原告長春乾源房地產開發建設有限公司（以下簡稱“乾源公司”）與被告孫偉房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年7月8日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告乾源公司委托訴訟代理人付百惠，被告孫偉及其委托訴訟代理人馮萍到庭參加訴訟。本案現已審理終結
長春乾源房地產開發建設有限公司與孫偉房屋買賣合同糾紛一審民事判決書
案號：（2020）吉0104民初4257號
判決日期：2021-07-07
法院：長春市朝陽區人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
乾源公司向本院提出訴訟請求：1.被告繼續履行與原告簽訂的《大禹南湖首府一期住宅認購協議書》，立即與原告簽訂網簽備案的《商品房買賣合同》，立即支付剩余購房款1260000.00元;2.被告向原告支付違約金50000.00元;3.被告賠償因其未按協議約定按時與原告正式簽訂《商品房買賣合同》給原告造成的經濟損失（以被告未支付購房款1260000.00元為基數從2017年5月11日起至被告向原告支付全部購房款之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算）;截至2020年6月2日經濟損失為186033.75元，剩余購房款經濟損失及違約金共計1496033.75元。事實和理由：2015年9月24日原、被告簽訂《大禹·南湖首府一期住宅認購協議書》,約定，被告認購原告開發建設的××府房，總金額1499330.00元，同時約定被告簽訂協議時支付房屋認購款，待網簽《商品房買賣合同》時，此認購款轉為首付款459330.00元，剩余貸款1040000.00元于《商品房買賣合同》簽訂后7日內，以辦理銀行相關按揭手續方式結清。被告應按原告發出通知之要求簽訂《商品房買賣合同》，自原告發出通知7日起，逾期7天的，視為被告放棄購房。經被告申請，2016年5月11日原、被告簽訂入住協議，完成了房屋交付手續，原告早已履行交房義務。原告于2017年1月22日取得商品房預售許可證，多次通過微信、電話通知被告簽訂《商品房買賣合同》并提供貸款材料。原告于2017年5月4日委托吉林享和律師事務所向被告發送律師函，催告被告與原告簽訂《商品房買賣合同》并提供貸款材料，被告已簽收但仍未配合辦理。原告于2017年5月19日在長春日報發出公告，催告被告與原告簽訂《商品房買賣合同》并提供貸款材料，被告仍未予配合。被告的違約行為導致原告針對涉案房屋無法回款，造成原告經濟損失，而原告則因為早已實際入住且未辦理銀行貸款，無須支付房租或房貸獲得利益。因此被告應賠償原告經濟損失，應以未支付購房款1260000.00元為基數從2017年5月11日起至被告向原告支付全部購房款之日的貸款利息。根據《入住協議》第三條第一款約定，因被告存在上述違約行為，涉案房屋應恢復原價，除被告已支付的首付款459330.00元外，另需支付剩余購房款1260000.00元。根據《入住協議》第二條約定，因被告拒絕簽訂《商品房買賣合同》、拒絕提供按揭材料的行為比貸款材料審核不通過的后果更為惡劣（不提交按揭材料當然無法審核通過），付款方式當然應當變更為一次性付款,故原告有權要求被告立即支付剩余購房款1260000.00元。根據《入住協議》第三條第三款及第五款約定，因被告已實際入住，從體諒民生及被告實際利益考慮，原告沒有選擇解除《認購協議書》，但被告應承擔支付原告50000.00元的違約責任。《認購協議書》、《入住協議》系原被告雙方真實意思表示，兩份協議真實有效，雙方應按照協議約定嚴格履行，被告行為已構成違約，且給原告造成巨大經濟損失，故原告訴訟來院。
孫偉辯稱：一、被告與大禹南湖首府開發商即原告簽訂了《大禹南湖首府一期住宅認購協議書》，購買了位于長春市××區，房號為1101室房屋。購房時，原告在認購協議、入住協議中均沒有告知其所出賣的商品房屋的土地性質屬于劃撥土地，故意剝奪了被告作為購房者的起碼的知情權，原告該行為是故意隱瞞事實的行為，故意欺詐消費者。因土地性質為劃撥，如房屋再出售時，需要被告額外支付土地出讓金幾萬到幾十萬元，對于老百姓來說數額巨大，會影響到被告家庭生活。二、房屋認購協議書中第四條第二款對付款方式進行了約定。根據第七條約定，出賣人應當在2015年10月31日將案涉商品房交付買房人使用，逾期不超60天，被告是2016年5月11日辦理的入住手續。