上訴人徐忠明因與被上訴人重慶華科建筑工程有限公司（以下簡稱華科建司）和原審第三人重慶市涪陵區住宅開發有限公司（以下簡稱住宅開發公司）、劉倫安建設用地使用權合同糾紛一案，不服重慶市涪陵區人民法院（2019）渝0102民初4967號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月6日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結
徐忠明與重慶華科建筑工程有限公司建設用地使用權合同糾紛二審民事判決書
案號：（2020）渝03民終761號
判決日期：2021-01-12
法院：重慶市第三中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
上訴人徐忠明上訴請求：撤銷原判，改判并支持上訴人的訴訟請求即確認土地（涪國用2003字第0020ＸＸ號）為上訴人所有的土地使用權；由被上訴人承擔本案一、二審訴訟費和律師費。事實和理由：一、一審法院認定事實不清。（一）一審法院認定《〈桅桿堡解危解困工程承包協議書〉解除協議》屬有效協議錯誤。1、從簽訂合同的主體來看，甲方是住宅開發公司，乙方是重慶市涪陵第四建筑公司（以下簡稱四建司），上訴人作為該項目的實際投資人和項目負責人對該協議毫不知情，也未在解除協議書上簽字，甲乙雙方明顯是惡意串通，損害了上訴人的合法權益。根據《合同法》第五十二條第二款規定該協議應屬無效。2、《解除協議書》中甲方有王夕擁、王維寧的簽名，乙方有黎偉剛的簽名，從上訴人了解的事實來看，王夕擁、王維寧并不是住宅公司的員工，黎偉剛、劉倫安也不是四建司的員工，無權在《解除協議書》上簽字。3、《解除協議書》中提到四建司無力對項目進行實際投入，閑置多年且不能重新啟動，導致《承包協議書》不能履行，明顯混淆客觀事實。本案真實情況是:上訴人對該土地進行施工開發時，涪陵區房管局、住宅開發公司無限擴大債務，加之該地段屬于修建涪陵烏江二橋的備用選址，導致該土地所涉工程被迫擱置，才是案涉土地閑置多年未能重新啟動的真正原因。（二）一審法院認定上訴人用已建成的房屋置換取得案涉土地使用權無證據證明是錯誤的。上訴人在一審時提交了桅桿堡解危解困工程被拆遷戶安置匯總表和拆遷安置協議（共49戶），同時也提交了重慶元同律師事務所給上訴人出具的桅桿堡項目部修建該工程時的賬目支付憑證，證明上訴人以烏江建筑公司的名義修建了桅桿堡解危解困三單元正一層、正二層及負一層、負二層非住宅房屋及樓上10層房屋。上訴人通過前述修建的房屋對被拆遷戶進行妥善安置，才置換取得了案涉土地使用權。（三）上訴人與被上訴人于2003年3月6日達成《協議書》約定了上訴人是以掛靠形式與被上訴人聯合，實質是上訴人自主經營、自負盈虧。且上訴人與被上訴人簽訂《協議書》之前，上訴人以烏江建筑公司的名義對桅桿堡項目進行了部分施工開發，開發所取得權利自然歸上訴人享有。被上訴人的法定代表人秦大春在公安機關的筆錄證明:上訴人對案涉工程項目是掛靠在被上訴人名下，項目實體權利仍歸上訴人享有；重慶市工商局行政處罰決定書對被上訴人法定代表人秦大春的行政處罰也證明案涉土地的權利人不是被上訴人。2005年12月19日，《涪陵區政府第17次區長辦公會議紀要》載明:原以涪陵住宅開發公司名義獲取用于解圍解困或安居工程的土地應由政府收回實行招拍掛出讓供地，依法收取土地出讓金。上訴人承建該項目時住宅公司并未取得一寸土地，該土地與上述紀要無關。二、一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條第二款之規定適用法律錯誤。
