上訴人焦玉立因與被上訴人青島東方籃海置業(yè)有限公司（以下簡稱東方籃海公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服山東省膠州市人民法院（2020）魯0281民初11996號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年6月7日立案后，依法組成合議庭，經(jīng)過閱卷審查，本院認為本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條規(guī)定，決定對本案不開庭審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
焦玉立、青島東方籃海置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛民事二審民事判決書
案號：（2021）魯02民終7414號
判決日期：2021-08-19
法院：山東省青島市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
焦玉立上訴請求：1.依法撤銷原審判決，改判支持焦玉立的上訴請求；2.一審、二審訴訟費用由東方籃海公司承擔(dān)。事實和理由：一審法院認定事實不清，適用法律錯誤。1.一審法院稱不宜認定焦玉立對涉案房屋所在的土地抵押情況不知情，沒有依據(jù)。首先，東方籃海公司并沒有將《商品房買賣合同（預(yù)售）》、《商品房買賣合同補充協(xié)議》交付給焦玉立，東方籃海公司作為格式合同提供者，更未明示或提醒焦玉立注意，焦玉立只是按照東方籃海公司要求盲目簽名，并不知道具體包含的內(nèi)容；其次，焦玉立作為非專業(yè)人員，不可能知道通過何種途徑查詢房屋抵押情況。2.東方籃海公司提供的合同顯示，合同雙方是焦玉立和東方籃海公司，且合同約定以按揭貸款方式購買房屋。焦玉立提供的聊天記錄可以看出，東方籃海公司早就明知焦玉立的征信無法辦理貸款，卻仍然惡意誘導(dǎo)焦玉立以按揭貸款方式購買房屋，明顯存在欺詐。一審法院對此未予評價認定。3.一審法院稱不能按期辦理貸款的責(zé)任應(yīng)由焦玉立承擔(dān)錯誤。如上所述，東方籃海公司早已明知焦玉立征信有問題，不能辦理貸款，且東方籃海公司也沒有要求焦玉立辦理過貸款，所以不能辦理貸款的責(zé)任不在焦玉立，而在于東方籃海公司。4.因東方籃海公司的欺詐行為，焦玉立交付了首付和車位款，但焦玉立交付款項的目的是東方籃海公司能夠幫助焦玉立實現(xiàn)按揭貸款購房目的，因焦玉立無法辦理貸款，現(xiàn)在已經(jīng)確定合同無法繼續(xù)履行，焦玉立無法實現(xiàn)合同目的，故應(yīng)該解除合同，東方籃海公司同時將購房款返還給焦玉立。一審法院忽視了合同無法履行的事實。綜上請求二審法院依法改判支持焦玉立的訴訟請求。
東方籃海公司未提交書面答辯意見。
焦玉立向一審法院起訴請求：1.判令解除焦玉立與東方籃海公司簽訂的《認購書》（包括《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》及《地下車位有償使用協(xié)議書》）；2.判令東方籃海公司向焦玉立返還購房款本金116000元，向焦玉立賠償116000元，向焦玉立返還車位款40000元；3.判令東方籃海公司自2020年1月1日至清償完畢之日止的利息，以272000元為基數(shù)，以全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率為準(zhǔn)；4.訴訟費由東方籃海公司承擔(dān)。訴訟過程中，焦玉立變更訴訟請求，訴訟請求第2項變更為：判令東方籃海公司返還焦玉立購房款本金116000元及車位款40000元，共計156000元；撤銷第3項訴訟請求。
一審法院認定事實：2018年7月5日，東方籃海公司與國通信托有限責(zé)任公司簽訂最高額抵押合同，東方籃海公司以膠州市湘江路以南、創(chuàng)新大道以東、贛江路以北的土地使用權(quán)自2018年7月12日至2023年7月11日向國通信托有限責(zé)任公司設(shè)立了最高額抵押，并辦理了抵押登記。
2019年1月3日，東方籃海公司與中國民生銀行股份有限公司青島支行簽訂最高額抵押合同，東方籃海公司以膠州市湘江路以南、創(chuàng)新大道以東、贛江路以北的土地使用權(quán)自2019年1月4日至2022年1月3日向中國民生銀行股份有限公司青島支行設(shè)立了最高額抵押，并辦理了抵押登記。
2019年5月30日，東方籃海公司取得了青島市商品房預(yù)售許可證，證號為青房注字（膠州）第ｘｘｘｘ號，備注欄中注明：該項目已做土地抵押，抵押權(quán)人同意辦理商品房預(yù)售許可并對外銷售。
