上訴人菅愛榮因與被上訴人青島東方籃海置業(yè)有限公司（以下簡稱籃海置業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服山東省膠州市人民法院（2021）魯0281民初1328號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年5月20日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人菅愛榮的委托訴訟代理人周坤、鄭天達(dá)，被上訴人籃海置業(yè)公司的委托訴訟代理人劉小慶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
菅愛榮、青島東方籃海置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛民事二審民事判決書
案號：（2021）魯02民終6671號
判決日期：2021-08-22
法院：山東省青島市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
菅愛榮上訴請求：1、撤銷一審判決；2、確認(rèn)菅愛榮與籃海置業(yè)公司于2019年12月20日簽訂的《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議已于2020年9月2日解除；3、改判籃海置業(yè)公司返還菅愛榮購房款本金118000元，并按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的市場報(bào)價(jià)利率向菅愛榮支付資金占用期間的利息（以118000元為本金，自2019年12月27日起計(jì)算至實(shí)際付清之日止，暫計(jì)算至2020年12月31日）；4、本案一、二審訴訟費(fèi)用均由籃海置業(yè)公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、籃海置業(yè)公司于2020年9月2日向菅愛榮發(fā)送了解除《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》通知書，表明了其與菅愛榮解約的意思表示，單方解除了雙方于2019年12月20日簽訂的案涉房屋《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，在菅愛榮能夠提交照片原始載體的情況下，原審判決忽略重要證據(jù)未予認(rèn)定，系認(rèn)定案件事實(shí)不清。原審判決認(rèn)定，菅愛榮提交的解除通知系照片打印件并非原件，且菅愛榮提交的ＥＭＳ快遞發(fā)送及簽收時間與該照片打印件的落款時間不符，故對菅愛榮主張系籃海置業(yè)公司發(fā)送該解除通知不予采信。原審該裁判意見欠缺法律依據(jù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第八十五條第二款、第八十七條之規(guī)定，某一證據(jù)是否應(yīng)被作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，并不必然取決于其形式上是原件還是復(fù)制件，而應(yīng)當(dāng)運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行全面、客觀地審核。本案一審?fù)徶校褠蹣s向法庭出示了籃海置業(yè)公司發(fā)送的上述通知的復(fù)印件、照片及其原始載體（手機(jī)），該照片打印件與書證原件核對無誤，足以證明其真實(shí)性，籃海置業(yè)公司對此雖不予認(rèn)可，但并未提交相反證據(jù)予以反駁，亦未要求對原始照片中己方公章的真實(shí)性申請鑒定，且在原審法院另案處理的王雷、謝冬華與籃海置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛兩個案件中。籃海置業(yè)公司均對王雷、謝冬華提交的解除通知均無異議，而菅愛榮與王雷、謝冬華基本一致，故從邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)等角度綜合審核，人民法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該證據(jù)的證明力，原審判決僅以該解除通知系照片打印件并非原件，從而草率否定其證明力而忽略了對原始照片真實(shí)性的審查，顯然不符合全面、客觀的審查要求。