上訴人張峻銘因與被上訴人煙臺打撈局房屋租賃合同糾紛一案，不服山東省煙臺市芝罘區人民法院（2018）魯0602民初4428號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月2日立案后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結
張峻銘、煙臺打撈局房屋租賃合同糾紛二審民事判決書
案號：（2020）魯06民終7393號
判決日期：2021-02-03
法院：山東省煙臺市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
上訴人張峻銘上訴請求：1、依法撤銷原判；2、駁回被上訴人的訴訟請求。事實與理由：一、一審判決認定上訴人所承租房屋的租戶存在擾民行為，系認定事實錯誤。首先，一審中，被上訴人提供的所謂證人都是被上訴人單位的職工或退休人員，與被上訴人均存在利害關系，被上訴人將房屋租賃給上訴人前房屋均被被上訴人提供的證人長期無償占用，有的證人長期都不在涉案的住宅樓內居住，這些證人并沒有親眼看到上訴人的租戶亂放雜物、扔煙頭，也沒有看到系上訴人的租戶不關防盜門、租戶上下樓梯鬧騰的問題，因此，證人并不能證明上訴人的租戶存在不遵守物業管理規定和所謂擾民的問題。其次，被上訴人提供的所謂入戶調查記錄、聯名信等證據缺乏真實性，一審判決也顯示，所謂的調查及記錄、聯名信均存在簽名不實等虛假問題，其本身就缺乏真實性，不具備證據的真實性、關聯性和合法性，依法不應作為認定本案事實的依據。第三，涉案的住宅樓除了上訴人承租的閣樓對外出租外，其他樓層也存在房屋出租的問題，即使證人反映的情況是真實的，也不能認定即為上訴人的租戶所為，更不存在上訴人租戶擾民的問題。第四，住宅樓內公共區域即使存在臟亂差的問題，也是物業管理不到位的問題，在沒有證據證實的情況下，更不應該歸到上訴人身上，并以此認定為上訴人租戶存在擾民的問題。第五、作為住宅樓的住戶，均應當本著互諒互讓的原則妥善處理好相鄰關系，被上訴人以及其所謂的證人的所作所為完全就是欺生排外的表現。二、一審判決認定被上訴人解除租賃合同系合法解除，適用法律錯誤。被上訴人違反合同約定，以擾民等莫須有的理由解除租賃合同，并對涉案房屋斷水斷電，不僅嚴重違反了合同的約定和法律的規定，也給上訴人造成了巨大的經濟損失，但上訴人的合法權益不但沒有得到保護，反而被判賠償被上訴人的房屋占用費和支付被上訴人違約金，嚴重損害了上訴人的合法權益。三、一審判決嚴重超審限。一審法官和律師采取引供誘供的方式，讓上訴人表達不利于上訴人的所謂意見，也是導致本案錯誤判決的重要原因。
被上訴人煙臺打撈局答辯稱，雙方租賃關系存續期間，上訴人存在嚴重的擾民行為。我方提供的聯名投訴信照片，以及情況再調查記錄及證人證言，能夠形成完整的證據鏈條，證實上訴人存在擾民行為。被上訴人據此解除雙方的租賃合同，于法有據。
原審原告煙臺打撈局向一審法院起訴請求：1、判決被告騰退全部租賃房屋（坐落于煙臺市芝罘區芝罘島中里122－127單元頂樓的閣樓共12套）。2、判決被告支付原告2018年1月1日至1月31日房屋占有使用費5000元及違約金10000元，并自2018年2月1日至被告退還全部租賃房屋之日止按上述標準支付占用期間費用。事實與理由：原、被告于2016年6月27日簽訂了《房屋租賃合同》，約定被告自2016年1月1日至2020年12月31日租賃原告位于煙臺市芝罘區芝罘島中里122－127單元頂層共12套閣樓，每年租金6萬元，閣樓用于住宅出租。