原告無(wú)錫美湖環(huán)境設(shè)計(jì)裝飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)美湖公司）與被告趙益，第三人無(wú)錫市文博置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)文博公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案,本院于2016年10月26日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告美湖公司委托訴訟代理人張念親，被告趙益及其委托訴訟代理人陳波、談寅卿，第三人文博公司委托訴訟代理人華建清到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
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無(wú)錫美湖環(huán)境設(shè)計(jì)裝飾有限公司與趙益一審民事判決書(shū)
無(wú)錫美湖環(huán)境設(shè)計(jì)裝飾有限公司與趙益一審民事判決書(shū)
案號(hào)：（2016）蘇0211民初6622號(hào)
判決日期：2017-12-27
法院：江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院
訴訟參與人信息
暫無(wú)數(shù)據(jù)
案件基本情況
原告美湖公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求對(duì)無(wú)錫市華邸國(guó)際大廈1-401房屋（下稱(chēng)訟爭(zhēng)房屋）繼續(xù)執(zhí)行。事實(shí)和理由：中國(guó)工商銀行股份有限公司無(wú)錫分行與楊星粒、趙益、文博公司、無(wú)錫市匯源投資擔(dān)保有限公司借款合同糾紛一案，無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院作出（2012）南商初字第688號(hào)民事判決，楊星粒、趙益歸還借款本息、文博公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。后該案進(jìn)入執(zhí)行程序。其因與文博公司等裝飾裝修合同糾紛一案，無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院作出（2013）錫濱民初字第0108號(hào)民事調(diào)解書(shū)。但因文博公司未按該調(diào)解書(shū)履行付款義務(wù)，該案也進(jìn)入執(zhí)行程序。無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院作出（2013）錫濱執(zhí)字第1022號(hào)之一執(zhí)行裁定：文博公司所有的訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸申請(qǐng)執(zhí)行人美湖公司所有；上述房屋項(xiàng)下的抵押、查封予以解除，原房產(chǎn)證予以作廢；上述房屋過(guò)戶(hù)費(fèi)用及土地使用權(quán)登記費(fèi)用由申請(qǐng)執(zhí)行人美湖公司自行負(fù)擔(dān)。其于2016年4月21日辦理了蘇（2016）無(wú)錫市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0039261號(hào)登記證。2016年5月4日，趙益提出執(zhí)行異議申請(qǐng)。無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院作出（2016）蘇0211執(zhí)異25號(hào)執(zhí)行裁定：中止對(duì)無(wú)錫市華邸國(guó)際大廈1-401房屋的執(zhí)行；撤銷(xiāo)（2013）錫濱執(zhí)字第1022號(hào)之一執(zhí)行裁定書(shū)。其認(rèn)為趙益的執(zhí)行異議事由不足以可以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。理由如下：訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人登記為文博公司，法院依法執(zhí)行文博公司的房產(chǎn)并作出（2013）錫濱執(zhí)字第1022號(hào)之一執(zhí)行裁定，并無(wú)不當(dāng)；趙益并非是以消費(fèi)為目的的、善意無(wú)過(guò)錯(cuò)的購(gòu)房者，且訟爭(zhēng)房產(chǎn)登記在文博公司名下，趙益不享有物權(quán)期待權(quán)，至于趙益稱(chēng)訟爭(zhēng)房屋系文博公司對(duì)其銷(xiāo)售房屋的提成獎(jiǎng)勵(lì)屬于文博公司與員工趙益的內(nèi)部約定，不得對(duì)抗美湖公司申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。