籃海置業(yè)公司于2020年9月2日向菅愛榮發(fā)送解除《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》通知書的行為，已表明其與菅愛榮解約的意思表示，單方解除了雙方于2019年12月20日簽訂的案涉房屋《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》；二、基于當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)“房地一體”的模式現(xiàn)狀，房屋抵押事實(shí)上既包括作為地上附著物的房屋抵押，也包括房屋所在土地使用權(quán)的抵押，不論是房屋本身的抵押，還是房屋所在土地使用權(quán)的抵押，籃海置業(yè)公司未盡提示及告知義務(wù)，均構(gòu)成故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的情形。原審判決認(rèn)為，案涉房屋土地使用權(quán)的抵押登記不等同于案涉房屋的抵押登記，土地使用權(quán)抵押并不實(shí)質(zhì)影響雙方簽訂的合同的履行，且菅愛榮在與被上訴簽訂合同時籃海置業(yè)公司已告知案涉房屋土地使用權(quán)的實(shí)際情況，并不存在隱瞞的情形，故對菅愛榮主張的籃海置業(yè)公司違約不予采信。菅愛榮認(rèn)為，原審判決的該論述與事實(shí)及法律不符。理由是：根據(jù)《中華人共和國民法典》第四百九十六條之規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等于對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。一審?fù)徶校@海置業(yè)公司提供的該《商品房買賣合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議中對土地抵押告知條款，特意使用的是比正常字體要小的多的字體，并刻意做了淡化處理，并未采取加黑加粗的方式提醒買房人注意，故在菅愛榮有異議的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該條款不成為雙方合同的內(nèi)容。籃海置業(yè)公司所提交的售樓處公示欄照片，并不能排除是否為籃海置業(yè)公司擺拍或事后補(bǔ)充，且無法分辨其相應(yīng)內(nèi)容，籃海置業(yè)公司以此來證明己方已經(jīng)完全履行提示告知義務(wù)明顯證據(jù)不足。原審判決認(rèn)定土地使用權(quán)抵押并不實(shí)質(zhì)影響雙方所簽訂的合同的履行，更是置菅愛榮合法利益于不顧的錯誤論斷，理由是根據(jù)籃海置業(yè)公司所提交的兩份《最高額抵押合同》中關(guān)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條款約定來看，籃海置業(yè)公司若不能及時償還拖欠抵押權(quán)人的相應(yīng)款項(xiàng)，兩抵押權(quán)人有權(quán)就案涉房屋所在的土地主張優(yōu)先受償權(quán)，且最高額抵押在一定期限內(nèi)處于浮動狀態(tài)，也無法據(jù)此判斷土地使用權(quán)的剩余價(jià)值，故對菅愛榮的合法權(quán)益顯然有重大影響，且該兩份合同簽訂的時間分別為2018年7月5日和2019年1月3日，抵押標(biāo)的為同一標(biāo)的，案涉房屋土地使用權(quán)還存有多輪抵押的情形，但在簽訂合同前籃海置業(yè)公司并未向菅愛榮全面、及時履行提示和告知義務(wù)，籃海置業(yè)公司顯然存有欺詐菅愛榮以及惡意抵押的事實(shí)。商品房期房抵押雖為行業(yè)常態(tài)，但作為商品房開發(fā)者，仍應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠實(shí)守信的原則將房屋抵押情況及時告知購房者，而不應(yīng)惡意隱瞞，籃海置業(yè)公司的行為直接導(dǎo)致菅愛榮對其所購房屋存有的風(fēng)險(xiǎn)有著不正確的認(rèn)識，從而影響購買房屋的真實(shí)意思表示。