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原告水利公司向本院提出訴訟請求：1.被告物資公司立即交付渝北區龍溪街道松橋路70號江河大廈的11樓537.78平方米的面積，并將位于渝北區龍溪街道松橋路70號江河大廈的1樓的商業網點2、以及9樓、10樓、11樓及地下負三樓5個車位、地面4個車位登記至原告名下；2.被告物資公司向原告支付逾期交房違約金（該違約金自2015年6月5日起計算至2017年5月4日為700萬元，自2017年5月5日起至房屋具備交付條件之日止按每日1萬元計算）；3.被告物資公司向原告支付補償費、辦公用房租金及資金占用損失，其中，補償費自2017年5月1日起至房屋全部交付之日滿3個月止，以每月97606.66元標準（每年上浮10%）計算；辦公用房租金自2017年5月1日起至房屋全部交付之日滿3個月止，以每月3000元標準計算；資金占用損失自2017年5月1日至補償費、辦公用房租金付清之日止，以應付款項為本金，按照銀行同期貸款利率的4倍計算；4.被告能源公司、翰俞公司對被告物資公司的上述債務承擔共同清償責任。事實和理由：2003年起，原告即與被告物資公司、重慶市江河建設有限公司（以下簡稱江河公司）陸續簽訂多份協議，約定由被告物資公司、江河公司在拆除原告所有的房屋后，將位于渝北區龍溪街道松樹橋路70號的房屋歸還原告。 2007年10月8日，原告與被告物資公司、江河公司簽訂《聯合改造舊房協議書》，第2條約定房屋應當有門窗、燈，并用磚進行隔斷。保證金共計400萬元，由物資公司和江河公司支付給原告，項目封頂后退還200萬元、竣工后退還100萬元、原告取得全部房產證后再退還100萬元。 2008年8月6日，江河公司與原告簽訂《聯合改造舊房協議書補充拆遷協議》，第5條約定，江河公司歸還原告所有的房間，都應配置水、電、氣、閉路等基本設施。 2011年5月26日，原告與物資公司、江河公司簽訂《補充協議書》，第二條約定，歸還的房屋均應按照原告要求進行隔斷，如江河公司與物資公司未按要求進行隔斷，則原告自己進行隔斷，有權要求江河公司與物資公司承擔相應費用；第三條第1款約定：由物資公司、江河公司向原告支付補償費，從2011年6月1日起按每季度補償20萬元，自本協議簽訂起兩年內不遞增，第三年開始按每年10%進行遞增，直至還房后三個月止；第三條第2款約定：由物資公司、江河公司按3000元／月的標準支付房屋租賃費；第三條第3款約定，如不按時支付前述款項，物資公司、江河公司則應向原告按人民銀行同期貸款利率的4倍支付應付而未付款項的資金占用損失。 2012年6月5日，原告與物資公司、江河公司簽訂《補充協議書》，第六條約定，物資公司和江河公司在協議簽訂后36個月內建成江河大廈，并交付原告使用。如物資公司和江河公司未能按期完工交付原告使用的，按每日1萬元賠償原告違約金。除已經支付的200萬元保證金外，物資公司和江河公司在本協議簽訂后10日內再向原告支付保證金200萬元。但二公司未按上述約定支付全部保證金，僅支付了共計300萬元保證金。同時，由于二公司未按約定支付過渡費及租金，二公司同意原告在保證金中進行抵扣，但在抵扣后又未能補足上述保證金。 2015年8月27日，原告與物資公司、江河公司簽訂《補充協議書》，重新確定了還房的具體位置并附圖說明。 2017年4月28日，物資公司向原告發函，擬于5月7日交付房屋。但原告查看房屋后，發現擬交付的11樓房屋沒有配置電梯，全部房屋也未進行隔斷、未配置門窗燈具。隨后，原告即致函物資公司，要求其盡快整改并支付延期交房違約金。2017年6月1日，物資公司回函原告，表示：（1）電梯無法整改，同意支付原告經濟補償；（2）同意支付隔斷費用，但不同意支付門窗燈具配置費用；（3）不同意承擔逾期交房違約金。 