合同約定被告租賃期間應當遵守物業管理規定，不得有擾民情況，一旦接到投訴，被告需要立即整改，若拒不整改或整改不徹底，原告有權暫停租房直至收回房屋，同時約定原告逾期交房或被告逾期還房，每逾期一日應向對方支付原日租金三倍的滯納金，還應承擔因逾期歸還給對方造成的損失。合同簽訂后，原告履行了房屋交付義務，被告支付了房租。但2017月起，芝罘島中里122－127單元住戶聯名向原告投訴，內容為被告在出租房屋經營期間存在租住人員雜亂和不關單元防盜門、外部人員自由出入等安全問題、隨地吐痰、亂扔垃圾等衛生問題、在居民休息時間外住人員大聲喧嘩擾亂正常生活秩序等問題，原告所屬打撈保障中心于7月進行了入戶調查核實，證明居民投訴屬實。原告于2017年8月份約談了被告，其父張福松代被告參加了約談，原告按照合同約定向被告下達了《關于限期整改中里122－127單元12套閣樓居民投訴問題的通知》，通知要求被告自接通知10日內必須采取有效措施限期整改居民反映三類問題，10日后如繼續接到居民投訴，則按合同約定有權終止合同收回房屋。被告雖然未對通知書內容提出異議，但也沒有采取整改措施。至2017年10月份，部分居民針對以上三類問題又向原告作出投訴，原告根據投訴于11月14日再次進行了入戶調查，證明承租人被告對以上問題并未進行整改。此后，由于被告的拒不配合，原告根據合同約定于2017年11月16日向被告父親張福松送達了《關于終止中里122－127單元閣樓房屋租賃合同的函》，2018年1月10日，原告再次約談被告時又將該終止合同確認函當面送達被告。被告表示不接受按合同約定提出的相關解決意見。至今，被告既不按照原告通知騰退房屋，也不按照合同約定按時交納2018年的房租，原告遂訴至法院。
一審法院認定事實：（一）煙臺市芝罘區芝罘島中里122－127號房屋屬原告所有。2016年6月27日,原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定被告自2016年1月1日至2020年12月31日租賃原告位于煙臺市芝罘區芝罘島中里122－127單元頂層共12套閣樓，毛坯房，每年租金6萬元，第一次付款時間為2016年6月1日前，之后的2017年至2020年，每年1月1日前付款；被告負責內部間隔、裝修等并承擔費用；租賃房屋僅作住宅使用；被告應于交付首期租金同時，向原告交付押金5000元，租賃期滿，房屋及設施無損壞、相關費用結清后，原告無息返還被告；被告未按合同約定支付房租逾一個月的，原告有權終止合同，收回房屋，被告應按照合同三個月租金額向原告支付違約金；租賃期間，被告可根據需要，經原告同意進行裝修，合同到期或解除后，原告取得附屬裝飾裝修物，無需補償；被告不得拖欠兩個月以上水電費，否則原告可停止供水供電，并由被告承擔拖欠金額3倍的違約金；原告逾期交房或被告逾期還房，每逾期一日應向對方支付原日租金三倍的滯納金，還應承擔因逾期歸還給對方造成的損失（第十三條）；被告租賃期間應當遵守物業管理規定，不得有擾民情況，一旦接到投訴，被告需要立即整改，若拒不整改或整改不徹底，原告有權暫停租房直至收回房屋（第十七條第5項）。合同簽訂后，原告履行了房屋交付義務，被告承租房屋后，經原告同意，將房屋出租，并支付房租至2017年12月，之后未付，且占用涉案房屋至今。
（二）2017年8月2日，原告的打撈保障中心向被告送達《關于限期整改中里122－127單元12套閣樓居民投訴問題的通知》一份，載明根據居民反映，被告承租的閣樓房屋存在人員繁雜、進出單元不關門等安全問題、隨地吐痰、亂扔垃圾等衛生問題、大聲喧嘩擾亂居民正常生活秩序等問題，根據雙方簽訂的房屋租賃合同中第十七條第5款約定，現通知被告于接到通知10日內針對居民投訴的安全、衛生、擾民等三類問題采取有效措施限期整改，10日后如繼續收到居民投訴，則按合同約定原告有權終止合同，收回房屋。該通知由被告父親張福松代收。
