上訴人株洲天易建設發展有限公司（以下簡稱天易公司）與被上訴人湖南鑫荷實業發展有限公司（以下簡稱鑫荷公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服湖南省株洲市天元區人民法院（2020）湘0211民初369號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月22日立案受理后，依法組成合議庭進行審理。并于2020年8月11日對雙方當事人進行了談話詢問。本案現已審理終結
株洲天易建設發展有限公司、湖南鑫荷實業發展有限公司商品房銷售合同糾紛二審民事判決書
案號：（2020）湘02民終1387號
判決日期：2020-10-14
法院：湖南省株洲市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
上訴人天易公司的上訴請求：1、依法改判湖南省株洲市天元區人民法院（2020）湘0211民初369號民事判決書第一項，即上訴人僅需向被上訴人支付逾期交房違約金102453.5元（按照同期貸款利率計算至聯合驗收之日）；2、本案一、二審費用由上訴人和被上訴人按照比例承擔。事實和理由：一、一審認定事實錯誤，上訴人廠房已經達到竣工驗收條件，系因非出賣人（即上訴人）的原因導致交房延期，相應的違約責任應當予以免除。2018年10月16日，上訴人開發建設的“天易科技自主創業園智能產業孵化基地”五方驗收合格，基本符合交付條件，但因株洲高新區開發建設局和株洲市天元區城鄉建設局以上訴人銷售的房屋違反了株洲高新區《工業地產孵化器建設管理暫行辦法》而拒絕對廠房進行聯合驗收，從而導致上訴人無法按照合同約定交付廠房。該辦法尚在試行階段，存在一定的理解偏差，責成整改的內容，上訴人無法預見，因此在雙方簽訂的《商品房買賣合同》（預售）補充協議第10條Ｂ款約定和Ｆ款約定:非因出賣人所能控制的因素......房屋交付時間應予以順延。故本項目逾期交房并非出賣人原因導致，不應承擔違約責任。二、一審在被上訴人并未提供任何證據證明其損失情況下，按照萬分之五計算違約金過高，已經大大超過了其損失。被上訴人并非提供任何證據證明其損失，且其廠房貸款金額為90萬元，參照株洲市同地區廠房租賃標準或者是同案件中株洲鑫荷實業發展有限公司的租賃標準，其損失不可能有46萬元之多，故上訴人愿意從公平原則角度，按照同期貸款利率上浮一定比例向被上訴人賠償損失。
被上訴人鑫荷公司辯稱，1、上訴人作為專業房產開發商，涉案房屋用途就是工業用途。上訴人沒有配置消防管道導致遲遲才通過消防驗收。因為上訴人原因我們公司購買的房號在房產局備案的都是錯誤的。2、違約金計算期限應該是2018年9月1日計算至2020年7月29日。根據雙方簽訂的合同，違約金每日根據總房款的日萬分之五進行計算。我們直到2019年才收房，延遲收房的兩年多導致我公司損失。我們有權按照合同要求上訴人賠償給我們違約金。
鑫荷公司向一審法院提出訴訟請求：1、請求法院判令被告支付逾期交房違約金408565元（以總房款1922657元為基數，按日萬分之五計算從2018年9月1日起暫計算至2019年11月1日），之后的部分計算至實際交房之日止；2、請求法院判令被告向原告開具已交房款的增值稅發票，能有相應賠償5萬元；3、原合同約定有天然氣進戶，現沒有此項設施，要求按合同約定恢復天然氣進戶；4、驗收房屋時，層高由3.3米變為了2.5米，要求被告按合同約定進行整改、拆除；5、要求被告按承諾給付兩個車位，能兌付到位。
一審法院經審理查明：2018年8月6日，原告鑫荷公司（買受人）與被告天易公司（出賣人）簽訂一份《商品房買賣合同（預售）》（合同號：9000557435號）約定：“出賣人天易公司以出讓方式取得坐落于天元區米處地塊的建設用地使用權。該地塊《國有土地使用權證》號為株國用（2016）第Ａ0432號，土地使用權面積為24448.44平方米。買受人購買天元區所占用的土地用途為工業用地。房屋總價款為1922657元，買受人應當在2018年8月6日前支付首期房價款人民幣1022657元，占全部房價款50%。余款人民幣900000向銀行（貸款機構）申請貸款支付。合同第九條約定該房屋的交付必須符合下列條件：該商品房已經取得建設工程竣工驗收報告，并經過相關部門聯合驗收合格、商品房取得房屋實測報告、提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。合同第十條約定：出賣人應當在2018年8月31日前向買受人交付該商品房。該商品房達到第九條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗房屋的時間、辦理交付手續的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續的時間，以該商品房所在地為辦理交付手續的地點。