而且，土地使用權(quán)的抵押雖不完全等同于房屋的抵押，但基于當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)“房地一體”的模式現(xiàn)狀，房屋抵押事實(shí)上既包括作為地上附著物的房屋抵押，也包括房屋所在的土地使用權(quán)的抵押，因此不論是房屋本身的抵押，還是房屋所在土地使用權(quán)的抵押，必然從實(shí)質(zhì)上影響雙方簽訂的合同的履行，均構(gòu)成修訂前《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條中的故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的情形，嚴(yán)重?fù)p害了菅愛榮的合法權(quán)益；三、籃海置業(yè)公司虛假宣傳Ｍ12號地鐵線的違約行為，直接導(dǎo)致菅愛榮發(fā)生錯誤認(rèn)識，并從根本上影響到菅愛榮對該房屋的使用，致使菅愛榮的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，菅愛榮有權(quán)要求解除雙方簽訂的合同。原審判決認(rèn)為，菅愛榮主張籃海置業(yè)公司虛假宣傳導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，但根據(jù)雙方認(rèn)可的膠州市市場監(jiān)督管理局行政處罰決定書關(guān)于“Ｍ12”地鐵線的處罰是因?yàn)榛@海置業(yè)公司未注明項(xiàng)目的狀態(tài)，并非菅愛榮主張的虛假宣傳。菅愛榮認(rèn)為，原審判決的該裁判意見欠缺依據(jù)。理由是：根據(jù)新修訂的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，在青島市城市軌道交通三期建設(shè)規(guī)劃（2020-2025年）中依然沒有出現(xiàn)Ｍ12號線具體的規(guī)劃信息，即Ｍ12號線地鐵何時修建、途徑何地，政府主管部門依舊未作表態(tài)，但籃海置業(yè)公司卻在其宣傳沙盤和銷售過程中虛構(gòu)Ｍ12號地鐵線的途徑路線，從而形成對作為消費(fèi)者的菅愛榮的欺詐。根據(jù)雙方合同約定的交房時間，即使菅愛榮交齊房款，籃海置業(yè)公司按期交房，其所出售的房屋也必然與其宣傳不符。關(guān)于地鐵是否會影響購房人的購買意向和所在地塊的房屋價(jià)格，菅愛榮常年居住在青島市黃島區(qū)，由于當(dāng)時黃島區(qū)的房價(jià)過高才選擇去膠州市購房，購房過程中菅愛榮最看重的無疑是公共交通的便捷性，籃海置業(yè)公司虛假宣傳Ｍ12號地鐵線的違約行為，直接導(dǎo)致菅愛榮發(fā)生錯誤認(rèn)識，并從根本上影響到菅愛榮對該房屋的使用，致使菅愛榮的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，菅愛榮有權(quán)要求解除雙方簽訂的合同。原審判決認(rèn)為“未標(biāo)明項(xiàng)目狀態(tài)”不屬于虛假宣傳，明顯不當(dāng)；四、籃海置業(yè)公司向菅愛榮發(fā)送了《未如期辦理銀行按揭貸款通知函》，基于該告知函中要求的解約條件已經(jīng)成就，籃海置業(yè)公司再次向菅愛榮表達(dá)了解約的意愿，該意愿系籃海置業(yè)公司單方解除合同的意思表示。2020年11月，籃海置業(yè)公司向菅愛榮發(fā)送了《未如期辦理銀行按揭貸款通知函》，告知菅愛榮應(yīng)于2020年1月21日前提供相應(yīng)資料并辦理商業(yè)按揭貸款，若逾期未能辦理的將視為逾期付款……如至11月10日未辦理，將進(jìn)行強(qiáng)制退房處理。后因菅愛榮得知所購房屋存在惡意抵押及虛假宣傳的問題后要求籃海置業(yè)公司及時返還購房款，加之籃海置業(yè)公司此前已單方解除合同，故菅愛榮無法在2020年11月10日前辦理銀行按揭貸款。從以上事實(shí)來看，基于該告知函中要求的解除條件已經(jīng)成就，籃海置業(yè)公司的該告知函再次向菅愛榮表達(dá)了解約的意愿，系單方解除合同的意思表示；五、基于一方當(dāng)事人已明確表示不繼續(xù)履約，菅愛榮與籃海置業(yè)公司簽訂的上述合同已陷入履行僵局，在合同無法繼續(xù)履行的情況下，不予解除合同將會嚴(yán)重?fù)p害雙方的利益，勢必導(dǎo)致更為嚴(yán)重的損害后果。根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（九民紀(jì)要）第四十八條之規(guī)定，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則。