上訴人蘇廣維因與被上訴人北京市高速公路交通工程有限公司（以下簡稱高速工程公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區人民法院（2018）京0105民初69825號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年5月7日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結
蘇廣維與北京市高速公路交通工程有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書
案號：（2020）京03民終6309號
判決日期：2020-07-28
法院：北京市第三中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
蘇廣維上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回高速工程公司的全部訴訟請求并支持蘇廣維全部反訴請求；2.一、二審訴訟費用由高速工程公司承擔。事實和理由：一、一審法院認定事實不清，有意回避并遺漏高速工程公司是否對涉案土地享有合法使用權的問題。北京市交通局于1992年4月向北京市人民政府就涉案土地使用用途提出請示，北京市人民政府于1993年11月發文（京政地字【1993】340號）明確指出涉案土地作為“綠化用地”。高速工程公司非請示主體，更不是涉案土地的合法使用權人。該等事實的認定關系到高速工程公司是否有權要求支付占有使用費和將場地騰退。二、一審法院認定事實不清、適用法律錯誤。第一，高速工程公司并非涉案土地及房屋的合法使用權人或所有權人，無權向蘇廣維收取租金及占有使用費，且高速工程公司已收取的租金亦應返還給蘇廣維。具體如下：首先，高速工程公司對涉案土地無合法使用權，當然也沒有對外出租或收取租金、占有使用費等權利。即使本案蘇廣維應支付租金或占有使用費，收取主體也不應是高速工程公司。其次，一審法院錯誤適用最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，并導致錯誤的判決蘇廣維向高速工程公司支付占有使用費并駁回了蘇廣維的反訴請求。根據《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定，房屋租賃合同無效，承租人應向出租人支付房屋占有使用費的前提條件是該房屋未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定建設。但這與本案實際情況并不相符合，本案涉案房屋不僅未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定建設，更重要的是高速工程公司對于涉案土地無合法使用權。故此，一審法院判定蘇廣維向高速工程公司支付房屋占有使用費并駁回蘇廣維的反訴請求顯屬適用法律錯誤。一審法院應依據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，判決高速工程公司返還蘇廣維已支付的房屋租金。第二，高速工程公司并非涉案土地和房屋的合法所有權人或使用人。即使蘇廣維應依法騰退涉案房屋和土地也不應向高速工程公司交付，而應交付給合法的使用權人。三、一審法院對于高速工程公司應賠償蘇廣維的翻建損失的認定明顯錯誤，且顯失公平。首先，涉案房屋自2011年開始建設，高速工程公司對于蘇廣維的建設行為并未提出反對或因此解除合同。這也是蘇廣維在2017年繼續施工的重要原因，高速工程公司應對施工損失承擔全部責任。其次，一審法院判決高速工程公司向蘇廣維支付的翻建損失僅占工程造價的14%，該判決不僅未對高速工程公司違法占用國家土地并違法出租行為予以懲戒并承擔責任，反而在其存在違法的情況下使其非法獲利了一千余萬元，不符合公平原則。
