上訴人上?？甥準称返辏ㄒ韵潞喎Q“可麥食品店”）因與被上訴人上海大和衡器有限公司（以下簡稱“大和衡器公司”）房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市黃浦區人民法院（2019）滬0101民初10694號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月12日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結
上?？甥準称返昱c上海大和衡器有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書
案號：（2020）滬02民終1631號
判決日期：2020-09-04
法院：上海市第二中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
可麥食品店上訴請求：撤銷一審判決，依法裁定發回重審。事實和理由：一審判決因不采信可麥食品店追加第三人的申請，致使遺漏訴訟主要當事人，使可麥食品店失去續租的機會，依法應予發回重審。1.一審審理過程中，可麥食品店以本案審理與上海新黃浦（集團）有限責任公司（以下簡稱“新黃浦集團”）有法律上的利害關系，且新黃浦集團不參與審理很難查清租賃與續租的事實為由，要求追加新黃浦集團為本案的第三人參加訴訟有法律依據。2.根據相關規定，可麥食品店作為原審被告，有權申請追加第三人，基于一審案件適用的是普通程序，應當出書面裁定，并允許當事人在十日內提出上訴，但一審法院剝奪了可麥食品店程序性權利所實施的“實體性救濟”的訴訟權利。3.涉案的《公有非居住房屋轉租合同》約定，經出租人同意后，轉租方、受租方、出租方三方重新續簽轉租合同，可見追加出租方新黃浦集團為本案第三人是處理本案公正的結局。
被上訴人大和衡器公司辯稱：1.大和衡器公司與可麥食品店簽訂的《公有非居住房屋轉租合同》已于2018年12月31日到期，可麥食品店依法依約應返還所租賃的上海市黃浦區外灘街道寧海東路ＸＸＸ號底層前間、室內閣之底層前間、室內閣部位的非居住房屋（以下簡稱“系爭房屋”）。2.可麥食品店在大和衡器公司已經退還其于2019年1月31日匯款的情況下，接連四次繼續匯款，其行為系其單方行為，不產生要約的法律效力，雙方之間不存在新的合同關系。3.可麥食品店拒不返還所租賃的房屋，依法應支付房屋占用費。4.由大和衡器公司和新黃浦集團簽訂的相關合同等證據來看，大和衡器公司擁有轉租權，該事實清楚明確，一審無需追加第三人新黃浦集團到庭。綜上，可麥食品店拒不返還房屋的行為既是違約行為，又嚴重違背了誠實信用原則，請求二審法院依法支持大和衡器公司的訴求。
大和衡器公司向一審法院起訴，請求判令：1.可麥食品店立即向大和衡器公司返還系爭房屋；2.可麥食品店向大和衡器公司支付自2019年1月1日起至實際返還房屋之日起的房屋占用費。
一審法院認定事實：系爭房屋為大和衡器公司向案外人新黃浦集團承租的公有非居住房屋，雙方并簽訂《公有非居住房屋租賃合同》，約定該房屋用途為營業，月租金為262.76元，租賃期限為2010年4月1日至2020年3月31日；大和衡器公司若需轉租系爭房屋，應當事先征得新黃浦集團書面同意；轉租期間，大和衡器公司應當繼續履行本合同，并向新黃浦集團支付轉租收益，轉租收益的標準由雙方另行約定。
2014年前，大和衡器公司與可麥食品店之間即存在租賃合同關系。2014年1月，大和衡器公司、可麥食品店及案外人新黃浦集團簽訂《公有非居住房屋轉租合同》，約定：大和衡器公司為轉租方（甲方），可麥食品店為受租方（乙方），新黃浦集團為出租方（丙方）；根據《上海市房屋租賃條例》及有關規定，經各方當事人協商一致訂立本合同；根據甲方提出申請，丙方現同意甲方將其承租的系爭房屋（建筑面積23.8平方米）轉租給乙方，該房屋使用用途為食品，月標準租金為262.76元；甲乙雙方商定轉租期限為2014年1月1日至2018年12月31日，轉租費用為每月7800元，乙方于每月20日前將轉租費用支付給甲方；本合同期滿前三個月，如乙方需繼續受租，應向甲方提出書面申請，經甲方、丙方同意后，甲、乙、丙三方重新訂立轉租合同；轉租期間，甲方應當繼續履行與丙方簽訂的《上海市公有非居住房屋租賃合同》，按標準租金向丙方支付月租金，并將相當于4倍月標準租金即1051.04元的轉租收益按月支付給丙方；轉租期間，甲方聯系人為楊新力，乙方聯系人為管運動。合同簽訂后，雙方即按約履行，可麥食品店亦將合同期內的租金結清。
2018年6月19日，大和衡器公司致可麥食品店《關于房屋租賃合同到期不再續租的通知》，告知可麥食品店：“貴店與本公司簽訂的寧海東路ＸＸＸ號底層店面房屋的租賃合同將于2018年12月31日到期。因本公司經營需要，本公司決定上述房屋租賃合同到期將不再續租，故特通知貴店，請貴店提前做好遷址經營的準備工作，確保屆時將上述店面歸還本公司，以免影響雙方的正常經營”。該通知可麥食品店于當月收到。