上述規(guī)定明確了即使作為違約方也并非當(dāng)然喪失合同的解除權(quán)。本案中，基于一方當(dāng)事人已明確表示不繼續(xù)履約，法院應(yīng)綜合考慮案件各項(xiàng)實(shí)際后再予妥善裁決，本案菅愛榮與籃海置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》如果繼續(xù)履行，顯然對雙方都不利。首先，菅愛榮因去年疫情原因失業(yè)，明顯已沒有繼續(xù)履行該合同的能力；其次，籃海置業(yè)公司無法獲得該房屋后續(xù)款項(xiàng)，不及時解除合同，勢必影響籃海置業(yè)公司后續(xù)對該房屋的銷售，從而擴(kuò)大其損失；再次，菅愛榮目前無固定收入來源，基本以借網(wǎng)貸維持生活，如不解除合同，導(dǎo)致的結(jié)果必然是菅愛榮將承擔(dān)與其收入水平明顯不符的巨額債務(wù)和逾期違約金，對其亦顯失公平。最后，法院在考慮到合同履行陷入僵局后，也應(yīng)當(dāng)將雙方及時止損作為裁判意見的側(cè)重點(diǎn)。故，綜合考慮到本案各項(xiàng)實(shí)際后，解除合同可以將不必要的損失降至最低。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，價(jià)值判斷不妥，判決結(jié)果對菅愛榮不公，依法應(yīng)予撤銷并改判。菅愛榮的上訴請求有事實(shí)及法律依據(jù)，懇請二審法院審理后依法支持菅愛榮的上訴請求。
籃海置業(yè)公司辯稱：一、籃海置業(yè)公司并未向菅愛榮發(fā)送解除合同通知書，菅愛榮提供的照片不符合證據(jù)形式，而且菅愛榮在一審中提交的ＥＭＳ快遞時間和照片打印件的落款時間不一致，不能證明籃海置業(yè)公司向菅愛榮發(fā)送解除合同通知。事實(shí)上，籃海置業(yè)公司多次向菅愛榮發(fā)送催款函，但菅愛榮并未按照籃海置業(yè)公司的催款通知按時履行付款義務(wù)。二、籃海置業(yè)公司未在涉案房產(chǎn)上設(shè)定任何抵押，在出售涉案房產(chǎn)時不存在任何隱瞞欺詐情形。首先，籃海置業(yè)公司與菅愛榮于2019年12月20日簽訂合適《商品房買賣合同（預(yù)售）》和《補(bǔ)充協(xié)議》，在此之前即已將涉案項(xiàng)目二期樓盤土地進(jìn)行抵押，但該抵押登記僅為土地抵押，不包含涉案房產(chǎn)抵押，不屬于在建工程抵押，而且該抵押登記具有公示效力，不存在菅愛榮所稱的隱瞞欺詐情形。其次，涉案房產(chǎn)早已取得《青島市商品房預(yù)售許可證》，該預(yù)售許可證明確備注：該項(xiàng)目已做土地抵押，抵押權(quán)人同意辦理商品房預(yù)售許可并對外出售。最后，籃海置業(yè)公司已將涉案樓盤土地使用權(quán)抵押情形在售樓處進(jìn)行多方面公示。且就抵押情形已進(jìn)一步在《商品房買賣合同（預(yù)售）》和《補(bǔ)充協(xié)議》中明示。因此，菅愛榮稱籃海置業(yè)公司在涉案房產(chǎn)上設(shè)定抵押，存在隱瞞欺詐的情形不存在。三、籃海置業(yè)公司在涉案樓盤銷售中不存在任何虛假宣傳的行為，菅愛榮無權(quán)以籃海置業(yè)公司虛假宣傳為由要求退房解除合同。對于菅愛榮所稱的“宣傳地鐵Ｍ12線的行為”已經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)為“未注明該項(xiàng)目的狀態(tài)”，應(yīng)當(dāng)屬于宣傳中不規(guī)范的行為，但不屬于虛假宣傳；而且，涉案項(xiàng)目價(jià)格合理，地理位置優(yōu)越，菅愛榮也并非因所謂的Ｍ12線而購買涉案房屋。因此，菅愛榮不存在任何隱瞞欺詐行為的前提下，菅愛榮要求解除合同的理由不成立。四、籃海置業(yè)公司向菅愛榮發(fā)送《未如期辦理銀行按揭貸款通知函》內(nèi)容主要為菅愛榮如逾期違約，籃海置業(yè)公司享有解除權(quán)，而非菅愛榮所述解除條件以成就。五、菅愛榮以籃海置業(yè)公司隱瞞抵押事實(shí)、存在虛假宣傳等理由，要求解除合同的行為，實(shí)際上屬于在房價(jià)下降時的惡意違約，嚴(yán)重違背誠實(shí)信用原則，而且嚴(yán)重影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，如判決雙方解除合同，將可能引起不必要的群訴事件。綜上，籃海置業(yè)公司與菅愛榮簽訂合同真實(shí)有效，籃海置業(yè)公司就涉案房產(chǎn)不存在任何隱瞞欺詐行為，菅愛榮的行為明顯違背誠實(shí)信用原則，請求駁回其訴訟請求。
