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原告明記酒家向本院提出訴訟請求：1.確認明記酒家和建筑公司簽訂的租賃合同中位于開放大道南征地拆遷范圍內重建房屋和土地因交給政府部門拆遷于2019年1月31日解除；2.建筑公司向明記酒家退回租賃合同解除部分2019年1月31日后收取的租金327225元；3.建筑公司向明記酒家歸還租賃合同解除部分的保證金30000元和水電押金1500元；4.確認明記酒家享有租賃合同中位于開放大道南征地拆遷范圍內重建房屋的拆遷補償款，確認明記酒家有權與長嶺居管委會、文沖街道辦直接簽訂拆遷補償協議和收取拆遷補償款；5.訴訟費由建筑公司承擔。 事實與理由：明記酒家在2004年3月10日簽訂《廣州市房屋租賃合同》《石化基地出租補充協議書》，承租了建筑公司的廣州市石化路245號1-9＃的房地產（建筑面積1518㎡、余地9000㎡）。2004年12月3日，明記酒家、建筑公司簽訂《石化基地出租補充協議書（二）》。2005年8月19日，雙方簽訂了《石化基地出租補充協議書（三）》。2006年7月21日，雙方簽訂了《廣州市房屋租賃合同》《石化基地出租補充協議書（四）》。明記酒家承租房屋和土地后，在土地上新建了三棟二層商鋪，對石化路243號大院的房產進行了裝修，加建了電梯間和連廊建筑，安裝了電梯等，投資裝修款遠遠超過100萬元，租賃期內經營“文苑賓館”。2018年7月10日，廣州開發區建設局和廣州市黃埔區住房和建設局發布《關于開放大道南升級改造工程的建設通告》，稱開放大道南升級改造工程是廣州市黃埔區重點市政建設項目，是廣州市、黃埔區市政路網的重要組成部分，業經黃埔區政府、廣州開發區管委會同意，對明記酒家承租的部分土地和房產需要進行征地拆遷，要求工程范圍內的單位和個人顧全大局，積極支持、配合國家基礎設施建設，不得阻撓建社工程的測量、鉆探、征地拆遷、管線遷改和施工作業。2018年7月25日，負責本次征地拆遷具體實施工作的文沖街道辦對明記酒家、建筑公司發出《征拆通知》，稱將于2018年8月份動工建設，年底完成擴建工作，要求拆遷范圍內商鋪業主、租戶大力支持和配合區政府重點工程，提前做好搬遷工作。2018年12月20日，文沖街道辦向明記酒家發出《搬遷通知》，稱目前開放大道南擴建的征收工作已進入尾聲，就剩下位于石化路243、245號的兩層商鋪（喜運來酒家前）還沒有完成征收，征收工作滯后，嚴重影響開放大道南建設進度，要求明記酒家必須在2019年1月31日前清退上述商鋪，交出物業進行拆卸。收到上述通知和文件后，明記酒家為了顧全大局，積極支持、配合國家基礎設施建設，按照不得阻撓建設工程的測量、鉆探、征地拆遷、管線遷改和施工作業的要求，明記酒家在2019年1月31日前將承建的商鋪全部清空，交付文沖街道辦進行拆卸。明記酒家自2019年1月31日清空商鋪交付拆遷之后，至今一年有余，但建筑公司仍然沒有完成評估工作，故意拖延與文沖街道辦等征拆業主簽訂拆遷補償協議，反而繼續收取明記酒家的租金。明記酒家認為，本次征地拆遷行為實際發生于2018年7月份，明記酒家在2019年1月31日清空商鋪以后就不再使用商鋪，因征地拆遷行為的發生，相應拆遷范圍內的租賃合同應解除，建筑公司繼續收取租金沒有法律和合同依據，對明記酒家極不公平，其應退還多收取的租金和租賃保證金、押金等。征地拆遷事實發生后，建筑公司本應避免損失擴大，按照拆遷部門的要求積極開展評估工作，與拆遷部門簽訂拆遷補償協議，保護明記酒家的合法權益，依法將重建房屋的拆遷補償款支付給明記酒家。