小區所有業主都知道，在2015年10月31日原告所謂交付房屋時，小區路沒修，綠化沒有做，生活用水、電、供暖全都沒有，根本不能入住，且直到2019年小區才用上正式的水電，之前一直是臨時水、臨時電，平時生活中經常無緣無故停水停電，水電費也是由物業違規收取。可以說在2016年原告是強制業主收房，但實際上所交付的是根本不具備起碼的居住條件的房屋，原告已違約在先。三、原告在向被告交付房屋時，沒有按相關規定提供房屋竣工驗收備案表、住宅質量保證書、住宅使用說明書、消防驗收等任何驗收合格證明。由于被告當時在外租房，每月房租幾千元，迫于對于房屋的渴求，才在明知房屋不符合交付條件的情況下，不得不委曲求全，辦理了入住裝修手續。在此種情況下，原告仍強行要求被告簽訂購房合同，雙方簽訂的認購協議、入住協議等不能凌駕于《商品房銷售管理辦法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等國家級法律之上，而且被告也曾委托吉林集成律師事務所向開發商發出律師函，但迄今為止并沒有得到任何回復。即便如此，2017年5月7日，被告和小區業主代表前往原告的售樓處欲與原告簽訂《房屋買賣合同》，但原告售樓處拒絕向被告出示銷售商品房屋必備的“五證”原件，并且連合同范本也不給看，還告知“今天簽合同才能看，不簽不能看”。直到2017年，原告第一次在朝陽區法院起訴時，在法庭上才將五證展示給被告看，且建筑施工許可證、預售許可證同、建設工程規劃許可證取得的時間均為2017年1月22日，使被告對五證的真偽存在疑惑，怎么能先蓋房并且已經賣房，卻在之后才取得建筑施工許可證呢？之后被告也已經去大禹售樓處和辦公室找過售樓經理和姓戴的經理溝通過，希望能簽合同并辦理貸款，但開發商仍然要求被告所謂的交違約金和賠償，對此被告完全不能認可。正是由于原告的所作所為，直接導致被告對原告是否能按日后的房屋買賣合同履行義務產生質疑。后來被告從其他鄰居手里拿到的合同及其補充協議上明確寫著以下三條：①補充協議第9條：賣方已將本項目《土地使用權出讓合同書》及其補充協議、《房地產證》《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《房地產銷售許可證》、主管部門批準的立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖展示給買方，買方已知悉并接受上述文件的全部條款及內容。②合同第十一條：出賣人需提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或初試證明文件不齊全，買房人有權拒絕交接。③項目銷售提示第二條：賣方需要將政府部門批準文件、商品房買賣合同及補充協議已在銷售現場公開展示，買房對其內容已明確知曉與認可。基于以上三條，是開發商自己擬定的合同及補充協議內的項目，開發商自己都不遵守，現在卻反咬一口，純屬惡人先告狀。綜上所述，由于原告從一開始隱瞞土地性質欺詐消費者，再到強行交付房屋時候達不到標準，并在當時拒絕出示“五證”等相關證明的前提下，又強行要求被告簽合同，所以原告的訴訟請求中提及的一切條款，均不認可，是原告一再欺騙、單方面夙愿直接導致被告無法簽訂合同。原告違反了《商品房銷售管理辦法》第七條、第二十三條、第三十二條、第四十二條。四、這已經是原告第三次就本案情況在法院起訴，之前2017和2018年兩次都是原告自愿撤訴，在2018年的第二次起訴中，被告已勝訴。從鄰居處了解，2018-2020年間由于原告的原因，使被告的房產被查封，原告不但沒有告知被告，反而在一方面利用被告的房產、犧牲被告的利益來換取自己的不正當利益，另一方面又向被告要房屋款的利息。由于原告一直拒絕與被告簽訂合同，現在4年時間過去了，國家貸款政策縮緊，貸款年限減少、利率提高，對被告已經造成了物質損害。原告為了獲取非法利益，明知道自己自己提的訴訟毫無根據，卻一直在進行惡意訴訟侵權。綜上所述，一、同意繼續履行與原告簽訂的認購協議，簽訂《商品房買賣合同》，但需要按原認購協議約定的以“公積金貸款”方式進行付款，且剩余款項為1040000.00元。另外，原告要將被告所購買的房屋土地性質變更為“出讓”，或將土地出讓金在購房款中進行扣除。二、對于原告提出的違約金50000.00元，根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第七十二條規定。