菅愛榮向一審法院起訴請求：1、解除雙方的《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議；2、判令籃海置業(yè)公司返還菅愛榮支付的購房款本金118000元；3、判令籃海置業(yè)公司按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的市場報(bào)價(jià)利率向菅愛榮支付利息，自2019年12月27日起至實(shí)際付清之日止（暫計(jì)算至2020年12月31日）；4、訴訟費(fèi)用由籃海置業(yè)公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：一、菅愛榮和籃海置業(yè)公司簽訂了《認(rèn)購書》，并于2019年12月20日簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議，約定由菅愛榮購買籃海置業(yè)公司開發(fā)的位于膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)的青島錦繡外灘（觀海閣）二期ｘｘ號樓ｘｘ室房屋一套，商品房面積120.10平方米，單價(jià)10518元，總價(jià)1263212元。菅愛榮共計(jì)向籃海置業(yè)公司支付了購房款118000元。
二、涉案房屋預(yù)售許可證已備注“該項(xiàng)目已做土地抵押，抵押權(quán)人同意辦理商品房預(yù)售并對外銷售”，且上述合同附件三“抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定”的第3條約定：買受人同意，出賣人在房屋不動產(chǎn)首次登記完成前有權(quán)對本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建工程設(shè)定抵押。
三、菅愛榮提交《解除認(rèn)購書、商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議通知書》系照片拍攝打印件及郵寄的ＥＭＳ快遞封面，東方籃海公司對此不予認(rèn)可。
四、籃海置業(yè)公司因違反《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條、《合同法》第一百一十六條的規(guī)定，存在合同違法行為，被膠州市市場監(jiān)督管理局進(jìn)行了行政處罰；籃海置業(yè)公司因宣傳“地鐵Ｍ12號線”第“Ｍ12”線時未載明項(xiàng)目狀態(tài)的行為被膠州市市場監(jiān)督管理局進(jìn)行了行政處罰。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中菅愛榮、籃海置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方應(yīng)按合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。本案爭議焦點(diǎn)為，菅愛榮主張的事由是否是籃海置業(yè)公司在履行合同過程中違約，且是導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的根本違約。
一、關(guān)于菅愛榮主張的土地抵押問題。
涉案房屋土地使用權(quán)的抵押登記不等同于涉案房屋的抵押登記，土地使用權(quán)抵押并不實(shí)質(zhì)影響菅愛榮、籃海置業(yè)公司簽訂的合同的履行，且籃海置業(yè)公司在與菅愛榮簽訂合同時已告知案涉房屋土地使用抵押的實(shí)際情況，并不存在隱瞞的情形，菅愛榮以此主張籃海置業(yè)公司違約，一審法院不予采信。
二、關(guān)于菅愛榮主張的合同原件問題。
庭審中，籃海置業(yè)公司對雙方簽訂合同僅有一份予以認(rèn)可，并當(dāng)庭同意與菅愛榮就本案合同補(bǔ)充簽訂原件交付菅愛榮，且雙方在簽訂合同時保存合同原件是雙方應(yīng)盡的注意義務(wù)，菅愛榮以此主張籃海置業(yè)公司違約，一審法院不予采信。
三、關(guān)于菅愛榮主張的籃海置業(yè)公司提供格式條款及虛假宣傳問題。
