上訴人大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：大方安泰房產(chǎn)）因與被上訴人殷勇、羅娟商品房銷售合同糾紛一案，不服貴州省黔西縣人民法院（2020）黔0522民初4518號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)
大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、殷勇商品房銷售合同糾紛二審民事判決書
案號：（2021）黔05民終2125號
判決日期：2021-08-30
法院：貴州省畢節(jié)市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
上訴人大方安泰房產(chǎn)上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審；一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：1.被上訴人購買被上訴人商鋪，雙方簽訂的商品房買賣合同約定了分期付款，被上訴人尚有5萬元房款至今未支付給上訴人，違約在先。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十七條或《民法典》五百二十六條的規(guī)定，上訴人可以行使先履行抗辯權(quán)，拒絕履行相應(yīng)義務(wù)，不承擔(dān)違約責(zé)任，在被上訴人未補(bǔ)齊房款前上訴人有權(quán)拒絕交房。一審法院不認(rèn)定被上訴人違約，判決上訴人承擔(dān)違約責(zé)任明顯錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)撤銷。2.一審法院在認(rèn)定上訴人違約后，對被上訴人仍欠的購房款只字不提，且未就該筆欠款如何處理向上訴人進(jìn)行釋明。被上訴人不用支付購房款，又可以享受上訴人支付違約金明顯不合法，應(yīng)當(dāng)撤銷。3.被上訴人分期付款已經(jīng)沒有履行，上訴人已經(jīng)多次通知被上訴人，被上訴人仍未向上訴人支付欠款，證明被上訴人喪失或者可能喪失履行債務(wù)的能力，依據(jù)《合同法》六十八條或《民法典》五百二十七條的規(guī)定，上訴人應(yīng)當(dāng)中止履行后履行的義務(wù)。4.一審法院在證據(jù)認(rèn)定中明顯錯(cuò)誤。被上訴人為何出現(xiàn)借款借據(jù)，且借款借據(jù)為何出現(xiàn)借款用途為干貨批發(fā)周轉(zhuǎn)等證明目的上訴人無法理解，本案中是否出現(xiàn)上訴人不知道的其他證據(jù)？5.一審中上訴人已經(jīng)明確表示可以交付房屋，但辦理產(chǎn)權(quán)證書有障礙，且多次通知被上訴人入住，但被上訴人不入住，依法應(yīng)當(dāng)減免上訴人的違約責(zé)任。一審法院認(rèn)定違約金過高，不符合公平原則，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。
被上訴人殷勇、羅娟答辯稱：1.被上訴人一次性全款購買案涉商鋪，購房款175808元已經(jīng)支付。至被上訴人起訴之時(shí)，上訴人均未通知被上訴人辦理交房手續(xù)且商鋪至今未通過消防驗(yàn)收，仍未達(dá)到合同約定的交房條件。一審法院對上訴人違約的事實(shí)認(rèn)定清楚，上訴人理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，上訴人要求中止履行沒有事實(shí)根據(jù)，嚴(yán)重違背誠實(shí)信用原則。2.被上訴人一審提供的銀行借款借據(jù)可以輔助證明被上訴人到銀行貸款與購買案涉商鋪存在內(nèi)在聯(lián)系。從事干貨批發(fā)是被上訴人的主要經(jīng)濟(jì)來源，雖然被上訴人一審提供的借款借據(jù)不能直接證明貸款用途與購房有關(guān)，但正是被上訴人將自有儲備資金用于購買案涉商鋪后，才必需向銀行貸款用于干貨批發(fā)周轉(zhuǎn)。3.上訴人提出違約金過高并請求調(diào)整的要求，不符合公平原則。一審判決上訴人僅按照萬分之一承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，按萬分之0.5承擔(dān)逾期辦理轉(zhuǎn)移登記違約責(zé)任，不足以補(bǔ)償因上訴人違約給被上訴人造成的實(shí)際損失。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被上訴人起訴主張的逾期辦理轉(zhuǎn)移登記違約金計(jì)算比率萬分之5遠(yuǎn)低于造成的損失，被上訴人未按照合同約定的比率0.2%來計(jì)算違約金并不能視為被上訴人認(rèn)可合同約定的違約金過高。
殷勇、羅娟向一審法院起訴請求：1.判決被告大方安泰房產(chǎn)按照《商品房買賣合同》的相關(guān)約定支付原告逾期交房違約金14433.84元；2.判決被告大方安泰房產(chǎn)支付原告逾期辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書違約金72257.09元；3.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告殷勇和羅娟系夫妻關(guān)系，被告大方安泰房產(chǎn)系2013年11月27日依法成立的有限責(zé)任公司，其主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等。2016年8月31日，原、被告雙方簽訂了合同編號為Ｙ16008629的《商品房買賣合同》，合同約定：被告將其開發(fā)的位于大方縣房屋出賣給原告，房屋建筑面積為6.65平方米，套內(nèi)建筑面積為6.5平方米，房屋總價(jià)為175808元的，雙方約定付款方式為一次性付款，買受人應(yīng)當(dāng)在2016年8月31日前支付全部房價(jià)款，合同第十條逾期付款責(zé)任約定：買受人未按照約定時(shí)間付款的，雙方同意按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之1的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起當(dāng)日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知買受人。買受人應(yīng)當(dāng)自收到解除合同通知之日起60日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款1%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起60日內(nèi)向出賣人支付違約金。本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第八條約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。《商品房買賣合同》第四章第十一條對交付時(shí)間約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前向買受人交付該商品房”，第十三條對逾期交房責(zé)任約定：“除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，（1）逾期在60日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第1（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條1（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起當(dāng)日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日（該日期應(yīng)當(dāng)與本條第1（1）項(xiàng)中的日期相同），買受人有權(quán)退房。買受人退房的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之一（該比率應(yīng)當(dāng)不小于本條第1（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起60日內(nèi)向買受人支付違約金。”《商品房買賣合同》第二十二條第三項(xiàng)轉(zhuǎn)移登記約定：“（一）出賣人承諾于2017年12月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，交付給買受人。（二）出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起90日內(nèi)，出賣人交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，按已付房價(jià)款的0.1%承擔(dān)違約責(zé)任；2、約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，雙方同意按下列第（2）項(xiàng)處理：（1）買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起30日內(nèi)退還買受人已付款，并按照銀行同期活期貸款利率支付利息；（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交付房價(jià)款0.2%的違約金。”合同簽訂后，原告按照合同約定支付完購房款175808元，被告未將房屋交付給原告，也未辦理涉案房屋的初始登記。
