原告徐忠明與被告重慶華科建筑工程有限公司（以下簡稱重慶華科建司）建設用地使用權合同糾紛一案，本院于2018年10月8日立案受理。2018年12月18日，本院以（2018）渝0102民初8930號民事判決駁回原告徐忠明的訴訟請求。原告徐忠明不服提起上訴，重慶市第三中級人民法院以（2019）渝03民終691號民事裁定：一、撤銷重慶市涪陵區人民法院（2018）渝0102民初8930號民事判決。二、發回重慶市涪陵區人民法院重審。本院依法由審判員何終裕擔任審判長，與人民陪審員卿島、劉魯蜀組成合議庭，適用普通程序，分別于2019年10月11日、16日先后兩次公開開庭進行了審理。訴訟中，本院依法追加了重慶市涪陵住宅開發有限公司（以下簡稱涪陵住宅開發公司）、劉倫安為獨立請求權第三人參加訴訟。原告徐忠明及其委托訴訟代理人文杰、被告重慶華科建司的委托訴訟代理人趙廣云、第三人涪陵住宅開發公司的委托訴訟代理人周密、第三人劉倫安到庭參加了訴訟。本案現已審理終結
徐忠明與重慶華科建筑工程有限公司建設用地使用權合同糾紛一審民事判決書
案號：（2019）渝0102民初4967號
判決日期：2021-01-12
法院：重慶市涪陵區人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
原告徐忠明向本院提出訴訟請求：請求依法判決重慶華科建司協助徐忠明將國有土地使用權（涪國用2003字第002087號）變更登記在徐忠明名下。事實和理由；2001年，徐忠明作為實際投資人，以原涪陵烏江建筑總公司（以下簡稱烏江建司）的名義與涪陵住宅開發公司簽訂《桅桿堡解危解困工程承包協議書》，約定烏江建司承建桅桿堡解危解困工程項目，對該工程自主經營，自負盈虧，涪陵住宅開發公司協助烏江建司辦理該工程的土地使用權證等手續。該協議書載明的項目負責人為原告徐忠明。2001年12月30日，烏江建司取得桅桿堡解危解困工程項目土地使用權（涪國用2001字第019134號、019135號）。2002年，徐忠明以烏江建司的名義對涪國用2001字第019134號土地使用權證涉及的土地進行了開發，修建了桅桿堡解危解困三單元正一層、正二層及負一層、負二層非住宅房屋以及樓上10層房屋。因涪國用2001字第019135號土地（以下簡稱案涉土地）未開發，加之烏江建司經營不善破產倒閉，徐忠明就將該宗土地掛靠登記到重慶市涪陵第四建筑公司（以下簡稱涪陵四建司）名下，土地使用權證亦變更登記為涪國用2003字第002087號。2003年3月6日，徐忠明與涪陵四建司簽訂協議書，約定徐忠明以項目部掛靠形式與涪陵四建司聯合開發桅桿堡未使用土地，徐忠明作為實際投資人自主經營，自負盈虧。在徐忠明施工過程中，由于涪陵區房管局、涪陵住宅開發公司無限擴大債務，加之案涉土地屬于修建烏江二橋的備用選址，導致該工程被迫擱置。
2003年10月8日，涪陵四建司的法定代表人秦大春用案涉土地作價616萬元與李桂英共同成立了涪陵四建司。因案涉土地的實際投資人為徐忠明，所以該土地遲遲未能辦理使用權轉移手續，為此，秦大春被涪陵工商行政管理局給予行政處罰。2012年3月1日，涪陵四建司更名為重慶華科建司即本案重慶華科建司。因案涉土地使用權雖然登記在涪陵四建司名下，但徐忠明才是該土地的實際使用權人，故請求人民法院支持徐忠明的訴訟請求。
