原告焦玉立與被告青島東方籃海置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2020年11月10日受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告焦玉立、被告的委托訴訟代理人潘峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
焦玉立與青島東方籃海置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書
案號：（2020）魯0281民初11996號
判決日期：2021-06-25
法院：膠州市人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
原告焦玉立向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告簽訂的《認(rèn)購書》（包括《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》及《地下車位有償使用協(xié)議書》）；2.判令被告向原告返還購房款本金116000元，向原告賠償116000元，向原告返還車位款40000元；3.判令被告自2020年1月1日至清償完畢之日止的利息，以272000元為基數(shù)，以全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率為準(zhǔn)；4.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告與被告在2019年12月29日簽訂《認(rèn)購書》（包括《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》）、同月30日簽訂《地下車位有償使用協(xié)議書》。但被告并未將《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議向原告明示及簽字，原告并不知曉此協(xié)議的詳細(xì)內(nèi)容。原告購買被告開發(fā)的位于膠州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)××路××號“榮盛錦繡外灘”（觀海閣）二期43號樓2404室和地下車位一處。原告在2019年12月29日向被告支付購房款116000元，并在同年12月30日支付車位款40000元?，F(xiàn)經(jīng)查，被告已經(jīng)將上述房屋抵押給其他人，原告認(rèn)為被告存在隱瞞和欺詐行為，被告的行為增加了原告的購買風(fēng)險，無法保證實(shí)現(xiàn)合同目的，原告得不到房屋，也就沒有必要購買附屬的車位。故現(xiàn)原告訴至法院，請求判如所請。訴訟過程中，原告變更訴訟請求，訴訟請求第2項(xiàng)變更為判令被告返還原告購房款本金116000元及車位款40000元，共計(jì)156000元；撤銷第3項(xiàng)訴訟請求。
被告青島東方籃海置業(yè)有限公司（以下簡稱東方籃海公司）辯稱，要求繼續(xù)履行合同，理由如下：一、答辯人未在涉案房產(chǎn)上設(shè)定任何抵押，而且其在出售涉案房產(chǎn)時，不存在任何隱瞞欺詐情形。首先，答辯人與被答辯人于2019年12月29日簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》和《補(bǔ)充協(xié)議》，在此之前即已將涉案項(xiàng)目二期樓盤土地進(jìn)行抵押，但該抵押登記僅為土地抵押，不包含涉案房產(chǎn)抵押，不屬于在建工工程抵押，而且該抵押登記具有公示效力，不存在被答辯人所稱的隱瞞欺詐情形。其次，涉案房產(chǎn)于2019年5月30日即取得《青島市商品房預(yù)售許可證》，該預(yù)售許可證明確備注：該項(xiàng)目已做土地抵押，抵押權(quán)人同意辦理商品房預(yù)售許可并對外出售。最后，答辯人已將涉案樓盤土地使用權(quán)抵押情形在售樓處進(jìn)行多方面公示，且就抵押情形已進(jìn)一步在《商品房買賣合同（預(yù)售）》和《補(bǔ)充協(xié)議》中明示。因此，不存在答辯人在涉案房產(chǎn)上設(shè)定抵押，并存在隱瞞欺詐的情形。二、答辯人與被答辯人簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》《補(bǔ)充協(xié)議》及《地下車位有償使用協(xié)議書》真實(shí)有效，且已實(shí)際履行，即已支付116000元購房定金和40000元車位款，被答辯人應(yīng)積極履行協(xié)議內(nèi)容，而非惡意解除合同。涉案商品房買賣合同就房產(chǎn)坐落、價格、交接條件等內(nèi)容約定明確，且被答辯人在簽訂商品房買賣合同后支付足額購房定金；特別說明的是，在涉案合同中，雙方明確約定購房定金自合同簽訂之日抵作購房價款。這充分說明答辯人與被答辯人就涉案房產(chǎn)已簽訂買賣合同并已實(shí)際履行。關(guān)于地下車位有償使用的問題，答辯人與被答辯人已簽訂協(xié)議，且被答辯人已支付全款，按照協(xié)議約定在答辯人不同意的情況下，被答辯人不得隨意解除。因此，在答辯人不存在任何隱瞞欺詐行為的前提下，被答辯人要求解除合同的理由不成立。三、在答辯人不存在隱瞞欺詐行為且抵押權(quán)人同意涉案房產(chǎn)辦理商品房預(yù)售許可并對外出售的情形下，答辯人無需給予被答辯人任何賠償。綜上，答辯人與被答辯人簽訂合同真實(shí)有效，且已實(shí)際履行，答辯人就涉案房產(chǎn)不存在任何隱瞞欺詐行為，請求人民法院駁回其訴訟請求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。原告向本院提交了認(rèn)購書一份、地下車位有償使用協(xié)議書一份、交款通知書一份、膠州市不動產(chǎn)登記中心證明二份、微信聊天記錄一宗，被告提交《最高額抵押合同》兩份、《青島市商品房預(yù)售許可證》一份、涉案項(xiàng)目售樓處內(nèi)部視頻資料光盤一份、收據(jù)兩張，原、被告對上述證據(jù)的真實(shí)性均無異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。原告對被告提交的《商品房買賣合同（預(yù)售）》《補(bǔ)充協(xié)議》的真實(shí)性不清楚，但認(rèn)可上述兩份合同中的簽字是其本人所簽，本院對該兩份合同的真實(shí)性予以采信。本院經(jīng)審理查明以下事實(shí)：