被上訴人華科建司辯稱，一、一審判決認定事實清楚。1、《〈桅桿堡解危解困工程承包協議書〉解除協議》有效，因為被上訴人與住宅開發公司惡意串通無證據證明，徐忠明已經承諾放棄了本項目的全部權利，與住宅開發公司簽訂合同的是四建司，不是徐忠明；2、上訴人主張的以轉換方式取得案涉土地使用權不成立，因為上訴人與土地管理部門和政府之間沒有轉換協議，實際投入也不能反映是徐忠明，更不能反映徐忠明個人安置了拆遷戶；3、雙方簽訂的掛靠合同不能證明上訴人具有涉案土地的使用權，掛靠合同僅約定了資產歸上訴人所有，上訴人并不能提供資產權屬證書；4、秦大春在公安機關的筆錄和工商局的法律文書，并不能反映上訴人具有案涉土地使用權，更不能以此否認他自己沒有放棄本項目的全部權利。二、一審判決適用法律正確。
原審第三人住宅公司述稱，本案項目我公司確實不清楚，因為現住宅開發公司是2006年經過改制而來，改制時新公司不包含本案項目，因此，我公司不主張任何權益。
原審第三人劉倫安述稱，本案項目是其與徐忠明合伙投入了大量的錢，已修好的部分房屋也是其出資，現在本案中不主張土地的使用權，但要求收回其投資的錢。
徐忠明向一審法院提出訴訟請求：請求依法判決重慶華科建司協助徐忠明將國有土地使用權（涪國用2003字第0020ＸＸ號）變更登記在徐忠明名下。
一審法院認定事實：1997年，原重慶市涪陵三峽經濟貿易總公司（以下簡稱三峽經貿公司）的法定代表人李朝榮以公司名義掛靠涪陵地區長寧建筑安裝工程公司六處與涪陵住宅開發公司簽訂《聯合建房協議》，約定由三峽經貿公司對涪陵城桅桿堡3-15號及毛家堡96、97、98號等老城居民區的居民住房進行改造開發。項目前期舊房拆除及三單元主體工程修建部分后，由于該項目未經規劃部門許可被責令停建，從而導致被拆遷戶未能按期入住而信訪。2001年6月12日，重慶市涪陵區人民政府辦公室專題研究桅桿堡危房改造遺留問題，形成了重慶市涪陵區人民政府辦公室（2001）第111號《議事紀要》，載明：“桅桿堡危房改造的遺留問題由區房管局負責解決；具體方案由房管局制訂；該項目視作解危解困房對待，項目配套費全免，其他規費能免則免”。2001年10月15日，住宅開發公司與三峽經貿公司終止了《聯合建房協議》，雙方約定住宅開發公司承接該項目的一切債權，并負責償還該工程前期投入及有關債務292.890451萬元。
2001年10月25日，住宅開發公司與烏江建筑公司簽訂《桅桿堡解危解困工程承包協議》，約定烏江建司支付涪陵住宅開發公司292.890451萬元前期債務后，住宅開發公司將桅桿堡解危解困工程項目轉讓給烏江建司，由其自主經營，自負盈虧。徐忠明作為烏江建司在該項目的負責人在協議上簽名。2001年12月2日，烏江建司與徐忠明簽訂《桅桿堡解危解困工程內部承包協議》，約定徐忠明同意支付約300萬元前期債務后，烏江建筑公司將桅桿堡3-15號以及毛家堡96、97、98號等舊房宅基地約2.6866畝及三單元部分半成品工程（建筑面積18000㎡以上）交與徐忠明承建，由徐忠明自主經營，自負盈虧，烏江建筑公司因此成立了桅桿堡解危解困工程項目部（以下簡稱項目部），由項目部負責全權處理工程建設中的一切事務，并承擔一切經濟責任。
2001年12月28日，烏江建筑公司依據《桅桿堡解危解困工程承包協議》與涪陵區國土資源局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，該合同第十四條約定，烏江建筑公司在投資開發利用土地時，必須達到總投資（不包括出讓金）的25%（或建筑面積達到設計總面積的25%）后，才有權將全部或部分地塊的余期使用權轉讓、出租。合同簽訂后，烏江建筑公司出讓取得了桅桿堡解危解困工程的國有土地使用權［其中596.81平方米的國有土地使用權證號為涪國用（2001）字第019134號；4067.79平方米的國有土地使用權證號為涪國用（2001）字第019135號（即本案涉案土地）］，出讓金按《議事紀要》的要求予以了免交。
