本院在執行凌源鴻巖建筑工程有限公司與朝陽盛泰房地產開發有限責任公司建筑合同糾紛一案中，案外人凌源市文化旅游和廣播電視局于2021年3月23日對執行中查封的朝陽盛泰房地產開發有限公司名下所有的凌源國貿大廈6-9軸與Ｄ-Ｋ軸內一至三層12處攤位，面積約為246.76平方米房屋提出書面異議。本院受理后，依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結
凌源市文化旅游和廣播電視局、凌源鴻巖建筑工程有限公司建設工程合同糾紛執行審查類執行裁定書
案號：（2021）遼13執異14號
判決日期：2021-04-13
法院：遼寧省朝陽市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
案外人凌源市文化旅游和廣播電視局稱，請求貴院中止對凌源市國貿大廈6-9軸與Ｄ-Ｋ軸內一至三層12處攤位，面積約246.76平方米房屋的查封及拍賣。事實和理由：凌源市文化廣播電視體育局經過機構改革更名為凌源市文化旅游和廣播電視局。2013年9月4日，原凌源市文化廣播電視體育局根據2013年9月4日市長辦公室會議精神，與被執行人朝陽盛泰房地產開發有限責任公司簽訂《凌源市文化招待所及其附屬房屋拆遷補償安置協議書》，達成協議內容如下：一、甲方因國貿大廈項目建設需要，在市府路西段規劃范圍內實施房屋拆遷，乙方的房屋在其拆遷范圍內；二、乙方房屋坐落在市府路西段，建筑面積有照（94年航拍磚字）房屋943.01平方米，無照房屋56.33平方米，房屋用途為商用和非住宅。三、甲方補償乙方：（一）貨幣1、獎勵：500／㎡×743.31㎡＝371655元。2、搬家費：20／㎡×743.31㎡＝14866元。3、停產停業損失費：500／㎡×3年×743.31㎡＝1114965元。4、簡單裝修補償費100元／㎡×743.31㎡＝74331元。5、附屬物：24183元。總合計為：1600000元。（二）產權調換房屋（樓房原址原層回遷）甲方將坐落在國貿大廈6-9軸與Ｄ-Ｋ軸范圍內，正門與市府路平行，一層至三層高不低于3.9米的房屋作為產權調換房屋，產權調換面積一樓249.9㎡，二樓249.9㎡，三樓499.54㎡。該房屋設計用途為商用，該房屋為期房。置換期房總面積為999.34㎡。四、該置換房屋需獨立開門，交付使用的房屋水電氣齊全，設施設備，房屋格局設計、施工需經乙方同意。五、甲方保證在2016年9月1日前將符合國家規定標準的產權調換房屋交付給乙方，如提前交工，甲方讓乙方無條件進入使用。根據雙方簽訂的上述協議，案外異議申請人幾年來，多次找被執行人負責人要求交付房屋，也多次向凌源市國資辦、政府督查室匯報情況，但被執行人負責人一直以不能驗收為由不能交付，無奈于2021年1月15日向凌源市人民法院提起訴訟，現本案未開庭。2021年3月23日上午，案外異議人得知貴院已經張貼公告欲拍賣被執行人118戶攤位，根據公告所列攤位明細表，經到凌源市房產處查詢攤位所登記的位置和現場確認，其中有5處攤位（攤位號：070112、070113、070236、070240、070248）全部處在我方與被執行方所簽署的產權調換房屋協議范圍內，面積為：162.90平方米；另有7處攤位部分面積（攤位號及所占面積比例約為：070114約占1／2；170237約占1／3；070241約占1／3；070245約占1／3；070249約占1／3；070253約占2／9；070252約占2／3）處在該范圍內，面積約為83.86平方米。總計所涉及攤位面積約為246.76平方米。因此向貴院提出申請，要求貴院中止對案外異議申請人回遷房屋中在本次拍賣所涉及的12處攤位的執行，所涉攤位號為：070112、070113、070236、070240、070248、070114、070237、070241、070245、070249、070253、070252。根據案外異議申請人與被執行人達成的產前安置補償協議書，雙方確立的“以物權換物權”拆遷安置關系的本質為無權交換關系，該“以物權換物權”的拆遷安置關系完全有別于普通的商品房交易，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第七條關于“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理”的規定，案涉產權調換屬于拆遷補償安置，以產權調換為補償方式的拆遷補償安置協議為以物易物的互易合同，該《拆遷補償安置協議》中不僅對房屋的補償方式、安置房屋面積等一般內容進行約定，而且對協議的標的物即安置用房的位置、用途也作了明確、特別約定的情況下，該標的物具有了特定性。結合拆遷補償安置協議的特殊性，按照對被拆遷人利益的側重保護原則，將此種情況下被拆遷人對該特定房屋的債權視為一種特種債權，賦予無權的優先效力，稱為特種債權優先權，也就是債權物權化。根據物權法理論，被拆遷人對拆遷補償安置房屋享有物權優先效力，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第24條、28條之規定，案外異議申請人完全可以依據其享有物權的憑證中止貴院的查封及拍賣。就本案而言，案外異議申請人堅持國有資產保持原物不變，并且保證不流失、保值增值的原則，要求貴院對已經查封并且準備拍賣的資產中止執行。
申請執行人凌源鴻巖建筑工程有限公司、被執行人朝陽盛泰房地產開發有限責任公司未答辯。
本院查明，本案進入執行程序后于2017年1月20日以（2017）遼13財保1號民事裁定對凌源國貿大廈1-3層房產進行了查封，于2020年1月20日以（2019）遼13執字第164號執行裁定書予以續查封?，F案外人凌源市文化旅游和廣播電視局提出異議，稱本院查封房產中包涵其房屋拆遷補償安置房屋（產權調換房屋），并提供《凌源市文化招待所及其附屬房屋拆遷補償安置協議書》（以下簡稱“協議書”）及凌源市人民政府督查室“督查專報”等文件?！秴f議書》中載明“甲方將坐落在國貿大廈6-9軸與Ｄ-Ｋ軸范圍內，正門與市府路平行，一至三層高不低于3.9米的房屋作為產權調換房屋，產權調換面積一樓249.9㎡，二樓249.9㎡，三樓499.54㎡，該房屋用途為商用，該房屋為期房。置換期房總面積為999.34㎡”。經案外人與凌源市房產處查詢攤位登記的位置和現場確認，本院查封的國貿大廈攤位其中有5處攤位（攤位號：070112、070113、070236、070240、070248）包涵其內，面積為：162.90㎡；另有7處攤位部分面積包涵其中（攤位號及所占面積比例約為：070114約占1／2；170237約占1／3；070241約占1／3；070245約占1／3；070249約占1／3；070253約占2／9；070252約占2／3），面積約為83.86㎡?？傆嫳驹翰榉馍婕捌洚a權調換安置房總面積約為246.76㎡。被執行人朝陽盛泰房地產開發有限責任公司負責人蔡向華（委托代理人）于2021年1月12日到本院說明此事，并向本院提供材料（系案外人提供的材料）
判決結果
中止對凌源市國貿大廈6-9軸與Ｄ-Ｋ軸內一至三層12處攤位，面積約為246.76平方米房屋的執行。
案外人、當事人如不服本裁定，可以自本裁定送達之日起十五日內向朝陽市中級人民法院提起訴訟
合議庭
審判長謝學東
審判員呂月東
審判員徐戰友
二〇二一年四月十二日
書記員張波
判決日期
2021-04-13