另，據原告了解，江河公司于2016年注銷，但其股東重慶帛新水利電力開發有限公司（以下簡稱帛新公司）并未經清算即辦理注銷登記；帛新公司也于2016年注銷，其股東能源公司也未經清算即辦理注銷登記，同時翰俞公司在公司登記機關辦理注銷登記時承諾對帛新公司、江河公司債務承擔支付責任。 原告認為，原告與江河公司、物資公司簽署的合同合法有效，江河公司與物資公司均應當按合同約定時間交付符合合同約定的房屋。現該二公司逾期交房且擬交付房屋不符合合同約定、拒不進行整改，即應當按合同約定承擔逾期交房的違約責任、并向原告賠償因其擬交付房屋不符合合同約定而給原告造成的損失。江河公司的股東帛新公司未依法對江河公司進行清算即辦理注銷登記，即應對江河公司的債務承擔清償責任；帛新公司的股東能源公司未依法對帛新公司進行清算即辦理注銷，即應對帛新公司的債務承擔清償責任；翰俞公司在公司登記機關辦理注銷登記時承諾對帛新公司、江河公司債務承擔支付責任，亦應按上述承諾承擔民事責任。為此，為維護原告合法權益，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第119條之規定，特請求貴院判決支持原告的全部訴訟請求。 被告物資公司辯稱，1985年8月，經上級單位重慶市農機水電局（以下簡稱市農機水電局）批準，物資公司從大渡口區搬遷到了渝北區松樹橋。江北縣政府同意劃撥渝北區松橋路70號的5.7畝土地給物資公司，用于辦公、營業及職工住宿的建設。物資公司獲得了土地使用權，并繳納劃撥費15.66萬元。1986年，物資公司在該土地上建好了營業用房、綜合辦公樓及職工住房共5473平方米，投入建房資金162萬元。該款項是物資公司出讓大渡口的房屋得來的款項及部分貸款。后無力償還銀行貸款，經報請市農機水電局同意，由當時重慶市水利工程綜合經營公司（以下簡稱綜合經營公司）以合作方式出資81萬元，用于償還銀行貸款。同時，分配了一部分房屋2813.71平方米（住房849平方米，綜合用房1226.54平方米，營業用房738.17平方米）給綜合經營公司。1994年4月，經市農機水電局重機水（1994）水水計發第13號文件安排，將綜合經營公司經營用房1964.71平方米進行劃分，綜合經營公司使用38平方米（一個門面），水利公司使用1926.71平方米，職工住宅維持居住狀況不變。 2004年辦土地證、房產證時，因劃撥土地政策規定，土地證和綜合營業用房房產證只能辦給物資公司，住房部分的房產證直接辦給了職工。 關于案涉房屋改造：2003年，市農機水電局更名為重慶市水利局（以下簡稱市水利局），市水利局同意物資公司改造第一批房屋，以職工集資建房，附屬商用的方式。物資公司沒有實施能力，水利局實施了兼并計劃，即用江河公司兼并物資公司，改造房屋。江河公司就與原告簽訂第一份協議。但江河公司只有行政權利，沒有民事上的權利。房屋改造開始后，由于江河公司不具備報批的主體資格導致長期辦不了手續、用地規劃許可證過期，2007年集資建房政策停止了。2009年，水利局向相關部門報批作為集資建房遺留問題特批修建。由于規劃部門、建設部門不發放建設規劃許可證、拆遷許可證、施工許可證，導致無法施工。同時該土地是劃撥性質，需要辦理轉出，到目前還沒有辦下來。2013年5月工程正式動工，并辦理了建設規劃許可證、施工許可證。2016年11月改建項目基本建成，取得竣工驗收備案登記證。由于項目涉及違規違法，很多該辦理的手續不能辦理，2017年5月勉強將職工集資房部分交付使用。目前關于辦證的問題，房交所及相關的部門不予辦理。 原告只有行政批文享有的權利，沒有民事權利的法律依據。本案的協議不合法，本案不屬于合資、合作房地產糾紛，原告以合資合作房地產糾紛起訴，原告主體不適格。