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暫無(wú)數(shù)據(jù)

經(jīng)審理查明，2003年12月14日，金苑公司（甲方）與曹安孝（乙方）簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，約定“甲方在遵義市火車(chē)站北側(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè)金苑商貿(mào)城項(xiàng)目，需要資金周轉(zhuǎn)，乙方看好該地段的前景，愿意購(gòu)買(mǎi)價(jià)值人民幣肆佰肆拾萬(wàn)元的門(mén)面，雙方協(xié)議如下：一、乙方在本協(xié)議簽訂后，將肆佰肆拾萬(wàn)元購(gòu)房款支付給甲方。二、甲方在兩年內(nèi)將竣工驗(yàn)收乙方所購(gòu)的金苑商貿(mào)城4號(hào)樓首層3-8號(hào)、17-24號(hào)門(mén)面，建筑面積474.39㎡交付給乙方使用。…五、甲方收到乙方購(gòu)房款后，乙方派管理人員一名到甲方監(jiān)控購(gòu)房款用于甲方的拆遷工程，月工資1200元，直至拆遷工程結(jié)束為止。六、如甲方在簽訂購(gòu)房協(xié)議之日起，兩年內(nèi)不能如期交付乙方所購(gòu)門(mén)面，甲方則每月賠償乙方十萬(wàn)元人民幣的經(jīng)濟(jì)損失，并承擔(dān)違約責(zé)任”。2003年12月15日，金苑公司向曹安孝出具《收據(jù)》一份，載明“今收到曹安孝同志交來(lái)購(gòu)房款（金苑商貿(mào)城4號(hào)首層3-8號(hào)、17-24號(hào)門(mén)面）人民幣肆佰肆拾萬(wàn)元，期限為兩年（即二〇〇三年十二月十五日至二〇〇五年十二月十五日），到期交付上列門(mén)面使用。” 因金苑公司未按合同約定交付房屋，2009年7月2日，經(jīng)金苑公司開(kāi)會(huì)討論，形成《關(guān)于曹安孝款項(xiàng)問(wèn)題》的會(huì)議記錄、議題為“曹安孝﹤購(gòu)房協(xié)議﹥公司違約的補(bǔ)償問(wèn)題”的《會(huì)議紀(jì)要》，確認(rèn)了因其違約對(duì)曹安孝購(gòu)房款的補(bǔ)償事宜，補(bǔ)償款的計(jì)算期限從2003年12月14日起至2009年6月30日止。金苑公司于2009年7月11日向曹安孝出具《欠條》，載明“今欠曹安孝（2003年12月14日購(gòu)房合同約定）違約補(bǔ)償款，祥見(jiàn)2009年7月2日金苑公司會(huì)議紀(jì)要計(jì)算，人民幣陸佰陸拾伍萬(wàn)元”。 2012年1月18日，出賣(mài)人金苑公司與買(mǎi)受人曹安孝的委托代理人陳紫華簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人的第4＃正一層4-1-3至4-1-8、4-1-19至4-1-22號(hào)門(mén)面（商品房預(yù)售許可證號(hào)為遵義市（2005）第032號(hào)），單價(jià)為每平方米9132元，總金額為3134102元，合同簽訂之日一次性付清。該合同還約定交付房屋時(shí)間在2012年1月30日前，逾期交付房屋，自最后交付期限的次日至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金。2012年4月28日，金苑公司（甲方）與曹安孝的委托代理人曹俊（乙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定乙方將4-1-1、4-1-25、4-1-26、4-1-12號(hào)門(mén)面房屋退還甲方自行銷(xiāo)售處理，并由甲方退還乙方購(gòu)房款1265695元，甲方銷(xiāo)售該四套房屋的資金只能支付給乙方不得另行使用，銷(xiāo)售期間甲方如有資金時(shí)應(yīng)將上述款項(xiàng)及時(shí)支付給乙方。還約定該協(xié)議為甲乙雙方2012年1月18日所簽訂債權(quán)處置協(xié)議書(shū)的補(bǔ)充內(nèi)容。二審?fù)徶校馨残⑴c金苑公司均明確上述“債權(quán)處置協(xié)議書(shū)”為2012年1月18日《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。 另查明，金苑公司、曹安孝均認(rèn)可2012年1月18日《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系2003年12月14日《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的承繼完善，本案系商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。 又查明，2011年11月29日，金苑公司（甲方）與曹安孝、曹俊、陳紫華、曹鴻（乙方）簽訂《工程欠款和民間債務(wù)處置協(xié)議書(shū)》（下稱(chēng)《處置協(xié)議書(shū)》）約定：一、雙方協(xié)商結(jié)果。針對(duì)甲方差欠乙方的全部工程款和民間借款，雙方議定對(duì)全部工程欠款和民間借款，總計(jì)由甲方用808萬(wàn)元的現(xiàn)金分期清償。甲方付清808萬(wàn)元欠款后，雙方債權(quán)債務(wù)即視為全部結(jié)清（本協(xié)議議定的808萬(wàn)元，不包括甲方成為“問(wèn)題樓盤(pán)”后，乙方按所持債權(quán)25%追投的資金，本追投資金甲方另行清償；乙方于2003年12月14日與甲方簽訂的購(gòu)房協(xié)議，乙方須在本協(xié)議簽訂時(shí)，與甲方正式簽訂其購(gòu)房合同，并完善其他相關(guān)手續(xù)。）…二、償債相關(guān)規(guī)定。1、本協(xié)議簽訂前，甲方同乙方所有人簽訂的所有合同、協(xié)議、留置擔(dān)保、會(huì)議紀(jì)要等文書(shū)，以及甲方出具給乙方的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、收據(jù)、承諾、政府部門(mén)簽署意見(jiàn)的其他文件資料等，本協(xié)議簽訂時(shí)一律作廢。乙方于本協(xié)議簽訂時(shí)將所持全部文書(shū)票據(jù)原件交還甲方（2003年12月14日簽訂的購(gòu)房協(xié)議及2003年12月15日收款收據(jù)除外，但該部分協(xié)議需完善其購(gòu)房相關(guān)手續(xù)）。…四、協(xié)議生效方式（一）乙方將9＃樓負(fù)一夾層辦公室、相關(guān)設(shè)備設(shè)施和所有合同、協(xié)議、留置擔(dān)保…等原件移交甲方（2003年12月14日簽訂的購(gòu)房協(xié)議及2003年12月15日收款收據(jù)除外，但該部分協(xié)議需完善其購(gòu)房相關(guān)手續(xù)）。 