2002年1月3日，徐忠明與劉倫安簽訂《房屋聯營開發建設合同》，由徐忠明以上述土地使用權和開發該項目的優惠政策作為投資，劉倫安向涪陵區房管局交納保證金陸拾萬元人民幣和梯坎處公路修建、三單元未竣工部分修建及資金缺口的籌積約250萬元投資。同月31日，徐忠明以項目部的名義將三單元未完工程承包給任崇珍修建，并于2002年7月完工，工程總款160萬元（該款為住宅開發公司和涪陵區房管局共同支付）。項目部在房屋建成后對被拆遷戶進行了安置。
2002年12月30日，徐忠明因未按約定支付前期債務，在涪陵區房管局催款時，以項目部名義向涪陵區房管局承諾，請求延期至2003年3月31日前支付。2003年1月29日，徐忠明、劉倫安以項目部的名義與涪陵四建司簽訂《承諾書》，涪陵四建司向項目部承諾：“1、涪陵四建司在2003年1月30日前借款20萬元給項目部，利息按銀行同期貸款利息計算。此款由區房管局監管；2、涪陵四建司負責向銀行借款工程所需建設資金，其相應抵押物由項目部提供，如因項目部抵押物手續資料有誤或不完善造成貸款不能如期到位，涪陵四建司不承擔任何違約責任；3、涪陵四建司須在3月20日前第一次貸款200萬元交由區房管局償還原債務；4、涪陵四建司給項目部的貸款除200萬元劃歸區房管局外，其余款項應劃入雙方指定賬戶，共同監管”。項目部向涪陵四建司承諾：“1、項目部向涪陵四建司提供貸款擔保物及相關資料；2、項目部將桅桿堡Ａ幢（即原稱一、二單元）交涪陵四建司承建（建筑安裝合同另行簽訂）。如項目部不將桅桿堡Ａ幢交涪陵四建司承建，除退還20萬元借款外，另付違約金100萬元；3、涪陵四建司承建的桅桿堡Ａ幢工程質量合格，進度快，文明誠信，與項目目標配合默契，項目部可將Ｂ幢繼續交給涪陵四建司承建；4、在涪陵四建司貸款到位后，項目部必須在5個工作日內歸還涪陵四建司借款20萬元。涪陵四建司貸款到位是承建Ａ幢及Ｂ幢的前提條件。項目部應在2003年4月30日前通知涪陵四建司進場，否則視為項目部違約，必須承擔相應的違約責任”。徐忠明與烏江建筑公司于2003年2月27日簽訂《協議書》，約定解除雙方于2001年12月2日簽訂的《桅桿堡解危解困工程內部承包協議》，并由徐忠明自行到相關部門辦理以烏江建筑公司名義辦理的房產開發、建筑等相關手續（證件）的變更登記。
2003年3月6日，徐忠明、劉倫安以項目部的名義與涪陵四建司簽訂《協議書》約定：1、雙方同意涪陵桅桿堡解危解困工程項目，以掛靠形式與涪陵四建司聯合，其實質是項目部自負盈虧。2、雙方確認下列資產歸項目部所有：（1）桅桿堡工程范圍內土地（面積10005平方米）上的Ａ、Ｂ、Ｃ三幢57500平方米的建筑，使用權及其評估價值；（2）房屋資產（以《房屋所有權證》為準），項目開發權、建設權；（3）該宗土地范圍內的各種建筑、構筑物。3、該項目掛靠后，Ａ、Ｂ幢工程由涪陵四建司負責建筑安裝（按2003年元月29日簽訂的協議約定為準）。其余與該工程有關的建設權，（幢號包干）由項目部自行決定向外發包；整個工程質量、安全等管理事宜均由涪陵四建司負責。4、雙方同意在該工程項目的掛靠后，開發、建設等相關手續（證件）的辦理均以項目部名義辦理或變更（指過去已辦理完的部分手續、證件等），涪陵四建司需提供相應印章、手續、資料等。協議簽訂后，涪陵四建司與烏江建筑公司于當月12日在涪陵區國土資源局辦理了國有土地使用權變更登記，將涪國用2001字第019135號《國有土地使用權證》所涉土地的使用權人變更登記為涪陵四建司，其權證號為涪國用［2003］字第0020ＸＸ號。
