原告王翰訴被告常州永紅萬(wàn)嘉置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)嘉公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年5月9日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王翰及其委托訴訟代理人姜曉東、被告萬(wàn)嘉公司委托訴訟代理人江承成到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)
王翰與常州永紅萬(wàn)嘉置業(yè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書(shū)
案號(hào)：（2020）蘇0404民初2114號(hào)
判決日期：2020-12-23
法院：江蘇省常州市鐘樓區(qū)人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原告對(duì)被告享有購(gòu)房者優(yōu)先債權(quán)；2、判令被告繼續(xù)履行雙方簽訂的上書(shū)房38-1101室購(gòu)房合同;3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年6月，原告因兒子準(zhǔn)備結(jié)婚，購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的上書(shū)房1-甲202室房屋，并支付了全部購(gòu)房款，在向房管局備案時(shí)因該房屋尚未取得預(yù)售證而無(wú)法備案。被告提出用38-1101室調(diào)換，原告同意，雙方簽訂了購(gòu)房合同并在房管局登記備案，原告支付的1-甲202室的購(gòu)房款自動(dòng)轉(zhuǎn)為38-1101室購(gòu)房款。原告多次找被告要求更換收據(jù)，由于政府介入，被告日常經(jīng)營(yíng)工作完全停止，直至破產(chǎn)。之后，原告向破產(chǎn)管理人說(shuō)明上述情況，但管理人對(duì)上述情況不予認(rèn)可并要求解除購(gòu)房合同，原告認(rèn)為管理人認(rèn)定錯(cuò)誤且無(wú)權(quán)解除購(gòu)房合同，故提出訴訟。
被告辯稱：被告對(duì)于雙方關(guān)于四期房屋合同的真實(shí)性并沒(méi)有異議，但是原告并沒(méi)有按照合同履行付款義務(wù)，雖然現(xiàn)金解款單可以證明1080450元支付到了萬(wàn)嘉賬戶，但是結(jié)合詢問(wèn)筆錄原告自己的陳述可以明確該筆款項(xiàng)實(shí)際為萬(wàn)嘉公司工作人員自行操作；根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立且雙方均未履行完畢的合同有權(quán)行使解除權(quán)，原告在事實(shí)理由部分主張的將上書(shū)房五期1-甲-202購(gòu)房款轉(zhuǎn)為上書(shū)房四期38-1101購(gòu)房款的事實(shí)沒(méi)有依據(jù)，原告已將該筆購(gòu)房款作為請(qǐng)求權(quán)依據(jù)向被告管理人申報(bào)了上書(shū)房五期1-甲-202債權(quán)，故請(qǐng)求法院駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人真實(shí)性無(wú)異議的商品房買賣合同、收款收據(jù)、確認(rèn)函、現(xiàn)金解款單、債權(quán)申報(bào)初審函、債權(quán)申報(bào)書(shū)、2019蘇04刑終384號(hào)刑事裁定書(shū)、原告的情況說(shuō)明、民事裁定書(shū)、決定書(shū)等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)雙方提交的證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述，本院經(jīng)審理查明以下事實(shí)：
2015年5月11日，現(xiàn)金解款單載明被告收到原告1080450元。同日，被告向原告出具收據(jù)，載明收到上書(shū)房五期購(gòu)房款（1-甲-202）1080450元。2015年7月1日，原告作為買受人與被告作為出賣人簽訂《商品房買賣合同》一份，約定原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于常州市鐘樓區(qū)××路××號(hào)××房××幢××室房屋，建筑面積為141.05平方米，總價(jià)款為1198925元；并約定付款方式為一次性付款，950000元于2015年7月1日前支付；約定被告于2016年10月30日前交付房屋。