又查明，2011年12月8日，曹安孝和金苑公司根據(jù)上述協(xié)議的約定對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行移交，金苑公司、曹安孝的代理人陳紫華均在《曹安孝、陳紫華、曹俊、曹鴻移交合同、協(xié)議等全部資料清單》和兩份《收據(jù)》上蓋章、簽名，其中，清單下方的備注載明：“除2003年12月14日《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》及2003年12月15日《收據(jù)》除外，上列全部文書(shū)和相應(yīng)票據(jù)均已按合同約定交還于金苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”。上述清單及收據(jù)中未包括2003年12月14日《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》、2003年12月15日《收據(jù)》、2009年7月2日《關(guān)于曹安孝款項(xiàng)問(wèn)題》的會(huì)議記錄、議題為《曹安孝﹤購(gòu)房協(xié)議﹥公司違約的補(bǔ)償問(wèn)題》的《會(huì)議紀(jì)要》、2009年7月11所載金額為665萬(wàn)元的《欠條》。 2013年5月6日，曹安孝以金苑公司為被告訴至貴州省遵義市中級(jí)人民法院。曹安孝訴稱(chēng)：原、被告雙方于2003年12月14日簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，約定原告向被告購(gòu)買(mǎi)位于遵義市火車(chē)站北側(cè)的金苑商貿(mào)城4號(hào)樓首層3至8號(hào)、17至24號(hào)門(mén)面，面積共474.39平方米，價(jià)款440萬(wàn)元。該協(xié)議還約定，如未按時(shí)交房，被告每月賠償原告10萬(wàn)元。該協(xié)議簽訂后，原告按約支付了購(gòu)房款，但被告一直不履行交房義務(wù)。為完善上述購(gòu)房的有關(guān)手續(xù)，2012年1月18日，雙方就上述《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》相關(guān)房屋又簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定原告向被告購(gòu)買(mǎi)金苑商貿(mào)城4號(hào)樓正一層4-1-3至4-1-8、4-1-19至4-1-22號(hào)門(mén)面，交房時(shí)間為2012年1月30日。因被告將原定出售給原告的部分門(mén)面轉(zhuǎn)讓他人，被告擬以4-1-1、4-1-25、4-1-26及4-1-12號(hào)4間門(mén)面替換被轉(zhuǎn)讓的門(mén)面出售給原告。后經(jīng)協(xié)商，雙方確定原告不再購(gòu)買(mǎi)該部分門(mén)面，故原告之子曹俊代表原告與被告于2012年4月28日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定不再購(gòu)買(mǎi)，對(duì)應(yīng)價(jià)款1265695元由被告退給原告。上述《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，為抵償?shù)谌降膫鶆?wù)，經(jīng)被告同意，原告將4-1-3號(hào)門(mén)面（面積37.4平方米）購(gòu)房的權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，由債權(quán)人與被告直接簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。綜上所述，雙方購(gòu)房協(xié)議及合同簽訂已經(jīng)近10年，但被告一直拒不交房。原告多次向被告主張權(quán)利，但被告仍不履行義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。請(qǐng)求判決：1、被告立即向原告交付金苑商貿(mào)城4號(hào)樓首層4-1-4至4-1-8、4-1-19至4-1-22號(hào)門(mén)面。2、被告承擔(dān)截止2013年1月17日的違約金9657190.36元，并自2013年1月18日按照已付購(gòu)房款日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，直至房屋交付之日止；3、被告立即支付應(yīng)退房款1265695元，并自2013年1月18日起按照銀行同期貸款利率加收40%的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)逾期付款違約金；4、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。訴訟中曹安孝撤回第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。 一審中，金苑公司辯稱(chēng)：本案是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是由《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》轉(zhuǎn)化而來(lái)，原《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》已經(jīng)作廢失去效力。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的3134102元，原告沒(méi)有另行支付給我公司，原告雖然已付清房款，但沒(méi)有支付房屋維修基金，沒(méi)有履行合同義務(wù)，我公司可以不履行義務(wù)，可以不交房給原告，因此，我公司不存在逾期交房的情況，故原告按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》要求我公司支付逾期交房違約金不成立。《工程欠款和民間債務(wù)處置協(xié)議書(shū)》簽訂后，原合同、協(xié)議、留置擔(dān)保、會(huì)議紀(jì)要及欠條等文書(shū)作廢，原告仍然按照之前的協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要及欠條等計(jì)算逾期交房違約金是錯(cuò)誤的。《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》均約定有逾期交房違約金，而原告分別以《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》要求我公司支付違約金9657190.36元是錯(cuò)誤的，請(qǐng)求予以駁回。《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》約定的4間門(mén)面一直未銷(xiāo)售，同時(shí)，在銷(xiāo)售期間我公司也沒(méi)有1265695元資金支付對(duì)方，《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》約定的條件尚未成就，原告請(qǐng)求我公司支付退房款1265695元及承擔(dān)逾期違約金的主張應(yīng)予駁回。 