上訴人張志達因與被上訴人青島東方籃海置業有限公司（以下簡稱籃海置業公司）商品房預售合同糾紛一案，不服山東省膠州市人民法院（2021）魯0281民初1334號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年5月20日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人張志達的委托訴訟代理人周坤、鄭天達，被上訴人籃海置業公司的委托訴訟代理人劉小慶到庭參加訴訟。本案現已審理終結
張志達、青島東方籃海置業有限公司商品房預售合同糾紛民事二審民事判決書
案號：（2021）魯02民終6670號
判決日期：2021-08-19
法院：山東省青島市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
張志達上訴請求：1.撤銷一審判決；2.解除張志達與籃海置業公司于2019年12月20日簽訂的《認購書》、《商品房買賣合同（預售）》及補充協議；3.改判籃海置業公司返還張志達購房款本金118000元，并按照全國銀行間同業拆借中心公布的市場報價利率向張志達支付資金占用期間的利息（以118000元為本金，自2019年12月27日起計算至實際付清之日止，暫計算至2020年12月31日）；4.本案一、二審訴訟費用均由籃海置業公司承擔。
事實和理由：
一、基于當前中國房地產行業“房地一體”的模式現狀，房屋抵押事實上既包括作為地上附著物的房屋抵押，也包括房屋所在土地使用權的抵押，不論是房屋本身的抵押，還是房屋所在土地使用權的抵押，籃海置業公司未盡提示及告知義務，均構成故意隱瞞所售房屋已經抵押的情形。原審判決認為，案涉房屋土地使用權的抵押登記不等同于案涉房屋的抵押登記，土地使用權抵押并不實質影響雙方簽訂的合同的履行，且張志達在與被上訴簽訂合同時籃海置業公司已告知案涉房屋土地使用權的實際情況，并不存在隱瞞的情形，故對張志達主張的籃海置業公司違約不予采信。張志達認為，原審判決的該論述與事實及法律不符。理由是：根據《中華人共和國民法典》第四百九十六條之規定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等于對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。一審庭審中，籃海置業公司提供的該《商品房買賣合同（預售）》及補充協議中對土地抵押告知條款，特意使用的是比正常字體要小的多的字體，并刻意做了淡化處理，并未采取加黑加粗的方式提醒買房人注意，故在張志達有異議的情況下，應當認定該條款不成為雙方合同的內容。籃海置業公司所提交的售樓處公示欄照片，并不能排除是否為籃海置業公司擺拍或事后補充，且無法分辨其相應內容，籃海置業公司以此來證明己方已經完全履行提示告知義務明顯證據不足。原審判決認定土地使用權抵押并不實質影響雙方所簽訂的合同的履行，更是置張志達合法利益于不顧的錯誤論斷，理由是根據籃海置業公司所提交的兩份《最高額抵押合同》中關于抵押權實現的條款約定來看，籃海置業公司若不能及時償還拖欠抵押權人的相應款項，兩抵押權人有權就案涉房屋所在的土地主張優先受償權，且最高額抵押在一定期限內處于浮動狀態，也無法據此判斷土地使用權的剩余價值，故對張志達的合法權益顯然有重大影響，且該兩份合同簽訂的時間分別為2018年7月5日和2019年1月3日，抵押標的為同一標的，案涉房屋土地使用權還存有多輪抵押的情形，但在簽訂合同前籃海置業公司并未向張志達全面、及時履行提示和告知義務，籃海置業公司顯然存有欺詐張志達以及惡意抵押的事實。商品房期房抵押雖為行業常態，但作為商品房開發者，仍應當根據誠實守信的原則將房屋抵押情況及時告知購房者，而不應惡意隱瞞，籃海置業公司的行為直接導致張志達對其所購房屋存有的風險有著不正確的認識，從而影響購買房屋的真實意思表示。而且，土地使用權的抵押雖不完全等同于房屋的抵押，但基于當前中國房地產行業“房地一體”的模式現狀，房屋抵押事實上既包括作為地上附著物的房屋抵押，也包括房屋所在的土地使用權的抵押，因此不論是房屋本身的抵押，還是房屋所在土地使用權的抵押，必然從實質上影響雙方簽訂的合同的履行，均構成修訂前《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條中的故意隱瞞所售房屋已經抵押的情形，嚴重損害了張志達的合法權益。二、籃海置業公司虛假宣傳Ｍ12號地鐵線的違約行為，直接導致張志達發生錯誤認識，并從根本上影響到張志達對該房屋的使用，致使張志達的合同目的無法實現，張志達有權要求解除雙方簽訂的合同。原審判決認為，張志達主張籃海置業公司虛假宣傳導致合同目的無法實現，但根據雙方認可的膠州市市場監督管理局行政處罰決定書關于“Ｍ12”地鐵線的處罰是因為籃海置業公司未注明項目的狀態，并非張志達主張的虛假宣傳。