高速工程公司辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，應當駁回蘇廣維的上訴請求，維持原審判決。一、關于土地權屬的問題。1.一審法院曾經向高速工程公司的母公司發送過司法建議函，就權屬問題進行了核實，而且高速工程公司的主管單位也進行了相應的回復，權屬問題不存在任何爭議；2.對于土地的歷史遺留問題，一審法院也曾經向高速工程公司的代理律師出具過調查令，律師持調查令去北京市自然資源委員會等部門進行過調查，因為歷史遺留問題涉案土地沒有進行在冊登記，也沒有辦理土地使用證；3.涉案土地一直由高速工程公司使用管理，并出租收取收益，在蘇廣維承租本案土地之前也都是國有企業進行承租。4.北京市政府在1999年的一份政府會議紀要指出，相應的高速公路路段的資產包括了京津唐高速公路北京段，相應的資產一次性全部劃轉給首都公路發展有限責任公司，即高速工程公司的母公司。這塊資產由高速工程公司實際管理和運營。5.土地的權屬包括是否辦理規劃建設手續與土地取得的流程手續辦理的問題并不能作為蘇廣維繼續占有土地的理由。二、關于蘇廣維是否應向高速工程公司支付土地占有使用費以及高速工程公司應否向蘇廣維退還租金的問題。1.根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定，涉案土地合同被認定為是無效合同，高速工程公司應當向蘇廣維收取相應期限內的場地占有使用費。2.蘇廣維在一審第一次開庭時明確認可其應當向高速工程公司支付相應金額的租金，并對于租金數額予以確認。現在蘇廣維的訴求與之前的主張自相矛盾，違背了民事訴訟禁止反言的基本原則。3.蘇廣維自2011年起占有使用涉案房屋已經九年了，其要求退還所有租金并且拒絕支付合同到期后的場地占用使用費違背公平原則，屬于不當得利，也是濫用訴權的表現。三、關于涉案的房屋翻建損失的問題，一審判決賠償翻建損失的金額沒有任何問題。1.蘇廣維擅自推倒原來的房屋，進行翻建，沒有經過高速工程公司的同意。2.在蘇廣維經營過程當中涉案房屋沒有規劃建設手續，屬于違建，用于兒童樂園的經營存在重大安全隱患，這也是高速工程公司提起本案訴訟最直接的原因。3.因建筑屬于違建，不具有使用價值，騰退后高速工程公司也不會繼續使用，且房屋本身也是存在折舊的。因此，蘇廣維要求按照整個房屋的造價鑒定去賠償其損失是不合理的。
高速工程公司向一審法院起訴請求：1.請求判令蘇廣維向高速工程公司支付租金218791.13元及從2015年5月1日至實際支付上述租金之日的滯納金（以218791.13元為基數，按日1%利率計算）；2.請求判令蘇廣維向高速工程公司支付遲延歸還房屋的滯納金：2016年5月1日至實際歸還租賃房屋之日止的滯納金（按照年租金為218791.13元的2倍計算）；3.請求判令蘇廣維立即拆除其在北京市朝陽區十八里店呂家營自翻建的房屋并騰退土地、恢復原狀；4.請求判令蘇廣維承擔本案全部訴訟費。經一審法院釋明合同效力問題，高速工程公司申請變更訴訟請求為：1.蘇廣維向高速工程公司支付土地及房屋占有使用費：2015年5月1日至2016年4月30日期間占有使用費218791.13元，2016年5月1日至2017年4月30日期間占有使用費229730.68元，2017年5月1日至2018年4月30日期間占有使用費241217.22元，2018年5月1日至2019年4月30日期間占有使用費253278.08元，2019年5月1日至蘇廣維騰退土地、恢復原狀之日止占有使用費（每年按上一年占有使用費105％計算）；2.蘇廣維立即拆除其在呂家營擅自翻建房屋并騰退土地、恢復原狀；3.蘇廣維承擔本案全部訴訟費。
蘇廣維向一審法院反訴請求：1.確認雙方之間簽訂的房屋租賃合同無效；2.判令高速工程公司返還蘇廣維已支付的房租775822.5元；3.判令高速工程公司償付蘇廣維翻建涉案房屋和附屬設施的損失12193701.78元；4.高速工程公司承擔反訴的訴訟費和鑒定費。
一審法院認定事實：2011年5月1日，高速工程公司作為出租方（甲方）與蘇廣維作為承租方（乙方）簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱涉訴合同），約定如下主要內容：甲方將位于朝陽區十八里店呂家營的房屋出租給乙方使用。出租面積共2280.78㎡，包括平房18間、倉庫6間及院落，其中房屋面積占576.6㎡。該房屋租賃期共5年，自2011年5月1日起至2016年4月30日止。租賃期滿，甲方有權收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿1個月之前書面通知甲方，經甲方同意后，重新簽訂租賃合同。租金第一年為18萬元，以后每年上調5%。乙方應于每年5月1日前交納本年度租金，如未按期支付，每日加收1%滯納金，拖延半個月以上，甲方有權解除合同。乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復或經濟賠償。承租期內，乙方如需對甲方的房屋、院落進行改擴建，要事先征得甲方的書面同意后方可施工，未經甲方書面同意擅自改變房屋主體結構、在院落私自搭建建筑物的，甲方有權解除合同，并向乙方收取恢復工程實際發生的費用。