一審法院歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、金苑公司是否應(yīng)支付曹安孝逾期交付房屋違約金及違約金應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；二、金苑公司是否應(yīng)返還曹安孝購(gòu)房款1265695元，應(yīng)否承擔(dān)逾期違約金及違約金應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 一、關(guān)于金苑公司是否應(yīng)支付曹安孝逾期交付房屋違約金及違約金應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，金苑公司與曹安孝于2003年12月14日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》系雙方的真實(shí)意思表示，該購(gòu)房協(xié)議書(shū)簽訂后，曹安孝于2003年12月15日向金苑公司交納了440萬(wàn)元的購(gòu)房款，雙方對(duì)此無(wú)異議，予以確認(rèn)。2012年1月18日，金苑公司與曹安孝簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方于2003年12月14日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的承繼，購(gòu)房總金額3134102元包含在曹安孝已交納的購(gòu)房款440萬(wàn)元內(nèi)，曹安孝的購(gòu)房款已經(jīng)實(shí)際付清。金苑公司未按兩次協(xié)議的約定向曹安孝交付所購(gòu)房屋，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條關(guān)于“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，金苑公司應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。金苑公司主張已在《工程欠款和民間債務(wù)處置協(xié)議書(shū)》對(duì)違約金進(jìn)行了處理的辯解意見(jiàn)，因該協(xié)議書(shū)僅對(duì)工程欠款和民間債務(wù)進(jìn)行了處置，并未包含本案爭(zhēng)議的違約金，故對(duì)該辯解意見(jiàn)不予采信。金苑公司認(rèn)為曹安孝主張的截止2013年1月17日的違約金9657190.36元無(wú)事實(shí)依據(jù)且違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條關(guān)于“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”的規(guī)定，因曹安孝未舉證證明具體損失的數(shù)額，金苑公司的該主張成立，對(duì)雙方約定的違約金予以調(diào)減，酌定由金苑公司支付曹安孝從2003年12月15日始至2012年1月17日止按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的購(gòu)房款440萬(wàn)元的違約金。2012年1月18日，金苑公司與曹安孝簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，金苑公司未按合同約定交付房屋，金苑公司應(yīng)支付曹安孝按合同約定的逾期交付房屋違約金，其中從2012年1月31日始至2013年1月17日止按照已付購(gòu)房款3134102元日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，從2013年1月18日始至實(shí)際交付房屋之日止按照已付購(gòu)房款1868407元的日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。金苑公司辯解因曹安孝未支付房屋維修基金而不存在按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》逾期交付房屋違約金的理由不成立，不予支持。二、關(guān)于金苑公司是否應(yīng)返還曹安孝購(gòu)房款1265695元，并承擔(dān)逾期付款違約金及違約金應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，2012年4月28日，金苑公司與曹安孝簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定曹安孝將4-1-1、4-1-25、4-1-26、4-1-12號(hào)門(mén)面房屋退還金苑公司自行銷(xiāo)售處理，并由金苑公司退還曹安孝購(gòu)房款1265695元。該協(xié)議是對(duì)2012年1月18日《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的補(bǔ)充，真實(shí)有效，雙方均應(yīng)按照約定履行，金苑公司應(yīng)退還曹安孝購(gòu)房款1265695元，并由金苑公司支付曹安孝應(yīng)退購(gòu)房款1265695元的利息損失，從2013年1月18日始至付清之日止按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。一審法院據(jù)此判決：一、由被告遵義市金苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)支付原告曹安孝逾期交付房屋違約金，其中從2003年12月15日始至2012年1月17日止按照購(gòu)房款440萬(wàn)元的中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；從2012年1月31日始至2013年1月17日止按照已付購(gòu)房款3134102元日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；從2013年1月18日始至實(shí)際交付房屋之日止按照已付購(gòu)房款1868407元日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。二、由被告遵義市金苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還原告曹安孝購(gòu)房款1265695元，并支付從2013年1月18日始至付清之日止按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的利息損失。三、駁回原告曹安孝的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)87338元，由曹安孝負(fù)擔(dān)61136元，由金苑公司負(fù)擔(dān)26202元。 一審宣判后，曹安孝和金苑公司不服，向本院提起上訴。 