原告楊立民訴被告常州永紅萬嘉置業發展有限公司（以下簡稱萬嘉公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年7月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告楊立民及其委托訴訟代理人楊佳文、吳倩楠，被告委托訴訟代理人徐桑到庭參加訴訟，本案現已審理終結
楊立民與常州永紅萬嘉置業發展有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書
案號：（2020）蘇0404民初3711號
判決日期：2021-02-09
法院：江蘇省常州市鐘樓區人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
原告向本院提出訴訟請求：1、判令確認原、被告簽訂的上書房四期39幢3102室《商品房買賣合同》合法有效；2、判令被告繼續履行上書房四期39幢3102室《商品房買賣合同》，即交付房屋并辦理房產登記手續；3、本案訴訟費用、律師費用由被告承擔。事實與理由：常州市新達聯合裝飾工程有限公司（以下簡稱新達公司）系萬嘉公司部分建筑工程的承包方，2013年工程早已結束且工程造價也已審定完畢，但萬嘉公司長期拖欠工程款不付。經新達公司多次催要后，萬嘉公司于2014年底提出擬用在建商品房抵付工程款。2013年新達公司因資金周轉困難，向原告借款100萬元，鑒于萬嘉公司提出用商品房抵付工程款，新達公司經與原告商量，將抵扣的商品房直接抵給原告用于歸還所欠原告的借款。2015年1月20日原告與被告萬嘉公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定由原告購買上書房39幢3102室商品房一套，合同約定首付款311472元，余款70萬元由原告貸款方式支付。但在實際履行過程中，原告實際付款方式為，新達公司抵扣工程款471472元，原告現金支付20萬元，原告貸款50萬元以及常州中海置業有限公司（以下簡稱中海公司）自愿用其與萬嘉公司的應收款為原告抵付房款54萬元，原告合計付款已達1711472元。后萬嘉公司向原告開具三張購房發票，共計金額1011472元。2016年10月17日被告經法院裁定破產清算。經原告向被告申報債權，2020年4月15日收到被告對原告債權不予確認函。為維護原告合法權益，現訴至法院，請求判如所請。
被告辯稱，案涉房屋屬于債務人的破產財產，繼續履行合同交付房屋將構成個別清償，屬于破產法禁止的行為。原告未按照合同約定向被告支付房款，未按期履行付款義務。同時，在債務人破產的情況下，以房抵債中的債權人請求繼續履行合同的，要將其請求轉化為金錢之債，通過破產程序公平受償。綜上，請求法院駁回原告的訴請。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
2015年1月20日原告作為買受人與被告作為出賣人簽訂《商品房買賣合同》一份，約定原告購買被告開發的位于常州市××路××房××小區××幢××室房屋一套，房屋建筑面積123.17平方米，總價款1108530元。房屋優惠后價款為1038000元。并約定付款方式為一次性付款，總金額1011472元，于2015年1月27日前通過首付款和按揭貸款方式支付。被告于2016年10月30日前交付房屋。被告分別于2015年1月23日、2015年2月12日向原告開具了金額分別為311472元、500000元及200000元的《銷售不動產統一發票》三張，備注均為“款項性質為預售定金和預收購房款”。
本院于2016年10月17日裁定受理申請人常州市戚墅堰建筑工程有限公司訴被申請人萬嘉公司破產清算一案，并指定萬嘉公司清算組為破產管理人。原告就本案所涉商品房買賣合同進行了債權申報，萬嘉公司于2020年4月15日向原告出具《上書房四期購房業主債權申報初審函》，審查意見為：根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條之規定，已支付全部或大部分房款的購房消費者權利優先于工程價款優先受償權。管理人認為，申報人與萬嘉公司簽訂的購房合同并未實際履行，故不符合消費者購房優先債權的認定標準，管理人有權解除已簽訂的購房合同。審查結論為“對申報人申報的債權不予確認，并解除申報人于2015年1月20日與常州永紅萬嘉置業發展有限公司簽訂的上書房四期39幢3102室《商品房買賣合同》”。