被告趙益辯稱(chēng)：訟爭(zhēng)房屋在法院查封之前，其已簽訂了合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同且辦理了預(yù)告登記，合法占有、使用了訟爭(zhēng)房屋，同時(shí)其為訟爭(zhēng)房屋履行了所有付款義務(wù)。訟爭(zhēng)房屋未辦理房產(chǎn)證，系因文博公司缺乏資金，無(wú)法開(kāi)具發(fā)票所致，不可歸責(zé)于其。故其符合一般買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)范圍，能夠排除美湖公司的執(zhí)行。
第三人文博公司述稱(chēng)：其為訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人。訟爭(zhēng)房屋原來(lái)是以職工名義辦理的商品房銷(xiāo)售合同，目的是獲得銀行貸款；趙益原為文博房屋職介公司法定代表人，其與文博房屋職介公司產(chǎn)生委托銷(xiāo)售代理關(guān)系，但非與趙益?zhèn)€人發(fā)生代理關(guān)系，所以其與文博房屋職介公司簽訂的代理行為是公司行為。
經(jīng)審理查明：2002年4月30日，無(wú)錫市文博房屋職介有限公司（下稱(chēng)職介公司）成立，文博公司法定代表人趙小毛作為職介公司發(fā)起人出資5萬(wàn)元、趙益出資3萬(wàn)元，法定代表人為趙益，2009年11月2日職介公司未經(jīng)清算被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2002年7月、2004年12月，文博公司與職介公司分別簽訂代銷(xiāo)合同，約定文博公司委托職介公司銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的“桃源居”、“民豐東苑”房屋，并約定了分成、獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容。2006年9月，文博公司與銷(xiāo)售部簽訂《“華邸國(guó)際大廈”銷(xiāo)售責(zé)任書(shū)》，約定銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容，趙益作為銷(xiāo)售部責(zé)任人簽字。在此期間，文博公司（趙小毛）與職介公司（趙益）就銷(xiāo)售房屋的獎(jiǎng)金、提成等進(jìn)行結(jié)算。趙小毛并于2008年1月25日簽字“同意先將華邸國(guó)際大廈1-401號(hào)房總房款1320593元，抵沖保留給趙益，民豐東苑部分房款24萬(wàn)元先預(yù)支給趙益，作為結(jié)算趙益在文博公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的桃源居、民豐東苑、華邸國(guó)際大廈的全部未結(jié)付的銷(xiāo)售費(fèi)用提成，等華邸銷(xiāo)售結(jié)束。交房之時(shí)，再做最終結(jié)算，多退少補(bǔ)”。2006年12月19日，文博公司與趙益簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定文博公司將位于梁清路暫定名華邸國(guó)際大廈的第1單元4層401號(hào)房出售給趙益，房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款132.06萬(wàn)元，付款方式為2006年12月19日支付53.06萬(wàn)元，同時(shí)辦理79萬(wàn)元的銀行貸款手續(xù)，2007年12月31日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的該商品房交付使用，買(mǎi)受人的房屋僅作辦公使用。2006年12月29日，文博公司開(kāi)具的《江蘇省無(wú)錫市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售預(yù)收款憑據(jù)》載明“購(gòu)房單位（個(gè)人）趙益、房屋坐落：華邸國(guó)際大廈1單元401號(hào)、預(yù)收金額53.06萬(wàn)元”。2007年1月12日，趙益、楊星粒作為共同借款人、文博公司作為保證人、梁清路華邸國(guó)際大廈1單元401號(hào)作為抵押物與中國(guó)工商銀行股份有限公司無(wú)錫分行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》貸款79萬(wàn)元，放貸戶(hù)名為文博公司。后梁清路華邸國(guó)際大廈1單元401號(hào)房屋未辦理抵押手續(xù)。2009年3月，趙益與無(wú)錫市圳翔物業(yè)管理有限公司華邸國(guó)際大廈管理處簽訂物業(yè)管理費(fèi)用收繳協(xié)議等。后趙益作為出租人將訟爭(zhēng)房屋租賃給他人使用并收取租金。上述的貸款開(kāi)始四年均由文博公司償還，后趙益本人償還貸款10萬(wàn)余元。