原告常州市住房和城鄉建設局（以下簡稱城鄉建設局）訴被告常州永紅萬嘉置業發展有限公司（以下簡稱萬嘉公司）合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用普通程序公開開庭審理本案。原告委托訴訟代理人盧敏、被告委托訴訟代理人成華、陳菲到庭參加訴訟。本案現已審理終結
常州市住房和城鄉建設局、常州永紅萬嘉置業發展有限公司合同糾紛民事一審民事判決書
案號：（2018）蘇0404民初1548號
判決日期：2021-09-22
法院：常州市鐘樓區人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
原告向本院提出訴訟請求：1、請求法院判決確認（2016）蘇0404破3管告5號關于解除定銷房《協議》的通知無效，要求繼續履行協議；2、訴訟費由被告承擔。事實和理由：2006年10月30日，常州永紅萬嘉安置房建設有限公司（后變更名稱為常州永紅萬嘉置業發展有限公司）作為永紅街道小霍家村地塊的競買人，簽署《住宅開發項目公建配套建設要求意見書》，同意在該地塊中提供5.5萬平方米的定銷商品房。2007年3月萬嘉公司與原告簽訂定銷商品房《協議》，由萬嘉公司提供5.5萬平方米商品房。2014年7月24日，萬嘉公司出具《情況說明》，說明桂花園1-3期已提供33979.45平方米的定銷商品房，并提供桂花園4期定銷商品房21050.55平方米的具體房源。2016年10月17日，萬嘉公司被常州市中級人民法院裁定破產清算，截止到破產清算受理之日，桂花園4期自2015年停工至今沒有交付，導致桂花園4期尚有121套房屋原告還沒有進行安置。2017年1月17日，原告向萬嘉公司管理人申報債權，并要求萬嘉公司繼續提供121定銷商品房以供原告進行安置。2018年3月21日原告收到萬嘉公司管理人發出的關于解除定銷房《協議》的通知，決定不再履行原、被告雙方2007年3月簽訂的《協議》。原告認為定銷商品房是政府為保障城市改造及市政工程而建設的安置用房，在土地出讓前作為競地前提條件，屬于政府的公建配套項目，根據《常州市市區定銷商品房管理暫行辦法》（常建【2014】123號），定銷商品房的供給對象為政府部門審核通過的被拆遷人，屬于公共利益。因此，管理人不能依據《中華人民共和國企業破產法》第十八條之規定決定解除《協議》。綜上，原告認為被告解除《協議》的行為損害了公共利益。同時，本案中的《協議》是具有社會公共利益屬性的協議，被告解除合同的通知違反《中華人民共和國合同法》第七條，故解除通知無效。121套定銷商品房的處置權應當歸原告所有，被告無權解除合同。故原告訴訟至法院，請求法院判如所請。
被告辯稱：被告于2016年10月17日經法院裁定受理進入破產程序，按照《中華人民共和國企業破產法》第十八條的規定，原告與被告簽訂的定銷房協議并未履行完畢，被告有權解除與原告的定銷房協議，請求駁回原告的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人真實性無異議的《國有土地使用權出讓合同》、《住宅開發項目公建配套建設要求意見書》、《協議》、《情況說明》、《關于桂花園定銷商品房銷售、項目余房、銷售稅金以及待結算定銷房資金往來等情況的專項審計報告》、民事裁定書、《關于解除定銷房的通知》、《常州市市區定銷商品房管理暫行辦法》、《工程恢復施工情況報告》等證據，本院予以確認并在卷佐證。
本院經審理認定事實如下：
2006年10月30日，常州市建設局出具《住宅開發項目公建配套建設要求意見書》，就坐落于本市，車廠路以東，紫荊西路以北，白云路以西）出具意見，第九條載明：本項目應提供5.5萬平方米住宅作為定銷商品房，專項用于安置城市基礎設施建設項目及經有關部門確定的重點工程項目的拆遷戶。定銷商品房的建設管理按照《常州市市區定銷商品管理暫行辦法》的有關規定執行。萬嘉公司作為競買人同意接受上述所有要求并簽字蓋章。
2006年12月8日，常州市國土資源局（出讓人）與萬嘉公司（受讓人）簽訂《國有土地使用權出讓合同》，出讓人出讓給受讓人位于以南面積為100820平方米的土地用于商業、住宅；出讓金為7560000元。
2007年3月23日，常州市建設局（甲方）與萬嘉公司（乙方）簽訂《協議》，約定：根據永紅街道小霍家村地塊項目（桂花園）的土地出讓條件，該地塊內需配套建設定銷商品房5.5萬平方米，該定銷商品房的收購價格為每平方米2980元；甲方同意乙方分三期提供房源，其中第一期提供20000平方米，第二期提供20000平方米，第三期提供15000平方米；定銷商品房銷售應按照定銷商品房的有關規定和要求進行，具體銷售價格依照建設局相應通知執行。乙方憑甲方出具的定銷商品房購買通知單簽訂購房合同。
2014年7月24日，萬嘉公司向常州市建設局出具情況說明，載明開發建設的桂花園項目，其公司按照2007年3月23日簽訂的安置房協議書，桂花園項目共需提供5.5萬平方米的安置房，現一、二、三期已提供33949.45平方米，剩余面積21050.55平方米于桂花園四期內一次補足，并提供182套桂花園四期房源的清單，182套定銷商品房集中于桂花園4期23幢、24幢、25幢。
