原告郗紅俠訴被告銀川市白云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱白云房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2021年3月10日立案，于2021年4月27日組織原、被告召開庭前會議，后于2021年6月15日依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告郗紅俠及委托訴訟代理人何某，被告白云房地產(chǎn)公司委托訴訟代理人原某、張某均到庭參加訴訟。當庭原告郗紅俠在一審辯論終結(jié)前放棄主張被告白云房地產(chǎn)公司按照1293169元為基數(shù)按日萬分之一的標準支付自2020年10月31日起至實際交房之日的逾期交房違約金的請求，系原告郗紅俠自行處分自己權(quán)力的行為，符合法律規(guī)定，本院予以準許。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
郗紅俠與銀川市白云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書
案號：（2021）寧0122民初1639號
判決日期：2021-09-06
法院：賀蘭縣人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
原告郗紅俠向本院提出訴訟請求：1．判令被告銀川市白云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行合同，將原告的××區(qū)按照合同約定對衛(wèi)生間及臥室進行開窗。如不能整改的，賠償房屋價值貶值損失129316.9元；2．判令被告銀川市白云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行合同，將原告的××區(qū)按照合同約定將陽臺進行鋁合金封閉，如封閉不能的，賠償原告損失50000元；3．判令本案訴訟費由被告承擔。
被告白云房地產(chǎn)公司辯稱：一、被告因消防及實際施工技術要求，依法變更涉案房屋的設計圖紙，并無原告所謂的衛(wèi)生間無窗及將涉案房屋主臥室的轉(zhuǎn)角玻璃窗改為平面窗的違約行為。1．衛(wèi)生間開窗問題：根據(jù)設計及施工圖紙均可看出，原告所購涉案房屋所在樓棟設計為一、二單元高低設計，其中東側(cè)一單元為14層設計，西側(cè)二單元為7層設計。被告方在涉案房屋建設過程中，應消防部門的要求，需將連通該兩單元之間高度差的部分加裝外掛樓梯作為消防通道。基于此，被告按要求提出變更設計申請并經(jīng)審批后，將包括原告在內(nèi)的第一單元西側(cè)的所有高出部分的戶型內(nèi)的衛(wèi)生間窗戶全部取消，表明被告是嚴格按照審批通過的設計變更圖紙進行施工的，不存在擅自取消衛(wèi)生間窗戶的情形；2．主臥室窗戶問題：原告購買的涉案房屋為所在該棟樓的第一單元，該單元以樓梯為中心，分為東、西兩個對向戶型，其中東戶型主臥窗戶設計為轉(zhuǎn)角窗戶，原告所購戶型屬西戶型，因加設外掛樓梯后，設計單位為了小區(qū)整體立面效果，統(tǒng)一工程做法，同時考慮包括涉案房屋在內(nèi)的戶型安全問題，下發(fā)設計修改通知單，已將主臥室轉(zhuǎn)角窗戶變更為平面窗，沒有違法變更的行為。但被告銷售人員工作失誤，將與原告相對一側(cè)的戶型圖錯附在涉案房屋的合同中，導致原告產(chǎn)生誤解。從該錯附的平面圖的方位對應的各個功能區(qū)也可以明顯看出實際為涉案房屋相對一側(cè)的戶型。且經(jīng)與涉案房屋相鄰的上、下、右側(cè)單元的購房合同對比后，亦能夠確定。故原告所述的變更窗戶的違約行為根本不存在。退一步講，即使原告仍認為被告存在與合同約定不符的情況，但結(jié)合證據(jù)合同第十五條設計變更的約定可知，若被告未就變更部分履行通知買受人的義務，買受人可以解除合同，若其不解除合同，則對變更部分雙方均諒解，互不承擔任何責任。故此，原告所述的衛(wèi)生間無窗及主臥室轉(zhuǎn)角窗變更為平面窗的違約行為不存在。