交付該商品房時，出賣人應當出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權拒絕接收，由此產生的逾期交付責任由出賣人承擔，并按照第十一條處理。合同第十一條約定：除不可抗力外，出賣人未按照第十條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照第2種方式處理：出賣人如未在本合同第十條約定期限內將該房屋交付買受人，應當向買受人支付違約金，違約金按買受人總房款日萬分之五計算，違約金自本合同第十條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過90天，買受人有權解除本合同。合同第十三條約定：根據本合同第三條約定，該商品房層高為3.3米（以規劃設計為準），若房屋實際交付時層高低于該約定，雙方同意按如下方式處理：本合同所述層高為上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。1、層高差異的確認部門以株洲市住建局或其指定測量部門為準。2、層高差異在1.5%（含）以內的，買受人予以理解和接受，超過1.5%的，由出賣人按照5.00元／每平方米建筑面積進行賠償。合同第二十八條約定：對本合同中未約定或約定不明的內容，雙方可根據具體情況簽訂書面補充協議（補充協議見附件十一）.附件十一補充協議約定：買受人應于2018年8月6日前向出賣人支付首付款（含定金）1022657元房款。剩余房款900000元采用銀行按揭方式支付。買受人須在出賣人發出的書面交房通知注明的交付使用日期內到出賣人指定的地點辦理房屋交接手續，以書面交房通知注明的交接期限屆滿之日為該房屋約定的最后交付使用日期。逾期15日內，買受人按日向出賣人支付總房款的萬分之五支付違約金。逾期超過15日，出賣人有權解除合同，買受人按總房款的百分之三支付違約金，并承擔相應責任。自最后交付使用日起未來接收的，視為驗收合格，該房屋的風險責任轉由買受人承擔，且與該房屋有關的物業管理費等費用自當日起由買受人承擔；買受人不得將本房屋作為住宅使用等。合同簽訂后，被告鑫荷公司按照合同約定于2018年8月6日前付清了首付款1022657元。2019年12月24日被告向原告郵寄發出《交付確認通知書》，通知原告收房，原告于2019年12月25日簽收上述通知書，至今原告未收房。現原告認為被告應支付逾期交房違約金應按約定每日萬分之五計算至實際交房之日止，且按約定被告交付房屋應有天然氣進戶、房屋層高不符合合同約定、簽合同時承諾贈送兩個車位要求兌現和要求被告承擔逾期交房造成的其他損失、未開發票等問題，故訴至本院，請求判如所請。
另查明：2019年3月12日株洲高新技術產業開發區開發建設局向湖南天易集團有限公司作出株高建﹝2019﹞5號《關于“天易科技城自主創業園智能產業孵化基地”項目建設整改函》，內容主要為接群眾舉報，經我局現場核實，貴公司下屬天易公司建設的“天易科技城自主創業園智能產業孵化基地”項目不符合規劃驗收的相關要求。根據區委指示，我局已對天易公司下發整改函，請貴公司督促天易公司依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國消防法》和株洲高新區《工業地產孵化器建設管理暫行辦法》的相關要求迅速整改到位。同日，株洲高新技術產業開發區開發建設局向天易公司作出株高建﹝2019﹞6號《關于“天易科技城自主創業園智能產業孵化基地”項目建設整改函》，就原告提出竣工驗收申請，經該局初步審查，認為“天易科技城自主創業園智能產業孵化基地”項目存在的問題，要求原告認真研究整改。庭審中，天易公司認為在2018年10月16日已經完成工程項目的聯合驗收，而且工程所承載的建設、監理、施工、設計、勘察單位已經完成了竣工驗收，表明被告的房屋實際是可以交付的，因相關職能部門的介入，導致無法交房，直到2019年11月15日高新區城鄉建設局才組織綜合驗收，達到了交房標準。2019年11月15日，株洲市住房和城鄉建設局組織相關聯辦單位對天易科技城自主產業園一期Ｃ地塊相關廠房建設項目進行資料審查和現場踏勘后，認為符合要求、驗收合格并出具《湖南省株洲市建設工程合并驗收合格證明》。2019年10月14日株洲高新技術產業開發區管理委員會辦公會議紀要，主要內容為要嚴格落實相關法律要求，限時拆除煙道、燃氣管道。做到不僥幸、不回避，徹底完成整改工作。天易公司要根據現場踏勘情況，對擬保留煤管道作出承諾說明，不得作為煙道使用……。