被告重慶華科建司辯稱：1、徐忠明沒有按照承諾的時間交納桅桿堡解危解困工程項目轉讓時約定的前期債務，徐忠明已經退出了該工程項目的經營，不再享有該工程的權利，也不享有該宗土地使用權；2、桅桿堡解危解困工程項目的土地并未劃撥或出讓給徐忠明，徐忠明也不享有該項目土地使用權；3、涪陵區政府以及相關部門沒有與徐忠明或者當時的承建單位約定誰安置了桅桿堡解危解困工程項目的被拆遷戶，誰就享有桅桿堡解危解困工程項目所屬的土地使用權。因此，即使徐忠明安置了桅桿堡解危解困工程項目的被拆遷戶，也不享有土地使用權；4、桅桿堡解危解困工程項目所涉及的土地在舊城改造紅線范圍內，屬暫停或限制辦理變更登記手續的情形；5、重慶華科建司既沒有法定，也沒有約定協助徐忠明辦理土地使用權變更登記手續的義務，故請求人民法院駁回徐忠明的訴訟請求。
第三人涪陵住宅開發公司述稱：1、涪陵住宅開發公司原系隸屬于涪陵區房產管理處的全民所有制企業；2、2006年1月26日，涪陵住宅開發公司的股東將股份轉讓給重慶市涪陵博宇房地產開發有限公司，股權轉讓協議約定除桅桿堡工程項目的債權債務外，其余債權債務全部予以轉讓；3、涪陵住宅開發公司現已經改為私有制，對徐忠明的請求不作評價。
第三人劉倫安述稱：桅桿堡解危解困工程項目全部是由劉倫安投資，徐忠明沒有投入資金，要求雙方對前期投入進行結算，現劉倫安不要求享有土地使用權。請求駁回徐忠明的訴訟請求。
經審理審明，1997年，原重慶市涪陵三峽經濟貿易總公司（以下簡稱三峽經貿公司）的法定代表人李朝榮以公司名義掛靠涪陵地區長寧建筑安裝工程公司六處與涪陵住宅開發公司簽訂《聯合建房協議》，約定由三峽經貿公司對涪陵城桅桿堡3-15號及毛家堡96、97、98號等老城居民區的居民住房進行改造開發。項目前期舊房拆除及三單元主體工程修建部分后，由于該項目未經規劃部門許可被責令停建，從而導致被拆遷戶未能按期入住而信訪。2001年6月12日，重慶市涪陵區人民政府辦公室專題研究桅桿堡危房改造遺留問題，形成了重慶市涪陵區人民政府辦公室（2001）第111號《議事紀要》，載明：“桅桿堡危房改造的遺留問題由區房管局負責解決；具體方案由房管局制訂；該項目視作解危解困房對待，項目配套費全免，其他規費能免則免”。2001年10月15日，涪陵住宅開發公司與三峽經貿公司終止了《聯合建房協議》，雙方約定涪陵住宅開發公司承接該項目的一切債權，并負責償還該工程前期投入及有關債務292.890451萬元。
2001年10月25日，涪陵住宅開發公司與烏江建司簽訂《桅桿堡解危解困工程承包協議》，約定烏江建司支付涪陵住宅開發公司292.890451萬元前期債務后，涪陵住宅開發公司將桅桿堡解危解困工程項目轉讓給烏江建司，由其自主經營，自負盈虧。徐忠明作為烏江建司在該項目的負責人在協議上簽名。2001年12月2日，烏江建司與徐忠明簽訂《桅桿堡解危解困工程內部承包協議》，約定徐忠明同意支付約300萬元前期債務后，烏江建司將桅桿堡3-15號以及毛家堡96、97、98號等舊房宅基地約2.6866畝及三單元部分半成品工程（建筑面積18000㎡以上）交與徐忠明承建，由徐忠明自主經營，自負盈虧，烏江建司因此成立了桅桿堡解危解困工程項目部（以下簡稱項目部），由項目部負責全權處理工程建設中的一切事務，并承擔一切經濟責任。
2001年12月28日，烏江建司依據《桅桿堡解危解困工程承包協議》與涪陵區國土資源局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，該合同第十四條約定，烏江建司在投資開發利用土地時，必須達到總投資（不包括出讓金）的25%（或建筑面積達到設計總面積的25%）后，才有權將全部或部分地塊的余期使用權轉讓、出租。合同簽訂后，烏江建司出讓取得了桅桿堡解危解困工程的國有土地使用權［其中596.81平方米的國有土地使用權證號為涪國用（2001）字第019134號；4067.79平方米的國有土地使用權證號為涪國用（2001）字第019135號（即本案涉案土地）］，出讓金按《議事紀要》的要求予以了免交。