一審法院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為：1.原告要求被告支付逾期交房及逾期辦證的違約損失是否有事實(shí)及法律依據(jù)；2.違約金是否應(yīng)當(dāng)予以調(diào)減。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”的規(guī)定，原、被告雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)案涉《商品房買賣合同》的約定，被告應(yīng)于2017年12月31日向原告交付合同約定的房屋，同時(shí)將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書交付給原告，但被告至今未向原告交付房屋及交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書，被告已經(jīng)違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”的規(guī)定及根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”的規(guī)定，對原告就被告未按合同約定時(shí)間交付案涉商品房以及交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約行為主張賠償違約金的請求，予以支持。根據(jù)案涉《商品房買賣合同》第十三條、第二十二條的約定，被告向原告交付房屋及交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的時(shí)間均為2017年12月31日，被告逾期交房、逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的時(shí)間已超過合同約定的60日和90日，按照合同約定，被告應(yīng)以原告已交付房屋價(jià)款的日萬分之一支付逾期交房違約金、以日0.2%支付逾期辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約金，逾期交房違約金及逾期交付商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的起算時(shí)間均為2018年1月1日，被告主張?jiān)嬲埱蟮挠馄诮桓斗课菁坝馄谵k理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約金過高并請求調(diào)整，案件審理過程中，被告承認(rèn)無法交付房屋及辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的原因是案涉房屋所占用的土地因其他案件被法院查封，被告不能辦理案涉房屋轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書，導(dǎo)致案涉房屋及商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書達(dá)不到合同約定的交付條件，而并非不可抗力原因?qū)е拢试嬖V求按照已交付房屋價(jià)款的日萬分之一支付逾期交房違約金符合事實(shí)及法律依據(jù)，予以支持，從2018年1月1日至2020年3月31日止共計(jì)820天，故被告應(yīng)支付原告的逾期交房違約金為：175808元×0.0001×820天＝14416.25元；對于原告訴求按照已付房款的日萬分之五支付逾期辦證違約金，因原告提供的證據(jù)不足以證明被告逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書給其造成的實(shí)際損失金額，且其起訴時(shí)亦將該項(xiàng)違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)從合同約定的以已交付房款的日0.2%調(diào)整為日萬分之五，視為原告亦認(rèn)為合同約定的逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書違約金過高，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐中認(rèn)定逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書違約金是否過高以不超過買受人交付房款的日萬分之零點(diǎn)五為標(biāo)準(zhǔn)的原則，為了兼顧公平，本案逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書違約金以原告交付房款的日萬分之零點(diǎn)五計(jì)算較為合理，從2018年1月1日至2020年3月31日止共計(jì)820日，故被告應(yīng)支付原告的逾期交付商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約金為：175808元×0.00005×820天＝7208.13元，原告訴求的超過部分不予支持。被告辯稱原告違約在先，未提供證據(jù)證實(shí)，且根據(jù)庭審查明的事實(shí)，被告逾期交房、逾期交付商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的原因是案涉房屋所占用的土地因其他案件被法院查封，被告不能辦理案涉房屋轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書，導(dǎo)致案涉房屋及商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書達(dá)不到合同約定的交付條件，故對被告關(guān)于本案是原告違約，被告不承擔(dān)違約責(zé)任的主張，不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款及第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決：一、被告大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告殷勇、羅娟逾期交房違約金14416.25元；二、被告大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告殷勇、羅娟逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約金7208.13元；三駁回原告殷勇、羅娟的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)984元，由被告大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本案審理過程中，雙方當(dāng)事人均未向本院提交證據(jù)。
經(jīng)審理查明：本院對一審查明的事實(shí)，予以確認(rèn)
判決結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1023元，由上訴人大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決
合議庭
審判長王云
審判員胡偉科
審判員郭少華
二〇二一年五月十四日
書記員高進(jìn)
判決日期
2021-08-30
