上訴人河南省水利勘測有限公司因與上訴人岳海軍房屋租賃合同糾紛一案，不服河南省鄭州市金水區人民法院（2019）豫0105民初30382號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月21日立案后，依法進行了審理。本案現已審理終結
河南省水利勘測有限公司、岳海軍房屋租賃合同糾紛二審民事判決書
案號：（2020）豫01民終2385號
判決日期：2020-05-06
法院：河南省鄭州市中級人民法院
訴訟參與人信息
暫無數據
案件基本情況
河南省水利勘測有限公司上訴暨針對岳海軍的上訴答辯稱，一審法院認定2018年7-9月份租賃房屋中午及晚上經常性停電給被上訴人造成經濟損失，判令不予向上訴人支付拖欠2019年1-9月份房租違約金明顯錯誤；一審法院計算被上訴人經營損失無事實及法律依據；被上訴人一直以來持續拖欠房租、水電費，但一審法院認定上訴人違約在先，違背事實。故請求二審依法糾正。
岳海軍上訴暨針對河南省水利勘測有限公司的上訴答辯稱，一審判決岳海軍承擔2019年9月份租金缺乏事實基礎及法律依據，被上訴人在2019年9月份已將岳海軍承租的房屋采取斷水斷電措施，岳海軍未再經營使用，該月房租不應由岳海軍承擔；一審法院依據被上訴人單方制作的水電費單子判決岳海軍承擔水電費缺乏依據；岳海軍承租房屋因被上訴人的原因長期停電，給岳海軍造成營業損失，請求二審依法支持原審判決未支持的剩余營業損失。
河南省水利勘測有限公司向一審法院起訴請求：1、判令被告償還欠付的租金118494元和水電費18558.05元；2、判令被告按照約定向原告支付違約金及損失共計41115.6元；3、本案訴訟、保全等費用由被告承擔。
岳海軍向一審法院提出反訴請求：1、依法判令反訴被告賠償反訴原告各項損失40000元；2、反訴被告退還反訴原告繳納的保證金4000元；3、本案訴訟費全部由反訴被告承擔。
一審法院認定事實：2017年5月25日，原告（反訴被告）河南省水利勘測有限公司作為甲方與被告（反訴原告）岳海軍作為乙方簽訂《房屋租賃合同》，主要約定：甲方同意租給乙方使用的房屋位于鄭州市××院××樓××樓門面房；出租房屋面積55.8平方米；租賃期1年，自2017年6月15日起至2018年6月14日止；乙方向甲方承諾，租賃該門面房僅作為小吃類經營使用；乙方在簽訂本合同時需交納8000元押金，租賃期滿本合同解除后，如乙方無違約，并需帶齊合同、收據等歸還給甲方，甲方驗收合格后即將押金無息全額退還給乙方；每平方米每月租金為145元人民幣，每月房屋租金為8091元人民幣；支付方式為每三個月支付一次，乙方在簽訂本合同后3個工作日內一次性支付給甲方3個月的房租；以后每次于期限屆滿前15工作日內繳納下三個月的租金；甲方保證乙方在承租期間水、電的正常供應，但非甲方故意或因乙方違約在先除外；乙方應嚴格依照本合同約定按時向甲方支付相關費用，每逾期一日，乙方需按應付金額的5%向甲方支付違約金，持續違約達到30日的，甲方有權單方面解除合同并停水停電，乙方所交押金不予退還。等。2017年9月1日，原告（反訴被告）河南省水利勘測有限公司作為甲方與被告（反訴原告）岳海軍作為乙方簽訂《房屋租賃合同》，主要約定：甲方同意租給乙方使用的房屋位于鄭州市××院××樓××樓門面房；出租房屋面積35平方米；租賃期1年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止；乙方向甲方承諾，租賃該門面房僅作為小吃類經營使用；乙方在簽訂本合同時需交納4000元押金，租賃期滿本合同解除后，如乙方無違約，并需帶齊合同、收據等歸還給甲方，甲方驗收合格后即將押金無息全額退還給乙方；每平方米每月租金為145元人民幣，每月房屋租金為5075元人民幣；支付方式為每三個月支付一次，乙方在簽訂本合同后3個工作日內一次性支付給甲方3個月的房租；以后每次于期限屆滿前15工作日內繳納下三個月的租金；甲方保證乙方在承租期間水、電的正常供應，但非甲方故意或因乙方違約在先除外；乙方應嚴格依照本合同約定按時向甲方支付相關費用，每逾期一日，乙方需按應付金額的5%向甲方支付違約金，持續違約達到30日的，甲方有權單方面解除合同并停水停電，乙方所交押金不予退還。