2002年1月3日，徐忠明與劉倫安簽訂《房屋聯營開發建設合同》，由徐忠明以上述土地使用權和開發該項目的優惠政策作為投資，劉倫安向涪陵區房管局交納保證金陸拾萬元人民幣和梯坎處公路修建、三單元未竣工部分修建及資金缺口的籌積約250萬元投資。同月31日，徐忠明以項目部的名義將三單元未完工程承包給任崇珍修建，并于2002年7月完工，工程總款160萬元（該款為涪陵住宅開發公司和涪陵區房管局共同支付）。項目部在房屋建成后對被拆遷戶進行了安置。
2002年12月30日，徐忠明因未按約定支付前期債務，在涪陵區房管局催款時，以項目部名義向涪陵區房管局承諾，請求延期至2003年3月31日前支付。2003年1月29日，徐忠明、劉倫安以項目部的名義與涪陵四建司簽訂《承諾書》，涪陵四建司向項目部承諾：“1、涪陵四建司在2003年1月30日前借款20萬元給項目部，利息按銀行同期貸款利息計算。此款由區房管局監管；2、涪陵四建司負責向銀行借款工程所需建設資金，其相應抵押物由項目部提供，如因項目部抵押物手續資料有誤或不完善造成貸款不能如期到位，涪陵四建司不承擔任何違約責任；3、涪陵四建司須在3月20日前第一次貸款200萬元交由區房管局償還原債務；4、涪陵四建司給項目部的貸款除200萬元劃歸區房管局外，其余款項應劃入雙方指定賬戶，共同監管”。項目部向涪陵四建司承諾：“1、項目部向涪陵四建司提供貸款擔保物及相關資料；2、項目部將桅桿堡Ａ幢（即原稱一、二單元）交涪陵四建司承建（建筑安裝合同另行簽訂）。如項目部不將桅桿堡Ａ幢交涪陵四建司承建，除退還20萬元借款外，另付違約金100萬元；3、涪陵四建司承建的桅桿堡Ａ幢工程質量合格，進度快，文明誠信，與項目目標配合默契，項目部可將Ｂ幢繼續交給涪陵四建司承建；4、在涪陵四建司貸款到位后，項目部必須在5個工作日內歸還涪陵四建司借款20萬元。涪陵四建司貸款到位是承建Ａ幢及Ｂ幢的前提條件。項目部應在2003年4月30日前通知涪陵四建司進場，否則視為項目部違約，必須承擔相應的違約責任”。徐忠明與烏江建司于同年2月27日簽訂《協議書》，約定解除雙方于2001年12月2日簽訂的《桅桿堡解危解困工程內部承包協議》，并由徐忠明自行到相關部門辦理以烏江建司名義辦理的房產開發、建筑等相關手續（證件）的變更登記。
2003年3月6日，徐忠明、劉倫安以項目部的名義與涪陵四建司簽訂《協議書》約定：1、雙方同意涪陵桅桿堡解危解困工程項目，以掛靠形式與涪陵四建司聯合，其實質是項目部自負盈虧。2、雙方確認下列資產歸項目部所有：（1）桅桿堡工程范圍內土地（面積10005平方米）上的Ａ、Ｂ、Ｃ三幢57500平方米的建筑，使用權及其評估價值；（2）房屋資產（以《房屋所有權證》為準），項目開發權、建設權；（3）該宗土地范圍內的各種建筑、構筑物。3、該項目掛靠后，Ａ、Ｂ幢工程由涪陵四建司負責建筑安裝（按2003年元月29日簽訂的協議約定為準）。其余與該工程有關的建設權，（幢號包干）由項目部自行決定向外發包；整個工程質量、安全等管理事宜均由涪陵四建司負責。4、雙方同意在該工程項目的掛靠后，開發、建設等相關手續（證件）的辦理均以項目部名義辦理或變更（指過去已辦理完的部分手續、證件等），涪陵四建司需提供相應印章、手續、資料等。協議簽訂后，涪陵四建司與烏江建司于當月12日在涪陵區國土資源局辦理了國有土地使用權變更登記，將涪國用2001字第019135號《國有土地使用權證》所涉土地的使用權人變更登記為涪陵四建司，其權證號為涪國用［2003］字第002087號。