2018年7月5日，被告與國通信托有限責(zé)任公司簽訂最高額抵押合同，被告以膠州市湘江路以南、創(chuàng)新大道以東、贛江路以北的土地使用權(quán)自2018年7月12日至2023年7月11日向國通信托有限責(zé)任公司設(shè)立了最高額抵押，并辦理了抵押登記。
2019年1月3日，被告與中國民生銀行股份有限公司青島支行簽訂最高額抵押合同，被告以膠州市湘江路以南、創(chuàng)新大道以東、贛江路以北的土地使用權(quán)自2019年1月4日至2022年1月3日向中國民生銀行股份有限公司青島支行設(shè)立了最高額抵押，并辦理了抵押登記。
2019年5月30日，被告取得了青島市商品房預(yù)售許可證，證號為青房注字（膠州）第2019031號，備注欄中注明：該項(xiàng)目已做土地抵押，抵押權(quán)人同意辦理商品房預(yù)售許可并對外銷售。
2019年12月29日，原告焦玉立作為乙方與被告青島東方籃海公司簽訂《認(rèn)購書》，購買位于青島錦繡外灘（觀海閣）二期-43號樓-2404號房屋，并于當(dāng)日簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》《補(bǔ)充協(xié)議》。
在《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第六條付款方式與期限約定，涉案房屋的總價款為1150658元，簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金116000元，該定金于本合同簽訂時抵作商品房價款。買受人應(yīng)當(dāng)在2020年6月29日前分2期支付該商品房全部首付款……余款800000元向銀行申請貸款支付。在第23頁中約定剩余的購房款由買受人以按揭貸款的方式于2020年7月29日前通過銀行向出賣人支付，金額為人民幣80萬元，并于合同簽訂后3日內(nèi)向出賣人指定銀行提供全部符合銀行要求的按揭所需材料、與銀行簽署貸款合同、抵押合同等材料，并確保所提交的貸款材料真實(shí)有效，逾期視同買受人違約，出賣人有權(quán)按照本合同第七條之約定追究買受人責(zé)任。在第36頁中的補(bǔ)充協(xié)議五第22條約定買受人應(yīng)于出賣人通知簽署網(wǎng)簽備案《商品房預(yù)售合同》之日起三日內(nèi)同出賣人簽署網(wǎng)簽合同，并按合同約定履行包括但不限于付款、辦理銀行按揭貸款、辦理房產(chǎn)證等相關(guān)義務(wù)，否則每逾期一日，出賣人有權(quán)向買受人收取房屋總價款萬分之五的違約金，由此造成的房屋遲延交付等后果由買受人自行承擔(dān)。該條系黑體且加了下劃線，該頁下方有焦玉立的簽名。
在《補(bǔ)充協(xié)議》中第二條關(guān)于付款方式及期限的約定：1、貸款付款方式（1）買受人自愿選擇向銀行／公積金中心申請以貸款方式支付房款，出賣人予以同意，買受人在簽訂合同及本補(bǔ)充協(xié)議前已經(jīng)詳細(xì)知悉銀行／公積金中心貸款政策，詳細(xì)核實(shí)自身信用記錄，確認(rèn)具備申請貸款的資格條件；（2）買受人應(yīng)在簽訂《商品房買賣合同》之日起5日內(nèi)辦理貸款手續(xù)，包括但不限于向貸款銀行／公積金中心或代辦機(jī)構(gòu)提供符合銀行要求的辦理貸款時需要買受人提供的全部申請資料，按照銀行要求簽訂貸款合同及配合辦理商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，繳納買受人應(yīng)繳納的相關(guān)費(fèi)用。出賣人在買受人辦理貸款手續(xù)時應(yīng)給予買受人必要的配合。買受人逾期未能辦理完畢貸款手續(xù)的，視為買受人逾期付款，買受人應(yīng)自該日起按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。（3）如買受人的貸款申請未能通過銀行審批同意或所審批貸款金額不足支付房款的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi)一次性付清剩余房款，且不能夠享受相應(yīng)付款方式的優(yōu)惠折扣。未能在上述期限內(nèi)一次性付清余款的，出賣人有權(quán)單方解除合同并不承擔(dān)任何違約責(zé)任?！?、首付款分期付款方式中約定，買受人應(yīng)自簽訂合同當(dāng)日即2019年12月29日前向出賣人支付商品房總價款1150658元的10%計(jì)人民幣116000元作為首付的一部分，剩余首付款234658元買受人應(yīng)于2020年6月29日前付清，并同時辦理完銀行按揭貸款手續(xù)。焦玉立在該條旁邊簽字。
原告于2019年12月29日支付定金116000元，后再未付款，也未辦理銀行按揭貸款手續(xù)。
2019年12月30日，原告與被告簽訂《地下車位有償使用協(xié)議書》一份，約定原告以4萬元有償使用甲方位于膠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)××路××號的榮盛錦繡外灘（觀海閣）項(xiàng)目二期停車位一處。原告于2019年12月30日付款40000元。
原、被告尚未簽署網(wǎng)簽備案《商品房預(yù)售合同》，也未辦理網(wǎng)簽備案
判決結(jié)果
駁回原告焦玉立的訴訟請求。
案件受理費(fèi)5380元，減半收取2690元，由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省青島市中級人民法院
合議庭
審判員臧輝艷
二〇二一年五月十一日
書記員董梅
判決日期
2021-06-25