（三）2017年11月15日原告出具《關于終止中里122－127單元閣樓房屋租賃合同的函》一份，載明鑒于被告在租賃房屋過程中，所在單元居民多次投訴租住人員存在安全問題、衛生問題、擾民問題，經該局2017年7月10月兩次入戶調查核實后，發現反映問題屬實，按照房屋租賃合同第十七條第5款約定，原告認為被告并未對居民投訴的上述問題作認真徹底整改，違反了合同約定，現通知被告終止房屋租賃合同履行，合同終止日為2017年12月31日，請被告提前做好清退房屋準備，合同終止日7日內辦理完成全部12套閣樓清退手續。被告父親16日收到該函。
（四）為證明被告將房屋外租后產生了安全、衛生、擾民問題，原告提交如下證據：
1、轄區居民聯名投訴信及照片四張。投訴信落款處簽有122－127單元的居民共35人的名字，內容為居民向原告局領導反映芝罘島中里122單元－127單元的住戶關于閣樓出租的有關事宜，包括安全問題，衛生問題，擾民問題等：租客為外地臨時工人員，身份不明，上下樓不認識，單元防盜門損壞，形同虛設，隨便進出；隨地吐痰，亂扔雜物，把鞋襪脫掉放門外，把破鞋亂襪子扔到樓上排水溝內，把生活垃圾扔到樓下，把住戶的衣物弄臟；臨時工上下班半宿回來大聲喧嘩，使住戶不得安寧，2016年8月技校考證學生住宿，男女混住，每天又跳又唱，擾民，因此，居民認為閣樓不適宜出租給外地人員居住，尤其是來煙做臨時工人員。
2、2017年11月14日下午122－127單元閣樓調查一份，其中記錄了125單元李傳路反映：1、安全問題單元鑰匙外流失控，流動人員太多，出門不關門。2、衛生問題，亂扔垃圾，樓道亂扔煙頭，建議收回。124單元－5隋老師反映閣樓多租給外部人員，7月份反映過后，這段時間技校培訓人員雜亂，晚上也鬧騰，上半年船廠人員住，夜晚打夜班，影響到居民休息。124－8號外租人員也不安靜，早晨5點做飯。127－3號樓道亂扔煙頭，126單元樓道亂堆亂放雜物，煙頭。2017年11月16日上午約談了張峻銘父張福松，當面送達了終止合同函，張福松不同意終止合同，認為居民反映問題不實，要書面向中心反映問題。
3、中里122－127單元閣樓出租擾民投訴情況再調查記錄一份，載明向幾戶居民再次進行調查的情況，包括李傳路在內的有的居民反映仍存在出入不關防盜門、上下樓梯鬧，人員繁雜吵鬧，衛生沒改觀，亂扔垃圾的情況，有的單元居民反映衛生有所改觀，8、9月份存在吵鬧問題，近期沒發現。
4、申請證人張某、常某、辛某出庭作證。
證人張某到庭述稱：我系煙臺打撈局退休人員，住煙臺市芝罘區。被告承租閣樓后，擾民太厲害了，衛生條件太差，現在樓上的閣樓中還養著一條很大的狗，據說是個金毛，因為我長期在外地居住，很少回家居住，我2018年的12月26日回家居住到2019年1月16日，2019年4月9日居住至今，閣樓上一開始住的是來福士船廠的兩個東北人，有一次二樓的居民上閣樓修理太陽能，我跟著上去，發現樓頂的房檐的接水溝滿滿的都是垃圾，我就拍了3張照片送到打撈局，從閣樓下來的樓梯、樓道都是煙頭、痰、垃圾，因我們長期不居住的包括我共4戶，常住居民就兩戶，再加上閣樓的兩戶，長住居民不抽煙，我認為就是閣樓上的租戶扔的煙頭、吐痰，現在樓上還養著狗，我找過他兩次，現在稍微收斂，但是狗是動物不是人，主人不在家它鬧的越兇，樓道里都是狗毛。我失眠，每天需要吃藥才能睡覺，樓上吵得我睡不著，現搬到閣樓的對門居住。