由于建筑公司消極履行義務，導致明記酒家無法拿到拆遷補償款，明記酒家的損失在繼續擴大，請求確認明記酒家享有租賃合同中位于開放大道南征地拆遷范圍內重建房屋的拆遷補償款，由文沖街道辦、長嶺居管委會直接與明記酒家簽訂拆遷補償協議和支付拆遷補償款。明記酒家承租的石化路243號大院（現文苑賓館）的租賃合同糾紛和征地拆遷補償事宜，將另案解決。 被告建筑公司辯稱，1.第三人不具備征遷手續及資料，且未進行強制搬遷，同時建筑公司從未要求明記酒家停止經營或搬遷，現明記酒家主張合同于2019年1月31日解除無事實與法律依據。2.明記酒家無權要求建筑公司向其退還2019年1月31日后的租金，明記酒家從未向建筑公司發函主張解除雙方之間的合同，同時案涉場地及房屋截止目前仍由明記酒家實際占有并使用，故其應按照約定向建筑公司繳交租金及其他約定費用，無權主張退還租金。3.明記酒家無權主張保證金及水電押金的返還。現雙方合同仍在存續期間，如后續租賃合同期滿或解除，建筑公司將按照合同約定返還保證金及水電押金。4.明記酒家不享有租賃合同中位于開放大道南征地拆遷范圍內重建房屋的拆遷補償款且無權與第三人直接簽訂拆遷補償協議及收取拆遷補償款。 第三人長嶺居管委會述稱，明記酒家與建筑公司對于案涉房地產補償款約定屬雙方意思自治，基于合同相對性原則，僅約束明記酒家與建筑公司雙方權利義務。長嶺居管委會作為征收部門，明記酒家為承租人不具備被征收人資格，其主張與長嶺居管委會直接簽訂征收補償協議于法無據。明記酒家請求與長嶺居管委會簽訂征收補償協議的訴請不屬于民事訴訟的受案范圍，應駁回起訴。 第三人文沖街道辦向本院提交書面意見稱，明記酒家僅是石化路243、245號房屋的承租人，無法提供不動產權屬登記證書以證明其是上述房屋的合法所有權人，因此，無證據顯示其是簽訂拆遷補償協議的適格主體。至于其與建筑公司如何約定拆遷補償款的分配，與文沖街道辦無關。 經審理查明，2004年3月10日，廣州市第一建筑工程有限公司（出租人、甲方、以下簡稱第一建筑公司）與明記酒家（承租人、乙方）簽訂了《廣州市房地產租賃合同》，約定甲方將坐落在黃埔區石化路245號按附圖（1）-（9）＃部位的房地產出租給乙方作物流站用途使用。建筑面積1518平方米，另有余地使用面積約9000平方米。租賃期限及租金，2004年3月15日至2009年3月14日租金30000元／月，2009年3月15日至2014年3月14日33000元／月，2014年3月15日至2019年3月15日36300元／月。乙方已向甲方交納63000元（含3000元水、電費押金）保證經，甲方應在租賃期滿或解除合同之日將保證金本金退回乙方。當日雙方簽訂《石化基地出租補充協議書》，約定由于乙方所經營物流站，要求將甲方原用地內按產權證附圖所示（1）-（9）＃房屋拆除重建。經雙方協商，拆除（1）-（9）＃房屋建筑面積1518㎡，甲方同意乙方要求，但乙方應在簽訂本租賃協議書之日起計必須在180天內以甲方名義并在公司紅線范圍內重建不少于原舊建筑面積1518㎡以上的房屋，作為乙方拆除甲方房屋對甲方的補償。乙方所建設的房屋如超過1518㎡建筑面積，均為甲方所有，甲方不需向乙方作任何補償。重建后，乙方按有關規定代甲方辦理房屋合法權屬證。如乙方拆除甲方房屋后在本協議書規定日期內還未重建、或沒有意向重建，乙方應對已拆除的房屋對甲方進行補償。補償金額按產權證（1）-（9）＃房屋建筑面積1518㎡計，1000元／㎡，合計補償1518000元。乙方租賃期為15年，2019年3月15日甲方收回該房地產，重新按市場出租價格調整租金，乙方根據甲方重新調整的租金在同等條件下擁有優先承租權。