一審法院又查明：可麥食品店在大和衡器公司處有押金7500元。
2019年3月，大和衡器公司向一審法院提起訴訟。在法院的訴調中，大和衡器公司仍表示要求可麥食品店搬離系爭房屋，可麥食品店則表示其租金已經支付至2019年6月30日，2019年3月份搬離來不及，需要辦理營業執照的遷移。
一審法院再查明：2018年12月26日，可麥食品店通過管運動的中國銀行賬戶將23400元轉入大和衡器公司的交通銀行賬戶內。2019年1月31日，大和衡器公司將上述23400元退回管運動的中國銀行賬戶內。后可麥食品店又將上述23400元轉入大和衡器公司的交通銀行賬戶內。2019年3月6日，可麥食品店再次通過管運動的中國銀行賬戶將23400元轉入大和衡器公司的交通銀行賬戶內。2019年6月12日，可麥食品店通過“陽芬”的中國工商銀行賬戶將23400元轉入大和衡器公司的交通銀行賬戶內。2019年9月7日，可麥食品店再次通過“陽芬”的中國工商銀行賬戶將23400元轉入大和衡器公司的交通銀行賬戶內。
一審審理中，大和衡器公司稱同意將押金7500元返還給可麥食品店。
審理中，可麥食品店稱其上述轉款為2019年1月至12月的租金。
審理中，大和衡器公司向法院表示：上述4筆錢款的性質，可麥食品店未在匯款單上注明，故屬于性質不明。且可麥食品店單方自行匯款至大和衡器公司賬戶的行為非雙方合意，不產生合同法上合同成立的效果。雙方在合同期滿前，均未進行續租或者租金的談判，不存在大和衡器公司默示認可合同繼續履行的意思表示。大和衡器公司在2019年3月5日已向法院提起訴訟，至今沒有撤訴，也拒絕調解，充分說明大和衡器公司要求返還房屋的意思表示從未發生改變。
一審法院認為：民事主體從事民事活動，應當遵循自愿原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系。租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。根據大和衡器公司、可麥食品店及案外人新黃浦集團簽訂的《公有非居住房屋轉租合同》的約定，可麥食品店需繼續租賃系爭房屋的，應向大和衡器公司提出書面申請，經大和衡器公司、新黃浦集團同意后，方可重新訂立三方轉租合同。根據大和衡器公司2018年6月19日致可麥食品店《關于房屋租賃合同到期不再續租的通知》，明確告知可麥食品店合同期滿不再續租，且大和衡器公司在2019年3月即已向法院提起訴訟，訴訟過程中始終表示不同意續租。因此，并不存在雙方的租賃合同因可麥食品店支付了2019年1月至12月的“租金”而繼續有效，可麥食品店的辯稱意見于法無據，法院不予支持。鑒于雙方的租賃合同已經屆滿，大和衡器公司有權要求可麥食品店返還系爭房屋，并支付搬離前實際占用期間的房屋使用費。鑒于可麥食品店已經支付房屋使用費至2019年12月31日，故大和衡器公司再要求2019年1月1日起的房屋使用費于法無據，法院不予支持。考慮到可麥食品店搬離需要一定的時間，故法院酌情給予可麥食品店30日寬限期。若可麥食品店未在2019年12月31日前搬離，則可麥食品店需按照每月7800元的標準向大和衡器公司支付房屋使用費。若可麥食品店在2019年12月31日前搬離，則大和衡器公司應按照每月7800元的標準將剩余的房屋使用費歸還給可麥食品店。至于押金，鑒于大和衡器公司同意返還，故法院予以準許。
一審法院判決：一、上?？甥準称返陸谂袥Q生效之日起30日內搬離上海市黃浦區外灘街道寧海東路ＸＸＸ號底層前間、室內閣之底層前間、室內閣部位非居住房屋，并將該房屋歸還上海大和衡器有限公司；二、若上海可麥食品店在2019年12月31日前搬離，則上海大和衡器有限公司應按照每月7800元的標準將剩余的房屋使用費在上?？甥準称返曷男猩鲜龅谝豁椓x務的三日內歸還給上海可麥食品店；若上?？甥準称返晡丛?019年12月31日前搬離，則上海可麥食品店需按照每月7800元的標準向上海大和衡器有限公司支付自2020年1月1日起至至實際搬離之日止的房屋使用費；三、上海大和衡器有限公司應在上?？甥準称返曷男猩鲜龅谝豁椓x務的三日內將押金7500元歸還給上海可麥食品店；四、駁回上海大和衡器有限公司的其他訴訟請求。
本院審理中，雙方當事人均未提交新證據。本院對一審查明的事實予以確認
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費人民幣190元，由上訴人上?？甥準称返曦摀?。
本判決為終審判決
合議庭
法官助理夏蘭
審判長陳俊
審判員王珍
審判員俞璐
二〇二〇年三月二十七日
書記員夏蘭
判決日期
2020-09-04
