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原告殷勇、羅娟向一審法院起訴請求：1、判決被告安泰房產按照《商品房買賣合同》的相關約定支付原告逾期交房違約金34379.94元；2、判決安泰房產支付原告逾期未向原告辦理商品房轉移登記的有關文書產生的違約金146274.9元；3、本案訴訟費由被告承擔。 一審法院認定事實：原告殷勇和羅娟系夫妻關系，被告大方安泰房地產開發有限公司系2013年11月27日依法成立的有限責任公司，其主要經營范圍為房地產開發、銷售等。2016年6月2日，原、被告雙方簽訂了合同編號為Ｙ0011412的《商品房買賣合同》，合同約定：被告將其開發的位于大方縣房屋出賣給原告，房屋建筑面積為18.45平方米，套內建筑面積為18.27平方米，房屋總價為405900元的，雙方約定付款方式為分期付款，具體支付為：買受人應當在2016年11月2日前分期支付房款，預付款205900元，余款200000元于2016年8月30日前支付50000元，2016年11月2日前支付150000元。合同第十條逾期付款責任約定：買受人未按照約定時間付款的，雙方同意按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算出賣人支付逾期應付款萬分之1的違約金，并于實際支付應付款之日起當日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行。（2）逾期超過60日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，應當書面通知買受人。買受人應當自收到解除合同通知之日起60日內按照累計的逾期應付款1%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意后，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之一（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于實際支付應付款之日起60日內向出賣人支付違約金。本條所稱逾期應付款是指依照第八條約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。《商品房買賣合同》第四章第十一條對交付時間約定：“出賣人應當在2017年8月8日前向買受人交付該商品房”，第十三條對逾期交房責任約定：“除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，（1）逾期在60日之內（該時限應當不小于第十條第1（1）項中的時限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金（該違約金比率應當不小于第十條1（1）項中的比率），并于該商品房實際交付之日起當日內向買受人支付違約金，合同繼續履行。（2）逾期超過60日（該日期應當與本條第1（1）項中的日期相同），買受人有權退房。買受人退房的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自收到退房通知之日起60日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一（該比率應當不小于本條第1（1）項中的比率）的違約金，并于該商品房實際交付之日起60日內向買受人支付違約金。”《商品房買賣合同》第二十二條第三項轉移登記約定：“（一）出賣人承諾于2017年12月31日前，取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記的有關文書，交付給買受人。（二）出賣人不能在前款約定期限內交付辦理商品房轉移登記的有關文書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起90日內，出賣人交付辦理商品房轉移登記的有關文書，按已付房價款的0.1%承擔違約責任；2、約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉移登記有關文書的，雙方同意按下列第（2）項處理：（1）買受人有權退房，買受人退房的，出賣人應當自收到退房通知之日起30日內退還買受人已付款，并按照銀行同期活期貸款利率支付利息；（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期至實際交付辦理商品房轉移登記的有關文書之日止，按日向買受人支付已交付房價款0.2%的違約金。”合同簽訂后，原告按照合同約定支付了購房款355900元，尚欠購房款50000元未支付，被告未將房屋交付給原告，也未辦理涉案房屋的初始登記，故原告訴至法院請求如上所判。 一審法院認為，本案爭議焦點：1、原告所訴要求被告支付逾期交房及逾期辦證的違約損失是否有事實及法律依據；2、違約金是否應當予以調減。 原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合同合法有效。