甲方同意乙方的要求，在乙方承租場內改建，但改建位置必須征得甲方同意，并以甲方名義報送區政府有關部門審批后，合法施工。租賃期內因政府征地拆遷，甲方不需向乙方作任何經濟補償，在征地拆遷期間甲、乙雙方應積極配合市政府要求按時搬出，在取得征地單位補償時，在15年租賃期內，凡乙方重建的房屋建筑面積補償部分，其中1518㎡建筑面積加重建房屋建基面積補償屬甲方所有，剩余部分補償屬乙方所有，其余所有用地及房屋的補償屬甲方所有。超過15年租賃期后的一切補償（包括乙方重建房屋）歸屬甲方所有。租賃期內，乙方負責租用場地內所產生的一切水電費，簽訂本合同書之日起計十天內須向甲方繳交3000元作為水電押金以及兩個月租賃保證金6.3萬元。待乙方租賃期滿，退場時結清水電費后無息退還乙方。 2004年12月3日，第一建筑公司（甲方）與明記酒家（乙方）簽訂《石化基地出租補充協議書（二）》，約定變更租賃使用用途及臨建房的處理辦法，原《廣州市房地產租賃合同》第一條明確，租用場地房屋作物流站使用。但由于該地段城市規劃為商業用途，市規劃局不同意作其他使用，并要求凡需要重建，必經整個地塊重新規劃，申請辦理用地許可證、立項及投資計劃等。鑒于甲方暫未有意向整體規劃開發，現雙方根據市規劃局規定，同意在本地段8910.3㎡范圍內暫時辦理臨建商業用房二幢，建筑面積6212.4㎡，興建臨建房工程所產生的一切費用由乙方承擔，乙方在租賃期內臨建房不需繳交租金，場地租金仍按原合同第二條執行。租賃期滿后，乙方所建的臨建房屋不得拆除，并無償交甲方使用或出租。拆除舊房的補償，原石化基地出租《補充協議》第四條明確，拆除（1）-（9）號房屋的補償費用按1000元／㎡作價?，F乙方提出按1000元／㎡作價補償過高和重建臨建房投資過大，要求變更條款，具體理由由于甲方房屋已殘舊不堪屬危房性質。經評估公司進行評估，認為房屋平均價值為300元／㎡；乙方重建商業用房二幢投入資金比較大，經濟承擔過重，且重建的臨建房租賃期滿后無償交甲方使用，現經雙方協商，同意乙方拆除甲方（1）-（6）號6間房屋建筑面積293.8205㎡，乙方作價補償給甲方88200元。 2005年8月19日，第一建筑公司（甲方）與明記酒家（乙方）簽訂《石化基地出租補充協議書（三）》，約定由于乙方在石化基地興建臨建房，建筑物幢與幢之間間距未能按廣州市規劃細則要求進行退縮，由此而產生黃埔規劃局對乙方進行處罰。雙方明確凡在本地塊內所產生的一切經濟及法律責任的處罰由乙方承擔。乙方興建的商鋪退縮間距不足部分要求甲方出具的證明，只能應付違章建筑使用，本地塊及商鋪物業仍屬甲方所有，雙方應按合同第四條和補充協議（二）第一條執行。 2006年7月21日，廣州市建筑集團有限公司（甲方、以下簡稱建筑集團公司）與明記酒家（乙方）簽訂《石化基地出租補充協議書（四）》，約定由于乙方于2006年7月向甲方承租了石化路243號大院，這樣乙方基本將甲方石化基地全部承租，補充協議如下，租賃期延長貳年，即租賃期延至2021年1月5日。租金從2019年3月15日至2021年7月15日，月租金為40000元。乙方必須要在本租用場地內建造的臨街商鋪，根據黃埔區規劃的要求在紅線內退縮6米，但甲方用地界址不清晰，乙方一定要用石頭沿著紅線作凸出明示，標晰清楚。確保國有資產不流失。根據市建委的《廣州市建筑集團有限公司合并廣州市第一建筑工程有限公司》的批文，原雙方簽訂的房地產租賃合同及補充協議書中甲方變更為廣州市建筑集團有限公司。 2010年11月11日，建筑公司取得粵房地權證穗字第××號《房地產權證》，載房屋坐落黃埔區石化路243、245號，建筑面積3971.93平方米。 