第2、3被告在本案糾紛中行使行政權利，沒有獨立民事權利，不是適格的主體。被告翰俞公司在江河公司撤銷后與本案發生關系，屬于行政管理關系，沒有民事管理關系。被告能源公司與本案無關。綜上，請求駁回原告訴訟請求。 被告能源公司辯稱，答辯意見同物資公司。 被告翰俞公司辯稱，答辯意見同物資公司。 經審理查明：2003年5月23日，重慶江河建設有限公司（以下簡稱江河公司）與水利公司簽訂《舊房改造協議書》，約定遵照市局對直屬企業進行改革的指示精神，江河公司對重慶市水電物資供銷公司實行兼并，兼并后，擬對原物資公司所在地舊房進行改造，鑒于歷史原因，在改造中涉及水利公司的房產問題，達成如下協議：1.根據原始資料記載和現場勘測，舊房中水利公司有營業用房面積700.17平方米，綜合辦公樓面積1226.54平方米，住宅樓面積五套317平方米，另1993和1994年建成兩處綜合樓，拆遷時再行測量房屋面積。2.舊房改造由江河公司投資主持，改造后，水利公司的商業門面按原面積原開間長度，沿松橋路歸還，800平方米營業用房在二樓歸還，其他綜合用房面積在四樓歸還。3.因改造對水利公司現有房屋停租和招待所停業的損失，由江河公司按對外出租價格和承包合同經濟指標進行經濟賠償。經濟賠償期限從拆遷時至交房后三個月，賠償資金每季度初支付本季度賠償金。4.改造期間水利公司的辦公用房約100平方米，由江河公司負責安排提供。5.根據規劃部門批準改造后增加的房屋面積，按1.5%增補給水利公司。6.舊房改造中，涉及水利公司部分職工原住房的拆遷、安置等，由江河公司按重慶市城市房屋拆遷管理條例辦理。7.舊房改造后，對職工住房采取集資建房形式，水利公司每個職工按700元每平米購80-120平方米的住房一套。8.舊房改造項目所需手續由江河公司負責辦理，水利公司派人參與項目設計、施工、資金使用等。雙方還對其他事宜作了約定。 2007年10月8日，物資公司、江河公司與水利公司簽訂《聯合改造舊房協議書》，對水利公司營業用房面積、綜合辦公樓面積、兩處綜合樓面積進行了進一步明確。約定了還房面積：營業用房749.67平方米在門面第一層處歸還（二樓），門面及二樓營業用房可用清水房歸還，其他綜合用房面積在四樓以下歸還，并按15-20平方米一間隔斷，有門窗、燈、用磚“18”墻隔斷。約定了江河公司對水利公司停租停業損失補償：第一年補償32萬元，每季度五日前支付，如不按時，按每日2000元賠償違約金，以后每年按8%遞增，補償期限從拆遷之日起到交房后三個月止。第9條約定，該舊房改造項目由江河公司匯400萬元保證金到水利公司，由江河公司監管，未經江河公司同意，水利公司不得擅自挪用，否則按每日一萬元計算違約金賠償江河公司。三方簽訂協議之前，江河公司先匯入200萬元保證金到水利公司賬上，其余200萬元保證金待水利局或國資委正式批復文件下達后兩個月內匯入，延期支付按每日1萬元計算違約金賠償水利公司。該項目封頂后退還江河公司200萬元保證金，竣工后退還江河公司100萬元保證金，水利公司獲得全部房產證后再退還江河公司100萬元。第10條約定，本協議簽訂后，市水利局或國資委正式批復文件下達之日起計算：江河公司在12個月完成拆遷工作，在27個月完成項目主體封頂，若未能按時完成階段性工作，按每日一萬元賠償水利公司違約金。 2008年8月6日，江河公司作為甲方，水利公司作為乙方，雙方簽訂《協議書》，約定江河公司支付水利公司拆遷安置工作經費20萬元、管理工作經費405838元，并規定了支付期限。同日簽訂《聯合改造舊房協議書補充拆遷協議》，第2條約定搬遷費5000元、停租補償費22000元；租賃費每月2500元，每半年支付一次計15000元，協議簽訂后支付2008年8月至12月（五個月）的租賃費，以后每半年（六個月）的首月5日前支付；拆房過渡補償金每年32萬元，按三個月支付一次，每三個月的首月5日前支付8萬元。