原告姚康東訴被告常州永紅萬嘉置業發展有限公司（以下簡稱萬嘉公司）及第三人龍海建設集團有限公司（以下簡稱龍海公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年5月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人陳峰、被告萬嘉公司委托訴訟代理人徐桑、江承成、第三人委托訴訟代理人虞國慶到庭參加訴訟，本案現已審理終結
姚康東與常州永紅萬嘉置業發展有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書
案號：（2020）蘇0404民初2306號
判決日期：2020-12-23
法院：江蘇省常州市鐘樓區人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
原告向本院提出訴訟請求：1、確認原被告《商品房買賣合同》合法有效；2、判令被告向原告交付上述合同項下房屋（上書房四期38幢3202號房屋），并配合辦理不動產登記至原告名下；3、本案訴訟費用由被告承擔。在審理中，原告申請撤回對第一項訴訟請求的主張。事實與理由：位于上書房四期38幢3202號房屋系被告為其關聯企業常州萬融置業發展有限公司支付工程款而抵給第三人龍海公司的工抵房，因龍海公司結欠原告父親姚菊青水電工程款，龍海公司提出以房抵款，原告父親考慮到原告將來結婚需要婚房，便同意以房抵款。2015年1月26日，原被告簽訂了案涉房屋的《商品房買賣合同》,2015年2月3日，被告向原告出具了銷售不動產統一發票。2015年2月4日，原告父親向龍海公司出具以房抵款收據一份，抵款金額812353元。2020年1月2日，被告的破產管理人向原告出具了《上書房四期購房業主債權申報初審函》，對原告就案涉房屋所申報的債權不予確認。原告現訴至法院，請求判如所請。
被告辯稱：我方對以房抵債的事實無異議；被告已進入破產程序，原告無權請求被告管理人繼續履行房屋買賣合同交付房屋，根據《江蘇省高院破產案件審理指南》房地產開發企業破產程序中關于消費者購房優先權的認定標準應當參照《最高院辦理執行異議和復議案件若干規定》第二十九條：一、簽訂合法有效的書面買賣合同；二、所購商品房用于居住，且買受人名下無其他房產；三、付款超過合同約定價款的50%。本案原告并不符合上述關于消費者購房優先權的標準，如果繼續履行合同將構成對個別債權人的違法清償，損害其他債權人的利益，有違破產公平受償的原則。九民紀要的第四十四條關于以物抵債效力的規定中明確了在債務人進入破產程序后即使債權人要求履行合同，人民法院應當將其請求轉化為金錢之債，通過破產程序公平受償。綜上，請求駁回原告全部訴訟請求。
第三人辯稱：常州萬融置業發展有限公司開發了南書房工程，我們公司是在南書房做總包工程的，常州萬融置業發展有限公司欠了我們龍海公司的工程款，姚菊青是幫我公司做的南書房的水電工程，經過常州建設局的協調，就用上書房四期38幢和39幢各三套房屋抵了我們公司的工程款，本案的房屋是我們公司是抵給姚菊青作為工程款，姚康東是姚菊青的兒子，并且當時姚菊青還開了個收據給我們公司的。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人真實性無異議的建設工程施工合同、工程結算審定單、仲裁裁決書、抵房款審批表、商品房買賣合同、銷售不動產統一發票、2019年8月14日龍海公司出具的情況說明、民事裁定書、決定書等證據，本院予以確認并在卷佐證。被告對原告提交的以下證據有異議：收據、銀行轉賬明細、手寫記賬，第三人對原告提交的前述證據的真實性均無異議。被告對原告申請出庭的證人胡某的證人證言真實性無法確認，原告和第三人對胡某當庭陳述的證人證言真實性均無異議。本院認證意見：原告提供了相應證據原件且第三人予以認可，證人胡某依法出庭陳述，故對前述證據的真實性予以認可。
根據雙方提交的證據及當事人庭審陳述，本院經審理查明以下事實：
2012年9月10日，常州萬融置業發展有限公司（以下簡稱萬融公司）與第三人龍海公司簽訂了一份《建設工程施工合同》，約定：由第三人龍海公司承建萬融公司位于荊川路西大園村北側地塊（南書房）項目1＃-5＃房及地下車庫工程；工程承包范圍為以發包人提供的全套施工圖和所有涉及變更為準土建水電安裝工程，有線電視、電信、供電、供水、供氣、排水、路燈等專業施工單位施工的室內配合工作（含室內穿樓層立管周邊封堵等）；合同價款為44073964元。姚菊青負責其中的水電安裝工程。
2015年1月份，春節臨近，第三人龍海公司承建的常州萬融置業發展有限公司的南書房1＃—5＃房及地下室工程，因萬融公司不能按合同約定支付工程進度款,造成第三人龍海公司不能及時支付農民工工資。市建管處于2015年1月中旬，召集萬融公司、被告萬嘉公司（萬融與萬嘉有關聯債權債務）、第三人龍海公司等單位召開協調會，要求建設單位及時支付工程款或用房屋抵付工程款，用于發放農民工工資。后被告萬嘉公司和第三人龍海公司達成協議，約定將上書房六套商品房抵給第三人龍海公司，抵款金額為5162576元，具體房源為上書房四期38-3202（抵款812353元）、上書房四期38-3203（抵款815652元）、上書房四期38-3204（抵款804147元）、上書房四期39-3101（抵款1006244元）、上書房四期39-1003（抵款849791元）、上書房四期39-1403（抵款874389元）。第三人龍海公司將其中的上書房四期38-3202號房屋抵給姚菊青用以抵償南書房水電工程款，抵款金額為812353元，原告姚康東系姚菊青的兒子。
2015年1月26日，原告作為買受人與被告作為出賣人簽訂《商品房買賣合同》一份，約定原告購買被告開發的位于常州市鐘樓區××路××號××房××幢××室房屋，房屋建筑面積111.44平方米，總價款933867元；并約定付款方式為一次性付款，總金額為812353元，于2015年1月26日前支付；約定被告于2016年10月30日前交付房屋。上述合同簽訂后被告對上述《商品房買賣合同》進行了網簽備案。2015年2月3日，被告向原告開具了《銷售不動產統一發票》，金額為812353元。
2015年10月，南書房1＃—5＃房及地下室工程水電安裝工程款審定為2068780.95元。第三人龍海公司已向姚菊青支付1300000元，上書房四期38-3202號房屋抵款812353元，第三龍海公司向姚菊青超付了43572.05元。2016年2月5日，姚菊青向胡某轉賬61122元，其中包含了其應返還的43572.05元。胡某亦出庭且認可其收到的姚菊青的轉賬61122元中包含了房屋差價。
本院于2016年10月17日裁定受理申請人常州市戚墅堰建筑工程有限公司訴被申請人萬嘉公司破產清算一案，并指定萬嘉公司清算組為破產管理人，原告進行了債權申報，萬嘉公司于2020年1月2日向原告出具“上書房四期購房業主債權申報初審函”，審查結論為“對申報人申報的債權不予確認，并解除申報人于2015年1月26日與萬嘉公司簽訂的上書房四期38幢3202室《商品房買賣合同》”
判決結果
駁回原告姚康東的訴訟請求。
本案案件受理費11924元（原告已預交），由原告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數遞交上訴狀副本，上訴于江蘇省常州市中級人民法院，同時按規定向該院預交上訴案件受理費
合議庭
審判長包艷波
人民陪審員吳小艷
人民陪審員張建平
二〇二〇年十一月四日
書記員朱曄雯
判決日期
2020-12-23