另查明，2015年1月19日新達公司出具（項目）工程款（質保金）抵房款審批表一份，載明“抵款單位：萬嘉公司。抵款內容：工程名稱（一）上書房別墅綠可木木椽子工程，抵款金額17.2972萬；工程名稱（二）上書房28.29欄桿，抵款金額20萬；工程名稱（三）上書房三期架空層及門廳，抵款金額9.85萬。合計金額471472元。房源內容：上書房39-3102，購房人楊立民，購房總價101.1472萬，抵款金額101.1472萬”，審批表上會簽欄由相關會簽部門負責人員予以簽字同意。
審理中，原告另提交（項目）工程款（質保金）抵房款審批表一份，載明“抵款單位：中海公司。時間：2015.1.19。抵款內容：工程名稱（一），院街塑鋼門窗工程制作安裝工程；抵款金額，540000元。房源內容：上書房39-3102，購房人楊立民，購房總價101.1472萬，抵款金額101.1472萬”，該審批表未有單位加蓋公章，審批表上會簽欄由相關會簽部門負責人員予以簽字同意。
原告與江蘇銀行股份有限公司常州分行于2015年2月27日簽訂《個人借款合同》一份，借款人為原告，借款金額50萬元，借款期限20年，借款用途為購買坐落于上書房39-3102的住房。2015年3月2日，原告向江蘇銀行出具零售貸款借款借據一份，確認借款50萬元，并自愿委托銀行將款項存入萬嘉公司賬戶。原告另于2015年2月12日通過中國銀行向萬嘉公司轉賬20萬元，萬嘉公司于同日通過江蘇銀行向原告轉賬20萬元，審理中原告確認收到退回的20萬元。針對上述50萬元貸款，被告向本院提交出票日期為2015年3月4日的江蘇銀行轉賬支票存根一份，并陳述已將50萬元退還原告，存根載明“金額：500000元，用途：退房款，收款人：楊立民”。經本院至江蘇銀行、中國銀行調查查明，上述轉賬支票票面記載收款人為新達公司，該款于2015年3月5日轉入新達公司名下中國銀行賬戶內。審理中原告陳述，存根上收款人楊立民不是其本人所簽，其沒有收到該款，其不清楚錢為何轉入新達公司賬戶。
審理中，原告陳述其曾是新達公司副總，2013年9月新達公司因經營周轉需要向其借款100萬元，其于2013年9月4日在中國銀行取款兩筆50萬元后由新達公司會計雷雨田存入新達公司賬戶，新達公司未向其出具過借條，后新達公司歸還了一部分，至抵扣本案房款時尚欠原告65萬元，又抵扣了新達公司在萬嘉公司處的工程款471472元，余款未還。新達公司于2020年5月20日出具證明一份，對原告上述陳述予以確認。關于中海公司抵扣案涉房款情況，原告陳述中海公司與萬嘉公司系關聯公司，新達公司以常州九洲裝飾工程有限公司（以下簡稱九洲裝飾公司）的名義承接了中海公司的院街項目門窗制作，中海公司應向九洲裝飾公司支付款項，九洲裝飾公司同意應收款項由新達公司享有，故新達公司對中海公司享有債權。同時中海公司對萬嘉公司享有債權。新達公司同意上述對中海公司的債權由原告在案涉房款中予以抵扣。審理中，原告提交中海公司出具的明細分類賬清單一份，其中載明2015年1月27的記-28號記賬憑證，記載貸方金額540000元，摘要為“常州九洲裝飾工程有限公司抵上書房39-3102”，科目為“其他應付款-往來（客戶：常州永紅萬嘉置業有限公司）。中海公司于2020年9月22日出具情況說明一份，載明2015年確實用工程款抵扣了萬嘉公司上書房39-3102購房款54萬元，其賬面反映結清九洲裝飾公司工程款，結欠萬嘉公司購房款54萬元，2015年5月其歸還了萬嘉公司3608萬元，其中包括上述54萬元購房款。
再查明，被告于2015年1月26日憑證號為上書房-097的記賬憑證就案涉房屋的抵扣情況進行了記載，其中三條記載為新達公司用工程款分別抵扣案涉房屋房款98500元、172972元、200000元，最后一條記載為中海公司用工程款抵扣案涉房屋房款540000元，上述合計1011472元
判決結果
駁回原告楊立民的全部訴訟請求。
本案案件受理費14777元（原告已預交），由原告承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數遞交上訴狀副本，上訴于江蘇省常州市中級人民法院，同時按規定向該院預交上訴案件受理費
合議庭
審判長張鋒
人民陪審員胡曄
人民陪審員曹玨
二〇二一年二月八日
法官助理趙超
書記員王童
判決日期
2021-02-09