二、案涉房屋陽臺為半封閉式開放陽臺，被告不應承擔封閉責任。被告開發(fā)建設的“鳳凰華府”項目分Ａ、Ｂ、Ｃ三個區(qū)域，由中國建筑設計院統(tǒng)一設計，分為封閉型和半封閉型兩種陽臺設計。因預售時統(tǒng)一采用的是住房城鄉(xiāng)建設部2014版制式《商品房買賣合同》（預售），存在很多通用條款，為了解決不同戶型選擇適用的問題，在《商品房買賣合同（預售）》的第三條第4款作出“陽臺是否封閉以規(guī)劃設計文件為準”的約定。因此，每戶的差異性是通過設計要求及雙方簽訂的《補充協(xié)議》條款執(zhí)行與約束的。當《補充協(xié)議》與《商品房買賣合同（預售）》不一致時以《補充協(xié)議》為準。原告所購商品房陽臺為半封閉式陽臺，在面積測繪時也是依法按照一半面積進行的價格核算。由此可知，涉案房屋的陽臺設計即為半封閉式陽臺。《補充協(xié)議》第八條亦明確約定買受人承諾不得封閉該商品房陽臺、露臺。白云房地產(chǎn)公司嚴格按照合同約定，以審批通過的規(guī)劃設計圖紙的要求施工，不存在違約行為。原告要求被告為其封包陽臺的訴求沒有合同依據(jù)，更沒有為原告封包陽臺承擔費用的責任與義務。鑒于上述事實，對部分業(yè)主考慮實用性、要求封包陽臺的主張，賀蘭縣住建局采取公示公證聽取民意的方式，最終于2021年4月初，對涉案房屋所在的小區(qū)封包陽臺事宜的通告以及委托銀川市規(guī)劃設計院制定的分包陽臺指導意見中，明確業(yè)主應按照相關標準自行封包陽臺，亦說明涉案房屋的設計建造完全符合規(guī)劃及合同要求。封包陽臺問題已得到解決。另需說明的是，合同附件六第5項約定的是對封閉式陽臺采用鋁合金裝飾的約定，并非是對陽臺是否封閉作出的約定。被告白云房地產(chǎn)公司開發(fā)的涉案房屋所在的小區(qū)戶型不僅包括原告購買的開放式陽臺戶型，還包括其他的全封閉陽臺的戶型，但被告白云公司與所有購房人簽訂的《商品房買賣合同》系賀蘭縣住建局審批通過的制式合同，附件六屬對裝飾裝修及相關設備標準做出的約定，具有一定的共性，因此對該條所涉及的陽臺為封閉式的戶型，統(tǒng)一約定封閉陽臺的材料為鋁合金材料，符合合同附件六約定的范圍。該條約定與前述合同第三條及《補充協(xié)議》第八條約定的方面不同，不存在合同條款矛盾的情形。原告通過該條認為被告存在違約行為，并以此要求被告白云房地產(chǎn)公司為其封包陽臺、承擔費用的訴求，無事實及法律依據(jù)；三、被告不存在逾期交房的違約情形。被告在合同第十一條約定的房屋交付時間前，已完全具備合同第九條、第十條約定的交付條件，即已完成竣工驗收備案并取得房屋測繪報告，同時也取得了《配套設施交付使用證》《住宅使用說明書》及《住宅質(zhì)量保證書》。并按合同第十一條第二款的要求，通過短信方式向原告發(fā)出了交房通知，原告亦按期前來收房。且原告已將涉案房屋的鑰匙領走并辦理完畢房屋移交手續(xù)，視為對房屋現(xiàn)狀的認可接受，完全能夠證明原告已接收了涉案房屋，故被告根本不存在逾期交房的違約責任。退一步講，原告是認為涉案房屋存在實際現(xiàn)狀與雙方簽訂的合同不符，進而主張逾期交房違約金的。但其已就自己認為的具體違約行為在訴請第一、第二項分別主張了，且其已實際接收房屋。原告此種基于一項事由，重復主張賠償?shù)囊螅瑳]有法律依據(jù)，懇請法庭駁回原告的該項訴請。綜上，被告不存在違約行為，原告訴請缺乏事實依據(jù)且沒有損失依據(jù)，故應駁回其訴訟請求。
查明的事實
根據(jù)到庭當事人的訴辯主張和舉證、質(zhì)證情況，本院確認如下事實：
（一）雙方無爭議事實