2019年12月29日，焦玉立作為乙方與東方籃海公司簽訂《認購書》，購買位于青島錦繡外灘（觀海閣）二期-ｘｘ號樓-ｘｘ號房屋，并于當(dāng)日簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》《補充協(xié)議》。在《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第六條付款方式與期限約定，涉案房屋的總價款為1150658元，簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金116000元，該定金于本合同簽訂時抵作商品房價款。買受人應(yīng)當(dāng)在2020年6月29日前分2期支付該商品房全部首付款……余款800000元向銀行申請貸款支付。在第23頁中約定剩余的購房款由買受人以按揭貸款的方式于2020年7月29日前通過銀行向出賣人支付，金額為人民幣80萬元，并于合同簽訂后3日內(nèi)向出賣人指定銀行提供全部符合銀行要求的按揭所需材料、與銀行簽署貸款合同、抵押合同等材料，并確保所提交的貸款材料真實有效，逾期視同買受人違約，出賣人有權(quán)按照本合同第七條之約定追究買受人責(zé)任。在第36頁中的補充協(xié)議五第22條約定買受人應(yīng)于出賣人通知簽署網(wǎng)簽備案《商品房預(yù)售合同》之日起三日內(nèi)同出賣人簽署網(wǎng)簽合同，并按合同約定履行包括但不限于付款、辦理銀行按揭貸款、辦理房產(chǎn)證等相關(guān)義務(wù)，否則每逾期一日，出賣人有權(quán)向買受人收取房屋總價款萬分之五的違約金，由此造成的房屋遲延交付等后果由買受人自行承擔(dān)。該條系黑體且加了下劃線，該頁下方有焦玉立的簽名。在《補充協(xié)議》中第二條關(guān)于付款方式及期限的約定：1.貸款付款方式（1）買受人自愿選擇向銀行／公積金中心申請以貸款方式支付房款，出賣人予以同意，買受人在簽訂合同及本補充協(xié)議前已經(jīng)詳細知悉銀行／公積金中心貸款政策，詳細核實自身信用記錄，確認具備申請貸款的資格條件；（2）買受人應(yīng)在簽訂《商品房買賣合同》之日起5日內(nèi)辦理貸款手續(xù)，包括但不限于向貸款銀行／公積金中心或代辦機構(gòu)提供符合銀行要求的辦理貸款時需要買受人提供的全部申請資料，按照銀行要求簽訂貸款合同及配合辦理商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，繳納買受人應(yīng)繳納的相關(guān)費用。出賣人在買受人辦理貸款手續(xù)時應(yīng)給予買受人必要的配合。買受人逾期未能辦理完畢貸款手續(xù)的，視為買受人逾期付款，買受人應(yīng)自該日起按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。（3）如買受人的貸款申請未能通過銀行審批同意或所審批貸款金額不足支付房款的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi)一次性付清剩余房款，且不能夠享受相應(yīng)付款方式的優(yōu)惠折扣。未能在上述期限內(nèi)一次性付清余款的，出賣人有權(quán)單方解除合同并不承擔(dān)任何違約責(zé)任?！?.首付款分期付款方式中約定，買受人應(yīng)自簽訂合同當(dāng)日即2019年12月29日前向出賣人支付商品房總價款1150658元的10%計人民幣116000元作為首付的一部分，剩余首付款234658元買受人應(yīng)于2020年6月29日前付清，并同時辦理完銀行按揭貸款手續(xù)。焦玉立在該條旁邊簽字。
焦玉立于2019年12月29日支付定金116000元，后再未付款，也未辦理銀行按揭貸款手續(xù)。2019年12月30日，焦玉立與東方籃海公司簽訂《地下車位有償使用協(xié)議書》一份，約定焦玉立以4萬元有償使用甲方位于膠州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的榮盛錦繡外灘（觀海閣）項目二期停車位一處。焦玉立于2019年12月30日付款40000元。
焦玉立與東方籃海公司尚未簽署網(wǎng)簽備案《商品房預(yù)售合同》，也未辦理網(wǎng)簽備案。
一審法院認為，焦玉立、東方籃海公司之間簽訂的《認購書》《地下車位有償使用協(xié)議書》系雙方的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。本案主要的爭議焦點是，1.《商品房買賣合同（預(yù)售）》《補充協(xié)議》是否有效；2.涉案《認購書》《地下車位有償使用協(xié)議書》《商品房買賣合同》《補充協(xié)議》應(yīng)否解除。