2003年3月13日，涪陵住宅開發公司與涪陵四建司簽訂了《桅桿堡解危解困工程承包協議書》約定：涪陵四建司支付涪陵住宅開發公司300萬元前期債務后，涪陵住宅開發公司將桅桿堡解危解困工程項目的承建和開發轉讓給涪陵四建司，由涪陵四建司自主經營，自負盈虧。該協議其余內容與涪陵住宅開發公司和烏江建司簽訂的《桅桿堡解危解困工程承包協議》的主要內容一致。
2005年12月19日，《涪陵區政府第17次區長辦公會議紀要》載明：“原以涪陵住宅開發公司名義獲取用于解危解困或安居工程的土地應由區政府收回實行招拍掛出讓供地，依法收取土地出讓金”。2006年1月16日，涪陵住宅開發公司與涪陵四建司自愿達成《〈桅桿堡解危解困工程承包協議書〉解除協議》，約定：1、因涪陵四建司未能按《桅桿堡解危解困工程承包協議書》約定在支付300萬元前期債務后進行“桅桿堡”工程開發建設，亦無力對該項目進行實際投入，致項目多年閑置且不能重新啟動，該協議已經不能履行，故2003年3月13日簽訂的《桅桿堡解危解困工程承包協議書》即行解除；2、涪陵四建司應在合理期限（最長不超過20日，否則視為涪陵四建司自愿放棄該項權利）向涪陵住宅開發公司提交其實際投入工程款項的財務資料，涪陵四建司直接投入本工程的款項由涪陵住宅開發公司負責清償，非本工程投入或者非因本工程產生的債權債務由涪陵四建司承擔。3、自本協議簽訂之日起，涪陵住宅開發公司擁有該項目所有權（包括但不限于物權、土地使用權等）和開發權，涪陵四建司應立即退場和移交項目所有資料，包括但不限于土地使用證、規劃許可證以及財務資料等依法定程序移交涪陵住宅開發公司。4、自協議解除之日起，涪陵四建司應協助涪陵住宅開發公司清算該工程產生的債權債務；5、涪陵四建司因該工程取得的所有權益包括但不限于土地使用權，應依法返還給涪陵住宅開發公司和其他合法權利人。解除協議簽訂后，項目部向涪陵住宅開發公司移交了相關資料，并退出了該項目。
另查明，2015年12月16日，因烏江建司的資產不足以清償破產費用，本院以（2015）涪法民破字第00001-5號民事裁定終結了烏江建司的破產程序。涪陵住宅開發公司原系隸屬于涪陵區房管局的獨立核算、自負盈虧的全民所有制企業，其股東分別是重慶市涪陵區房地產交易所和重慶市涪陵區住房資金管理中心。2006年1月26日，重慶市涪陵區房地產交易所和重慶市涪陵區住房資金管理中心將其所持股權全部轉讓給了涪陵瑞達房地產開發有限責任公司（后更名為博宇集團房地產開發公司），但桅桿堡解危解困工程除外。涪陵住宅開發公司的股東和所有制形式變更后，公司名稱未作變更。涪陵四建司于2003年10月變更為“重慶市涪陵區第四建筑有限公司”，2012年3月1日變更為“重慶華科建司”。
本院所確認的上述事實有當事人的陳述；原告提供的《桅桿堡解危解困工程承包協議》《議事紀要》《桅桿堡解危解困工程內部承包協議》《國有土地使用證》《協議書》《承諾書》《企業法人營業執照》《國有土地使用權出讓合同》《桅桿堡解危解困工程拆遷安置協議》；被告提供的《國有土地使用證》《解除協議》《承諾書》《（2016）渝0102民再5號民事判決書》《（2018）渝03民再5號民事判決書》；第三人涪陵住宅開發公司提供的《股權轉讓協議》《2005年區政府第17次區長辦公會議紀要》；第三人劉倫安提供的《房屋聯營開發建設合同》《桅桿堡解危解困工程內部承包協議》《協議書》《承諾書》等在卷佐證，這些證據已經庭審質證和本院審查，予以采信
判決結果
駁回原告徐忠明的訴訟請求。
案件受理費54920元，由原告徐忠明負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第三中級人民法院
合議庭
審判長何終裕
人民陪審員劉魯蜀
人民陪審員卿島
二〇二〇年四月二十三日
（院印）
書記員王沛
判決日期
2021-01-12