張志達認為，原審判決的該裁判意見欠缺依據。理由是：根據新修訂的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中，在青島市城市軌道交通三期建設規劃（2020-2025年）中依然沒有出現Ｍ12號線具體的規劃信息，即Ｍ12號線地鐵何時修建、途徑何地，政府主管部門依舊未作表態，但籃海置業公司卻在其宣傳沙盤和銷售過程中虛構Ｍ12號地鐵線的途徑路線，從而形成對作為消費者的張志達的欺詐。根據雙方合同約定的交房時間，即使張志達交齊房款，籃海置業公司按期交房，其所出售的房屋也必然與其宣傳不符。關于地鐵是否會影響購房人的購買意向和所在地塊的房屋價格，張志達常年居住在青島市黃島區，由于當時黃島區的房價過高才選擇去膠州市購房，購房過程中張志達最看重的無疑是公共交通的便捷性，籃海置業公司虛假宣傳Ｍ12號地鐵線的違約行為，直接導致張志達發生錯誤認識，并從根本上影響到張志達對該房屋的使用，致使張志達的合同目的無法實現，張志達有權要求解除雙方簽訂的合同。原審判決認為“未標明項目狀態”不屬于虛假宣傳，明顯不當。三、基于一方當事人已明確表示不繼續履約，張志達與籃海置業公司簽訂的上述合同已陷入履行僵局，在合同無法繼續履行的情況下，不予解除合同將會嚴重損害雙方的利益，勢必導致更為嚴重的損害后果。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》（九民紀要）第四十八條之規定，違約方不享有單方解除合同的權利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續履行合同，對其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。上述規定明確了即使作為違約方也并非當然喪失合同的解除權。本案中，基于一方當事人已明確表示不繼續履約，法院應綜合考慮案件各項實際后再予妥善裁決，本案張志達與籃海置業公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》如果繼續履行，顯然對雙方都不利。首先，張志達因去年疫情原因失業，明顯已沒有繼續履行該合同的能力；其次，籃海置業公司無法獲得該房屋后續款項，不及時解除合同，勢必影響籃海置業公司后續對該房屋的銷售，從而擴大其損失；再次，張志達目前無固定收入來源，基本以借網貸維持生活，如不解除合同，導致的結果必然是張志達將承擔與其收入水平明顯不符的巨額債務和逾期違約金，對其亦顯失公平。最后，法院在考慮到合同履行陷入僵局后，也應當將雙方及時止損作為裁判意見的側重點。故，綜合考慮到本案各項實際后，解除合同可以將不必要的損失降至最低。綜上，原審判決認定事實不清，適用法律不當，價值判斷不妥，判決結果對張志達不公，依法應予撤銷并改判。張志達的上訴請求有事實及法律依據，懇請二審法院審理后依法支持張志達的上訴請求。
籃海置業公司辯稱：一、籃海置業公司未在涉案房產上設定任何抵押，在出售涉案房產時不存在任何隱瞞欺詐情形。首先，籃海置業公司與張志達于2019年12月20日簽訂合適《商品房買賣合同（預售）》和《補充協議》，在此之前即已將涉案項目二期樓盤土地進行抵押，但該抵押登記僅為土地抵押，不包含涉案房產抵押，不屬于在建工程抵押，而且該抵押登記具有公示效力，不存在張志達所稱的隱瞞欺詐情形。其次，涉案房產早已取得《青島市商品房預售許可證》，該預售許可證明確備注：該項目已做土地抵押，抵押權人同意辦理商品房預售許可并對外出售。最后，籃海置業公司已將涉案樓盤土地使用權抵押情形在售樓處進行多方面公示。且就抵押情形已進一步在《商品房買賣合同（預售）》和《補充協議》中明示。因此，張志達稱籃海置業公司在涉案房產上設定抵押，存在隱瞞欺詐的情形不存在。二、籃海置業公司在涉案樓盤銷售中不存在任何虛假宣傳的行為，張志達無權以籃海置業公司虛假宣傳為由要求退房解除合同。對于張志達所稱的“宣傳地鐵Ｍ12線的行為”已經相關部門確認為“未注明該項目的狀態”，應當屬于宣傳中不規范的行為，但不屬于虛假宣傳；而且，涉案項目價格合理，地理位置優越，張志達也并非因所謂的Ｍ12線而購買涉案房屋。因此，張志達不存在任何隱瞞欺詐行為的前提下，張志達要求解除合同的理由不成立。三、張志達以籃海置業公司隱瞞抵押事實、存在虛假宣傳等理由，要求解除合同的行為，實際上屬于在房價下降時的惡意違約，嚴重違背誠實信用原則，而且嚴重影響房產經濟的穩定，如判決雙方解除合同，將可能引起不必要的群訴事件。綜上，籃海置業公司與張志達簽訂合同真實有效，籃海置業公司就涉案房產不存在任何隱瞞欺詐行為，張志達的行為明顯違背誠實信用原則，請求駁回其訴訟請求。