曹安孝的上訴請(qǐng)求是：一、部分撤銷(xiāo)（2013）遵市法民三初字第6號(hào)民事判決書(shū)；二、判令被上訴人承擔(dān)逾期交房責(zé)任，其中2012年1月18日前金額為965萬(wàn)元（即在原審判決217.49萬(wàn)元基礎(chǔ)上在增加747.51萬(wàn)元），2012年1月31日起按已付房款3134102的日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，直至房屋交付之日止（即在原審判決基礎(chǔ)上每日再增加違約金63.28元）；三、判令被上訴人自2013年1月18日起按照退房款1265695元的銀行同期貸款利率加收40%的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)逾期付款利息（即在原審判決基礎(chǔ)上利息再增加40%）；四、由被上訴人承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)。主要理由為： 被上訴人逾期交房的違約責(zé)任，在2012年1月18日前應(yīng)為965萬(wàn)元，原判決按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算錯(cuò)誤。1、原判決已認(rèn)定2003年12月14日《購(gòu)房協(xié)議》的效力，案件的審理、判決就應(yīng)以此為依據(jù)。故根據(jù)《購(gòu)房協(xié)議》第六條，如不能按時(shí)交房，“甲方則每月賠償乙方十萬(wàn)元人民幣的經(jīng)濟(jì)損失，并承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定，應(yīng)以此約定計(jì)算違約金。2、2009年7月2日金苑公司通過(guò)會(huì)議形成的《關(guān)于曹安孝款項(xiàng)的問(wèn)題》、《會(huì)議紀(jì)要》，2009年7月11日金苑公司向曹安孝出具的《欠條》均對(duì)每月10萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)予以確認(rèn)，并明確違約起算時(shí)間為2003年12月14日，同時(shí)雙方對(duì)截止2009年6月30日的違約責(zé)任進(jìn)行結(jié)算，形成《欠條》。3、原判適用《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款“約定的違約金低于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定，對(duì)雙方約定的違約金予以調(diào)減，違反了法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以糾正。（1）被上訴人未在答辯時(shí)提出調(diào)減違約金的請(qǐng)求，原審法院無(wú)權(quán)代被上訴人行使抗辯權(quán)，主動(dòng)進(jìn)行違約金調(diào)減。（2）被上訴人未提出調(diào)減違約金的請(qǐng)求，是否調(diào)減并非爭(zhēng)議焦點(diǎn)，原審法院也沒(méi)有針對(duì)這一問(wèn)題向上訴人進(jìn)行釋明，在此情況下上訴人無(wú)從針對(duì)這一問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)，更無(wú)法收集、提供相關(guān)證據(jù)。原審法院這一做法違反訴訟程序規(guī)定，變相剝奪了上訴人就該問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)、提供證據(jù)的權(quán)利。（3）原判決認(rèn)定“因曹安孝未舉證證明具體損失的數(shù)額，金苑公司的該主張成立”顛倒了雙方的舉證責(zé)任，即應(yīng)由被上訴人提供證據(jù)證明違約金過(guò)高。原判認(rèn)定應(yīng)由上訴人承擔(dān)證明具體損失的數(shù)額錯(cuò)誤。（4）《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》約定每月10萬(wàn)元的違約金并不高，即440萬(wàn)元的2.2%，未超過(guò)銀行同期貸款利率的4倍，不屬于《合同法》第一百一十四條規(guī)定的“過(guò)分高于”的情況，同時(shí)原判決按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算后，與按《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)金額相差4倍多，僅200多萬(wàn)元，也違反了“適當(dāng)減少”的規(guī)定。此外，不能從表面審查每月10萬(wàn)元的違約金額，因?yàn)樯显V人購(gòu)房時(shí)被上訴人項(xiàng)目尚未辦理土地、規(guī)劃等各項(xiàng)手續(xù)，場(chǎng)地還未拆遷，施工單位尚未進(jìn)場(chǎng)，更未開(kāi)始建設(shè)，上訴人在這時(shí)投入巨額資金購(gòu)房，也是為被上訴人提供項(xiàng)目啟動(dòng)資金，風(fēng)險(xiǎn)極大。因此合同對(duì)違約責(zé)任計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的約定是具體的、現(xiàn)實(shí)的，而非抽象的。（5）《購(gòu)房協(xié)議》約定的違約責(zé)任，有一部分已經(jīng)雙方協(xié)商一致確定具體金額，即2003年起至2009年6月30日止的665萬(wàn)元，在雙方簽署會(huì)議記錄、會(huì)議紀(jì)要后被上訴人出具了《欠條》，該部分違約款項(xiàng)的性質(zhì)已轉(zhuǎn)化為欠款，不應(yīng)再適用合同法及最高院相關(guān)司法解釋作為違約金進(jìn)行調(diào)減。 二、2013年1月18日后的違約金應(yīng)按3134102元的日萬(wàn)分之0.5計(jì)算，原判決按照1868407元的日萬(wàn)分之0.5計(jì)算錯(cuò)誤。2012年1月18日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的購(gòu)房款為3134102元，所購(gòu)房屋為2003年12月14日《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中房屋的一部分，另一部分作退房處理。上訴人與被上訴人于2012年4月28日就退房事宜簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定退房款為1265695元（《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》約定的440萬(wàn)元-《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的3134102元）。因此，3134102元的購(gòu)房款和1265695元的退房款是相互獨(dú)立的兩部分，被上訴人未履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》規(guī)定的交房義務(wù)，應(yīng)按該合同約定的違約責(zé)任承擔(dān)違約金，即以3134102元為本金計(jì)算違約金。 三、1265695元退房款屬逾期返還款項(xiàng)，原判決僅按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率承擔(dān)利息錯(cuò)誤，應(yīng)判決在基準(zhǔn)利率上加收40%。