第5條約定，江河公司歸還原告所有的房間，都應配置水、電、氣、閉路等基本設施。 2011年5月26日，以水利公司為甲方，以江河公司為乙方，以物資公司為丙方，三方簽訂《補充協議書》，約定按市水利局對直屬企業改造的精神，乙方對丙方實行兼并后，對甲方和丙方所在地舊房進行改造，準備在原址新建“江河大廈職工集資建房和辦公樓”，三方就改造還房、職工集資、營業用房補償、辦公用房過渡達成多個協議，但因多種原因至今未開工，三方增加協議：第一條對水利公司的房產做進一步明確，房產建筑面積2216.21元（其中門面建筑面積240平方米，營業用房建筑面積749.67平方米，辦公用房建筑面積1226.54平方米），最終建筑面積三方同意在房屋拆遷時以國土房管部門實際測量的建筑面積為準。上述甲方的房產，因歷史原因造成房屋所有權證登記辦理在丙方的名下，現三方再次確認，房產的歸屬歸甲方所有。第二條約定，歸還的房屋均應按照甲方要求進行隔斷，如乙方丙方未能按要求隔斷，則甲方在自己隔斷后，有權要求乙丙方承擔費用。第三條對補償進一步明確，1.因項目建設期間甲方無辦公場所及現有房屋停租招待所停業損失，由乙方和丙方向甲方支付補償費（即除房屋租賃費以外的損失），補償標準從2011年6月1日起按每季度補償20萬元，主要用于職工工資、補貼等。每三個月的首月5個工作日內支付。從本協議簽訂日兩年內不遞增，第三年開始10%遞增，直至還房后三個月。2.如乙方和丙方因拆遷需要，要求甲方搬離現辦公場所，則應按每月3000元標準支付房屋租賃費，該款每半年（六個月）支付一次，支付時間為每半年的首月5日前支付。或乙方丙方提供辦公場所200平方米，功能滿足辦公要求，選擇支付租賃費或者提供辦公場所，由甲方確定。3.如不支付前述款項，乙方丙方按人民銀行同期貸款利率四倍支付應付而未付款的資金占用損失。三方還對其他內容作了約定。 2012年6月5日，水利公司為甲方，江河公司為乙方，物資公司為丙方，三方簽訂《補充協議書》，約定由于歷史原因至今未開工建設，水利公司不再主張增補面積，改為劃四個車位歸水利公司永久使用。第六條約定，乙丙在本協議簽訂后三十六個月內建成江河大廈，并交付甲方使用。甲方按原協議退還保證金。若乙丙方未能按期完工并交付甲方使用，按每日一萬元賠償甲方違約金，在保證金中抵扣。 另經物資公司委托、重慶欣榮土地房屋勘測技術研究所針對渝北區龍溪街道松橋路70號Ａ幢、Ｃ幢、無證房屋于2012年6月出具重慶市房產面積復核報告書四份，并由原告蓋章確認。報告書載明了水利公司應享有的面積情況。 物資公司陳述，江河大廈于2013年5月施工。 2015年8月27日，水利公司為甲方，江河公司為乙方，物資公司為丙方，三方簽訂《補充協議書》，對房屋歸還作了最終明確：原協議中關于房屋歸還的約定條款按以下方式執行：（一）乙丙兩方應歸還甲方門面221.14平方米位置為“江河大廈”平街層Ａ軸-Ｆ軸／1／01軸-6軸和9軸之間（詳見圖紙陰影部分，位置、面積以測繪為準）。（二）乙、丙兩方應歸還甲方所屬地下室24.9平方米折合為緊鄰上述11.85平方米（為靠觀光電梯一側，即270平方米減去應歸還甲方門面14平方米及歸還水管站37.01平方米后所剩面積）歸還。（三）原協議應歸還甲方辦公樓層面積按評估價值調整至江河大廈9-11樓層歸還，按甲方原樓層及用途進行評估（原樓層：2樓是營業用房、4-6樓是辦公用房），評估機構由甲方的國有資產主管部門在財政部門認可的評估機構中隨機抽取確定，評估相關費用由乙方和丙方承擔。1.