2016年10月5日，常州常申會計師事務所有限公司出具《關于桂花園定銷商品房銷售、項目余房、銷售稅金以及待結算定銷房資金往來等情況的專項審計報告》，載明：關于桂花園定銷商品房銷售情況審計為截至2016年8月31日萬嘉公司共提供桂花園定銷商品房546戶，計55018.23平方米，其中桂花園1-3期共提供364戶，計34050.96平方米，桂花園4期共提供182戶，計20967.27平方米；桂花園4期182戶中已銷售定銷商品房61戶，均為市政項目拆遷安置使用，計7078.86平方米，銷售金額25506730元；關于桂花園定銷商品房項目余房審計情況為1-3期項目余房合計9戶，計692.57平方米，核定收購價為204.15萬元，4期項目余房合計121戶，計13888.41平方米，核定收購價為4133.27萬元；萬嘉公司4期桂花園未交付余房121戶，根據萬嘉公司銷售合同臺賬反映其中32戶計3630.94平方米實際已自行銷售（銷售金額1909.18萬元，核定收購價1085.46萬元，銷售溢價823.72萬元），該自行銷售房源在房地產預售系統中處于限制銷售狀態且尚未完成銷售備案，仍作為余房處理；桂花園4期121套定銷商品房相應的收購價為41332689.47元，原告尚未向被告支付。桂花園4期已銷售的61套定銷商品房集中于桂花園4期23幢、24幢，桂花園4期未交付的121套定銷商品集中于桂花園4期23幢、24幢、25幢。
2016年10月17日，本院作出（2016）蘇0404破3號民事裁定書，受理對萬嘉公司的破產清算申請。同日，本院出具（2016）蘇0404破3號決定書，指定常州永紅萬嘉置業發展有限公司清算組擔任常州永紅萬嘉置業發展有限公司管理人。2018年3月6日，萬嘉公司管理人向原告出具《關于解除定銷房的通知》，載明:萬嘉公司與原告訂立了關于定銷房《協議》，截止到被告破產清算受理之日，萬嘉公司已按該《協議》部分履行，但仍有部分定銷房未能按約履行，且原告對于未履行部分定銷房未支付相應對價，也未用于安置拆遷戶。根據《中華人民共和國企業破產法》第十八條之規定，現管理人決定不再履行萬嘉公司與原告于2007年3月簽訂的定銷房《協議》，請原告于收到本通知之日起十五日內通知常州市不動產登記中心解除未履行部分定銷房的交易限制。原告于2018年3月21日簽收上述通知。
被告萬嘉公司開發建設的桂花園四期21＃、23＃、24＃、25＃及地下室1軸線-31、32軸線間的后澆帶（含后澆帶）工程，于2014年2月17日領取了《建設工程施工許可證》，合同約定的竣工時間為2015年12月20日。因被告萬嘉公司資金鏈出現問題，施工單位于2015年2月12日發函被告萬嘉公司決定暫停桂花園項目施工，后一直處于停工狀態。2016年7月8日，萬嘉公司管理人與江蘇廣泰工程管理有限公司簽訂《桂花園四期委托監理項目復工協議》。2017年3月10日，萬嘉公司管理人向常州市城鄉建設局提交《工程恢復施工情況報告》，申請建設局予以核驗施工許可證。2017年3月17日，常州市城鄉建設局同意復工。復工前施工現場形象進度為：21＃、23＃、24＃、25＃房主體封頂，墻體砌筑完成；地下室混凝土及墻體砌筑施工完成。目前桂花園四期一標土建、安裝、外場管線施工基本完成等待驗收（由于桂花園四期一標住宅供電設施設置在商業部分地下室，目前商業地塊正在基礎施工，導致不能竣工交付）。
《常州市市區定銷商品房管理暫行辦法》第二條規定，定銷商品房是指政府投資并組織實施的城市重點項目拆遷需要建設的，以確定的銷售價格、套型面積向被拆遷人定向銷售的商品房。
庭審中，被告萬嘉公司管理人陳述：萬嘉公司破產涉及上書房、桂花園兩個項目，涉及購房戶近500多戶，經管理人初步核算，如果需要復工續建管理人就沒有能力向原告提供121套定銷商品房，如果不復工續建桂花園四期購房人包括61套定銷商品房的被安置人就無法拿到房屋，管理人為了復工續建和維護全體債權人的利益向原告出具了《關于解除定銷房的通知》
判決結果
駁回原告常州市住房和城鄉建設局的全部訴訟請求。
如未按本判決指定期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費80元（原告已預交），由原告常州市住房和城鄉建設局承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省常州市中級人民法院，同時根據《訴訟費用交納辦法》的有關規定，向該院預交上訴案件受理費。
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合議庭
審判長包艷波
人民陪審員胡進明
人民陪審員錢紅星
二〇一九年十二月二十六日
法官助理劉洪波
書記員朱曄雯
判決日期
2021-09-22