2012年4月28日《補(bǔ)充協(xié)議》約定曹安孝退回的四套房屋交給金苑公司銷(xiāo)售，銷(xiāo)售所得只能交付曹安孝，銷(xiāo)售期間金苑公司如有資金應(yīng)時(shí)應(yīng)將1265695元退房款支付給曹安孝。此后，金苑公司一直未支付該款項(xiàng)，構(gòu)成違約。違約責(zé)任的起算時(shí)間應(yīng)從2013年1月18日起，即被上訴人逾期付款時(shí)起計(jì)算。違約金的計(jì)算標(biāo)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)》：“對(duì)于合同當(dāng)事人沒(méi)有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金…”、《中國(guó)人民銀行關(guān)于貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條：“逾期貸款（借款人未按照合同約定日期還款的借款）罰息利率由現(xiàn)行按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%”之規(guī)定，上訴人主張按40%加收，符合法律規(guī)定，亦符合情理，應(yīng)當(dāng)支持。 此外，上訴人為支付購(gòu)房款對(duì)外借貸了巨額資金，因被上訴人逾期交房，上訴人無(wú)法及時(shí)清償借貸，造成違約引發(fā)訴訟，使上訴人遭受巨大損失。 針對(duì)曹安孝的上訴，金苑公司答辯稱(chēng)：一、根據(jù)2012年1月18日《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定、曹安孝一審中關(guān)于“將《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》轉(zhuǎn)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，本案以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)”的表述以及《合同法》第七十七條的規(guī)定，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是對(duì)2003年12月14日《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的變更，《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》已無(wú)效。二、根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》第四條的約定：“買(mǎi)受人必須在付清房款和其他費(fèi)用后，出賣(mài)人才予以交房”，但曹安孝至今未支付其他費(fèi)用（如房屋維修基金、水電開(kāi)戶(hù)費(fèi)等）。根據(jù)《合同法》第六十七條之規(guī)定，曹安孝未履行先合同義務(wù)，金苑公司可不履行交房義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。三、由于《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》已無(wú)效，曹安孝主張按該協(xié)議書(shū)支付2012年1月18日前的違約金965萬(wàn)元無(wú)事實(shí)依據(jù)。四、根據(jù)2012年4月28日的《補(bǔ)充協(xié)議》，金苑公司退還曹安孝1265695元購(gòu)房款的條件是金苑公司將所退的四套房屋銷(xiāo)售出去或者在銷(xiāo)售期間有相應(yīng)的資金，但四套房屋至今未銷(xiāo)售出去，金苑公司也沒(méi)有相應(yīng)款項(xiàng)。一審中，曹安孝未能提供任何證據(jù)證明《補(bǔ)充協(xié)議》約定的退款條件成就，因此金苑公司不應(yīng)支付退房款，也不存在逾期付款的違約情形。并且《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)逾期付款的違約責(zé)任無(wú)約定，曹安孝關(guān)于退回購(gòu)房款和按銀行同期貸款利率加收40%的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)逾期付款違約金無(wú)事實(shí)依據(jù)。五、曹安孝無(wú)證據(jù)證明其所受到的巨大損失，其對(duì)外借款之事也與本案無(wú)關(guān)。綜上，曹安孝的上訴理由不成立，請(qǐng)求法院依法駁回其上訴請(qǐng)求。 金苑公司的上訴請(qǐng)求是：一、一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決中的第一項(xiàng)和第二項(xiàng)，依法改判，駁回曹安孝的訴訟請(qǐng)求。二、一、二審案件受理費(fèi)全部由被上訴人承擔(dān)。主要理由是：一、根據(jù)2012年1月18日《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》第四條：“買(mǎi)受人必須在付清房款和其他費(fèi)用后，出賣(mài)人才予交房。否則造成后果由買(mǎi)受人自行負(fù)責(zé)”之規(guī)定，曹安孝雖然交清了房款但至今未交其他費(fèi)用（房屋維修基金、水電開(kāi)戶(hù)費(fèi)等），根據(jù)《合同法》第六十七條之規(guī)定，被上訴人沒(méi)有履行先合同義務(wù)，上訴人可不履行交房義務(wù)，上訴人不存在違約的情況，因此，一審判決主文第一項(xiàng)要求上訴人承擔(dān)逾期交房的違約金，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。二、2003年12月14日的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》已無(wú)效，該協(xié)議書(shū)約定的440萬(wàn)元購(gòu)房款轉(zhuǎn)為2013年1月18日《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的購(gòu)房款，逾期交房的違約責(zé)任只能按后者的約定承擔(dān)，一審判決要求上訴人承擔(dān)440萬(wàn)元的逾期交房違約金屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。三、2012年4月28日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》約定：“乙方（曹安孝）將四套房屋購(gòu)房合同交給甲方（金苑公司）自行銷(xiāo)售，所收入的資金只能支付給乙方不得另行使用，銷(xiāo)售期間金苑公司如有資金時(shí)應(yīng)將上述款額及時(shí)支付給乙方”，但協(xié)議簽訂后上訴人至今未將上述四套房屋銷(xiāo)售出去，同時(shí)在銷(xiāo)售期間上訴人也沒(méi)有1265695元資金，一審中，被上訴人也未能提供證據(jù)證明金苑公司將房屋銷(xiāo)售出去或有上述款項(xiàng)，故《補(bǔ)充協(xié)議》約定的付款條件未成就，也就不存在違約情形。