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原告殷勇、羅娟訴請(qǐng)求：1、判決被告安泰房產(chǎn)按照《商品房買賣合同》的相關(guān)約定支付原告逾期交房違約金37652.75元；2、判決安泰房產(chǎn)支付原告逾期未向原告辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書產(chǎn)生的違約金160199.58元；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。 一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告殷勇和羅娟系夫妻關(guān)系，被告大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系2013年11月27日依法成立的有限責(zé)任公司，其主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等。2016年6月2日，原、被告雙方簽訂了合同編號(hào)為Ｙ0011414的《商品房買賣合同》，合同約定：被告將其開發(fā)的位于大方縣房屋出賣給原告，房屋建筑面積為19.99平方米，套內(nèi)建筑面積為19.8平方米，房屋總價(jià)為439780元的，雙方約定付款方式為分期付款，具體支付為：買受人應(yīng)當(dāng)在2016年11月2日前分期支付房款，2016年6月2日支付預(yù)付款229780元，余款210000元于2016年8月30日前支付50000元，2016年11月2日前支付160000元。合同第十條逾期付款責(zé)任約定：買受人未按照約定時(shí)間付款的，雙方同意按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之1的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起當(dāng)日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知買受人。買受人應(yīng)當(dāng)自收到解除合同通知之日起60日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款1%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起60日內(nèi)向出賣人支付違約金。本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第八條約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。《商品房買賣合同》第四章第十一條對(duì)交付時(shí)間約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年8月8日前向買受人交付該商品房”，第十三條對(duì)逾期交房責(zé)任約定：“除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，（1）逾期在60日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第1（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條1（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起當(dāng)日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日（該日期應(yīng)當(dāng)與本條第1（1）項(xiàng)中的日期相同），買受人有權(quán)退房。買受人退房的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之一（該比率應(yīng)當(dāng)不小于本條第1（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起60日內(nèi)向買受人支付違約金。”《商品房買賣合同》第二十二條第三項(xiàng)轉(zhuǎn)移登記約定：“（一）出賣人承諾于2017年12月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，交付給買受人。（二）出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起90日內(nèi)，出賣人交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，按已付房?jī)r(jià)款的0.1%承擔(dān)違約責(zé)任；2、約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，雙方同意按下列第（2）項(xiàng)處理：（1）買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起30日內(nèi)退還買受人已付款，并按照銀行同期活期貸款利率支付利息；（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款0.2%的違約金。”合同簽訂后，原告按照合同約定支付了購房款389780元，尚欠購房款50000元未支付，被告未將房屋交付給原告，也未辦理涉案房屋的初始登記，故原告訴至法院請(qǐng)求如上所判。 一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1、原告所訴要求被告支付逾期交房及逾期辦證的違約損失是否有事實(shí)及法律依據(jù)；2、違約金是否應(yīng)當(dāng)予以調(diào)減。 原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”的規(guī)定，原、被告雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)案涉《商品房買賣合同》的約定，被告應(yīng)于2017年8月8日向原告交付合同約定的房屋、于2017年12月31日前將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書交付給原告，但被告至今未向原告交付房屋及交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書，被告已經(jīng)違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”的規(guī)定及根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”的規(guī)定，對(duì)原告就被告未按合同約定時(shí)間交付案涉商品房以及交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約行為主張賠償違約金的請(qǐng)求，予以支持。