根據《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護”的規定，原、被告雙方均應按照合同約定履行各自的義務。根據案涉《商品房買賣合同》的約定，被告應于2017年8月8日向原告交付合同約定的房屋、于2017年12月31日前將辦理商品房轉移登記相關文書交付給原告，但被告至今未向原告交付房屋及交付辦理商品房轉移登記相關文書，被告已經違約。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”的規定及根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款“當事人可以約定一方違約時應根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”的規定，對原告就被告未按合同約定時間交付案涉商品房以及交付辦理商品房轉移登記相關文書的違約行為主張賠償違約金的請求，予以支持。根據案涉《商品房買賣合同》第十三條、第二十二條的約定，被告向原告交付房屋的時間為2017年8月8日、交付辦理商品房轉移登記相關文書的時間為2017年12月31日，被告逾期交房、逾期交付辦理商品房轉移登記相關文書的時間已超過合同約定的60日和90日，按照合同約定，被告應以原告已交付房屋價款的日萬分之一支付逾期交房違約金、以日0.2%支付逾期辦理商品房轉移登記相關文書的違約金，逾期交房違約金的起算時間為2017年8月9日，逾期交付商品房轉移登記相關文書違約金的起算時間為2018年1月1日，被告主張原告請求的逾期交付房屋及逾期辦理商品房轉移登記相關文書的違約金過高并請求調整，案件審理過程中，被告承認無法交付房屋及辦理商品房轉移登記有關文書的原因是案涉房屋所占用的土地因其他案件被法院查封，被告不能辦理案涉房屋轉移登記相關文書，導致案涉房屋及商品房轉移登記相關文書達不到合同約定的交付條件，而并非不可抗力原因導致，故原告訴求按照已交付房屋價款的日萬分之一支付逾期交房違約金符合事實及法律依據，予以支持，從2017年8月9日至2020年3月31日止共計965天，故被告應支付原告的逾期交房違約金為：355900元×0.0001×965天＝34344.35元；對于原告訴求的按照已付房款的日萬分之五支付逾期辦證違約金，因原告提供的證據不足以證明被告逾期交付辦理商品房轉移登記相關文書給其造成的實際損失金額，且其起訴時亦將該項違約金計算標準從合同約定的以已交付房款的日0.2%調整為日萬分之五，視為原告亦認為合同約定的逾期交付辦理商品房轉移登記相關文書違約金過高，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”的規定，結合審判實踐中認定逾期交付辦理商品房轉移登記相關文書違約金是否過高以不超過買受人交付房款的日萬分之零點五為標準的原則，結合本案尚有余款未付清的情況，為了兼顧公平，本案逾期交付辦理商品房轉移登記相關文書違約金以原告交付房款的日萬分之零點五計算較為合理，從2018年1月1日至2020年3月31日止共計820日，故被告應支付原告的逾期交付商品房轉移登記相關文書的違約金為：355900元×0.00005×820天＝14591.9元，原告訴求的超過部分不予支持。被告辯稱原告未交齊購房款是原告違約，被告不應支付逾期交房、逾期交付商品房轉移登記相關文書的違約責任，但根據庭審查明的事實，原告雖未按照約定時間支付完畢購房款，但其已經支付了購房款的87.7%，剩余的購房款不足以影響被告交付房屋及辦理轉移登記相關文書，且被告逾期交房、逾期交付商品房轉移登記相關文書的原因是案涉房屋所占用的土地因其他案件被法院查封，被告不能辦理案涉房屋轉移登記相關文書，導致案涉房屋及商品房轉移登記相關文書達不到合同約定的交付條件，故對被告關于本案是原告違約，被告不承擔違約責任的主張，不予采納。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款及第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，判決如下：一、被告大方安泰房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告殷勇、羅娟逾期交房違約金34344.35元；二、被告大方安泰房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告殷勇、羅娟逾期交付辦理商品房轉移登記相關文書的違約金14591.9元；三、駁回原告殷勇、羅娟的其他訴訟請求。案件受理費1957元（已減半收取），由被告大方安泰房地產開發有限公司負擔。 上訴人安泰房產公司上訴請求：1、請求依法撤銷原判，依法改判或發回重審；2、本案一審、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實及理由：一、一審法院認定事實不清，適用法律錯誤。被上訴人尚有5萬元房款未支付給上訴人，涉訴至今，被上訴人未補齊該部分尾款。