1、2018年12月13日原告郗紅俠與被告白云房地產(chǎn)公司簽訂《銀川市商品房買賣合同（預售）》，約定原告郗紅俠購買被告白云房地產(chǎn)公司開發(fā)的××府房屋，建筑面積175.75平方米、層高2.9米、有2個陽臺，陽臺是否封閉以規(guī)劃設計文件為準。該房屋單價每平米7358元，總價款為1293169元。被告白云房地產(chǎn)公司應于2020年10月30日前向原告郗紅俠交付該商品房。辦理交付手續(xù)前，原告郗紅俠有權(quán)對商品房進行查驗，存在下列（屋面、墻面、地面滲漏或開裂等、管道堵塞、門窗翹裂、五金件損壞、燈具、電器等電氣設備不能正常使用）除地基基礎和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，被告白云房地產(chǎn)公司按照有關工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標準自查驗次日起30日內(nèi)負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。查驗該商品房后，雙方簽署商品房交接單。逾期在30日之內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。逾期超過30日，買受人有權(quán)解除合同，應當書面通知出賣人，出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款，并自買受人付款之日起，按照0.01％計算給付利息；出賣人按照全部房價款的0.01％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。出賣人應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更。合同十四條約定規(guī)劃變更：雙方簽訂合同后，涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準變更的，出賣人應當在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。買受人應當在通知送達之日起15日內(nèi)作出是否解除合同的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視為同意接受變更。買受人不解除合同的，有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：雙方均諒解變更，互不承擔任何責任。合同第十五條約定設計變更：雙方簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建設工程施工圖設計文件，實際下列（該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖方式）可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能情形的，出賣人應當在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。買受人應當在通知送達之日起15日內(nèi)作出是否解除合同的書面答復，買受人逾期未予以答復的，視為同意接受變更。買受人不解除合同的，有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：雙方均諒解變更，互不承擔任何責任。附件十一補充協(xié)議中第六條約定：雙方權(quán)利義務均以該合同約定為準；出賣人在該合同簽署之前或之后，通過報紙、電視、廣播、戶外路牌、樓書、海報、宣傳品及網(wǎng)絡等媒體發(fā)布的廣告中所述內(nèi)容，均不作為買賣雙方確定各自權(quán)利義務的依據(jù)；買受人對于所購商品房所在小區(qū)的規(guī)劃已通過售樓人員的講解及相關數(shù)據(jù)的了解已充分知情并予以認可，對于出賣人后期建設予以認可。補充協(xié)議自雙方或授權(quán)代表人簽字蓋章之日起生效。被告白云房地產(chǎn)公司于2020年10月16日向原告郗紅俠預留地址郵寄交房通知書，同時亦通過短信通知原告于2020年10月22日正式收房。原告郗紅郗俠知曉后于2020年10月22日查驗房屋，發(fā)現(xiàn)所購買的房屋與合同約定不符未收房。2021年2月28日原告郗紅俠收房；
2、涉案房屋所在樓棟于2018年6月29日因設計優(yōu)化，對ｘｘ區(qū)ｘｘｘ號左右單元屋面增加鋼樓梯連通，八至十四層右單元西側(cè)衛(wèi)生間窗戶同時取消。涉案房屋ｘｘｘｘ室房屋靠西側(cè)，衛(wèi)生間窗戶亦被取消；
