上訴人廣州市水電設備安裝有限公司（以下簡稱市水電設備公司）因與被上訴人徐永明房屋買賣合同糾紛一案，不服廣州市海珠區人民法院（2020）粵0105民初22743號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月25日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結
廣州市水電設備安裝有限公司、徐永明房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
案號：（2021）粵01民終2447號
判決日期：2021-04-06
法院：廣東省廣州市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
上訴人市水電設備公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回徐永明的一審全部訴訟請求；2.一、二審訴訟費用全部由徐永明負擔。事實和理由：（一）一審判決將《協議書》認定為正式購房合同無任何依據。根據《中華人民共和國民法典》第四百九十五條的規定，預約合同的根本特征為當事人約定將來簽訂合同的合同。本案中，雙方當事人簽訂的《協議書》第二條第3點約定：“正式簽定購房合同時間為正式同銀行辦理本房屋公積金按揭貸款時。”可見，雙方明確約定了將在辦理廣州市海珠區前進路南園大街19號801房（以下簡稱涉案房屋）公積金按揭貸款時簽訂正式購房合同，進而《協議書》僅為預約合同，且因雙方未簽訂房屋買賣合同，故雙方之間未成立房屋買賣合同關系。此外，辦理涉案房屋公積金按揭貸款的義務方在于徐永明，其遲遲未能辦理致使雙方未能簽訂正式購房合同，故房屋買賣合同關系未成立的過錯在于徐永明。（二）一審判決錯誤理解市水電設備公司在關聯訴訟中的意見。市水電設備公司于（2019）粵0105民初8352號案遞交答辯狀的主要觀點與其在本次一審階段觀點一致，主要觀點均為明確雙方未能簽訂正式商品房銷售合同的原因在于徐永明一直未能辦妥公積金貸款手續。因徐永明遲延數十年仍未辦理公積金貸款手續，涉案房屋已由增量房轉作存量房。同時表達如仍按照《協議書》繼續履行，則市水電設備公司將會因徐永明的遲延履行行為不僅產生房屋價格已明顯低于市場價值的巨額損失，還將承擔巨額稅費損失。所以，市水電設備公司才會在上述訴訟中提出由徐永明承擔稅費后才同意過戶，該觀點亦為當初市水電設備公司為迅速解決糾紛而提出友好的退一步的解決方案。但本案一審判決直接扭曲市水電設備公司在關聯案件的陳述及表達，片面的將市水電設備公司在該案中的表示認定為同意按照《協議書》約定進行房屋產權轉讓屬于嚴重錯誤。（三）一審判決將市水電設備公司履行預約合同的行為認定為雙方實質上已形成房屋買賣合同關系屬于嚴重錯誤。《協議書》第三條約定：“首期房款中首次支付肆萬元整后乙方即可辦理入住。甲方在乙方入住至證實簽定購房合同期間，不能以入住為由收取房費。”故市水電設備公司交付房屋及收取首期款的行為均為按約定履行的表現。此外，正因為《協議書》僅為預約合同，所以其包含生效條款在內全文僅共七條，且各項條款約定均較為簡單，在協議中并未對徐永明辦理公積金貸款的期限加以限制。同時，因徐永明一直為市水電設備公司在職員工，即便其一而再再而三的拖延履行，市水電設備公司亦并未采取強制手段要求其騰空搬遷。但一審判決不顧雙方約定，未考量公平正義原則，僅簡單憑借市水電設備公司交付房屋給徐永明使用且收取了徐永明支付的款項就認定雙方就涉案房屋已正式建立房屋買賣合同關系，屬于事實及法律認定錯誤。因此，一審判決錯誤將屬于預約合同性質的《協議書》認定為本約合同，同時未重點審查雙方未簽訂正式房屋買賣合同的原因，漠視徐永明的嚴重錯誤行為，徑直判令市水電設備公司按照十五年前簽署的售房意向書性質的文件將房屋過戶至徐永明，明顯不符合公平正義原則，請求二審法院查明事實，依法維護市水電設備公司的合法權益。
被上訴人徐永明二審辯稱，一審法院事實查明清楚，適用法律正確，同意一審判決，不同意市水電設備公司的上訴請求、事實和理由。具體理由如下：（一）徐永明與市水電設備公司就買賣涉案房屋達成合意，簽訂的《協議書》合法有效，房屋買賣合同關系成立，雙方均應當依照協議內容履行各自的義務。上述協議就雙方買賣涉案房屋進行了具體約定，包括具體的標的房屋、房屋總價、支付方式、房屋過戶的責任承擔等條款，具備了房屋買賣合同的主要要件。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定；“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。