2003年3月13日，住宅開發公司與涪陵四建司簽訂了《桅桿堡解危解困工程承包協議書》約定：涪陵四建司支付涪陵住宅開發公司300萬元前期債務后，住宅開發公司將桅桿堡解危解困工程項目的承建和開發轉讓給涪陵四建司，由涪陵四建司自主經營，自負盈虧。該協議其余內容與住宅開發公司和烏江建司簽訂的《桅桿堡解危解困工程承包協議》的主要內容一致。
2005年12月19日，《涪陵區政府第17次區長辦公會議紀要》載明：“原以涪陵住宅開發公司名義獲取用于解危解困或安居工程的土地應由區政府收回實行招拍掛出讓供地，依法收取土地出讓金”。2006年1月16日，涪陵住宅開發公司與涪陵四建司自愿達成《〈桅桿堡解危解困工程承包協議書〉解除協議》，約定：1、因涪陵四建司未能按《桅桿堡解危解困工程承包協議書》約定在支付300萬元前期債務后進行“桅桿堡”工程開發建設，亦無力對該項目進行實際投入，致項目多年閑置且不能重新啟動，該協議已經不能履行，故2003年3月13日簽訂的《桅桿堡解危解困工程承包協議書》即行解除；2、涪陵四建司應在合理期限（最長不超過20日，否則視為涪陵四建司自愿放棄該項權利）向涪陵住宅開發公司提交其實際投入工程款項的財務資料，涪陵四建司直接投入本工程的款項由涪陵住宅開發公司負責清償，非本工程投入或者非因本工程產生的債權債務由涪陵四建司承擔。3、自本協議簽訂之日起，涪陵住宅開發公司擁有該項目所有權（包括但不限于物權、土地使用權等）和開發權，涪陵四建司應立即退場和移交項目所有資料，包括但不限于土地使用證、規劃許可證以及財務資料等依法定程序移交涪陵住宅開發公司。4、自協議解除之日起，涪陵四建司應協助涪陵住宅開發公司清算該工程產生的債權債務；5、涪陵四建司因該工程取得的所有權益包括但不限于土地使用權，應依法返還給涪陵住宅開發公司和其他合法權利人。解除協議簽訂后，項目部向涪陵住宅開發公司移交了相關資料，并退出了該項目。
一審法院另查明，2015年12月16日，因烏江建筑公司的資產不足以清償破產費用，一審法院以（2015）涪法民破字第00001-5號民事裁定終結了烏江建筑公司的破產程序。涪陵住宅開發公司原系隸屬于涪陵區房管局的獨立核算、自負盈虧的全民所有制企業，其股東分別是重慶市涪陵區房地產交易所和重慶市涪陵區住房資金管理中心。2006年1月26日，重慶市涪陵區房地產交易所和重慶市涪陵區住房資金管理中心將其所持股權全部轉讓給了涪陵瑞達房地產開發有限責任公司（后更名為博宇集團房地產開發公司），但桅桿堡解危解困工程除外。涪陵住宅開發公司的股東和所有制形式變更后，公司名稱未作變更。涪陵四建司于2003年10月變更為“重慶市涪陵區第四建筑有限公司”，2012年3月1日變更為“重慶華科建司”。
一審法院認為，《中華人民共和國物權法》規定：建設用地使用權依法可以采取出讓、劃撥、轉讓等方式取得。建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。本案中，涉案的土地使用權是在解決桅桿堡解危解困工程時，由烏江建司作為受讓方與重慶市涪陵區國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，根據區政府《議事紀要》要求，享受政府優惠政策后出讓取得，故案涉土地第一使用權人系烏江建筑公司，非徐忠明個人。雖然徐忠明是掛靠烏江建司以及之后的涪陵四建司承建桅桿堡解危解困工程，且在與烏江建筑公司、涪陵四建司的內部承包協議中先后約定由其以烏江建筑公司、涪陵四建司的名義，自行辦理相關手續的變更登記，但因徐忠明非烏江建司職工，也非涪陵四建司職工，不具備相應建設工程承包資質，其先后與烏江建筑公司、涪陵四建司的內部承包協議均無效,故徐忠明不能依據無效協議取得相應的權利。