3、涉案房屋于2019年2月26日在賀蘭縣房產(chǎn)交易管理服務中心登記備案。2020年8月3日涉案房屋經(jīng)銀川天正達房產(chǎn)測繪有限公司實測面積為175.56㎡。涉案房屋于2020年9月30日核準竣工驗收備案。2020年10月15日被告白云房地產(chǎn)公司取得《新建商品房配套設施交付使用證》；
4、涉案房屋所在小區(qū)因陽臺封閉一事，部分業(yè)主與開發(fā)商被告白云房地產(chǎn)公司發(fā)生糾紛，被告白云房地產(chǎn)公司請示ｘｘｘ，2020年11月3日ｘｘｘ回復原告白云房地產(chǎn)公司并出具《關于回復鳳凰華府小區(qū)Ａ區(qū)、Ｃ區(qū)封閉陽臺的函》，內(nèi)容如下：“依據(jù)《賀蘭縣人民政府關于研究解決天鵝湖小鎮(zhèn)、宏碁花園等小區(qū)業(yè)主房屋違法建設問題的專題會議紀要ｘｘｘｘ號），會議決定：“由住建局負責，督促小區(qū)物業(yè)公司加強對業(yè)主的管理。對于確需包陽臺的，由業(yè)主向物業(yè)公司申請，物業(yè)公司提供各區(qū)塊可包陽臺的效果圖，統(tǒng)一材質(zhì)顏色，要求業(yè)主統(tǒng)一按照圖紙建設。一旦發(fā)現(xiàn)有業(yè)主未按照要求建設的，及時予以拆除，其他加建、擴建房屋的一律拆除，并責令業(yè)主恢復建筑原貌。”關于你公司所在項目區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主要求封閉陽臺相關事宜應咨詢縣住建局。若有存在業(yè)主要求封包露臺的，堅決不允許實施建設；若存在封包露臺行為的，應由物業(yè)公司堅決及時制止，并恢復建筑原貌；形成違法建（構(gòu)）筑物的，我局將依法依規(guī)對其違法建設行為進行認定，并移交縣綜合執(zhí)法局進行查處；
5、2020年12月2日ｘｘｘｘ召開專題會議研究解決鳳凰華府封包陽臺的相關事宜，并形成ｘｘｘｘ。會議指出，鳳凰華府小區(qū)業(yè)主與銀川市白云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同補充協(xié)議》明確約定不允許業(yè)主封閉陽臺，但近期鳳凰華府小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主因陽臺封包問題發(fā)生糾紛，導致ｘｘｘｘｘ。會議決定：一是《商品房買賣合同補充協(xié)議》雖已明確約定不允許業(yè)主封閉陽臺，但考慮到北方風沙大等地理、氣候因素，原則上同意鳳凰華府小區(qū)按照規(guī)定征求全體業(yè)主的意見并通過審批后按照規(guī)定封包陽臺；二是由ｘｘｘ牽頭，ｘｘｘｘ物業(yè)辦負責，監(jiān)督白云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和銀川ｘｘｘｘ物業(yè)服務有限公司根據(jù)《銀川市物業(yè)管理條例》規(guī)定，由物業(yè)公司通過電話、實際走訪等途徑征求鳳凰華府小區(qū)業(yè)主是否同意封包陽臺并如實做好記錄，待征求完意見后，及時將意見結(jié)果對外公示，公示期不少于5天；三是由ｘｘｘ負責，ｘｘｘ配合，協(xié)調(diào)銀川ｘｘｘｘ物業(yè)服務有限公司通知業(yè)主，在具體封包意見未完成公示前，全面暫停封包陽臺行為，在未經(jīng)行政主管部門審批同意前，任何業(yè)主不得擅自封包陽臺，否則造成的一切損失及后果由業(yè)主自行承擔；四是如鳳凰華府小區(qū)三分之一以上的業(yè)主不同意封包陽臺，由ｘｘｘｘ負責，對該違法封包行為進行認定，出具違法認定書后，由ｘｘｘｘ負責，按照法定程序開展相關執(zhí)法工作；如鳳凰華府小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意陽臺封包，由鳳凰華府小區(qū)物業(yè)公司提供相關資料由ｘｘｘｘ審定，確保封包陽臺材質(zhì)符合相關規(guī)定，封包陽臺材質(zhì)顏色與樓體和周邊環(huán)境相適應。