原告郭新峰訴被告常州永紅萬嘉置業發展有限公司（以下簡稱萬嘉公司）及第三人龍海建設集團有限公司（以下簡稱龍海公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年4月13日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人曹波、被告萬嘉公司委托訴訟代理人徐桑、第三人委托訴訟代理人虞國慶到庭參加訴訟，本案現已審理終結
郭新峰與常州永紅萬嘉置業發展有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書
案號：（2020）蘇0404民初1562號
判決日期：2020-12-23
法院：江蘇省常州市鐘樓區人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
原告向本院提出訴訟請求：1、確認原被告2015年2月4日簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；2、判令被告向原告交付上述合同項下房屋（上書房39幢1403號房），并配合辦理不動產登記至原告名下；3、本案訴訟費用由被告承擔。在審理中，原告申請撤回對第一項訴訟請求的主張。事實與理由：原告系江陰市得峰建筑模架設備有限公司（以下簡稱得峰公司）股東。2013年5月開始，因第三人項目經理虞國慶負責的工地施工需要，得峰公司向其所在工地提供鋼管等租賃物。至2015年2月初，第三人拖欠租金達1063088元。雙方年終結算時，第三人提出用其在被告處獲得的“工抵房”以房抵債給原告。于是在第三人安排下，原告于2015年2月4日與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定購買被告開發的上書房39幢1403號房，價款1082312元，一次性付款優惠至874389元。因該房屋系被告抵償給第三人的“工抵房”，原告以到期租金抵付房款，無需向被告或第三人實際支付款項，被告遂于簽訂合同當日開具發票給原告，表示收到原告房款，三方抵債行為完成。2015年2月5日，原告與第三人項目經理虞國慶簽訂《協議書》一份，明確以房抵債的事項。2016年10月17日，常州市鐘樓區人民法院受理債權人對被告提出的破產申請，并對被告開始進行清算。原告依法向被告管理人提出購房債權申報，要求確認原告購房人的合法權利。2020年1月2日，被告管理人向原告發出《上書房四期購房業主債權申報初審函》，否認原告申報的購房債權，并解除原被告之間的《商品房買賣合同》?，F原告認為，第三人拖欠原告租金在先，三方合意抵房在后，均是各方當事人真實的意思表示，既不違反法律強制性規定，也不侵害其他債權人的利益，當屬合法有效。現在被告管理人否認購房行為的有效性，嚴重侵害原告合法權益。原告現訴至法院，請求判如所請。
被告辯稱：原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同雙方均未實際履行，管理人有權依據破產法第十八條解除合同，案涉上書房39幢1403號房屋屬于債務人破產財產，繼續履行合同交付房屋辦理不動產登記將構成個別清償，違反破產法的相關規定，因此請求駁回原告的訴請。
第三人辯稱：原告的請求是合法的，是真實的購房，都是有合同發票和網簽的，合同簽訂在破產之前兩年，對原告訴訟請求無異議。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人真實性無異議的商品房買賣合同、銷售不動產統一發票、2019年8月14日龍海公司出具的情況說明、民事裁定書、決定書等證據，本院予以確認并在卷佐證。被告對原告提交的以下證據有異議：租賃建筑周轉材料協議書、租金明細表、2019年10月10日龍海公司出具的情況說明、發貨明細單、江陰市得峰建筑模架設備有限公司出具的情況說明，第三人對原告提交的前述證據的真實性均無異議。被告對第三人提交的以下證明有異議：百馨西苑三期鋼管租金結算單、收據、（郭新峰與虞國慶）協議書，原告對第三人提交的前述證據的真實性均無異議。本院認證意見：原告和第三人均提供了相應證據原件且相互予以認可，故對前述證據的真實性予以認可。
根據雙方提交的證據及當事人庭審陳述，本院經審理查明以下事實：