聯名信中有其本人簽字。雖未親眼看到租戶扔垃圾、吐痰、扔煙頭，根據其上面講的，我們這個樓上長居的都是打撈局的職工，我們彼此都很了解，閣樓未出租之前我們的樓道很干凈，單元門都是隨手隨關，閣樓出租后有時候不關單元門。不清楚噪聲是否是租戶故意制造的。寫聯名信之前，證人長期在此居住，聯名信出具后，信里提到的環境問題有所改善，接水溝的垃圾清理了，但是之前樓道里的衛生沒有改善，狗的吵鬧一直沒有改善。關于聯名信出具的經過，證人述稱：我們住的三棟樓上一共6個單元，12個閣樓，之前的長住居民都是打撈局的職工，平時聊天的時候大家都議論這個事，都提出找局里后勤中心的領導，領導說讓我們自行看著弄，我們就自發寫了聯名信，因牽扯到每個人的利益，所以比較齊心。正文是我們的居民寫的，但是不想說他是誰。我們就在樓道里傳遞簽字。證人所在單元是證人拿的聯名信去給別的居民簽字的、一樓兩個都不在家，是證人打電話聯系，方宗義、郭進財知曉并同意聯名信的內容，方宗義的名字是我代簽的，郭進財的簽字記不清楚。
證人常某出庭作證稱：我系煙臺打撈局退休人員，從2000年分房到現在一直居住在罘區芝罘島中里126號內1號。閣樓的租戶不講衛生，亂扔垃圾、煙頭，晚上開關防盜門的時候咣咣響，垃圾扔到樓后，經常掛在鐵欄桿上，夏天惹蒼蠅。聯名信上的簽字是我妻子簽的，但簽錯了，寫成了常建女。我親眼看到閣樓租戶從樓上扔垃圾，我還吆喝了這個租戶，說起不要這么干，但我不認識他，吐痰、扔煙頭我沒有看到過，樓道里有煙頭，因為我每天都掃樓梯。全樓常住居民為四戶。我與對門、二、三樓各一戶，我對門于2018年上半年將其房屋出售給我。后來的衛生沒有改善，有一次整個承包閣樓的人去了我們小區，我要求其清理樓后的垃圾，過幾天沒清理，還是我親自清理的。投訴情況再調查記錄一份上的簽字是我本人簽字。
證人辛某稱：我系煙臺打撈局退休人員，從2001年分房到現在一直居住在煙臺市芝罘區芝罘島中里127號內1號。我們居民樓頂樓的閣樓，我光知道是打撈局租出去了，我居住在一樓，我深受其害，樓前面的障礙網上都掛滿了垃圾，無法晾衣服，走廊里隨便扔煙頭、吐痰，因為退休在家，我就把一樓打掃一下，我沒有親眼見到是誰扔的垃圾、煙頭、吐痰，我們常住的居民比較能維持衛生，我們都是負責自家樓層的衛生。聯名信上的簽字是我家屬簽字的。沒有看到垃圾從何處扔下。我單元有5戶常住居民，只有一戶出租。鐵欄桿上后來沒有垃圾了，已經清理完畢，過完春節后障礙網上沒有垃圾了。
原告對證人證言無異議，認為可以證實被告在租賃房屋期間，租戶存在亂扔垃圾、煙頭、養動物等擾民行為，給常住居民造成嚴重困擾，經原告與被告溝通后，被告仍未采取相應的措施，垃圾等仍為常住居民清理，被告的行為違反雙方的合同約定，其應當騰退涉案房屋。被告對證人證言無異議，但認為證言只能證明部分租戶存在扔垃圾、養動物等不衛生行為，其租客并沒有故意制造除生活之外的噪聲來擾民。
（五）訴訟中，被告向法院提交反訴狀，要求原告賠償其可得利益損失103800元，返還押金5000元并承擔本訴與反訴費用。法院對該反訴請求未予受理。原告認可收取了5000元押金，但不同意返還，稱被告尚欠原告房屋占有使用費等，還有違約行為。
（六）關于違約金，原告主張，根據房屋租賃合同第十三條的約定，原告可主張3倍違約金，但現在其僅主張2倍，按1萬元主張。