張志達向一審法院起訴請求：1.解除雙方的《認購書》、《商品房買賣合同（預售）》及補充協議；2.判令籃海置業公司返還張志達支付的購房款本金118000元；3.判令籃海置業公司按照全國銀行間同業拆借中心公布的市場報價利率向張志達支付利息，自2019年12月27日起至實際付清之日止（暫計算至2020年12月31日）；4.訴訟費用由籃海置業公司承擔。
一審法院認定事實：
一、張志達和籃海置業公司簽訂了《認購書》，并于2019年12月20日簽訂《商品房買賣合同（預售）》及補充協議，約定由張志達購買籃海置業公司開發的位于膠州灣產業新區的青島錦繡外灘（觀海閣）ｘｘ期ｘｘ號樓ｘｘ室房屋一套，商品房面積120.10平方米，單價10518元，總價1263212元。
張志達共計向籃海置業公司支付了購房款118000元。
二、涉案房屋預售許可證已備注“該項目已做土地抵押，抵押權人同意辦理商品房預售并對外銷售”，且上述合同附件三“抵押權人同意該商品房轉讓的證明及關于抵押的相關約定”的第3條約定：買受人同意，出賣人在房屋不動產首次登記完成前有權對本合同商品房有關的土地使用權及在建工程設定抵押。
三、張志達提交《解除認購書、商品房買賣合同補充協議通知書》一份，但加蓋的公章系“青島東方藍海置業有限公司”，并非本案籃海置業公司“籃海置業公司”。
四、籃海置業公司因違反《合同違法行為監督處理辦法》第十條、《合同法》第一百一十六條的規定，存在合同違法行為，被膠州市市場監督管理局進行了行政處罰；籃海置業公司因宣傳“地鐵Ｍ12號線”第“Ｍ12”線時未載明項目狀態的行為被膠州市市場監督管理局進行了行政處罰。
一審法院認為，依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中原、籃海置業公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》及補充協議系雙方真實意思表示，不違反法律及行政法規的強制性規定，為有效合同，雙方應按合同約定行使權利、履行義務。本案爭議焦點為，張志達主張的事由是否是籃海置業公司在履行合同過程中違約，且是導致合同目的無法實現的根本違約。
一、關于張志達主張的土地抵押問題。
涉案房屋土地使用權的抵押登記不等同于涉案房屋的抵押登記，土地使用權抵押并不實質影響原籃海置業公司雙方簽訂的合同的履行，且籃海置業公司在與張志達簽訂合同時已告知案涉房屋土地使用抵押的實際情況，并不存在隱瞞的情形，張志達以此主張籃海置業公司違約，一審法院不予采信。
二、關于張志達主張的合同原件問題。
庭審中，籃海置業公司對雙方簽訂合同僅有一份予以認可，并當庭同意與張志達就本案合同補充簽訂原件交付張志達，且雙方在簽訂合同時保存合同原件是雙方應盡的注意義務，張志達以此主張籃海置業公司違約，一審法院不予采信。
三、關于張志達主張的籃海置業公司提供格式條款及虛假宣傳問題。
原籃海置業公司簽訂書面合同系雙方當事人真實意思表示，籃海置業公司提供的合同中格式條款是否規范與本案張志達主張解除合同沒有關聯性，張志達以此主張張志達違反雙方合同約定，一審法院不予采信。
張志達主張籃海置業公司虛假宣傳導致合同目的無法實現，但根據雙方認可的膠州市市場監督管理局行政處罰決定書關于“Ｍ12”線的處罰是因籃海置業公司未注明項目的狀態，并非張志達主張的虛假宣傳?；@海置業公司因廣告宣傳被工商行政管理機關處罰，張志達并不當然取得合同解除權，只有籃海置業公司的宣傳構成虛假宣傳且與實際交付的房屋不一致導致從根本上影響到房屋的使用，或因其他原因導致合同目的無法實現時，才享有該合同解除權。
四、關于張志達主張的籃海置業公司發送解除通知的問題。
張志達提交的解除通知加蓋的是“青島市東方藍海置業有限公司”，并非本案籃海置業公司公司公章，張志達主張系籃海置業公司發送該解除通知，一審法院難以采信。
綜上，張志達主張解除涉案合同，既未達到雙方合同約定的解除條件，亦不符合《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規定的法定解除條件，故一審法院對此不予支持。因一審法院未支持張志達解除合同的訴訟請求，故對張志達以解除合同為基礎的其他請求亦不予支持。判決：駁回張志達的訴訟請求。
二審期間，當事人沒有提交新證據。本院對一審查明的事實予以確認
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2660元，由上訴人張志達負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長陳明明
審判員馬喆
審判員甘玉軍
二〇二一年七月十四日
法官助理楊志昌
書記員于國英
書記員張旭
判決日期
2021-08-19