因此，一審判決書(shū)主文第二項(xiàng)要求上訴人支付被上訴人1265695元房款及利息損失違反《補(bǔ)充協(xié)議》約定，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。 針對(duì)金苑公司的上訴，曹安孝答辯稱(chēng)：一、金苑公司認(rèn)為答辯人未交清“其他費(fèi)用”，未履行先合同義務(wù)，故其不應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的觀點(diǎn)不能成立。1、金苑公司與答辯人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的補(bǔ)充協(xié)議第四條雖然約定應(yīng)付清“其他費(fèi)用”，但無(wú)具體的內(nèi)容及項(xiàng)目，應(yīng)視為無(wú)約定。金苑公司認(rèn)為“其他費(fèi)用”是指房屋維修基金、水電開(kāi)戶(hù)費(fèi)等無(wú)任何依據(jù)。2、金苑公司無(wú)權(quán)主張答辯人應(yīng)向其繳納維修基金。根據(jù)《物權(quán)法》第七十九條的規(guī)定，房屋維修基金從權(quán)屬上屬業(yè)主共有，不需向房開(kāi)公司繳納。根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理辦法》第十條、第十二條第一款，業(yè)主是向建設(shè)主管部門(mén)開(kāi)設(shè)的維修資金專(zhuān)戶(hù)交存款項(xiàng)，房開(kāi)公司無(wú)權(quán)收取。3、金苑公司無(wú)權(quán)主張答辯人應(yīng)向其繳納水電開(kāi)戶(hù)費(fèi)，這也違反了商品房銷(xiāo)售的“一價(jià)清制度”。按照規(guī)定，商品房銷(xiāo)售價(jià)格是商品房經(jīng)營(yíng)者與購(gòu)房者最終結(jié)算的合同成交價(jià)格，商品房配套建設(shè)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施均計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，包含在銷(xiāo)售價(jià)格中，不得另行收取。4、“先合同義務(wù)”必須以合同有約定為前提，但《商品房銷(xiāo)售合同》及補(bǔ)充合同并無(wú)任何條款對(duì)維修基金和水電開(kāi)戶(hù)費(fèi)作出約定，法律法規(guī)亦無(wú)此約定，故不存在曹安孝未履行相關(guān)義務(wù)的問(wèn)題。5、金苑公司逾期交房并非針對(duì)答辯人一人，而是大面積出現(xiàn)逾期交房，是其自身過(guò)錯(cuò)造成，與答辯人無(wú)關(guān)。二、2013年1月18日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是對(duì)2003年12月14日《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》所進(jìn)行的“手續(xù)完善”，并沒(méi)有也不可能免除根據(jù)《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》產(chǎn)生的違約責(zé)任。1、法律對(duì)合同無(wú)效有具體的規(guī)定，《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》并不符合法律規(guī)定的無(wú)效情形，是有效合同。且金苑公司認(rèn)為“《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的繼承完善，后者已無(wú)效”，那么前者也應(yīng)無(wú)效。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂的目的是為了完善正式的購(gòu)房手續(xù)，便于今后房屋交接、登記等，目的不是解決以前違約責(zé)任問(wèn)題，不可能因此免責(zé)。2、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》只是對(duì)合同簽訂后發(fā)生的違約責(zé)任進(jìn)行了新的約定，但并未免除原有《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》約定的責(zé)任，如果免除屬于對(duì)自己重大利益的放棄，應(yīng)有書(shū)面、正式的免責(zé)條款。3、金苑公司2009年出具的《欠條》表明，此前產(chǎn)生的665萬(wàn)元違約責(zé)任已經(jīng)轉(zhuǎn)化為獨(dú)立的欠款關(guān)系，即使《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》無(wú)效，欠條載明的款項(xiàng)仍然應(yīng)當(dāng)由金苑公司承擔(dān)。三、2012年4月28日《補(bǔ)充協(xié)議》約定的付款條件早已成就，金苑公司違反了協(xié)議約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 二審中，上訴人曹安孝為證明其主張，向本院提交了以下證據(jù)：第一組證據(jù)，照片23張。其中，15張拍攝于2014年3月，8張拍攝于2014年4月，證明金苑公司房屋尚未完成施工，水電不通，手續(xù)亦不完善，至今未達(dá)到交付條件。經(jīng)質(zhì)證，金苑公司對(duì)該組證據(jù)的三性均不認(rèn)可，理由是15張照片上無(wú)拍照日期和地點(diǎn)，不知是何時(shí)、在何地所拍；8張照片日期是加上去的，不能表明拍攝時(shí)間、地點(diǎn)。本案爭(zhēng)議房屋在2006年、2007年已具備交付使用條件并交付其他業(yè)主，且這組證據(jù)與曹安孝提交的第三組證據(jù)即五份《托管合同》相矛盾。經(jīng)質(zhì)證，陳紫華、曹俊對(duì)該組證據(jù)的三性認(rèn)可。 第二組證據(jù)，《金苑公司與劉興卯金苑公司資金往來(lái)情況》的復(fù)印件。證明金苑公司分別于2013年1月31日和2013年4月9日向其債權(quán)人劉興卯支付160萬(wàn)元和186萬(wàn)元，故金苑公司有資金但拒不向曹安孝支付，已違反2012年4月28日《補(bǔ)充協(xié)議》的約定。經(jīng)質(zhì)證，金苑公司認(rèn)為該證據(jù)來(lái)源不明，對(duì)其三性均不認(rèn)可。經(jīng)質(zhì)證，陳紫華、曹俊對(duì)該組證據(jù)的三性認(rèn)可。 第三組證據(jù)，簽訂于07年-06年的《托管合同》及租金收據(jù)各5份。證明本案爭(zhēng)議房屋所在樓房其他門(mén)面由業(yè)主托管給遵義志同物業(yè)管理公司，志同物業(yè)管理公司支付費(fèi)用給業(yè)主。