且《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》亦規定：“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓”，而烏江建筑公司與重慶市涪陵區國土資源局的《國有土地使用權出讓合同》中約定，烏江建筑公司在投資開發利用土地時，必須達到總投資（不包括出讓金）的25%（或建筑面積達到設計總面積的25%）后，才有權將全部或部分地塊的余期使用權轉讓、出租?，F徐忠明舉示的證據并不能充分證明案涉土地使用權已符合轉讓條件。因此，徐忠明請求涪陵四建司將案涉土地使用權變更登記在其名下的訴訟請求不能成立，一審法院不予支持。綜上，經一審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十條第一款，《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條之規定，判決：駁回原告徐忠明的訴訟請求。案件受理費54920元，由原告徐忠明負擔。
本院二審中，當事人舉示了新的證據，本院組織當事人進行了舉證和質證。
上訴人徐忠明舉示：證據1、《涪陵區政府關于同意桅桿堡危房改造工程免繳土地出讓金工程的批復》；證據2、《涪陵區人民政府辦公室處理文件專用箋》，兩份證據，擬證明本案涉土地免收土地出讓金。被上訴人華科公司質證認為：兩份證據系復印件，不能確認其真實，復印時未蓋復印屬實的章，不具有合法性，其內容與徐忠明無關，不具有關聯性。原審第三人住宅開發公司質證認為：不清楚，不發表質證意見。原審第三人劉倫安質證認為，同意被上訴人的意見。
本院認證如下:上訴人舉示的兩份證據，與原一審中舉示的證據一致，能夠證明，案涉土地當時免交土地出讓金的事實。
本院二審查明：2010年9月17日涪陵區公安局在詢問秦大春時秦陳述“是2003年3月13日徐忠明和劉立安來掛靠在我們涪陵第四建筑公司，我才認識徐忠明，哪陣他們正在修建危桿堡解危解困工程，他們來掛靠時解危解因主體工程已經修完了?！薄敖馕＝饫Чこ淌切熘颐骱蛣⒘苍陂_發，對我們四建司沒有任何關系，只是一個掛靠關系，項目權利都是徐忠明和劉立安的。”詢問人問：“你們四建司是否和徐忠明、劉立安他們爭過危桿堡解危解困工程項目權利?！鼻卮蟠捍穑骸拔覀儧]有和他們爭過工程的項目權利，因為開發商是他們2個，就是徐忠明被判刑后，我們四建司也沒去管過這個工程，你們可以去問下劉立安就知道了”。
本院二審再查明：二審期間，本院書面向重慶市涪陵區規劃和自然資源局詢問本案案涉涪國用2003字第0020ＸＸ號國有土地使用權證及所記載的土地的問題。重慶市涪陵區規劃和自然資源局書面向本院回復：“‘涪國用2003字第0020ＸＸ號’土地使用權證在辦理過程中，因不符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定：‘以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應符合下列條件：（一）按照出讓合同的約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上’。該證依法應當注銷，自始無效。該證記載的國有土地，2020年7月經涪陵區人民政府批準后，已依法公開掛牌出讓并已交付使用”。
本院二審查明的其他事實與一審相同
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人徐忠明負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長陳中林
審判員李勇
審判員張海瑞
二〇二〇年十二月二十一日
書記員鄧明鳳
判決日期
2021-01-12