十層樓以上（包括十層）的陽臺封包因存在一定的安全風險，聘請第三方測算機構(gòu)對小區(qū)十層以上陽臺承重、風壓系數(shù)等進行測算，技術分析并形成可行性意見后，由縣住建局統(tǒng)一書面通知封包意見；五是由ｘｘｘｘ負責，協(xié)助ｘｘｘｘ對物業(yè)公司申報的方案進行審定，確保鳳凰華府小區(qū)陽臺封包的外立面、材質(zhì)和結(jié)構(gòu)等符合規(guī)劃要求；六是由ｘｘｘｘ配合，協(xié)調(diào)鳳凰華府小區(qū)物業(yè)公司做好政策解釋及矛盾糾紛的化解工作；七是由ｘｘｘｘ負責，ｘｘｘｘ等相關部門配合，對于前期已經(jīng)擅自封包陽臺的業(yè)主，待審批后的封包意見確定后，必須嚴格按照審批的方案進行整改，確保與鳳凰華府整體封包方案保持一致，對拒不按照要求整改的，依法予以處置；
6、2021年4月2日ｘｘｘ向鳳凰華府Ａ區(qū)全體業(yè)主發(fā)布《關于鳳凰華府Ａ區(qū)封包陽臺事宜的通告》，為確保封包陽臺施工及結(jié)構(gòu)的安全性和外觀統(tǒng)一性，根據(jù)《中華人民共和國民法典》等有關規(guī)定，針對封包陽臺施工過程中和后期管理方面提出以下要求和建議：（一）要求：1、業(yè)主可實施封包的范圍僅限于自家陽臺，嚴禁任何人和單位對樓棟露臺等承擔消防救援和逃生通道等作用的部位，進行封包、封閉、堵塞等；2、業(yè)主要嚴格履行安全管理責任，對因封包陽臺過程中引起的安全和消防、節(jié)能等問題承擔一切責任；3、業(yè)主不得擅自改變房屋原設計的承重構(gòu)件、保溫結(jié)構(gòu)、排水體系、采暖設施和其它使用功能等，因擅自改變造成的損失和費用由業(yè)主自行承擔；4、業(yè)主在封包陽臺過程中，要服從物業(yè)單位的統(tǒng)一監(jiān)督和管理，與物業(yè)管理單位簽訂《陽臺封包承諾書》并嚴格執(zhí)行，確保小區(qū)外立面的統(tǒng)一、美觀和小區(qū)整體消防安全不受影響。
（二）建議：1、業(yè)主可自行選擇有相關資質(zhì)的單位進行施工，按照ｘｘｘ有限公司提出的《關于鳳凰華府封閉陽臺指導意見》制定《陽臺封包方案》，并與施工單位簽訂質(zhì)量安全協(xié)議，明確保修責任，確保所封包陽臺的安全性，以維護自身權(quán)益；2、業(yè)主對陽臺封包驗收后，要進行定期與不定期檢查，加強日常保養(yǎng)，避免發(fā)生松動、開裂、脫落等給他人造成人身傷害和影響公共安全的事故；3、物業(yè)管理單位要加強日常巡查，充分利用“人防”和“技防”等手段，采取必要的安全保障措施防止造成安全事故等。鳳凰華府封閉陽臺指導意見關于鳳凰華府Ａ區(qū)現(xiàn)部分樓棟已交付業(yè)主，原方案設計單位為ｘｘｘ有限公司，施工圖設計單位為ｘｘｘ有限公司；因業(yè)主對陽臺封閉的意愿較為強烈，現(xiàn)ｘｘｘ委托我院（銀川市規(guī)劃建筑設計研究院有限公司）對于封閉陽臺給出指導意見，經(jīng)過我院實地踏勘，調(diào)取原設計施工圖，結(jié)合現(xiàn)行建筑規(guī)范及《銀川市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》，通過驗算計算，對封閉陽臺提出如具體指導意見。
（二）雙方有爭議事實
1．原告郗紅俠認為合同約定涉案房屋陽臺為鋁合金封閉陽臺，并非露天陽臺，應予賠償。當庭被告白云房地產(chǎn)公司認為規(guī)劃設計就是露天陽臺，且陽臺封包一事已經(jīng)賀蘭縣住房和城鄉(xiāng)建設局進行處理，不應賠償；
2．原告郗紅俠認為其所購買房屋主臥室窗戶根據(jù)宣傳圖冊及平面圖記載系轉(zhuǎn)角飄窗，應賠償貶值損失，被告白云房地產(chǎn)公司認為房屋建造按照規(guī)劃設計，不應賠償。
判決的理由與結(jié)果
判決結(jié)果
駁回原告郗紅俠的全部訴訟請求。
案件受理費1943元（已減半收取），由原告郗紅俠負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于寧夏回族自治區(qū)銀川市中級人民法院
合議庭
審判員李瑞
二〇二一年七月九日
書記員蔡嘉彬
判決日期
2021-09-06