租賃期間乙方有下列行為之一的，甲方有權解除本合同……未經甲方書面同意，拆改變動房屋結構。租賃期滿合同自然終止。租賃期滿后，乙方應將房屋交回甲方，乙方交述甲方的房屋應當保持房屋及設施、設備的完好狀態（合理損耗排除），不得留存物品或影響房屋的正常使用。對未經同意留存的物品，甲方有權處置。租賃期滿后，乙方對該辦公場地的裝飾、裝修、改造等投入，由甲方無償享有。租賃期間，乙方有本合同第七條第二款規定的任一行為時，甲方有權終止合同，收回該房屋，乙方應按照合同總租金的5%向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應承擔賠償責任。租賃期滿，乙方應如期交還該房屋。乙方逾期歸還，則每逾期—日應向甲方支付原日租金2倍的滯納金，乙方還應承擔因逾期歸還給甲方造成的損失。該合同尾部簽章處由雙方簽字或蓋章確認。雙方當事人還簽訂《房屋出租安全協議書》，約定蘇廣維不得私自改變房屋結構和設備。
涉訴合同簽訂后，蘇廣維如約向高速工程公司支付了2011年5月1日至2015年5月1日期間的租金。2015年5月1日之后，蘇廣維未向高速工程公司支付租金。
涉訴合同履行期間，蘇廣維對涉訴房屋進行了翻建，翻建之后工程名稱為愛樂城兒童成長體驗中心房屋及附屬設施。蘇廣維于一審庭審期間向法院提出鑒定申請，對前述工程的造價進行鑒定。一審法院啟動鑒定程序，委托北京中威正平工程造價咨詢有限公司開展鑒定。鑒定過程中，蘇廣維向北京中威正平工程造價咨詢有限公司表示，該工程主體鋼結構框架工程2011年10月開始施工，現場勘測時的會所裝修工程2017年5月開始施工、其他裝修工程2017年4月開始施工。高速工程公司表示對施工時間無法核實。鑒定意見按照蘇廣維主張開工時間進行計價。工程造價金額12193701.78元。對于前述鑒定意見，高速工程公司對于真實性、合法性認可，對于關聯性和證明目的不予認可。蘇廣維對于前述鑒定意見主張實際造價不低于2000萬元。
另查一，1992年4月，北京市交通局向北京市政府發出請示，主要內容為：截止到90年底京津塘高速主線工程北京段已基本完工，由于工程影響及設計變更，尚留部分邊角地不便耕種……擬征用朝陽區十八里店鄉呂營村邊角地三塊30.6畝，全部用于高速公路綠化用地。1993年11月，北京市政府出具批復，主要內容為：同意你局因建京津塘高速公路工程，需要將不便耕種的邊角地代征，作為綠化用地，共征用朝陽區十八里店鄉呂家營村糧田地2.04公頃。
另查二，蘇廣維提供《情況說明》的復印件，記載主要內容為：蘇廣維于2011年5月1日將涉訴房屋承租后，發現該房屋年久失修、各種線路老化、房屋主體結構發生嚴重傾斜、房頂常年漏雨，對我方正常經營造成嚴重影響。為保障生活安全、生產經營和避免造成重大安全責任事故，在因房屋修繕翻新的方案及詳細資料未商定前，本人已出資及時進行了房屋修繕翻新工作，保證正常經營和生活安全，其他事宜仍在協商。對于該證據，高速工程公司表示因無原件核對，故對該證據真實性不予認可。
另查三，蘇廣維主張為申請評估鑒定，其向北京中威正平工程造價咨詢有限公司已經支付15萬鑒定費。
一審法院認為，根據雙方當事人的訴辯意見，本案爭議焦點如下：1．涉訴合同的效力及高速工程公司的合同主體資格是否適格；2．蘇廣維是否應向高速工程公司支付租金及滯納金，高速工程公司是否應向蘇廣維返還已支付的房租；3．蘇廣維是否應拆除翻建房屋并騰退房屋所在的場地；4．高速工程公司是否應向蘇廣維償付翻建、附屬設施損失12193701.78元。一審法院具體分析如下：
對于爭議焦點一，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規定：出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；另參照《建設部關于加強村鎮建設工程質量安全管理的若干意見》第三條第一款規定，對于建制鎮、集鎮規劃區內的所有公共建筑工程、居民自建兩層（不含兩層）以上、以及其它建設工程投資額在30萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的所有村鎮建設工程、村莊建設規劃范圍內的學校、幼兒園、衛生院等公共建筑，應嚴格按照國家有關法律、法規和工程建設強制性標準實施監督管理。涉案租賃物包括房屋面積576.6平方米，截止本案庭審辯論終結前，雙方均未能提交合法有效的建設工程規劃手續、相關主管部門批準建設手續、產權證明文件等，故涉訴合同中關于房屋（含倉庫）部分的租賃合同關系應屬無效。另除房屋之外涉訴合同還包括院落，從涉訴合同內容來看，未就房屋和院落分別約定租金和權利義務；從租賃物使用過程來看，院落作為經營配套用途與房屋在功能上具有不可分割性；從合同目的來看，承租人無法取得房屋將導致租賃目的整體落空，院落租賃也無法獨立維持其效力。故一審法院對租賃合同效力的認定不再區分房屋和院落不同部分。綜上，一審法院認定涉訴合同應屬整體無效。對于主體資格一節，根據本案查明高速工程公司取得涉訴房屋和場地的歷史背景、權利來源、發展過程及現實情況，一審法院對高速工程公司作為提出相關訴訟主張的主體資格不持異議，并對蘇廣維的異議主張不予采信。