等。2018年9月1日，原告（反訴被告）河南省水利勘測有限公司作為甲方與被告（反訴原告）岳海軍作為乙方簽訂《房屋租賃合同》，主要約定：甲方同意租給乙方使用的房屋位于鄭州市××院××樓××樓門面房；出租房屋面積90.8平方米；租賃期1年，自2018年9月1日起至2019年8月31日止；乙方向甲方承諾，租賃該門面房僅作為小吃類經營使用；乙方在簽訂本合同時需交納12000元押金，租賃期滿本合同解除后，如乙方無違約，并需帶齊合同、收據等歸還給甲方，甲方驗收合格后即將押金無息全額退還給乙方；每平方米每月租金為145元人民幣，每月房屋租金為13166元人民幣；支付方式為每三個月支付一次，乙方在簽訂本合同后3個工作日內一次性支付給甲方3個月的房租；以后每次于期限屆滿前15工作日內繳納下三個月的租金；甲方保證乙方在承租期間水、電的正常供應，但非甲方故意或因乙方違約在先除外；乙方應嚴格依照本合同約定按時向甲方支付相關費用，每逾期一日，乙方需按應付金額的5%向甲方支付違約金，持續違約達到30日的，甲方有權單方面解除合同并停水停電，乙方所交押金不予退還。等。
原告提交岳海軍水、電費計算表顯示：
時間段
用電度數（度）
電費單價（度／元）
電費金額（元）
用水量（噸）
水費單價（噸／元）
水費金額（元）
水電費合計（元）
2017.12-2018.3
4785
0.9
4306.50
85
10.45
888.25
5194.75
2018.4-2018.6
6348
0.9
5713.20
78
10.45
815.1
6528.3
2018.7-2018.9
8571
0.9
7713.9
78
10.45
815.1
8529
2018.10-2018.11
2045
0.9
1840.5
49
10.45
512.05
2352.55
2018.12-2019.3
3406
0.9
3065.4
41
10.45
428.45
3493.85
2019.4-2019.6
3578
0.9
3220.2
3220.2
2019.7-2019.9
5986
0.9
2916.90
80
10.45
836
6223.4
共計：35542.05
岳海軍分別于2019.1.7支付16834元、2019.6.30支付150元，剩余未付水電費共計：18558.05元
被告提交河南省水利勘測有限公司收款收據一份，顯示：2015年12月24日今收到岳海軍租房押金人民幣大寫肆仟元整￥4000，開票人郭霞，收款人郭霞，并加蓋河南省水利勘測有限公司財務專用章。被告提交與備注“趙杰”的短信截圖顯示，5月10日周五16:05“又停電了今天第二次了”，趙杰“不是單位停電”；6月28日周五15:57趙杰“137××××2267，高主任”；7月20日周六18:49“領到號五點五十分停電了”“來電了謝謝”，趙杰“檢修變壓器”；7月26日周五12:38“領導又停電了”。被告提交與備注“高主任（水利勘探隊）”的短信截圖顯示，6月28日周五17：18“高主任好！這店啥時候來，外賣做不了，店里也看不見了”，高主任（水利勘探隊）“已經通知電工了，很快”。被告提交店內銷售匯總十份顯示，店名韋亮記黃燜雞米飯，從2018-03-01到2018-03-31，合計數量4219，合計金額28785；店名韋亮記黃燜雞米飯，從2018-04-01到2018-04-30，合計數量2576，合計金額17685；店名韋亮記黃燜雞米飯，從2018-05-01到2018-05-31，合計數量2414，合計金額16541；從2018-06-01到2018-06-30，現金收入總額11894；從2018-07-01到2018-07-30，現金收入總額7537；從2018-08-01到2018-08-30，現金收入總額4325；從2018-09-01到2018-09-30，現金收入總額3780；從2018-10-01到2018-10-30，現金收入總額4102；從2018-11-01到2018-11-30，現金收入總額2332；從2018-12-01到2018-12-30，現金收入總額837。