上訴人認為上訴人與被上訴人雙方簽訂的商品房買賣合同是真實意思表示，合法有效，協議明確了履行順序，被上訴人為先履行一方；被上訴人未補齊房款前上訴人有權拒絕交房，因此被上訴人未交齊尾款，違約在先。一審法院在不認定被上訴人違約的前提下又認定上訴人違約，明顯不符合合同法關于履行順序的違約責任，在先履行一方已經違約的前提下，后履行一方因先履行一方違約而違約，依據《中華人民共和國合同法》第六十七條或《民法典》526條的規定可以拒絕履行相應的義務，屬于行使抗辯權的要求，依法不應當承擔違約責任，一審判決明顯錯誤，依法應當撤銷。二、被上訴人欠上訴人的購房款如何處理。本案中，一審法院在認定上訴人違約后，又對被上訴人仍欠的購房款只字不提，又未釋明上訴人該筆欠款如何處理，是反訴還是另案起訴，或者繳納房款的具體時間為何時，上訴人的權利如何維護。被上訴人在判決后就可以不用支付購房款，又可以享受上訴人支付違約金責任損，一審判決明顯不合法，依法應當撤銷。三、上訴人對本案的合同履行應當中止。被上訴人分期付款已經沒有履行，上訴人已經多次通知被上訴人，被上訴人沒有向上訴人支付欠款，證明被上訴人喪失或者可能喪失履行債務的能力，依據《合同法》六十八條或《民法典》527的規定，上訴人應當中止履行后履行義務。故一審法院的判決依法應當撤銷。四、一審法院在證據認定中明顯認定錯誤。原告為何出現借款借據，且借款借據為何出現借款用途為干貨批發周轉等證明目的上訴人無法理解，本案中是否出現上訴人不知道的其他證據。五、違約金過高，不符合公平原則，依法應當進行調整。一審中上訴人已經明確表示可以交付房屋，但辦理證書有障礙，且多次通知被上訴人入住，但被上訴人不入住，依法應當減免上訴人的違約責任。另外，支付違約金條件不成就，根據商品房買賣合同十三條約定，上訴人應予商品房交付之日起60日內支付違約金，上訴人逾期交房雖然已經超過60日，但涉案房屋實際未交付，故上訴人向被上訴人支付違約金條件不成立。 被上訴人殷勇、羅娟答辯稱：一、一審法院對上訴人違約的事實認定清楚，上訴人理應承擔違約責任且上訴人要求中止履行后履行義務沒有事實根據，嚴重違背誠實信用原則。被上訴人（一審原告）所購買的涉案房屋尚有5萬元房款未支付給上訴人，確系購房時買賣雙方針對付款事由協商并達成一致后的意思表示。購房時買受人擔心出賣人不能按合同約定交付房屋，并且買受人將此不安明確告知出賣人，經與出賣人協商一致后口頭約定買受人預留5萬元的購房尾款待出賣人交房時再給付出賣人。直至買受人到一審法院起訴出賣人違約之前，出賣人均未通知買受人辦理交房手續且涉訴至今上述房屋未能通過消防專項驗收，故仍未達到購房合同約定的交房條件，因此預留的5萬元購房尾款就未能給付出賣人。二、一審原告提供的銀行借款借據可以輔助證明被上訴人到銀行貸款與購買涉案商鋪存在內在聯系。上訴人提出違約金過高并請求調整的要求，不符合公平原則。上訴人僅按照萬分之一承擔逾期交房違約責任和按萬分之0.5承擔逾期轉移登記違約責任不足以補償因上訴人違約給一審原告造成的實際損失。依據相關的法律規定無論怎么計算，一審原告在起訴狀中主張的相關違約金計算比率萬分之5是遠低于造成的損失的，一審原告未按照合同約定的相關比率0.2%來計算違約金并不能視為一審原告亦認為合同約定的逾期交付辦理商品房轉移登記相關文書違約金過高。一審原告之所以按萬分之5的比率進行主張是因為被上訴人查閱了審判實踐中相似案件的相關資料并且不愿意在此案中進行長期糾纏確定的計算比率，請求人民法院公正處理。 二審審理期間，被上訴人向本院提交以下證據：1、提交自己書寫的說明一份，證明未支付的5萬元，是上訴人公司認同交付房屋后支付的。2、被上訴人殷勇個人一個月銀行流水，證明被上訴人沒有喪失付款能力。上訴人質證意見：對上訴證據的三性均不予認可，達不到其證明目的。根據合同的約定被上訴人至今未補齊三套房屋的15萬元，雙方合同明確約定是先付款后交付房屋，根據交易習慣也是如此。 經本院審查，上述證據1系被上訴人自行書寫，被上訴人不予認可，故對該證據不予采信；證據2能體現被上訴人殷勇2018至2021年期間銀行賬戶上有資金頻繁進出，應予以采信。 經審理，本院對判查明的事實予以確認。另查明，爭議之房屋至今未達到交付條件，未交付

一、維持貴州省黔西縣人民法院（2020）黔0522民初4517號民事判決第二項，即：被告大方安泰房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告殷勇、羅娟逾期交付辦理商品房轉移登記相關文書的違約金14591.9元； 二、撤銷貴州省黔西縣人民法院（2020）黔0522民初4517號民事判決第一、三項，即：被告大方安泰房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告殷勇、羅娟逾期交房違約金34344.35元;駁回原告殷勇、羅娟的其他訴訟請求； 三、駁回原審原告殷勇、羅娟原審其他訴訟請求； 四、駁回上訴人大方安泰房地產開發有限公司其他上訴請求。 一審案件受理費1957元，由被上訴人殷勇、羅娟負擔1000元，上訴人大方安泰房地產開發有限公司負擔957元；二審案件受理費1023元，由上訴人大方安泰房地產開發有限公司負擔600元，被上訴人殷勇、羅娟負擔423元。 本判決為終審判決

2021-08-30