在原告提供的協議中“乙方不能以房屋交房標準或質量問題等一切相關問題為理由”的條款，以及關于房屋產權辦理時限、逾期利息及違約金等內容，明顯是利用自己作為房屋售賣者的優勢地位而單方面制定的，已違反了上述法律規定，應認定為格式合同無效。原、被告一直在如何簽訂合同方面進行交涉，沒簽合同自然無法上交按揭材料，原告也沒有通知被告上交按揭資料，所以原告要取消原有購房折扣純屬無理要求。三、關于原告提出的經濟損失問題：從原告通知被告可以簽署合同之后，被告發現所購買土地性質為“劃撥”，而非“出讓”，這屬于對合同中的重要內容，并且雙方有重大誤解，應該達成一致后再簽署合同，后為解決問題，被告積極的多次找過原告，并提出了合理的要求（如：解釋土地性質、展示五證原件、出示合同樣本、向原告發律師函等），而原告消極對待從來不與被告溝通，并且沒有任何回復，可以說完全是原告本身原因才造成現在這種地步。而合同沒有簽署，原告就無權收取全部購房款，因此利息損失并不存在。退一步講，原告即便要主張利息損失，完全可以在2017年與被告先簽署合同，再要求各種無理的賠償，所謂的損失也可以避免或減少，從原告所作所為可以得出結論，原告就是在故意拖延時間以達到非法獲利的目的。四、本案訴訟費應由原告承擔。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證，對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下：一、案涉房屋坐落于長春市××區以南、南湖中街以東，不動產權利人為原告，國有建設用地使用權性質為劃撥，原告于2016年12月29日取得不動產權證書，于2016年4月15日取得建設營地規劃許可證，于2017年1月11日取得建設工程規劃許可證，于2017年1月22日取得建筑工程施工許可證及商品房預售許可證。
二、2015年9月24日，原、被告簽訂《大禹·南湖首府一期住宅認購協議書》，約定，甲方為原告，乙方為被告，乙方認購甲方開發建設的××府房，總價款為1499330.00元；乙方以銀行按揭、公積金付款，首付款459330.00元，余款1040000.00元于簽訂《商品房買賣合同》后7日內以辦理銀行相關按揭手續方式結清；乙方應按甲方發出通知之要求簽訂《商品房買賣合同》，自甲方發出通知之日起，逾期7日的，視為乙方放棄購房；乙方必須在簽訂《商品房買賣合同》后7日內提供完整的按揭資料，如在簽訂正式《商品房買賣合同》后，乙方提供的資料不能通過銀行審核，乙方必須在一周內轉為一次性付款。出賣人應當在2015年10月31日前將約定商品房交付買受人使用。被告依約支付了首付款459330.00元。
三、2016年5月11日，原、被告簽訂《大禹·南湖首府一期入住協議》，約定，被告在售樓處通知上交按揭資料之日起3日內將個人（家庭）所需上交按揭資料補齊至售樓處，如未能按時補齊，將取消原有購房折扣，恢復所購房屋原價1719330.00元；在具備貸款條件時，被告不能以房屋交房標準或質量問題等一切相關問題為理由，拖延或拒絕配合原告辦理貸款或公積金等相關手續，如不配合，原告有權單方解除購房合同，收回房屋，同時被告應承擔違約責任，向原告支付違約金50000.00元。當日，被告辦理了入住手續。被告稱，其在2017年5月，通過鄰居了解到土地性質為劃撥。
四、2017年5月12日，包括被告在內的多位業主委托律師向原告發出律師函，該律師函提及：原告無法出示五證且房屋買賣合同內容的磋商及修改需要請示領導，因此被告并不構成違約；入住協議部分條款構成格式條款無效；該小區土地性質為劃撥，未在此前簽訂的協議中提及，原告屬于欺詐行為。2017年5月19日，原告發布報紙公告，通知包括被告在內的大禹南湖首府一期業主，自該公告發出之日起7日內到售樓處與原告簽訂《商品房買賣合同》，提供完整的按揭資料，配合辦理申請銀行貸款手續，否則將解除認購協議書，并追索違約金。
五、2017年5月13日、2019年3月28日、2019年8月21日，被告及小區部分業主多次到原告售樓處，要求與原告就合同簽訂事宜進行協商
判決結果
駁回原告長春乾源房地產開發建設有限公司的訴訟請求。
案件受理費9132.00元，由原告長春乾源房地產開發建設有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于吉林省長春市中級人民法院
合議庭
審判員謝省倫
二○二○年七月三十日
書記員程喆
判決日期
2021-07-07