一審法院認為，（一）原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方真實意思表示，應為合法有效。2017年11月15日，原告向被告送達了《關于終止中里122－127單元閣樓房屋租賃合同的函》，應認定合同自此時解除，訴訟中被告亦同意騰退房屋，法院予以確認。原告提交的證據可以認定其提出的解除合同要求符合合同約定。被告占用房屋至今，應自2018年1月1日起，按照每月5000元的標準支付原告房屋占有使用費至實際騰退房屋之日止。訴訟中，被告以原告給租賃房屋斷電為由不同意支付2018年9月1日之后的房屋占有使用費及違約金，法院認為，合同既已于2017年11月解除，被告即應及時交還房屋，原告在解除之后的若干個月后給予斷電，被告卻仍占用房屋至今，系自行擴大其損失，其以原告斷電為由拒絕支付2018年9月1日之后的房屋占有使用費，于法無據，于約不符，法院不予支持。關于違約金，原告主張1萬元符合法律規定和合同約定，法院予以支持。
（二）關于被告提起的反訴。經過本訴的審理，可以認定原告提出解除合同的理由符合法律規定，即被告租戶存在擾民行為才導致合同解除，被告答辯意見中要求原告賠償其損失，于法無據，法院不予采信。至于原告收取的5000元押金，被告答辯意見中要求原告退還，法院認為，在法院已判決支持原告主張的違約金的情況下，押金可與被告應給付原告的房屋占有使用費抵頂，原告不必退還。因此，對于被告的反訴請求，法院不予受理，在此一并說明。
綜上所述，依據《中華人民共和國民法總則》第一百一十八條之規定，一審法院于2020年10月30日判決：一、限被告張峻銘于判決生效之日起十日內騰退煙臺市芝罘區芝罘島中里122－127單元頂樓的閣樓共12套并交付給原告煙臺打撈局。二、限被告張峻銘于判決生效之日起十日內按5000元／月的標準支付原告煙臺打撈局自2018年2月1日至2019年10月的房屋占有使用費105000元（5000元／月×21個月），并自2019年11月起仍按5000元／月的標準支付至房屋騰退之日止的房屋占有使用費。三、限被告張峻銘于判決生效之日起十日內賠償原告煙臺打撈局違約金10000元。四、駁回原告煙臺打撈局的其他訴訟請求。如果被告未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費550元，由被告張峻銘負擔。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。上訴人提交2019年11月錄的上訴人和王玉學的視頻優盤。證明被上訴人證據存在虛假。被上訴人質證稱，是原始載體。上訴人所主張的王玉學并非一審中出庭作證的證人，一審中被上訴人提交的居民聯名投訴信以及照片，能夠證實上訴人存在擾民等違約行為。即使該錄音、錄像載體是真實的，也不能夠證實錄音中錄像中的當事人的身份。王玉學僅是在我方提交的居民聯名投訴信中簽字，投訴信中有35戶居民簽字，并附帶了照片。即使上訴人提交的是與王玉學之間的對話，也不能夠證實我方提交的證據為虛假證據。我方提交的該份舉報信是居民向我局保障中心提交的，并非上訴人自行制作，收到該投訴信后，被上訴人也進行實地調查走訪。
被上訴人提交房屋交接單復印件，證明上訴人認可其存在違約行為，于2019年12月2日將房屋已經騰退給被上訴人。上訴人質證稱，認可其真實性，上訴人將房屋騰退給被上訴人，是本著不擴大損失的情況下，并不是認可其存在違約行為。
本院查明的其他事實與一審一致
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費550元，由上訴人張峻銘負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長尹鵬亮
審判員楊忠霞
審判員王天松
二〇二〇年十二月二十二日
書記員郭春莉
判決日期
2021-02-03