江陰市得峰建筑模架設備有限公司（以下簡稱得峰公司）與第三人龍海公司簽訂《租賃建筑周轉材料協議書》，約定得峰公司向龍海公司出租鋼管、扣件等材料。2015年2月5日，第三人龍海公司對賬后認可結欠得峰公司租金總金額為1063088元。2015年2月5日，虞國慶與原告簽訂《協議書》，約定虞國慶將上書房39幢1403號房屋（此房屋為萬嘉公司抵償給虞國慶的工程款）作價874389元抵償給原告，由萬嘉公司直接與原告簽訂商品房銷售合同。2015年2月13日，得峰公司向龍海公司出具收據兩張，分別載明“鋼管租金824000元收款方式為房子抵款”，“鋼管租金80000元收款方式為承兌”。
2015年2月4日，原告作為買受人與被告作為出賣人簽訂《商品房買賣合同》一份，約定原告購買被告開發的位于常州市鐘樓區××路××號××房××幢××室房屋，房屋建筑面積122.99平方米，總價款1082312元；并約定付款方式為一次性付款，總金額為874389元，于2015年2月4日前支付；約定被告于2016年10月30日前交付房屋，被告如逾期交房超過60日的，應按日支付已付房價款的萬分之三的違約金。上述合同簽訂后被告對上述《商品房買賣合同》進行了網簽備案。被告于2015年2月4日向原告開具了《銷售不動產統一發票》，金額為874389元。
本院于2016年10月17日裁定受理申請人常州市戚墅堰建筑工程有限公司訴被申請人萬嘉公司破產清算一案，并指定萬嘉公司清算組為破產管理人，原告進行了債權申報，萬嘉公司于2020年1月2日向原告出具“上書房四期購房業主債權申報初審函”，審查結論為“對申報人申報的債權不予確認，并解除申報人于2015年2月4日與萬嘉公司簽訂的上書房四期39幢1403室《商品房買賣合同》”。
2019年8月14日，第三人龍海公司出具《關于上書房四期六套房屋抵工程款用于支付農民工工資的情況說明》，載明“2015年1月份，春節臨近，由我公司承建的常州萬融置業發
展有限公司的南書房1?！?＃房及地下室工程，因常州萬融置業發展有限公司不能按合同約定支付工程進度款,造成我公司不能及時支付農民工工資。市建管處按照上級要求，積極組織有關單位協商解決農民工工資事宜，以維護社會安定團結，并于2015年1月中旬，召集常州萬融置業發展有限公司、常州永紅萬嘉置業發展有限公司（萬融與萬嘉有關聯債權債務）、江蘇龍海建工集團有限公司等單位召開協調會，要求建設單位及時支付工程款或用房屋抵付工程款，用于發放農民工工資”。2019年10月10日第三人龍海公司出具《情況說明》，載明“南書房1-5＃房及地下室工程由我公司總承包建設，項目經理為虞國慶，且為實際施工人。由于南書房1-5＃房及地下室項目實際工程中，有永紅萬嘉公司以6套上書房四期的住宅抵付工程款，總價5162576元人民幣，該房我公司委托虞國慶處理，虞國慶將收取的轉售房款優先用于工程施工。后在2016年6月29日，將購房款500萬元以轉賬友式付至我公司，其余162576元以現金方式付至我公司。該6套房屋分別轉售給姚菊青（姚康東）38號3202、呂國憲38號3203、譚敏（尤勇）38號3204、虞國慶（虞強）39號3101、徐斌（陳先勝）39號1003、郭新峰39號1403。這些房款均己付清，我公司確認這些抵售房款己全部收齊”。
原告另陳述，原告系得峰公司的股東。得峰公司出具的情況說明載明“2015年2月5日，經結算龍海建設集團有限公司拖欠我司租金款1063088元。雙方商定以上書房四期39幢1403室房屋抵償其中824000元債務。后經我司商議，同意由郭新峰出面簽訂以房抵債協議”。
本院另受理了虞強、姚康東等訴萬嘉公司、龍海公司房屋買賣合同系列案件，在上述系列案件審理中眾原告和萬嘉公司、龍海公司均認可常州萬融置業發展有限公司因結欠第三人龍海公司南書房土建及水電安裝工程的工程款，將上書房六套商品房抵給第三人龍海公司，抵款金額為5162576元，具體房源為上書房四期38-3202（抵款812353元）、上書房四期38-3203（抵款815652元）、上書房四期38-3204（抵款804147元）、上書房四期39-3101（抵款1006244元）、上書房四期39-1003（抵款849791元）、上書房四期39-1403（抵款874389元）。前述六套房屋均已簽訂《商品房買賣合同》并辦理備案登記
判決結果
駁回原告郭新峰的訴訟請求。
本案案件受理費12544元（原告已預交），由原告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數遞交上訴狀副本，上訴于江蘇省常州市中級人民法院，同時按規定向該院預交上訴案件受理費
合議庭
審判長包艷波
人民陪審員倪建芬
人民陪審員張建平
二〇二〇年十月十三日
法官助理張春美
書記員朱曄雯
判決日期
2020-12-23