被告申請證人許某出庭作證，證明許某與被告系鄰居關系，均租賃原告門面房做餐飲生意，2018年7月、8月、9月期間，店面頻繁停電，停電時間集中在中午十一點半至一點半左右，這個時間段生意最好的時間段，與相關領導打電話聯系，答復是電路超負荷，但一直沒有給出及時解決辦法。
一審法院認為，原、被告之間的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，本院予以確認。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原被告雙方明確約定每月租金為13166元，原告訴請被告岳海軍支付2019年1月至9月租金共計118494元，本院予以支持。庭審中被告稱雙方合同已于2019年8月31日到期，且2019年9月原告已將店鋪全面停水停電，故被告不應向原告支付2019年9月份租金，因被告于2019年9月份期間實際占有房屋，故被告該答辯意見，本院不予采信。關于原告訴請被告岳海軍支付水電費18558.05元，原告提交岳海軍水、電費計算表顯示，截止到2019年9月，被告岳海軍尚欠水電費共計18558.05元，故原告該項訴請，本院予以支持。關于原告主張違約金及損失41115.6元，在租賃期限內，因原告未及時向供電部門申請增容導致電量負荷過大，導致2018年7月、8月、9月份中午及晚上吃飯高峰期經常性停電，給被告餐飲生意帶來經濟損失，原告未按合同約定保證被告岳海軍在承租期間水、電的正常供應，違約在先，故原告該項訴請，本院不予支持。被告岳海軍反訴原告，要求賠償各項損失40000元，根據被告岳海軍提交店內銷售小票匯總，本院確認在水電正常供應期間，被告岳海軍店內銷售額平均每月11739元（（28785元＋17685元＋16541元＋11894元＋4102元＋2332元＋837元）／7＝11739元），故本院確認被告店鋪2018年7至9月份銷售額為35217元，現因停電原因，導致被告2018年7至9月份銷售額共計15642元（7537元＋4325元＋3780元），損失金額為19575元，本院予以確認，原告訴請過高部分，本院不予支持。關于被告反訴原告退還繳納的保證金4000元，因原告違約在先，保證金依法應當返還，故被告該項訴請，本院對此予以確認。綜上，被告岳海軍還需向原告河南省水利勘測有限公司支付113477.05元。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第二百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決：一、被告（反訴原告）岳海軍于本判決生效之日起十日內返還原告（反訴被告）河南省水利勘測有限公司113477.05元；二、駁回原告（反訴被告）河南省水利勘測有限公司其他的訴訟請求；三、駁回被告（反訴原告）岳海軍的其他反訴請求。本訴案件受理費3863元，減半收取1932元，由原告河南省水利勘測有限公司負擔1171元，由被告岳海軍負擔761元。反訴案件受理費450元，由原告河南省水利勘測有限公司負擔195元，由被告岳海軍負擔255元。
本院二審期間，當事人均未提供新證據。二審經審理查明的事實與一審相一致
判決結果
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費，由上訴人河南省水利勘測有限公司、岳海軍各自負擔（雙方各自預交的本案二審案件受理費均不再退還）。
本判決為終審判決
合議庭
審判員周蕾
二〇二〇年四月二十日
書記員趙澤宇
判決日期
2020-05-06