根據(jù)案涉《商品房買賣合同》第十三條、第二十二條的約定，被告向原告交付房屋的時(shí)間為2017年8月8日、交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的時(shí)間為2017年12月31日，被告逾期交房、逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的時(shí)間已超過合同約定的60日和90日，按照合同約定，被告應(yīng)以原告已交付房屋價(jià)款的日萬分之一支付逾期交房違約金、以日0.2%支付逾期辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約金，逾期交房違約金的起算時(shí)間為2017年8月9日，逾期交付商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書違約金的起算時(shí)間為2018年1月1日，被告主張?jiān)嬲?qǐng)求的逾期交付房屋及逾期辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約金過高并請(qǐng)求調(diào)整，案件審理過程中，被告承認(rèn)無法交付房屋及辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的原因是案涉房屋所占用的土地因其他案件被法院查封，被告不能辦理案涉房屋轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書，導(dǎo)致案涉房屋及商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書達(dá)不到合同約定的交付條件，而并非不可抗力原因?qū)е拢试嬖V求按照已交付房屋價(jià)款的日萬分之一支付逾期交房違約金符合事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持，從2017年8月9日至2020年3月31日止共計(jì)965天，故被告應(yīng)支付原告的逾期交房違約金為：389780元×0.0001×965天＝37613.77元；對(duì)于原告訴求的按照已付房款的日萬分之五支付逾期辦證違約金，因原告提供的證據(jù)不足以證明被告逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書給其造成的實(shí)際損失金額，且其起訴時(shí)亦將該項(xiàng)違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)從合同約定的以已交付房款的日0.2%調(diào)整為日萬分之五，視為原告亦認(rèn)為合同約定的逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書違約金過高，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐中認(rèn)定逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書違約金是否過高以不超過買受人交付房款的日萬分之零點(diǎn)五為標(biāo)準(zhǔn)的原則，結(jié)合本案尚有余款未付清的情況，為了兼顧公平，本案逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書違約金以原告交付房款的日萬分之零點(diǎn)五計(jì)算較為合理，從2018年1月1日至2020年3月31日止共計(jì)820日，故被告應(yīng)支付原告的逾期交付商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約金為：389780元×0.00005×820天＝15980.98元，原告訴求的超過部分不予支持。被告辯稱原告未交齊購房款是原告違約，被告不應(yīng)支付逾期交房、逾期交付商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約責(zé)任，但根據(jù)庭審查明的事實(shí)，原告雖未按照約定時(shí)間支付完畢購房款，但其已經(jīng)支付了購房款的91.3%，剩余的購房款不足以影響被告交付房屋及辦理轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書，且被告逾期交房、逾期交付商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的原因是案涉房屋所占用的土地因其他案件被法院查封，被告不能辦理案涉房屋轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書，導(dǎo)致案涉房屋及商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書達(dá)不到合同約定的交付條件，故對(duì)被告關(guān)于本案是原告違約，被告不承擔(dān)違約責(zé)任的主張，不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款及第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：一、被告大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告殷勇、羅娟逾期交房違約金37613.77元；二、被告大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告殷勇、羅娟逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約金15980.98元；三、駁回原告殷勇、羅娟的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2129元（已減半收取），由被告大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。 上訴人安泰房產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法撤銷原判，依法改判或發(fā)回重審；2、本案一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。被上訴人尚有5萬元房款未支付給上訴人，涉訴至今，被上訴人未補(bǔ)齊該部分尾款。上訴人認(rèn)為上訴人與被上訴人雙方簽訂的商品房買賣合同是真實(shí)意思表示，合法有效，協(xié)議明確了履行順序，被上訴人為先履行一方；被上訴人未補(bǔ)齊房款前上訴人有權(quán)拒絕交房，因此被上訴人未交齊尾款，違約在先。一審法院在不認(rèn)定被上訴人違約的前提下又認(rèn)定上訴人違約，明顯不符合合同法關(guān)于履行順序的違約責(zé)任，在先履行一方已經(jīng)違約的前提下，后履行一方因先履行一方違約而違約，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十七條或《民法典》526條的規(guī)定可以拒絕履行相應(yīng)的義務(wù)，屬于行使抗辯權(quán)的要求，依法不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，一審判決明顯錯(cuò)誤，依法應(yīng)當(dāng)撤銷。