如原協議應歸還甲方樓層面積評估價值超出9-11樓共3層整體評估價值，9-11樓共3層房屋產權歸甲方所有，差額部分由乙方用負3層車庫面積按評估價值歸還，合同三方共同約定所劃車位由擁有該層產權的單位各自擁有的該層面積進行分攤停車位個數。2.如原協議應歸還乙方樓層面積評估價值未超出江河大廈項目9-11樓共3層整體評估價值，按評估價值折合面積按先低樓層后高樓層順序歸還甲方。（四）原乙方承諾在地面上提供給甲方四個永久免費停車位，若乙方屆時不能提供給甲方，則甲方有權在乙方擁有產權的負3層地下車庫內（車位）享有四個免費停車位的權利。（五）上述面積均為建筑面積，以實際測繪為準。 水利公司、物資公司委托重慶華川土地房地產估價與資產評估有限責任公司對江河大廈（房屋建筑面積共計10521.06平方米）的非住宅房屋及地下99個車位進行了能通過竣工驗收、辦理產權證后的市場價值評估，2016年3月10日，該公司出具估價報告，載明估價時點為2015年12月9日，評估總價11718.15萬元。其中2層評估單價為11550元／平方米，3層評估單價為10400元／平方米，4-5層評估單價為8590元／平方米，6-10層評估單價為8550元／平方米。 2016年6月22日，渝北區房屋測繪管理所對龍溪街道松橋路70號江河大廈職工集資建房及舊辦公樓改建項目出具測算報告書，對每部分房屋的面積進行了測繪。 物資公司陳述，江河大廈于2016年11月8日竣工驗收。 2017年4月28日，物資公司向水利公司發出《關于江河大廈項目房屋移交的函》，載明我司定于5月3日至5月14日開展江河大廈項目房屋集中移交工作，函告如下：我司擬于5月7日移交貴司所屬房產給貴司，請貴司做好接房準備；5月3日-5月6日為集資戶按樓層集中交房時間，請貴司配合我司做好貴司集資戶的交房工作。 2017年5月10日，水利公司向物資公司發出《關于江河大廈項目房屋移交的函的復函》，載明我司高度重視接房工作，于2017年5月9日上午約貴公司彭衛華總經理等人到江河大廈進行實際勘查和磋商，復函如下：一、江河大廈11樓與貴司移交我司的設計圖紙不符，該樓層無電梯，衛生間規劃布局不合理，致使商業價值縮水，我司要求貴司立即整改，整改后我司將請有關評估機構就9樓-11樓商業價值重新評估（由此產生費用由貴司承擔），提出索賠甚至司法訴訟。二、根據2007年10月8日簽訂的《聯合改造舊房協議書》第2條約定及2015年7月27日抄送貴司的會議紀要第3條約定（雖然綜合用房現調整到9-11樓，但隔斷、門、窗、燈具等相關協議仍有效），以每15-20平方米為一開間，用磚砌“18”墻隔斷且安裝門、窗、燈具等，若歸還的房屋未按照水利公司要求進行隔斷，則水利公司自己隔斷，水利公司有權要求物資公司和江河公司承擔相關費用。同時，按照聯合改造舊房協議書補充拆遷協議第五條約定（2008年8月6日簽訂），歸還水利公司所有的房間都應配置水電氣閉路等基本設施。三、江河大廈物業管理應由水利公司和其他業主共同商議確定，不得由開發商私自進行物業管理，開展經營活動。四、貴司嚴重逾期交房，已產生違約金及其他費用，請貴司按約定支付。如果雙方就以上二條達成共識，我司同意先辦理江河大廈9樓、10樓及臨街門面的移交手續。 2017年5月19日，物資公司給水利公司發函，就相關事宜告知如下：一、觀光電梯未到11樓事宜：根據設計及現場實際情況，因11樓空間不夠，若在11樓安裝電梯會影響12-2集資房使用，故暫未安裝。解決方案：一是我司已聯系電梯公司、設計單位勘查現場，詳細論證，現正制定優化整改方案，力爭現有環境下將觀光電梯安裝至11樓。二是若方案一無法實施，必須增加空間安裝觀光電梯，則該方式需占用12-2房屋空間，該房為貴司副總經理彭某所有，為保障其權益，我司可給予一定經濟補償，或將其房屋置換至13-2，或全款購買其房屋，具體金額由雙方協商確定。