關(guān)于爭議焦點1，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同?！奔啊渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項。”的規(guī)定，本案中，東方籃海公司提交的其與焦玉立簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及《補充協(xié)議》，從形式上有焦玉立、東方籃海公司的簽字或蓋章，足以體現(xiàn)焦玉立、東方籃海公司已經(jīng)達成了商品房買賣的合意，從內(nèi)容上約定了商品房具體位置、所在樓層、建筑面積、商品房價款的總價款、付款方式、交付日期、交房標(biāo)準(zhǔn)等，且東方籃海公司已收受購房首付款的一部分，故對《商品房買賣合同（預(yù)售）》《補充協(xié)議》應(yīng)認定為商品房買賣合同。東方籃海公司在簽訂合同前就取得了涉案房屋的預(yù)售合同許可證明，該兩份合同為買賣雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。焦玉立關(guān)于對該兩份合同的真實性不清楚，未收到該兩份合同的抗辯理由，一審法院不予支持。
關(guān)于爭議焦點2，焦玉立主張要求解除《認購書》《地下車位有償使用協(xié)議書》《商品房買賣合同》《補充協(xié)議》的原因是，1.焦玉立不知道涉案所在的土地抵押情況；2.焦玉立在買房時征信就不好，是東方籃海公司的人告訴焦玉立可以轉(zhuǎn)給焦玉立的弟弟，焦玉立可以只交房款的10%，如果轉(zhuǎn)不了還有別的辦法；3.焦玉立因疫情和家里有病人現(xiàn)在沒有錢。對焦玉立的上述理由，一審法院均不予支持，理由如下：1.東方籃海未故意隱瞞涉案房屋所在土地已抵押的事實。東方籃海公司提交的有焦玉立簽字的《補充協(xié)議》第十六條第4款中明確寫明“出賣人在合同簽訂之前，已如實告知《商品房買賣合同》主文本中關(guān)于與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建工程存在抵押、債務(wù)履行期限等全部內(nèi)容，對買受人購房不造成影響，買受人對此無異議”。東方籃海公司提交的青島市商品房預(yù)售許可證中對此有明確的備注。東方籃海公司提交的焦玉立與東方籃海公司處置業(yè)顧問2019年5月9日的微信聊天記錄、涉案項目售樓處內(nèi)部錄像及照片，焦玉立對其真實性均無異議，但認為涉案項目售樓處內(nèi)部錄像及照片與其買房子時不一致，且不清楚錄像和照相時間。因東方籃海公司提交的上述證據(jù)均未出示原始載體，一審法院不予采信。焦玉立對涉案房屋所在土地被抵押的信息可以通過相關(guān)網(wǎng)站或部門進行查詢而得知。綜合上述因素，不宜認定焦玉立對涉案房屋所在的土地抵押情況不知情。2.焦玉立提交其與弟弟焦玉中的征信記錄，證明兩人征信不行。對此，東方籃海公司不予認可，認為焦玉中與本案無關(guān)，焦玉立提交的是2020年12月9日、2020年10月12日的個人信用報告，不能反映簽署合同時的征信情況，焦玉立的征信情況應(yīng)由按揭銀行負責(zé)審核。焦玉立提交的其與東方籃海公司處置業(yè)顧問的微信聊天記錄，當(dāng)庭播放了原始載體，且東方籃海公司提交的地下停車位有償使用協(xié)議書中馬森全作為東方籃海公司的委托代理人簽字，故對該微信聊天記錄的真實性，一審法院予以采信。焦玉立與東方籃海公司處馬森全2020年4月21日的微信聊天記錄中，馬森全明確說了，涉案房屋是一手房不能轉(zhuǎn)，焦玉立來買房子的時候就帶著他的征信來的，那個時候焦玉立就知道征信不行，可以轉(zhuǎn)給焦玉立弟弟。對馬森全所述，焦玉立并未否認，而是問那咋辦，還說他弟弟在年后貸款，征信不行，故焦玉立在購買時就明知自己征信不行，其提交的證據(jù)無法證明購買房屋時是東方籃海公司告知焦玉立征信不好可以轉(zhuǎn)給焦玉立弟弟。3.焦玉立作為一名完全民事行為能力人，對其所簽訂的合同應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的合同，明確約定不能按期辦理貸款的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由焦玉立承擔(dān)。焦玉立以因疫情和家里有病人現(xiàn)在沒有錢為由，要求解除合同，于法無據(jù)，一審法院難以支持。
綜上，一審法院依照《中華人民共和國民法典》第一百四十三條、第五百零九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條之規(guī)定，判決：駁回焦玉立的訴訟請求。案件受理費5380元，焦玉立在法庭調(diào)查結(jié)束前減少訴訟請求數(shù)額，符合《訴訟費用交納辦法》第二十一條，訴訟費應(yīng)為3420元，減半收取計1710元，由焦玉立負擔(dān)。
二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認
判決結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3420元，由上訴人焦玉立負擔(dān)。
本判決為終審判決
合議庭
審判長陳明明
審判員馬喆
審判員甘玉軍
二〇二一年七月十四日
法官助理王莉莉
書記員于國英
書記員胡榮華
判決日期
2021-08-19