徐永明已經按照《協議書》約定，向市水電設備公司支付了首期款，并且市水電設備公司也于2005年將涉案房屋交付給徐永明使用至今。結合事實情況和法律之規定，徐永明與市水電設備公司之間簽訂的《協議書》應當屬于商品房買賣合同，雙方顯然構成買賣合同關系。市水電設備公司單方面提出該《協議書》為預約合同，顯然是枉顧事實，惡意損害徐永明權益的說法。（二）市水電設備公司在（2019）粵0105民初8352號案件審理過程中，已經確認同意將涉案房屋的產權過戶至徐永明名下。但在本案審理過程中又再次推翻此前的陳述，否認本案訴爭《協議書》，該行為顯然有違誠信訴訟原則。上述案件與本案審理屬于同一法律事實，是一脈相承的同一案件，并非市水電設備公司所言的關聯訴訟，市水電設備公司錯誤理解關聯訴訟的定義。（三）自《協議書》簽訂多年來，徐永明一直催促市水電設備公司協助完成房屋買賣手續及過戶手續，市水電設備公司均以正在審批過程中為理由推搪徐永明。且從徐永明提交的市水電設備公司回復中所示，涉案房屋至今未辦理房產證的原因是市水電設備公司欠繳各項費用，房屋一直未予過戶的責任在于市水電設備公司。根據法律相關規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。因此，市水電設備公司應當就其逾期履行合同承擔相應的繼續履行責任。另外，徐永明購買涉案房屋辦理相應的公積金貸款手續需要市水電設備公司方面配合辦理，市水電設備公司因欠繳費用遲遲未能配合徐永明辦理，市水電設備公司現將未能申請貸款的原因歸咎到徐永明身上，顯然顛倒是非。（四）徐永明與市水電設備公司從未就相關過戶費用達成由徐永明承擔的合意，涉案房屋過戶的費用應當按照法律規定各自承擔。涉案房屋多年來未辦理相應產權過戶手續的過錯責任在于市水電設備公司，如果涉案房屋產權過戶手續因為市水電設備公司怠于履行合同過戶義務導致過戶費用增加，該費用也應當由作為違約方的市水電設備公司承擔。市水電設備公司無權單方面強加責任于徐永明，更無權要求徐永明為市水電設備公司的違約行為承擔責任。（五）徐永明因工作原因舉家從外地遷移至廣州生活，涉案房屋是徐永明目前唯一的居所，該房屋也自2005年交付給徐永明后，一直由徐永明自行居住使用至今。徐永明為辦理涉案房屋的產權過戶手續已經奔波多年，時至今日，徐永明最終只能寄希望于法院解決涉案房屋的產權過戶問題。徐永明愿意繼續履行雙方簽訂的《協議書》，同意一次性支付涉案房屋的剩余房款給市水電設備公司，以便順利解決本案紛爭。因此，懇請二審法院依法駁回市水電設備公司的全部上訴請求。
徐永明于2020年7月16日向一審法院起訴請求：1.市水電設備公司協助徐永明辦理廣州市海珠區前進路南園大街19號801房產權過戶手續至徐永明名下；2.案件訴訟費用由市水電設備公司承擔。
一審法院認定事實：2005年11月7日，徐永明（購房人、乙方）與廣州市水電設備安裝有限公司穗安房地產置業分公司（售房單位、甲方），約定：甲方根據市水電設備公司有關批文，將公司座落于廣州市海珠區南園大街19號801房出售給乙方，建筑面積共90.7823平方米，乙方愿以2680元／平方米購買，購款總計243297元；首期房款按購房款30%支付，共計73297元，分兩次支付；首次在簽訂本協議書時支付，付款額肆萬元整，第二次支付時間是正式簽定購房合同之日（由甲方另行通知乙方），付款額33297元；剩余購房款170000元，采用與銀行辦理住房公積金按揭貸款方式支付，貸款期限為10年，由甲方協助乙方辦理公積金按揭貸款；正式簽定購房合同時間為正式同銀行辦理本房屋公積金按揭貸款時；首期房款中首次支付肆萬元整后，乙方即可辦理入住，甲方在乙方入住至正式簽定購房合同期間，不能以入住為由收取房費；乙方按正式購房合同約定付清全部購房款后，甲方負責為乙方辦理房屋所有權證，房屋產權歸乙方所有；甲方在乙方付清全部購房款后二年內未辦理好房屋所有權證，甲方應退回乙方已付的全部購房款，并賠償乙方的相關損失；等。同日，徐永明向市水電設備公司支付了購房款40000元。2007年7月20日，徐永明的妻子向市水電設備公司支付了房款33297元。
據《廣州市不動產登記查冊表》記載，海珠區前進路南園大街19號801房于2010年7月20日登記至市水電設備公司名下，房屋所有權取得方式為自建、分割；來函摘要顯示來函單位為廣州市土地利用發展中心，穗土利函（2018）465號關于恢復辦理用地單位相關業務的函。