一審法院認為，本案系商品房銷售合同糾紛。本案原、被告爭議的焦點為：1、在履行過程中被告是否存在逾期交房的違約行為？被告是否應承擔逾期交房的違約責任？如需承擔，違約金應按何種標準計算？違約時限應如何確定？2、原告提出的天然氣管道和房屋層高問題是否構成違約？3、原告提出的5萬元損失、未開發票及贈送兩個車位的問題是否有事實依據和法律依據？具體分析如下：一、關于焦點一。原、被告系自愿簽訂《商品房買賣合同（預售）》以及補充協議系出于雙方的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，依法成立有效，受法律保護。被告辯稱，未交房系因配合政府及相關部門的法規、規章、命令、文件和要求而引發的。一審法院認為，被告的上述辯稱理由不屬于不可抗力的免責事由，且相關部門出具的整改意見系被告前期建設及銷售過程中問題所致。故在履約過程中，被告未能按合同約定的時間履行交付房屋的義務，已構成違約，應按合同約定承擔相應的違約責任。關于違約金問題。根據合同約定，被告天易公司應當于2018年8月31日前將取得建設工程竣工驗收報告并經過相關部門聯合驗收合格的房屋交付給原告鑫荷公司，如未按期交付，應當按已交付房款日萬分之五向原告鑫荷公司支付違約金，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。被告天易公司于2019年11月15日取得湖南省株洲市建設工程合并驗收合格證明并于2019年12月24日通過郵寄方式通知原告鑫荷公司交房，原告于2019年12月25日收到該交房通知，故直至2019年12月24日被告天易公司才向原告鑫荷公司交付房屋，違約金應從2018年9月1日計算至2019年12月25日。綜上，本案支持被告自2018年9月1日起，以已付房屋總價款1922657元為基數按日萬分之五的標準計算違約金至2019年12月25日，違約金數額為462399元［1922657元×0.05%×481天（2018年9月1日至2019年12月25日）］。對于原告主張超過的部分，一審法院不予支持。二、關于焦點二。原告提出的天然氣管道和交付房屋的層高是否構成違約的問題。原、被告簽訂《商品房買賣合同（預售）》屬于株洲市房產局和株洲市工商行政管理局定制合同，未區分廠房和商住房。本案涉訴房屋屬于廠房，其中合同第九條（二）商品房基礎設施設備交付條件中燃氣條款已畫斜杠予以標識，故應當視為雙方并未對燃氣條款進行約定，同時根據株洲高新技術產業開發區開發建設局《關于“天易科技城自主創業園智能產業孵化基地”項目建設整改函》及株洲高新技術產業開發區管理委員會2019年10月14日辦公會議紀要，安裝燃氣管道亦屬于違規行為。因此，被告天易公司不提供燃氣管道并不構成違約。對于層高問題，合同第十三條約定，該商品房層高3.3米（以規劃設計為準）。現該廠房已經聯合驗收完畢，未提出該項整改意見，且原告未提供充分證據證明層高存在誤差。故原告的該項訴訟請求，一審法院不予支持。三、關于焦點三。原告提出的5萬元損失、未開發票及贈送兩個車位的問題。在合同糾紛案件中，違約責任的主要功能為填補當事人的損失。原告已經提出違約金的主張，損失已經得以填補，故對原告主張損失的訴訟請求，一審法院不予支持。關于未開發票問題。根據我國《稅收征收管理法》的規定，稅務機關是發票的主管機關，對拒不開具發票的行為，權利遭受侵害的一方當事人可向稅務部門投訴，由稅務部門依照法律法規處理。故原告請求開具發票的義務應屬于稅務部門的行政職權范疇，不是法院民事訴訟管轄范圍。故對原告主張未開具發票的訴訟請求，一審法院不予支持。關于贈送車位的問題。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。”本案原、被告雙方簽訂的合同并未約定贈送車位，原告也未提供證據證明被告承諾贈送車位，故對原告的該項訴訟請求，一審法院不予支持。綜上，本案經一審法院組織調解，原、被告雙方未能達成一致協議。據此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：一、限被告株洲天易建設發展有限公司自本判決生效之日起十日內向原告湖南鑫荷實業發展有限公司給付逾期交付房屋的違約金462399元；二、駁回原告湖南鑫荷實業發展有限公司的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案案件受理費7404元，減半收取3702元，由被告株洲天易建設發展有限公司負擔。
二審中，上訴人與被上訴人均未提交新證據。本院對一審查明的事實予以確認
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6699元，由上訴人株洲天易建設發展有限公司負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長石安旭
審判員陳蓉
審判員梁雄文
二〇二〇年九月十四日
法官助理謝曉紅
書記員文雅
判決日期
2020-10-14
