上訴人株洲天易建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡稱天易公司）因與被上訴人胡毅、楊永紅商品房銷售合同糾紛一案，不服湖南省株洲市天元區(qū)人民法院（2020）湘0211民初578號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
株洲天易建設(shè)發(fā)展有限公司、胡毅商品房銷售合同糾紛二審民事判決書
案號(hào)：（2020）湘02民終1501號(hào)
判決日期：2020-11-04
法院：湖南省株洲市中級(jí)人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
天易公司上訴請求：依法撤銷原審判決第二項(xiàng)，將該項(xiàng)改判為上訴人僅需向被上訴人支付逾期交房違約金69219.1元。事實(shí)與理由：1.一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，上訴人廠房已達(dá)到竣工驗(yàn)收條件，系非因上訴人原因?qū)е陆环垦悠冢鄳?yīng)的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)予以免除；2.本案合同解除后按照日萬分之四計(jì)算損失過高，已經(jīng)大大超出了被上訴人實(shí)際損失；3.被上訴人怠于行使合同解除權(quán)，造成損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，該損失不應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)。
被上訴人胡毅、楊永紅共同辯稱，上訴人明知涉案房屋的開發(fā)規(guī)劃只能用于工業(yè)用途，不能向自然人出售，為獲不正當(dāng)利益而違規(guī)操作，在銷售時(shí)以虛假廣告及樣板房進(jìn)行宣傳，系惡意違約，且在上訴人逾期交房后，被上訴人多次與其銷售人員聯(lián)系，要求協(xié)商解決逾期交房違約責(zé)任問題，但對(duì)方不愿承擔(dān)，被上訴人只好通過訴訟方式解決，不存在造成損失擴(kuò)大的問題，上訴人的違約行為造成了被上訴人嚴(yán)重?fù)p失，包括首付639000元籌資借款的利息損失，按民間借貸月息2分的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算28個(gè)月就有355600元，被上訴人向銀行貸款的利息損失72000元，二項(xiàng)相加就已達(dá)42萬多元，一審判決上訴人承擔(dān)每日萬分之四的違約金是合理的，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
天易公司向一審法院起訴請求：1.解除原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》；2.被告支付逾期交房違約金267538元（按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，以總房款1259006元為基數(shù)，從2018年9月1日暫計(jì)算至2019年11月1日，之后的部分計(jì)算至實(shí)際交房之日止）；3.被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年12月29日，原告胡毅、楊永紅（買受人）與被告天易公司（出賣人）簽訂一份《商品房買賣合同（預(yù)售）》（合同號(hào)：9000496986）約定：“出賣人天易公司以出讓方式取得坐落于天元區(qū)米處地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊《國有土地使用權(quán)證》號(hào)為株國用（2016）第Ａ0432號(hào)，土地使用權(quán)面積為24448.44平方米。買受人購買天元區(qū)所占用的土地用途為工業(yè)用地。房屋總價(jià)款為1259006元；買受人應(yīng)當(dāng)于2017年12月29日前支付首期房價(jià)款人民幣639006元，余款620000元向銀行（貸款機(jī)構(gòu)）申請貸款支付；合同第九條約定該房屋的交付必須符合下列條件：該商品房已經(jīng)取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告，并經(jīng)過相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收合格、該商品房取得房屋實(shí)測報(bào)告、該房屋是住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。合同第十條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年8月31日前向買受人交付該商品房。該商品房達(dá)到第九條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書面送達(dá)買受人。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時(shí)間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點(diǎn)。交付該商品房時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十一條處理。合同第十一條約定：除不可抗力外，出賣人未按照第十條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照第2種方式處理：出賣人如未在本合同第十條約定期限內(nèi)將該房屋交付買受人，應(yīng)當(dāng)向買受人支付違約金，違約金按買受人總房款日萬分之五計(jì)算，違約金自本合同第十條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過90天，買受人有權(quán)解除本合同。合同第二十八條約定：對(duì)本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議見附件十一）。附件十一補(bǔ)充協(xié)議約定：首付款639006元于2017年12月29日前支付，剩余房款620000元采用銀行按揭方式支付；買受人須在出賣人發(fā)出的書面交房通知注明的交付使用日期內(nèi)到出賣人指定的地點(diǎn)辦理房屋交接手續(xù)，以書面交房通知注明的交接期限屆滿之日為該房屋約定的最后交付使用日期。逾期15日內(nèi)，買受人按日向出賣人支付總房款的萬分之五支付違約金，逾期超過15日，出賣人有權(quán)解除合同，買受人按總房款的百分之三支付違約金，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。自最后交付使用日起未來接收的，視為驗(yàn)收合格，該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)，且與該房屋有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用自當(dāng)日起由買受人承擔(dān)等。合同簽訂后，原告胡毅、楊永紅于2017年12月29日前已將首付款639006元全部付清并辦理了銀行貸款。2019年12月24日被告向原告胡毅、楊永紅郵寄發(fā)出《交付確認(rèn)通知書》，通知原告收房。原告胡毅于2019年12月26日簽收上述通知書，至今原告未收房。現(xiàn)原告認(rèn)為因被告未能按合同約定履行交房義務(wù)，要求解除解除雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，且被告應(yīng)支付逾期交房違約金應(yīng)按約定每日萬分之五計(jì)算至實(shí)際交房之日止。
