可接入污水管網的計劃日期為2016年12月底。3.項目沒有環保措施保障達標排放，致使不能取得法定的環保驗收合格證。
證據十五、項目排水走向意見一份，證明：1.項目接入黃家湖污水處理廠的污水管網未形成。2.該意見同環評批復文件武環管（2011）140號一致，項目須自建污水處理站，污水經處理達標后排放。3.項目沒有環保措施保障達標排放，致使不能取得法定的環保驗收合格證。
證據十六、信息公開答復書一份，證明：1.項目不存在任何環保檢查意見書、驗收意見書和合格證書。結合市環保局回復“經查，該項目驗收文件信息不存在。”得出項目“未自建環保設施／站”。2.項目沒有環保措施保障達標排放，致使不能取得法定的環保驗收合格證。
證據十七、調查處理回復網絡截屏一份，證明目前的現狀，違法行為仍在繼續，達不到武環管（2011）140號文件要求。
證據十八、查詢結果網絡截屏一份，證明招商雍華府小區雖分期建設，但同時辦理竣工備案，同時交付。
第五組證據證明：本案房屋不符合合同第九條交付條件。依據合同第十二條約定，被上訴人承擔逾期交房違約責任，并根據合同第十一條應向上訴人支付逾期交房違約金。
招商局地產（武漢）有限公司提交行政起訴狀一份，證明劉芳、方崇惠對竣工驗收備案證已經訴請撤銷。
經質證，被上訴人招商局地產（武漢）有限公司對上訴人劉芳、方崇惠提交證據的意見為：對于證據一的真實性沒有異議，但去函行為是內部行為，不是行政許可，無法達到其證明目的。對于證據二的真實性無異議，但該證據無法達到其證明目的，不是對民事法律關系當事人的承諾，只涉及到行政管理。對于證據三、證據四的真實性沒有異議，但無法達到證明目的。對于證據五、證據六，該兩份證據與本案無關，無法達到其證明目的。對于證據七的真實性有異議，且無法達到其證明目的。對于證據八的真實性沒有異議，但該證據與本案無關，無法達到其證明目的。對于證據九、證據十的真實性無異議，但無法達到其證明目的。對于證據十一、證據十二、證據十三的真實性有異議，且無法達到其證明目的。對于證據十四的真實性無異議，但無法達到其證明目的。對于證據十五的真實性有異議，且無法達到其證明目的。對于證據十六的真實性無異議，但無法達到其證明目的。對于證據十七、證據十八的真實性有異議，且無法達到其證明目的。上訴人劉芳、方崇惠對被上訴人招商局地產（武漢）有限公司提交證據的意見為：對該證據的真實性沒有異議，但與本案無關。
本院認為，上訴人劉芳、方崇惠提交的證據均無法達到其證明目的，被上訴人招商局地產（武漢）有限公司對其證據的證明目的也均不予認可，故本院對上訴人劉芳、方崇惠提交證據的證明目的均不予確認。被上訴人招商局地產（武漢）有限公司提交的證據即行政起訴狀一份與本案無關，本院對該證據的證明目的不予確認。本院對一審法院查明的事實予以確認
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5095元，由劉芳、方崇惠負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長王薇
審判員黃更
審判員李瑜
二〇一六年十二月五日
書記員黃劼
判決日期
2016-12-05