截止2012年7月24日，趙益、楊星粒已連續(xù)二期并累計(jì)16期逾期還款，中國(guó)工商銀行股份有限公司無(wú)錫分行訴至無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院，該院作出（2012）南商初字第688號(hào)民事判決，楊星粒、趙益歸還借款本息、文博公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。后該案進(jìn)入執(zhí)行程序。美湖公司因與文博公司等裝飾裝修合同糾紛一案，訴至本院，本院（2013）錫濱訴前調(diào)字第0006號(hào)中查封文博公司坐落梁清路58-1-401的訟爭(zhēng)房屋。后本院作出（2013）錫濱民初字第0108號(hào)民事調(diào)解書(shū)，文博公司尚欠美湖公司332.0195萬(wàn)元及利息。但因文博公司未按該調(diào)解書(shū)履行付款義務(wù)，該案也進(jìn)入執(zhí)行程序。執(zhí)行過(guò)程中，本院于2016年3月31日作出（2013）錫濱執(zhí)字第1022號(hào)之一執(zhí)行裁定：文博公司所有的無(wú)錫市××58-1（華邸國(guó)際大廈）401室房屋產(chǎn)權(quán)歸美湖公司所有；上述房屋項(xiàng)下的抵押、查封予以解除，原房產(chǎn)證予以作廢；上述房屋過(guò)戶(hù)費(fèi)用及土地使用權(quán)登記費(fèi)用由美湖公司自行負(fù)擔(dān)。2016年4月13日的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票載明“付款方美湖公司、收款方文博公司金額83萬(wàn)元”。2016年4月18日的稅收繳款書(shū)載明“納稅人名稱(chēng)美湖公司、存量房辦公、實(shí)繳金額24900”。2016年4月21日，訟爭(zhēng)房屋辦理了蘇（2016）無(wú)錫市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0039261號(hào)登記證，權(quán)利人為美湖公司。2016年5月4日，趙益提出執(zhí)行異議申請(qǐng)。本院作出（2016）蘇0211執(zhí)異25號(hào)執(zhí)行裁定：中止對(duì)無(wú)錫市華邸國(guó)際大廈1-401房屋的執(zhí)行；撤銷(xiāo)（2013）錫濱執(zhí)字第1022號(hào)之一執(zhí)行裁定書(shū)。
庭審中，趙益提出2006年12月29日的《江蘇省無(wú)錫市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售預(yù)收款憑據(jù)》載明的金額53.06萬(wàn)元，系其已向文博公司支付完畢的首付款。美湖公司對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該憑證僅是為了滿(mǎn)足向銀行貸款所需的首付款憑證，趙益并未向文博公司支付該筆首付款。文博公司對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該憑據(jù)是配合銀行貸款所使用的，趙益并未實(shí)際支付給文博公司。對(duì)此，趙益亦未提供付款憑證。
另查明：在無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院審理的（2012）南商初字第688號(hào)案件中，趙益陳述“我作為文博公司的員工，文博公司將這套房屋獎(jiǎng)勵(lì)給我的，歸還貸款當(dāng)時(shí)說(shuō)好就是由公司來(lái)還……之前的貸款大部分由文博公司還的，由我歸還”。
上述事實(shí)，由（2012）南商初字第688號(hào)民事判決書(shū)、（2013）錫濱民初字第0108號(hào)民事調(diào)解書(shū)、（2013）錫濱執(zhí)字第1022號(hào)之一執(zhí)行裁定書(shū)、（2016）蘇0211執(zhí)異25號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《江蘇省無(wú)錫市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售預(yù)收款憑據(jù)》、《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》等證據(jù)及當(dāng)事人陳述在卷佐證
判決結(jié)果
準(zhǔn)許對(duì)位于無(wú)錫市梁清路58-1（華邸國(guó)際大廈）401室房屋繼續(xù)執(zhí)行。
案件受理費(fèi)12100元，由被告趙益負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院。
（此頁(yè)無(wú)正文）
合議庭
審判長(zhǎng)朱劍峰
人民陪審員崔曉平
人民陪審員肖錦芳
二〇一七年十二月二十七日
書(shū)記員陳果
判決日期
2017-12-27