本院于2016年10月17日裁定受理申請(qǐng)人常州市戚墅堰建筑工程有限公司訴被申請(qǐng)人萬(wàn)嘉公司破產(chǎn)清算一案，并指定萬(wàn)嘉公司清算組為破產(chǎn)管理人，原告分別對(duì)上書(shū)房四期38幢1101室房屋（購(gòu)房債權(quán)金額950000元）和上書(shū)房五期1甲202室的房屋（購(gòu)房債權(quán)金額1080000元）進(jìn)行了債權(quán)申報(bào)，原告在申報(bào)時(shí)提交了情況說(shuō)明“2007年，本人貸款購(gòu)買某由常州萬(wàn)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的綠園小區(qū)店面房一套，價(jià)108萬(wàn)元。后由于位置不理想，經(jīng)與萬(wàn)聯(lián)公司總經(jīng)理?xiàng)盍⑿聟f(xié)商，將該店面房原價(jià)退還給公司，房款轉(zhuǎn)為借款。由公司支付利息直到2014年底。在此期間，萬(wàn)聯(lián)公司入股常州永紅萬(wàn)嘉置業(yè)有限公司，開(kāi)發(fā)“上書(shū)房”項(xiàng)目，楊立新同時(shí)擔(dān)任萬(wàn)嘉置業(yè)的總經(jīng)理。2015年起，我與楊立新協(xié)商退還借款，楊立新提出以房抵款，我因兒子結(jié)婚也需購(gòu)房，遂同意楊立新的方案。2015年5月11日，楊立新安排公司財(cái)務(wù)人員轉(zhuǎn)款并向我出具了收到購(gòu)房款110萬(wàn)的收款收據(jù)。之后，楊立新安排看房，并提供五期1-甲-202和四期38-1101讓我選擇，開(kāi)始我選了1-甲-202室的房子，并于6月9日簽訂了購(gòu)房合同，后我發(fā)現(xiàn)合同無(wú)法備案（無(wú)預(yù)售證），因此重新確定購(gòu)買四期38-1101房屋，于2015年7月1日簽訂購(gòu)房合同并向市房管局備案，房?jī)r(jià)95萬(wàn)元加兩個(gè)車位15萬(wàn)元，合計(jì)110萬(wàn)元”。萬(wàn)嘉公司于2018年5月16日出具“債權(quán)初審征求意見(jiàn)函（個(gè)人）”，初步審查意見(jiàn)為：符合破產(chǎn)債權(quán)人資格，初步核定債權(quán)金額為1080450元，其中普通債權(quán)金額為1080450元。萬(wàn)嘉公司于2020年4月15日向原告出具“上書(shū)房四期購(gòu)房業(yè)主債權(quán)申報(bào)初審函”，審查結(jié)論為“對(duì)申報(bào)人申報(bào)的債權(quán)不予確認(rèn)，解除申報(bào)人于2015年7月1日與常州永紅萬(wàn)嘉置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的上書(shū)房四期38幢1101室《商品房買賣合同》”。萬(wàn)嘉公司于2020年7月20日向原告出具“上書(shū)房五期購(gòu)房業(yè)主債權(quán)申報(bào)初審函”，審查結(jié)論為“申報(bào)人與常州永紅萬(wàn)嘉置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的關(guān)于上書(shū)房五期1甲202室的《商品房買賣合同》無(wú)效，對(duì)其申報(bào)的消費(fèi)者購(gòu)房?jī)?yōu)先債權(quán)不予確認(rèn)”。
（2019）蘇04刑終348號(hào)刑事裁定書(shū)載明“證人王翰的證言筆錄，證實(shí)因?yàn)槠溆形赐说馁?gòu)房款在楊立新公司里，2014年下半年，其找楊立新要錢，楊立新就讓其選了一套房子，具體是張玲操作的。辦購(gòu)房手續(xù)時(shí)，張玲讓其簽了一份承諾書(shū)，具體內(nèi)容是購(gòu)買房子不是其真實(shí)意思，房子最終處置權(quán)是萬(wàn)嘉公司的。后來(lái)其得知上書(shū)房5期的房子沒(méi)有預(yù)售證，就找楊立新?lián)Q了一套，這次只做了備案，沒(méi)有付款”“經(jīng)查，2015年期間，永紅萬(wàn)嘉公司經(jīng)營(yíng)困難，為了防止法院查封永紅萬(wàn)嘉公司的房產(chǎn)，楊立新、張玲等人將永紅萬(wàn)嘉公司的資金通過(guò)“走賬”的形式轉(zhuǎn)給他人，再由他人以個(gè)人名義用上述資金購(gòu)買永紅萬(wàn)嘉公司的房產(chǎn)，簽訂商品房買賣合同及承諾書(shū)，約定由他人以個(gè)人名義代持上述房產(chǎn)，但相關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)仍屬于永紅萬(wàn)嘉公司。”代持房產(chǎn)清單中包含原告的上書(shū)房五期1甲202室。
楊立新作為證人在庭審中陳述：原告找證人買某上書(shū)房五期的一套房子，因?yàn)槲迤诘姆孔記](méi)有預(yù)售證，后來(lái)要換上書(shū)房四期的房子，后來(lái)證人就給原告換了，五期的錢轉(zhuǎn)到四期后要換票據(jù)的，證人也答應(yīng)給原告換的，后來(lái)開(kāi)始監(jiān)管的時(shí)間有點(diǎn)緊就不能換票據(jù)了
判決結(jié)果
駁回原告王翰的訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)15591元（原告已預(yù)交），由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)遞交上訴狀副本，上訴于江蘇省常州市中級(jí)人民法院，同時(shí)按規(guī)定向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)
合議庭
審判長(zhǎng)包艷波
人民陪審員陳玉英
人民陪審員江文娟
二〇二〇年十一月六日
書(shū)記員朱曄雯
判決日期
2020-12-23