收據(jù)載明的費(fèi)用實(shí)為租金，按相同租金標(biāo)準(zhǔn)估算，曹安孝2003年至2013年因金苑公司未交房遭受的損失，僅租金就達(dá)到600萬(wàn)元以上。經(jīng)質(zhì)證，金苑公司對(duì)該組證據(jù)的三性均不認(rèn)可，理由是2012年1月18日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已約定了違約責(zé)任及計(jì)算方式，應(yīng)按合同約定處理，同時(shí)，在2012年1月18日以前金苑公司不存在未交房及違約的情況，曹安孝現(xiàn)以五份《托管合同》中的租金來(lái)證明2003年至2013年有600萬(wàn)元以上的損失，一方面，不符合雙方的約定，另一方面，也不符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條的規(guī)定。經(jīng)質(zhì)證，陳紫華、曹俊對(duì)該組證據(jù)的三性認(rèn)可。 第四組證據(jù)，金苑公司與遵義國(guó)安消防安裝工程有限公司于2014年2月12日簽訂的《消防承包合同》的復(fù)印件。證明金苑商貿(mào)城到目前為止消防工程都還沒(méi)有完成，房屋不具備交付條件。經(jīng)質(zhì)證，金苑公司對(duì)該證據(jù)的三性均不認(rèn)可，認(rèn)為曹安孝所購(gòu)的是獨(dú)立商鋪，不在該合同工程所涉范圍內(nèi)。經(jīng)質(zhì)證，陳紫華、曹俊對(duì)該組證據(jù)的三性認(rèn)可。 二審中，上訴人金苑公司為證明其主張，向本院提交了以下證據(jù)： 落款日期為2007年1月30日的《還房公告》（登載于2007年2月1日出版的《遵義晚報(bào)》），證明6號(hào)至13號(hào)樓已竣工驗(yàn)收，達(dá)到還房條件。二、落款日期為2007年3月17日的《公告》（登載于2007年3月20日出版的《遵義晚報(bào)》），證明金苑公司于2007年3月20日向1-5號(hào)樓的業(yè)主發(fā)出還房公告，房屋已達(dá)到交付條件。三、2008年7月13日《通知》，證明金苑商貿(mào)城5號(hào)樓已達(dá)到交付條件。經(jīng)質(zhì)證，曹安孝對(duì)該三份證據(jù)的三性均不認(rèn)可，且認(rèn)為這三份證據(jù)是在舉證期限外提交的不能作為證據(jù)使用。經(jīng)質(zhì)證，陳紫華、曹俊對(duì)該三份證據(jù)的三性均不認(rèn)可。 二審中，陳紫華、曹俊無(wú)證據(jù)提交本院。 根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證，本院認(rèn)證如下：上訴人曹安孝提交的第一組證據(jù)不能反映出拍攝的時(shí)間、地點(diǎn)等主要信息，且通過(guò)照片得不出案涉房屋達(dá)不到交房條件的結(jié)論；第二組證據(jù)反映的是案外人與金苑公司的資金往來(lái)情況與本案無(wú)關(guān)，且為復(fù)印件不具備真實(shí)性；第三組證據(jù)反映的是案外人與金苑公司簽訂《托管合同》的情況，與本案無(wú)關(guān)，且房屋租金的確定應(yīng)以最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條第三款之規(guī)定來(lái)確定；第四組證據(jù)為復(fù)印件，且金苑公司不予認(rèn)可，不具備證據(jù)的真實(shí)性，故對(duì)上述四組證據(jù)本院不予采信。上訴人金苑公司提供的第一份證據(jù)、第三份證據(jù)未涉及案涉房屋，與本案無(wú)關(guān)；第二份證據(jù)的內(nèi)容為裝修事宜與交付房屋無(wú)關(guān)，不具備證據(jù)的關(guān)聯(lián)性，故對(duì)上述三份證據(jù)本院不予采信。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十八條之規(guī)定，綜合各方當(dāng)事人訴辯主張，歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、金苑公司是否存在逾期交房的違約行為并支付違約金及違約金應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。二、金苑公司是否應(yīng)按照2012年4月28日《補(bǔ)充協(xié)議》的約定退還1265695元購(gòu)房款并承擔(dān)違約責(zé)任。 一、關(guān)于金苑公司是否存在逾期交房的違約行為并支付違約金及其應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的問(wèn)題。 1、金苑公司存在逾期交房的違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人曹安孝與上訴人金苑公司于2003年12月14日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》、2012年1月18日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。曹安孝按《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的約定支付了440萬(wàn)元購(gòu)房款，金苑公司也向其開(kāi)具了收據(jù)，曹安孝已按約履行了協(xié)議書(shū)中的義務(wù)。根據(jù)已查明的事實(shí)和雙方在一、二審?fù)徶械年愂觯渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》作為《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的繼承和完善，前者約定的3134102元購(gòu)房款從440萬(wàn)元中抵扣，故曹安孝也按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定履行了支付房款的義務(wù)，而金苑公司未按照《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》第二條、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條的約定向曹安孝交付房屋，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，金苑公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。對(duì)于金苑公司關(guān)于曹安孝未按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》第4條之約定，履行交清其他費(fèi)用（房屋維修基金、水電開(kāi)戶(hù)費(fèi)等）的先合同義務(wù)，金苑公司可不履行交房義務(wù)的主張，由于“其他費(fèi)用”具體包括哪些內(nèi)容合同條款未予明確約定，金苑公司的主張無(wú)依據(jù)，本院不予支持。 2、違約金應(yīng)按照《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中各自對(duì)于違約責(zé)任的約定分段計(jì)算。