2018年7月10日，廣州開發區建設局、廣州市黃埔區住房和建設局印發《關于開放大道南升級改造工程的建設通告》（穗開建規字〔2018〕2號），載開放大道南升級改造工程建設范圍是，起點位于江邊××大道，跨越文涌后連接黃埔東路，終點位于護林路。工程線路全長約2596.45米（其中橋梁45米）。 2018年7月25日，文沖街道辦發出《征拆通知》，載各商鋪業主、租戶，根據黃埔區道路建設的規劃安排，決定改（擴）建開放大道（含石化路），將現狀六車道擴建為八車道，路寬60米，并將于今年8月份動工建設，年底完成擴建工作。開放大道（含石化路）的建設是區政府的重點工程，也是一項利民工程，開放大道的建成將有效緩解老黃埔片區的交通擁堵問題，大大方便群眾出行。開放大道擴建工程的建設，需要征收臨街商鋪及土地，請各商鋪業主、租戶大力支持和配合區政府重點工程，提前做好搬遷工作。 2018年12月4日，廣州開發區重點項目工作辦公室向建筑公司發出《關于配合開展開放大道南征地拆遷工作的函》，載根據我區規劃安排，需對開放大道（含石化路）進行改（擴）建，我辦為該項目征拆業主單位，文沖街道辦為征拆實施單位。按照項目征拆紅線圖，開放大道工程的建設，需要征收貴公司位于石化南路（廣石化辦公大樓北側）部分土地，經前期摸查，此地塊的屬性為國有工業用地，我區已辦理了建設通告，請貴公司根據公告指示予以大力支持和配合，盡快完成此地塊的征拆工作。另外，根據工作開展需要，希望貴公司能夠提供土地權屬證、權屬紅線圖（需帶坐標）、土地租賃合同等相關材料，以更好地推進征拆工作。 2018年12月20日，文沖街道辦向明記酒家、陸華鏡、陸銳明發出《搬遷通知》，載目前開放大道南擴建的征收工作已進入尾聲，就剩下位于石化路243、245號的兩層商鋪（喜運來酒家前）還沒完成征收，征收工作滯后，嚴重影響了開放大道南建設進度。為確保開放大道南建設如期完成，請你們務必積極配合征拆工作，接到此通知后務必于2019年1月31日前清退上述商鋪，交出物業進行拆卸。 2018年12月29日，文沖街道辦向建筑公司發出《關于配合開放大道南擴建工程征地拆遷工作的函》，載為確保開放大道南建設如期完成，請貴司積極配合征拆工作，邊交地拆除，邊洽商補償協議，并于2019年1月31日前交出擬征收的土地及地上建構筑物，以利加快整體推進進度。 2019年1月4日，建筑公司向文沖街道辦復函稱，需提供以下文件并明確以下事項：一、提供由國土規劃部門核發的國有土地征用文件和征地紅線圖，以便其上報國資委及作評估的依據。二、關于拆遷補償的標準，應由其及拆遷單位共同委托評估，通過搖珠在市國資委評估庫內選定評估單位，評估結果需在國資委備案后，才能作為拆遷補償的依據。根據國有資產管理的相關規定，其在雙方確定征地補償標準及最終簽訂補償協議前暫不能交地。 2019年2月18日，文沖街道辦再次向建筑公司發出《關于配合開放大道南擴建工程征地拆遷工作的函》，載為確保開放大道南建設如期完成，我街道2018年已分別7月及12月兩次發函到貴單位要求加快配合石化南的征拆工作，貴單位在今年1月份復函中提的第一點須提供國土規劃部門核發的國有土地征用文件和征地紅線圖，我區相關部門正在加快辦理相關征用手續，批文近期會下發。復函第二點關于拆遷補償的標準問題，為加快拆遷進度，建議貴司先行在市國資委庫搖珠選定評估單位，開展評估工作。按照征拆時間節點要求，建筑物權屬人明記酒家、陸銳明及陸華鏡在1月31日前已基本完成與承租人解除租賃合同工作。 2019年3月8日，文沖街道辦向石化路243、245號的業主發出《通知》，載位于石化路243、245號的兩層商鋪（喜運來酒家前）已納入開放大道擴建工程征拆范圍，并于去年7月開展征拆工作，現因工期緊張，施工單位將于3月11日對該地塊圍閉施工。 