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原告（反訴被告）高速工程公司向本院提出本訴請求：1.請求判令蘇廣維向高速工程公司支付租金218791.13元及從2015年5月1日至實際支付上述租金之日的滯納金（以218791.13元為基數(shù)，按日1%利率計算）；2.請求判令蘇廣維向高速工程公司支付遲延歸還房屋的滯納金：2016年5月1日至實際歸還租賃房屋之日止的滯納金（按照年租金為218791.13元的2倍計算）；3.請求判令蘇廣維立即拆除其在北京市朝陽區(qū)十八里店呂家營自翻建的房屋并騰退土地、恢復原狀；4.請求判令蘇廣維承擔本案全部訴訟費。事實與理由：2011年5月1日，高速工程公司與蘇廣維簽訂《房屋租賃合同》，約定高速工程公司將位于北京市朝陽區(qū)十八里店呂家營的房屋（原北京市高速公路交通工程有限公司辦公駐地）出租給蘇廣維使用，約定租期為2011年5月1日至2016年4月30日，第一年租金為18萬元，之后每年上調(diào)5%，支付方式為每年5月1日前交納本年度租金。截至目前，蘇廣維欠繳2015年5月1日至2016年4月30日期間租金218791.13元。2011年底，蘇廣維未經(jīng)高速工程公司同意擅自將原有租賃房屋推倒改建。高速工程公司發(fā)現(xiàn)后即要求蘇廣維立即停工，但蘇廣維沒有停工并于2012年1月私自建起兩層鋼結(jié)構(gòu)建筑主體工程用于對外經(jīng)營使用。截至2016年4月30日租期屆滿，高速工程公司多次催告蘇廣維騰退土地并將租賃房屋恢復原狀，蘇廣維仍拒不退還租賃房屋場地并違章建設(shè)經(jīng)營兒童樂園。蘇廣維上述行為已經(jīng)構(gòu)成明顯違約，且嚴重損害高速工程公司合法權(quán)益。高速工程公司特依法向法院提起訴訟。 庭審期間，經(jīng)本院釋明合同效力問題，高速工程公司申請變更訴訟請求為：1.蘇廣維向高速工程公司支付土地及房屋占有使用費：2015年5月1日至2016年4月30日期間占有使用費218791.13元，2016年5月1日至2017年4月30日期間占有使用費229730.68元，2017年5月1日至2018年4月30日期間占有使用費241217.22元，2018年5月1日至2019年4月30日期間占有使用費253278.08元，2019年5月1日至蘇廣維騰退土地、恢復原狀之日止占有使用費（每年按上一年占有使用費105%計算）；2.蘇廣維立即拆除其在呂家營擅自翻建房屋并騰退土地、恢復原狀；3.蘇廣維承擔本案全部訴訟費。 被告（反訴原告）蘇廣維辯稱：高速工程公司訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)。高速工程公司領(lǐng)導更換之后沒有具體對接人員導致我方無法交費，滯納金標準高于法律規(guī)定，我方翻建房屋經(jīng)過高速工程公司同意。高速工程公司沒有土地使用權(quán)證，我方對于高速工程公司主體身份存在質(zhì)疑。涉訴土地使用綠地，高速工程公司無權(quán)建房對外出租并收取使用費。即便騰退，涉及主體身份問題，也不應該騰退給高速工程公司。整個租賃過程中，高速工程公司隱瞞無權(quán)出租事實。因此應賠償我方建房損失。涉訴租賃物是危房，我方根本無法使用，必須重新建設(shè)，我方損失高速工程公司必須賠償。高速工程公司以欺詐方式掩蓋非法目的出租，改變土地用途，這些都是高速工程公司過錯。 被告（反訴原告）蘇廣維反訴請求：1.確認雙方之間簽訂的房屋租賃合同無效；2.判令高速工程公司返還蘇廣維已支付的房租775822.5元；3.判令高速工程公司償付蘇廣維翻建涉案房屋和附屬設(shè)施的損失12193701.78元；4.高速工程公司承擔反訴的訴訟費和鑒定費。事實與理由：2011年5月1日，雙方簽訂房屋租賃合同，蘇廣維承租北京市朝陽區(qū)十八里店呂家營的房屋，期限5年，至2016年4月30日。由于該房屋破爛不堪，根本不具備最基本的經(jīng)營及安全使用條件，難以實現(xiàn)租賃房屋的基本目的，而高速工程公司又未對該房屋進行改建或修繕。為實現(xiàn)合同的目的和安全的要求，蘇廣維只能自費對房屋翻建，自2011年底到2012年1月完成翻建。2016年4月30日合同期滿后，蘇廣維繼續(xù)使用該房屋至今。2018年5月28日，高速工程公司突然向法院提起訴訟，要求蘇廣維支付未付的租金并拆除房屋恢復原狀。