另查明：2019年3月12日株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)局向湖南天易集團(tuán)有限公司作出株高建﹝2019﹞5號(hào)《關(guān)于“天易科技城自主創(chuàng)業(yè)園智能產(chǎn)業(yè)孵化基地”項(xiàng)目建設(shè)整改函》，內(nèi)容主要為接群眾舉報(bào)，經(jīng)我局現(xiàn)場核實(shí)，貴公司下屬株洲天易建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)的“天易科技城自主創(chuàng)業(yè)園智能產(chǎn)業(yè)孵化基地”項(xiàng)目不符合規(guī)劃驗(yàn)收的相關(guān)要求。根據(jù)區(qū)委指示，我局已對(duì)株洲天易建設(shè)發(fā)展有限公司下發(fā)整改函，請貴公司督促株洲天易建設(shè)發(fā)展有限公司依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國消防法》和株洲高新區(qū)《工業(yè)地產(chǎn)孵化器建設(shè)管理暫行辦法》的相關(guān)要求迅速整改到位。同日，株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)局向株洲天易集團(tuán)有限公司作出株高建﹝2019﹞6號(hào)《關(guān)于“天易科技城自主創(chuàng)業(yè)園智能產(chǎn)業(yè)孵化基地”項(xiàng)目建設(shè)整改函》，就原告提出竣工驗(yàn)收申請，經(jīng)該局初步審查，認(rèn)為“天易科技城自主創(chuàng)業(yè)園智能產(chǎn)業(yè)孵化基地”項(xiàng)目存在的問題，要求原告認(rèn)真研究整改。庭審中，天易公司認(rèn)為在2018年10月16日已經(jīng)完成工程項(xiàng)目的聯(lián)合驗(yàn)收，而且工程所承載的建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)、勘察單位已經(jīng)完成了竣工驗(yàn)收，表明被告的房屋實(shí)際是可以交付的，因相關(guān)職能部門的介入，導(dǎo)致無法交房，直到2019年11月15日高新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局才組織綜合驗(yàn)收，達(dá)到了交房標(biāo)準(zhǔn)。2019年11月15日，株洲市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織相關(guān)聯(lián)辦單位對(duì)天易科技城自主產(chǎn)業(yè)園一期Ｃ地塊相關(guān)廠房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行資料審查和現(xiàn)場踏勘后，認(rèn)為符合要求、驗(yàn)收合格并出具《湖南省株洲市建設(shè)工程合并驗(yàn)收合格證明》。2019年12月31日，原告胡毅、楊永紅向被告天易公司發(fā)出《解除合同告知書》，決定解除與被告天易公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，被告天易公司于2020年1月2日簽收上述告知書。庭審過程中，被告天易公司于2020年4月21日同意解除合同。
一審法院認(rèn)為：本案系商品房銷售合同糾紛。本案原、被告爭議的焦點(diǎn)為：1、原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》是否已解除？2、合同解除后，被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？如需承擔(dān)，違約金應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算？違約時(shí)限應(yīng)如何確定？具體分析如下：一、關(guān)于焦點(diǎn)一。本案中原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”根據(jù)合同約定：“出賣人如未在本合同第十條約定期限內(nèi)將該房屋交付買受人，應(yīng)當(dāng)向買受人支付違約金，違約金按買受人總房款日萬分之五計(jì)算，違約金自本合同第十條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過90天，買受人有權(quán)解除本合同。”本案被告天易公司應(yīng)于2018年8月31日前交付房屋，但逾期交房超過90日，二原告有權(quán)要求解除合同。在二原告向法院提起訴訟后，被告天易公司于2020年4月21日當(dāng)庭陳述，同意解除雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，此時(shí)被告已知悉原告要求解除合同的意思，故對(duì)原告胡毅、楊永紅主張解除與被告天易公司之間簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，予以支持。二、關(guān)于焦點(diǎn)二。關(guān)于違約金問題。《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”首先，本案原告胡毅、楊永紅按照合同約定于2017年12月29日前已將首付款639006元全部付清并辦理了銀行貸款；其次，被告天易公司應(yīng)于2018年8月31日前交付房屋，但被告逾期交房超過90日；再次，本案二原告作為購房者，對(duì)購買房屋所占用的土地用途及規(guī)劃用途應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行了解，事實(shí)上合同中明確了房屋所占用的土地用途為同業(yè)用途、規(guī)劃用途為工業(yè)，但二原告在簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》時(shí)未盡到審慎義務(wù)，自身存在一定的過錯(cuò)；另本案原、被告未對(duì)解除合同后違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定。綜上，因被告天易公司在客觀上存在逾期交房的違約情形，且二原告并未就由此造成的實(shí)際損失向法院進(jìn)行相應(yīng)舉證，根據(jù)民法的公平原則以及誠實(shí)信用原則等綜合衡量，酌情以日萬分之四作為違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。被告天易公司于2020年4月21日同意解除合同，故被告天易公司向原告支付逾期交房違約金應(yīng)自2018年9月1日起，以已付房屋總價(jià)款1259006元為基數(shù)按日萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金至2020年4月21日止，違約金數(shù)額為301657.83元［1259006元×0.04%×599天（2018年9月1日至2020年4月21日）］。對(duì)于二原告主張超過的部分，不予支持。綜上，本案經(jīng)組織調(diào)解，原、被告雙方未能達(dá)成一致協(xié)議。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十三條、第九十七條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：一、解除原告胡毅、楊永紅與被告株洲天易建設(shè)發(fā)展有限公司于2017年12月29日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》（合同號(hào)：9000496986）；二、限被告株洲天易建設(shè)發(fā)展有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告胡毅、楊永紅給付逾期交付房屋的違約金301657.83元；三、駁回原告胡毅、楊永紅的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)5314元，減半收取2657元，由被告株洲天易建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
二審中，各方當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)。
對(duì)一審采信的證據(jù)和查明的案件事實(shí)，二審予以確認(rèn)
判決結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4787元，由株洲天易建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決
合議庭
審判長易文勝
審判員李少華
審判員張曉玲
二〇二〇年九月二十八日
法官助理曾海燕
書記員羅茜瓊
判決日期
2020-11-04