二、被上訴人欠上訴人的購房款如何處理。本案中，一審法院在認(rèn)定上訴人違約后，又對(duì)被上訴人仍欠的購房款只字不提，又未釋明上訴人該筆欠款如何處理，是反訴還是另案起訴，或者繳納房款的具體時(shí)間為何時(shí)，上訴人的權(quán)利如何維護(hù)。被上訴人在判決后就可以不用支付購房款，又可以享受上訴人支付違約金責(zé)任損，一審判決明顯不合法，依法應(yīng)當(dāng)撤銷。三、上訴人對(duì)本案的合同履行應(yīng)當(dāng)中止。被上訴人分期付款已經(jīng)沒有履行，上訴人已經(jīng)多次通知被上訴人，被上訴人沒有向上訴人支付欠款，證明被上訴人喪失或者可能喪失履行債務(wù)的能力，依據(jù)《合同法》六十八條或《民法典》527的規(guī)定，上訴人應(yīng)當(dāng)中止履行后履行義務(wù)。故一審法院的判決依法應(yīng)當(dāng)撤銷。四、一審法院在證據(jù)認(rèn)定中明顯認(rèn)定錯(cuò)誤。原告為何出現(xiàn)借款借據(jù)，且借款借據(jù)為何出現(xiàn)借款用途為干貨批發(fā)周轉(zhuǎn)等證明目的上訴人無法理解，本案中是否出現(xiàn)上訴人不知道的其他證據(jù)。五、違約金過高，不符合公平原則，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。一審中上訴人已經(jīng)明確表示可以交付房屋，但辦理證書有障礙，且多次通知被上訴人入住，但被上訴人不入住，依法應(yīng)當(dāng)減免上訴人的違約責(zé)任。另外，支付違約金條件不成就，根據(jù)商品房買賣合同十三條約定，上訴人應(yīng)予商品房交付之日起60日內(nèi)支付違約金，上訴人逾期交房雖然已經(jīng)超過60日，但涉案房屋實(shí)際未交付，故上訴人向被上訴人支付違約金條件不成立。 被上訴人殷勇、羅娟答辯稱：一、一審法院對(duì)上訴人違約的事實(shí)認(rèn)定清楚，上訴人理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任且上訴人要求中止履行后履行義務(wù)沒有事實(shí)根據(jù)，嚴(yán)重違背誠實(shí)信用原則。被上訴人所購買的涉案房屋尚有5萬元房款未支付給上訴人，確系購房時(shí)買賣雙方針對(duì)付款事由協(xié)商并達(dá)成一致后的意思表示。購房時(shí)買受人擔(dān)心出賣人不能按合同約定交付房屋，并且買受人將此不安明確告知出賣人，經(jīng)與出賣人協(xié)商一致后口頭約定買受人預(yù)留5萬元的購房尾款待出賣人交房時(shí)再給付出賣人。直至買受人到一審法院起訴出賣人違約之前，出賣人均未通知買受人辦理交房手續(xù)且涉訴至今上述房屋未能通過消防專項(xiàng)驗(yàn)收，故仍未達(dá)到購房合同約定的交房條件，因此預(yù)留的5萬元購房尾款就未能給付出賣人。二、一審原告提供的銀行借款借據(jù)可以輔助證明被上訴人到銀行貸款與購買涉案商鋪存在內(nèi)在聯(lián)系。上訴人提出違約金過高并請(qǐng)求調(diào)整的要求，不符合公平原則。上訴人僅按照萬分之一承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任和按萬分之0.5承擔(dān)逾期轉(zhuǎn)移登記違約責(zé)任不足以補(bǔ)償因上訴人違約給一審原告造成的實(shí)際損失。依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定無論怎么計(jì)算，一審原告在起訴狀中主張的相關(guān)違約金計(jì)算比率萬分之5是遠(yuǎn)低于造成的損失的，一審原告未按照合同約定的相關(guān)比率0.2%來計(jì)算違約金并不能視為一審原告亦認(rèn)為合同約定的逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書違約金過高。一審原告之所以按萬分之5的比率進(jìn)行主張是因?yàn)楸簧显V人查閱了審判實(shí)踐中相似案件的相關(guān)資料并且不愿意在此案中進(jìn)行長(zhǎng)期糾纏確定的計(jì)算比率，請(qǐng)求人民法院公正處理。 二審審理期間，被上訴人向本院提交以下證據(jù)：1、提交自己書寫的說明一份，證明未支付的5萬元，是上訴人公司認(rèn)同交付房屋后支付的。2、被上訴人殷勇個(gè)人一個(gè)月銀行流水，證明被上訴人沒有喪失付款能力。上訴人質(zhì)證意見：對(duì)上訴證據(jù)的三性均不予認(rèn)可，達(dá)不到其證明目的。根據(jù)合同的約定被上訴人至今未補(bǔ)齊三套房屋的15萬元，雙方合同明確約定是先付款后交付房屋，根據(jù)交易習(xí)慣也是如此。 經(jīng)本院審查，上述證據(jù)1系被上訴人自行書寫，被上訴人不予認(rèn)可，故對(duì)該證據(jù)不予采信；證據(jù)2能體現(xiàn)被上訴人殷勇2018至2021年期間銀行賬戶上有資金頻繁進(jìn)出，應(yīng)予以采信。 經(jīng)審理，本院對(duì)判查明的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，爭(zhēng)議之房屋至今未達(dá)到交付條件，至今未交付

一、維持貴州省黔西縣人民法院（2020）黔0522民初4516號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即：被告大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告殷勇、羅娟逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)文書的違約金15980.98元； 二、撤銷貴州省黔西縣人民法院（2020）黔0522民初4516號(hào)民事判決第一、三項(xiàng)，即：被告大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告殷勇、羅娟逾期交房違約金37613.77元；駁回原告殷勇、羅娟的其他訴訟請(qǐng)求； 三、駁回原審原告殷勇、羅娟原審其他訴訟請(qǐng)求； 四、駁回上訴人大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他上訴請(qǐng)求。 一審案件受理費(fèi)2129元，由被上訴人殷勇、羅娟負(fù)擔(dān)1129元，上訴人大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1000元；二審案件受理費(fèi)1139元，由上訴人大方安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)700元，被上訴人殷勇、羅娟負(fù)擔(dān)439元。 本判決為終審判決

2021-08-30