無論將翻建的房屋以現(xiàn)狀交給對方或拆除，都會給蘇廣維造成巨大損失，違反公平原則，侵犯蘇廣維的合法權(quán)益。根據(jù)高速工程公司在本案訴訟中提供的資料，沒有證據(jù)證明其享有涉案房屋及土地權(quán)屬，反映出高速工程公司沒有主體資格將涉案房屋及土地出租收取租金，簽訂的租賃合同無效，收取的租金應予返還。 原告（反訴被告）高速工程公司辯稱：不同意反訴請求。涉訴租賃合同合法有效，雙方已經(jīng)履行了部分義務，蘇廣維違反禁反言原則。蘇廣維至今仍占有涉訴房屋和土地，要求返還房租訴求于法無據(jù)。蘇廣維擅自建設(shè)未經(jīng)我方同意，屬于違章建筑。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院依法予以認定。本院經(jīng)審理查明： 2011年5月1日，高速工程公司作為出租方（甲方）與蘇廣維作為承租方（乙方）簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱涉訴合同），約定如下主要內(nèi)容：甲方將位于朝陽區(qū)十八里店呂家營的房屋出租給乙方使用。出租面積共2280.78㎡，包括平房18間、倉庫6間及院落，其中房屋面積占576.6㎡。該房屋租賃期共5年，自2011年5月1日起至2016年4月30日止。租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿1個月之前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。租金第一年為18萬元,以后每年上調(diào)5%。乙方應于每年5月1日前交納本年度租金，如未按期支付，每日加收1%滯納金，拖延半個月以上，甲方有權(quán)解除合同。乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如因使用不當造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應立即負責修復或經(jīng)濟賠償。承租期內(nèi)，乙方如需對甲方的房屋、院落進行改擴建，要事先征得甲方的書面同意后方可施工，未經(jīng)甲方書面同意擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)、在院落私自搭建建筑物的，甲方有權(quán)解除合同，并向乙方收取恢復工程實際發(fā)生的費用。租賃期間乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除本合同……未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結(jié)構(gòu)。租賃期滿合同自然終止。租賃期滿后，乙方應將房屋交回甲方，乙方交述甲方的房屋應當保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)（合理損耗排除），不得留存物品或影響房屋的正常使用。對未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。租賃期滿后，乙方對該辦公場地的裝飾、裝修、改造等投入，由甲方無償享有。租賃期間，乙方有本合同第七條第二款規(guī)定的任一行為時，甲方有權(quán)終止合同,收回該房屋，乙方應按照合同總租金的5%向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應承擔賠償責任。租賃期滿，乙方應如期交還該房屋。乙方逾期歸還，則每逾期—日應向甲方支付原日租金2倍的滯納金，乙方還應承擔因逾期歸還給甲方造成的損失。該合同尾部簽章處由雙方簽字或蓋章確認。雙方當事人還簽訂《房屋出租安全協(xié)議書》，約定蘇廣維不得私自改變房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備。 涉訴合同簽訂后，蘇廣維如約向高速工程公司支付了2011年5月1日至2015年5月1日期間的租金。2015年5月1日之后，蘇廣維未向高速工程公司支付租金。 涉訴合同履行期間，蘇廣維對涉訴房屋進行了翻建，翻建之后工程名稱為愛樂城兒童成長體驗中心房屋及附屬設(shè)施。蘇廣維于庭審期間向法院提出鑒定申請，對前述工程的造價進行鑒定。本院啟動鑒定程序，委托北京中威正平工程造價咨詢有限公司開展鑒定。