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條第一款“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”之規(guī)定，曹安孝與金苑公司通過(guò)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)所購(gòu)房屋面積、購(gòu)房款等重新進(jìn)行了明確約定，應(yīng)視為是對(duì)《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》部分內(nèi)容的變更。對(duì)于違約責(zé)任，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條第1款第（1）項(xiàng)規(guī)定的違約金起算點(diǎn)和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是從合同第八條規(guī)定的最后交房期限（2012年1月30日）的第二天起，按日向曹安孝支付其已付購(gòu)房款萬(wàn)分之0.5的違約金。但對(duì)于2003年12月14日至2012年1月18日期間的違約責(zé)任無(wú)約定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七十八條“當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更”、第一百一十四條第一款“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”之規(guī)定，2012年1月18日之前金苑公司逾期交房的違約責(zé)任仍應(yīng)按照《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》第六條的約定來(lái)承擔(dān)。根據(jù)2009年7月2日《會(huì)議紀(jì)要》，金苑公司對(duì)違約金的起算點(diǎn)和違約金的數(shù)額進(jìn)行了明確，是其真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故違約金的起算點(diǎn)為2003年12月14日。此外，金苑公司在一審中并未提出調(diào)低違約金的請(qǐng)求，一審法院適用《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定對(duì)雙方約定的違約金予以調(diào)減屬適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第四條第1款之規(guī)定，購(gòu)房款為3134102元，一審判決認(rèn)定為1868407元錯(cuò)誤，本院予以糾正，綜上，金苑公司從2003年12月14日起至2012年1月17日止按照每月10萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金；從2012年1月31日起至實(shí)際交付房屋之日止按照已付購(gòu)房款3134102元日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金。 二、關(guān)于金苑公司是否應(yīng)按照2012年4月28日《補(bǔ)充協(xié)議》的約定退還1265695元購(gòu)房款并承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條第一款“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明”，第二款“沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”之規(guī)定，金苑公司對(duì)其所提出的四套房屋未銷(xiāo)售出去，其在銷(xiāo)售期間也無(wú)相應(yīng)資金的主張未能提供證據(jù)予以證明，應(yīng)按《補(bǔ)充協(xié)議》履行退款義務(wù)。而且，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”之規(guī)定，金苑公司從應(yīng)退還曹安孝1265695元之日即2013年1月18日起至付清之日止按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率支付占用1265695元的利息損失。 關(guān)于曹安孝提出的1265695元退房款屬逾期返還款項(xiàng)，應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定，違約金應(yīng)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上加收40%的主張，由于《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)違約金未作約定，而《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”之規(guī)定，系針對(duì)買(mǎi)受人在逾期支付購(gòu)房款時(shí)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，并不適用賣(mài)房人的金苑公司之行為。因此，在當(dāng)事人對(duì)違約金有約定的情況下適用約定的違約金，在無(wú)約定的情況下，未履行合同義務(wù)一方應(yīng)賠償對(duì)方因其違約所造成的損失，故曹安孝的上述主張無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持

一、維持（2013）遵市法民三初字第6號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)； 二、撤銷(xiāo)（2013）遵市法民三初字第6號(hào)民事判決主文第一項(xiàng)、第三項(xiàng)； 三、遵義市金苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付曹安孝逾期交房違約金（從2003年12月14日起至2012年1月17日止按照每月10萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)支付；2012年1月31日起至實(shí)際交付房屋之日止按照已付購(gòu)房款3134102元日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)支付）； 駁回曹安孝的其他訴訟請(qǐng)求； 駁回遵義市金苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求。 如果逾期不履行本判決確定的給付金錢(qián)義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 一審案件受理費(fèi)87338元、二審案件受理費(fèi)87338元，由遵義市金苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。 本判決為終審判決

2014-07-04