……望貴司積極配合我司做好彭某的工作。三是若11樓電梯確實無法整改，則只能通過觀光電梯到10樓再步行11樓或乘坐消防電梯到11樓，屆時我司可給予貴司一定經濟補償。二、隔斷等問題。……已對門窗、燈、水電氣、閉路等約定進行修正，并且，根據規劃及政策要求，水、氣無法解決，閉路已用網絡光纖代替，門窗、燈具標準無法統一，不具備可操作性，無法安裝，我司意對歸還的房屋按貴司要求進行隔斷，或者由貴司自行隔斷，我司承擔相應費用，具體金額雙方協商確定。三、物管公司事宜，……可在業委會成立后，按正規流程通過業委會另行選聘。四、逾期交房違約金事宜。2012年6月5日我司與貴司簽訂補充協議約定交房時間，目的僅是督促雙方盡快開展搬遷拆遷、辦理項目建設手續、開工建設等，在諸多因素尚不確定情況下約定交房時間是否合理，能否在期限內交房無法確定，并受政策變化、施工現場條件限制及歷史遺留問題等不可抗力因素影響，逾期交房非我司主觀過錯，我司不存在違約行為，不承擔違約責任。二是2012年6月5日三方補充協議約定“共同推進”，貴司始終未參與，僅靠我司單方推進，力量有限，貴司也應承擔一定責任。三是逾期交房期間我司仍支付過渡費、資金利息、房租給貴司，貴司沒有任何經濟損失，我司無違約行為，但考慮到影響，我司可以給貴司5-10萬元補償。 訴訟中，2017年9月13日，我院向渝北區不動產登記中心發函，咨詢原告起訴過戶的案涉江河大廈房屋是否符合過戶條件。2017年9月29日，該中心向我院復函，載明上述房屋不符合過戶條件。 2017年10月16日，物資公司與水利公司進行了交房，物資公司將江河大廈臨街門面商業網點2及9層、10層、4個地面車位交給水利公司。訴訟中，各方于2017年11月9日對尚未交付的11層面積為537.78平方米予以確認，并同意現狀交房。 江河公司的唯一股東為重慶帛新水利電力開發有限公司（以下簡稱帛新公司），帛新公司的唯一股東為能源公司。2016年5月26日，翰俞公司吸收合并江河公司、帛新公司。2016年9月20日，江河公司、帛新公司注銷。 另，庭審中，原告與物資公司確認，2017年5月1日以前的補償費、辦公室租賃費等已經付清了，物資公司共計支付8832888.13元（包括300萬元保證金在內），其中包含補償費6540608.51元、搬遷費5000元、辦公室租賃費249500元、營業用房停租費22000元、資金占用費409941.62元、工作經費605838元、職工住房違約賠償費100萬元

一、被告重慶市水利電力物資供銷公司、重慶市翰俞建筑園林工程有限責任公司于本判決生效后十日內向原告重慶市水利公司交付位于渝北區龍溪街道松橋路70號江河大廈的11樓537.78平方米的面積； 二、被告重慶市水利電力物資供銷公司、重慶市翰俞建筑園林工程有限責任公司于本判決生效后十日內支付原告重慶市水利公司補償費337393.71元、租賃費700元，及上述費用的資金占用損失，該損失以97606.67元為基數，自2017年3月8日算至款項付清之日止，以239787.04元為基數，自2017年6月8日算至款項付清之日止，以700元為基數，自2017年1月6日起算至款項付清之日止，以上均按中國人民銀行同期貸款利率四倍計算； 三、駁回原告重慶市水利公司的其他訴訟請求。 案件受理費74180元，減半收取37090元，由原告重慶市水利公司負擔18545元，由被告重慶市水利電力物資供銷公司、重慶市翰俞建筑園林工程有限責任公司負擔18545元。保全費5000元，由被告重慶市水利電力物資供銷公司、重慶市翰俞建筑園林工程有限責任公司負擔。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第一中級人民法院

2017-11-20