徐永明曾起訴市水電設備公司，要求市水電設備公司辦理涉案房屋過戶至徐永明名下的手續及要求市水電設備公司承擔過戶產生的全部稅費，案號為（2019）粵0105民初8352號。市水電設備公司在該案中答辯稱：其司不同意將房屋過戶至徐永明名下，除非徐永明同意支付辦理過戶手續時雙方所應承擔包括增值稅及土地增值稅在內的全部稅費及訴訟費；1999年4月，由市水電設備公司開發建設的海珠區前進路南園新村19、20號通過竣工驗收，并取得商品房預售許可證。2005年8月，為留住引進的人才，市水電設備公司同意將房屋以優惠價出售給徐永明。2005年11月7日，徐永明與市水電設備公司屬下穗安分公司簽訂《協議書》，同時，徐永明在支付了首筆4萬元后辦理了入住手續。此后，由于各種原因，徐永明一直未曾辦妥公積金貸款手續，雙方也因此無法簽訂正式商品房預售合同。2010年7月，由于市水電設備公司原有房地產開發資質已注銷，不再具備商品房銷售資格，因此為房屋辦理了產權證，由增量房轉作為存量房管理。市水電設備公司認為房屋未曾辦理過戶手續的原因是徐永明當初無經濟能力一次性支付全部購房款，又無法辦理公積金貸款手續，致使無法按照一手房簽訂商品房銷售合同及辦理產權手續。如今樓價已大幅上漲，作為二手房交易過戶將產生高額的稅費，該費用應由徐永明支付。
徐永明在（2019）粵0105民初8352號案中還提交了市水電設備公司綜合管理部于2018年10月10日向公司領導發出的《關于徐永明申請解決房屋產權的請示》，載明“在支付了首期房款后，由于當時購房政策調整、公司欠繳土地出讓金等因素，公司至今未和徐永明簽訂購房合同，該夫妻雙方也一直在該物業居住至今，該夫妻雙方已向公司就此解決房屋產權事項申訴過數次而未果”。后一審法院駁回徐永明的起訴，廣州市中級人民法院以（2019）粵01民終18821號民事裁定書裁定駁回上訴，維持原裁定。廣東省高級人民法院以（2020）粵民再172號民事裁定書裁定撤銷一審法院及廣州市中級人民法院裁定，指令一審法院進行審理。故一審法院立本案對徐永明、市水電設備公司之間的糾紛進行實體審理。
據《購房資格證明》記載，徐永明具備本市住房限購區域內住房購買資格，查詢時點為2020年9月15日。
一審訴訟中，雙方明確徐永明現仍為市水電設備公司的員工。徐永明同意一次性向市水電設備公司支付剩余未付房款。
一審法院認為，本案的爭議焦點在于徐永明、市水電設備公司之間就涉案房屋是否建立了房屋買賣合同關系。市水電設備公司在本案中主張與徐永明簽訂的《協議書》僅僅是預約合同，而并非正式的房屋買賣合同。從徐永明簽訂的《協議書》來看，對于具體房屋的房號、面積、總價款、付款方式、辦證時間、交付時間、違約責任等均有了明確具體的約定。根據市水電設備公司在（2019）粵0105民初8352號案中的答辯意見可以看出，市水電設備公司確有將房屋出售給徐永明的意思表示，且市水電設備公司當時表態只要徐永明負擔稅費即同意將房屋過戶給徐永明。市水電設備公司現在本案中又認為《協議書》僅僅是預約合同，卻也無法證實未能簽訂房屋買賣合同的原因在于徐永明，市水電設備公司也早已交付房屋給徐永明使用多年，市水電設備公司也接受了徐永明支付的首期房款。雖然對于未能辦理公積金按揭貸款的原因雙方各執一詞，但從徐永明、市水電設備公司雙方的陳述及行為來看，實質上徐永明、市水電設備公司之間就涉案房屋已經建立了房屋買賣合同關系。現徐永明同意一次性向市水電設備公司支付剩余未付房款，市水電設備公司理應協助徐永明辦理房屋過戶至徐永明名下的手續。市水電設備公司拒絕為徐永明辦理過戶手續的理據不足，一審法院不予采納。故徐永明要求市水電設備公司辦理房屋過戶手續的訴訟請求一審法院予以支持。
據此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條第一款及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，于2020年9月28日作出如下判決：市水電設備公司在判決生效之日起十日內協助徐永明辦理廣州市海珠區前進路南園大街19號801房產權過戶至徐永明名下的手續，同時徐永明向市水電設備公司一次性支付房款170000元。一審案件受理費100元，由市水電設備公司負擔。
經查，一審查明事實無誤，本院予以確認。
二審另查明，徐永明陳述其于2005年11月入住涉案房屋，市水電設備公司則認為徐永明于2005年12月入住涉案房屋。
二審庭詢中，市水電設備公司表示其從未否定過原先有售房給徐永明的意向，但徐永明一直未按《協議書》第二條第3點辦理公積金按揭貸款，導致雙方沒有正常履行《協議書》，故現在無法將房屋賣給徐永明。
二審期間，雙方當事人均未提交新證據
判決結果
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費100元，由廣州市水電設備安裝有限公司負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長余盾
審判員莫芳
審判員白小云
二〇二一年三月二十二日
書記員李志康
判決日期
2021-04-06