原籃海置業(yè)公司簽訂書面合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，籃海置業(yè)公司提供的合同中格式條款是否規(guī)范與本案菅愛榮主張解除合同沒有關(guān)聯(lián)性，菅愛榮以此主張菅愛榮違反雙方合同約定，一審法院不予采信。
菅愛榮主張籃海置業(yè)公司虛假宣傳導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，但根據(jù)雙方認(rèn)可的膠州市市場監(jiān)督管理局行政處罰決定書關(guān)于“Ｍ12”線的處罰是因籃海置業(yè)公司未注明項(xiàng)目的狀態(tài)，并非菅愛榮主張的虛假宣傳。籃海置業(yè)公司因廣告宣傳被工商行政管理機(jī)關(guān)處罰，菅愛榮并不當(dāng)然取得合同解除權(quán)，只有籃海置業(yè)公司的宣傳構(gòu)成虛假宣傳且與實(shí)際交付的房屋不一致導(dǎo)致從根本上影響到房屋的使用，或因其他原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)時，才享有該合同解除權(quán)。
四、關(guān)于菅愛榮主張的籃海置業(yè)公司發(fā)送解除通知的問題。
菅愛榮提交的解除通知系照片打印件并非原件，且菅愛榮提交的ＥＭＳ快遞發(fā)送及簽收時間與其照片打印件的落款時間不符，菅愛榮主張系籃海置業(yè)公司發(fā)送該解除通知，一審法院難以采信。
綜上，菅愛榮主張解除涉案合同，既未達(dá)到雙方合同約定的解除條件，亦不符合《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定的法定解除條件，故一審法院對此不予支持。因一審法院未支持菅愛榮解除合同的訴訟請求，故對菅愛榮以解除合同為基礎(chǔ)的其他請求亦不予支持。一審法院依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百六十三條、第五百七十七條的規(guī)定，判決：駁回菅愛榮的訴訟請求。案件受理費(fèi)2660元，因適用簡易程序，減半收取計(jì)1330元，由菅愛榮負(fù)擔(dān)。
二審期間，菅愛榮提交《未如期辦理按揭手續(xù)告知函》一份，證明：2020年10月籃海置業(yè)公司向菅愛榮發(fā)送了該告知函，告知菅愛榮應(yīng)該于2020年1月21日前提供相應(yīng)資料，并辦理商業(yè)按揭貸款，如果逾期視為逾期付款。其中在告知函的最后籃海置業(yè)公司告知如至11月10日未辦理，將進(jìn)行強(qiáng)制退房處理。基于該告知函中要求的解除時間和解除的條件均已經(jīng)成就，籃海置業(yè)公司的告知函實(shí)際是再次向菅愛榮表達(dá)了解約的意愿是單方解除合同的意思表示，而且其在告知函中明確約定，如果菅愛榮逾期付款需要承擔(dān)的違約責(zé)任是總房款5%的違約金。因此，該告知函實(shí)際上行使了解除權(quán)，解除權(quán)屬于形成權(quán)，因此菅愛榮與籃海置業(yè)公司簽訂的認(rèn)購書、購房合同及其補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)在事實(shí)上解除。籃海置業(yè)公司質(zhì)證稱：對證據(jù)的真實(shí)性無異議，對證明內(nèi)容有異議。該證據(jù)的最后一段僅是告知菅愛榮，籃海置業(yè)公司有解除權(quán)，而非告知涉案合同解除。也進(jìn)一步說明菅愛榮是涉案合同的惡意違約方，其不具有單方解除權(quán)，是否解除應(yīng)當(dāng)以籃海置業(yè)公司發(fā)送解除通知等相關(guān)行為明確告知。而且關(guān)于違約金，應(yīng)當(dāng)以雙方簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議為依據(jù)，而非以本告知函為準(zhǔn)。
本院查明的其他事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致
判決結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2660元，由上訴人菅愛榮負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決
合議庭
審判長陳明明
審判員馬喆
審判員甘玉軍
二〇二一年七月十四日
法官助理吳迪
書記員王冉冉
書記員于國英
判決日期
2021-08-22