鑒定過程中，蘇廣維向北京中威正平工程造價咨詢有限公司表示，該工程主體鋼結(jié)構(gòu)框架工程2011年10月開始施工，現(xiàn)場勘測時的會所裝修工程2017年5月開始施工、其他裝修工程2017年4月開始施工。高速工程公司表示對施工時間無法核實。鑒定意見按照蘇廣維主張開工時間進行計價。工程造價金額12193701.78元。對于前述鑒定意見，高速工程公司對于真實性、合法性認可，對于關(guān)聯(lián)性和證明目的不予認可。蘇廣維對于前述鑒定意見主張實際造價不低于2000萬元。 另查一，1992年4月，北京市交通局向北京市政府發(fā)出請示，主要內(nèi)容為：截止到90年底京津塘高速主線工程北京段已基本完工，由于工程影響及設(shè)計變更，尚留部分邊角地不便耕種……擬征用朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂營村邊角地三塊30.6畝，全部用于高速公路綠化用地。1993年11月，北京市政府出具批復，主要內(nèi)容為：同意你局因建京津塘高速公路工程，需要將不便耕種的邊角地代征，作為綠化用地，共征用朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂家營村糧田地2.04公頃。 另查二，蘇廣維提供《情況說明》的復印件，記載主要內(nèi)容為：蘇廣維于2011年5月1日將涉訴房屋承租后，發(fā)現(xiàn)該房屋年久失修、各種線路老化、房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生嚴重傾斜、房頂常年漏雨，對我方正常經(jīng)營造成嚴重影響。為保障生活安全、生產(chǎn)經(jīng)營和避免造成重大安全責任事故，在因房屋修繕翻新的方案及詳細資料未商定前，本人已出資及時進行了房屋修繕翻新工作，保證正常經(jīng)營和生活安全，其他事宜仍在協(xié)商。對于該證據(jù)，高速工程公司表示因無原件核對，故對該證據(jù)真實性不予認可。 另查三，蘇廣維主張為申請評估鑒定，其向北京中威正平工程造價咨詢有限公司已經(jīng)支付15萬鑒定費。 上述事實，有雙方當事人提交的證據(jù)及雙方當事人當庭陳述在案佐證

一、被告（反訴原告）蘇廣維于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告（反訴被告）北京市高速公路交通工程有限公司支付二〇一五年五月一日至二〇一九年四月三十日期間的涉訴房屋和場地占有使用費共計94.3017萬元，并支付自二〇一九年五月一日起至實際騰退之日止的涉訴房屋和場地占有使用費（第一年占用使用費標準為253278.08元／年，之后每年在上一年的基礎(chǔ)上依次遞增5%）； 二、被告（反訴原告）蘇廣維于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告（反訴被告）北京市高速公路交通工程有限公司騰退全部涉訴房屋和場地； 三、原告（反訴被告）北京市高速公路交通工程有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)向被告（反訴原告）蘇廣維賠償翻建損失1726805元； 四、駁回原告（反訴被告）北京市高速公路交通工程有限公司的其他本訴請求； 五、駁回被告（反訴原告）蘇廣維的其他反訴請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本訴案件受理費13200元，由蘇廣維負擔（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）；反訴案件受理費49808元，由北京市高速公路交通工程有限公司負擔10170元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），由蘇廣維負擔39638元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。 鑒定費15萬元，由北京市高速公路交通工程有限公司負擔2.12萬元（蘇廣維已預交，北京市高速公路交通工程有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)直接給付蘇廣維），蘇廣維負擔12.88萬元（已交納）。 如不服本判決，可于本判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院

2020-07-07