2019年3月21日，建筑公司向文沖街道辦復函稱，建議雙方共同啟動以下工作：一、雙方確認征地范圍內搬遷物的項目數量和管線遷移情況。二、雙方共同選定測繪單位對征地范圍內的建（構）筑物進行測量，測量過程經雙方見證，測量成果作為評估的依據。三、依據拆遷相關政策雙方確認可補償的其他項目。四、根據上述工作的結果，進行拆遷補償預評估工作。五、根據預評估結果，雙方協商拆遷補償方案。但最終評估結果須提供以下評估立項資料，（一）建設用地規劃許可證及其紅線圖；（二）征收土地公告；（三）雙方確認的搬遷物和管線情況；（四）征收地塊及建（構）筑物、設施的有效測繪資料。六、完善評估報告，確定補償方案上報審批。 2019年3月22日，建筑公司向明記酒家發出《關于石化路243、245號拆除圍墻的函》，載貴方未經我司同意，擅自在場地內興建圍墻，以及在場地外圍紅線內三米的位置安裝圍板，破壞了我方的物業資產，并造成了嚴重的消防隱患，現促請貴方在三天內將場地內外的圍墻及圍板拆除，否則我司將自行組織進場拆除，所有材料將歸我方無償處置。另外，關于石化路243、245號配合開放大道南擴建工程征地拆遷工作，我司正與文沖街道辦協調推進，但雙方尚未達成拆遷協議，貴方作為承租方，有責任維護承租物的完整及土地的安全。 2019年3月26日，建筑公司再次向明記酒家發出《關于石化路243、245號拆除圍墻的函》，要求在收到函件之日起3日內，將場地內、外的圍墻及圍板全部拆除；將管線恢復原狀并修整地面；排查消防安全隱患并予以整改。 明記酒家另向本院提交了《建構筑物簽證圖》，主張案涉拆遷面積為《建構筑物簽證圖》中的建筑面積3055.3734平方米及1358.9561平方米附屬物面積。長嶺居管委會確認該《建構筑物簽證圖》的真實性，但稱該測量報告為初稿，還沒有最終稿。 明記酒家向建筑公司繳納了2018年12月15日至2019年3月15日的租金158994元；2019年3月15日至6月15日、6月15日至9月15日、9月15日至12月15日，2019年12月15日至2020年3月15日、3月15日至6月15日的租金各170094元。庭審中明記酒家及建筑公司均確認明記酒家共繳納了案涉245號地塊的60000元保證金及3000元水電押金。 以上事實，有《廣州市房地產租賃合同》《石化基地出租補充協議書》《石化基地出租補充協議書（二）》《石化基地出租補充協議書（三）》《石化基地出租補充協議書（四）》《房地產權證》《關于開放大道南升級改造工程的建設通告》《征拆通知》《建構筑物簽證圖》、函件等及當事人陳述予以佐證

一、被告廣州建筑股份有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內向原告廣州市黃埔區明記酒家返還保證金30000元及水電押金1500元； 二、被告廣州建筑股份有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內向原告廣州市黃埔區明記酒家返還2019年2月1日至2020年6月15日的租金（占有使用費）327225元； 三、駁回原告廣州市黃埔區明記酒家的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費6681元，由被告廣州建筑股份有限公司負擔。上述受理費已由原告預交，原告同意由被告在履行本判決時向其逕付，本院不作退還。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院

2021-07-20