對于爭議焦點二，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。據此，高速工程公司主張依據涉訴合同約定的租金標準由蘇廣維支付占有使用費，一審法院不持異議，并根據前述標準以及蘇廣維已實際支付的租金數額，確認蘇廣維應向高速工程公司支付的占有使用費。關于滯納金一節，高速工程公司一審庭審期間調整訴訟請求并放棄該項主張，視為對自己訴訟權利的行使，一審法院不持異議。關于蘇廣維主張高速工程公司應返還房租一節，法律規定，合同無效后因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。涉訴合同被認定無效，但根據蘇廣維已實際占有、使用租賃物的事實，以及參考租賃類合同的繼續性合同特點，一審法院對蘇廣維關于返還已支付的房租的主張，不予支持。
對于爭議焦點三，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。涉訴合同無效，蘇廣維繼續占有涉訴房屋和場地的主張，缺乏合同和法律依據。故高速工程公司關于蘇廣維騰退涉訴翻建房屋、場地的主張，于法有據，一審法院予以支持。高速工程公司還要求蘇廣維拆除擅自建設的房屋，一審法院認為，高速工程公司未能證明蘇廣維翻建后的房屋質量明顯劣于之前存在的房屋和倉庫，高速工程公司的該主張并非有利生產和社會資源節約，也缺乏緊迫性及必要性，故一審法院對高速工程公司的該項主張不予支持。
對于爭議焦點四，法律規定，合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。一審法院對雙方存在過錯及程度分析如下，蘇廣維的過錯在于，其明知涉訴合同及安全協議書規定了承租人不得改變房屋結構，但仍未予遵守；在翻擴建之前未向高速工程公司履行告知義務并獲得同意，蘇廣維雖提供《情況說明》，但說明僅起到事后通知作用，且說明中未如實、明確描述將原有租賃物全部重拆重建的事實，僅以“修繕翻新”等模糊性詞語表述；蘇廣維進行翻擴建之前未了解和掌握土地性質，未申報建設規劃審批手續；出資投入之前未能結合剩余租賃期限的跨度審慎控制投入資金比例和規模，涉訴合同約定五年租賃期，蘇廣維理應在前述期間內合理分攤、折舊其翻擴建費用；雙方約定的租賃期間已經屆滿，蘇廣維未交回涉訴房屋、場地，反而繼續投入巨資進行施工建設，對擴大損失存在過錯；涉訴合同約定年租金僅20余萬，蘇廣維投入千萬進行翻擴建，難謂合理。高速工程公司明知涉訴租賃物占用土地的性質以及缺少規劃審批手續，仍對外出租獲利，也具有一定過錯。綜上，一審法院根據雙方當事人各自過錯程度，結合鑒定意見結果，以及翻擴建損失產生原因、翻擴建行為時間階段等情形，酌情認定高速工程公司向蘇廣維賠償翻建損失1726805元。
綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：一、蘇廣維于判決生效之日起7日內向高速工程公司支付2015年5月1日至2019年4月30日期間的涉訴房屋和場地占有使用費共計94.3017萬元，并支付自2019年5月1日起至實際騰退之日止的涉訴房屋和場地占有使用費（第一年占用使用費標準為253278.08元／年，之后每年在上一年的基礎上依次遞增5％）；二、蘇廣維于判決生效之日起30日內向高速工程公司騰退全部涉訴房屋和場地；三、高速工程公司于判決生效之日起7日內向蘇廣維賠償翻建損失1726805元；四、駁回高速工程公司的其他本訴請求；五、駁回蘇廣維的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本院對于一審法院審理查明的事實予以確認
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費60196元，由蘇廣維負擔（已交納）。
本判決為終審判決
合議庭
審判長咸海榮
審判員王天水
審判員于洪群
二〇二〇年六月二十九日
法官助理仉亭方
書記員王秋巖
判決日期
2020-07-28
