上訴人北京君聯(lián)程悅建筑裝飾工程有限公司（以下簡稱君聯(lián)公司）因與被上訴人北京圣地苑賓館有限責(zé)任公司（以下簡稱圣地苑公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2018）京0106民初1280號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月5日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
北京君聯(lián)程悅建筑裝飾工程有限公司與北京圣地苑賓館有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書
案號：（2019）京02民終5691號
判決日期：2019-05-13
法院：北京市第二中級人民法院
訴訟參與人信息
暫無數(shù)據(jù)
案件基本情況
君聯(lián)公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或?qū)⒈景赴l(fā)回一審法院重審，并判令圣地苑公司承擔(dān)本案一、二審訴訟費。事實和理由：1.一審法院未查明案件事實。圣地苑公司明知我公司租用的位于北京市豐臺區(qū)豐臺鎮(zhèn)北大街3號圣地苑公司院內(nèi)房屋（建筑面積為410平方米，以下簡稱涉案房屋）屬于違法建筑，卻將該房屋出租給我公司用于商業(yè)，存在主觀惡意。直到2012年4月，圣地苑公司以規(guī)范管理為名將雙方所簽《租賃合同》原件收回，返還給我公司《（臨建）房屋租賃合同》時，我公司才意識到涉案房屋可能存在問題，但此時我公司已投入大量資金進行裝修、企業(yè)宣傳、人員儲備等多項準(zhǔn)備工作，故被迫接受《（臨建）房屋租賃合同》。圣地苑公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，一審判決認定我公司的合同目的在約定的租期內(nèi)已經(jīng)實現(xiàn)，投資利益已經(jīng)實現(xiàn)，明顯存在認定事實錯誤。2.一審判決適用法律錯誤。圣地苑公司將違法建筑出租給我公司，違反了《城市房屋租賃管理辦法》第六條第五款和《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五十四條之規(guī)定，按照《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司法解釋》）的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)向我公司承擔(dān)違約責(zé)任和賠償責(zé)任，一審判決未判令其承擔(dān)賠償責(zé)任，顯失公平。涉案房屋已被政府部門認定為違法建筑，責(zé)令圣地苑公司限期拆除，雙方所簽《（臨建）房屋租賃合同》、《補充協(xié)議》及《聯(lián)系函》均屬無效。圣地苑公司作為主要過錯方應(yīng)賠償我公司裝修損失。一審判決以雙方約定了租賃期限和對裝修的處理方式為由，對我公司此項反訴請求未予支持，是錯誤的。一審法院要求我公司鑒定涉案房屋裝修現(xiàn)值損失，但該損失不屬于必須鑒定的情況，而一審法院在我公司支付鑒定費后，對我公司主張的該項損失又不予支持，使我公司遭受了更為嚴重的損害，審理程序違法。
圣地苑公司辯稱，我公司不同意君聯(lián)公司的上訴請求及理由。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。1.涉案房屋的性質(zhì)并非我方公司造成，我公司接手時該房屋已經(jīng)存在。我公司從未欺騙君聯(lián)公司，君聯(lián)公司一直知道涉案房屋是臨建。一審質(zhì)證時君聯(lián)公司認可合同的真實性，雙方提交的合同是一致的，君聯(lián)公司也從未主張所簽合同在履行中發(fā)生過更換，增加了臨建二字。合同名稱明確記載臨建，表明雙方在簽訂合同時對涉案房屋的性質(zhì)是明知的。一審第一次庭審時，君聯(lián)公司也已承認其在簽約時知曉涉案房屋為臨建。2.合同明確約定了租賃期限和裝飾裝修的處理，君聯(lián)公司在裝修前應(yīng)當(dāng)對租賃期滿后裝飾裝修的處理及可能發(fā)生的損失有預(yù)期。3.一審判決適用法律正確，《城市房屋租賃管理辦法》和《合同法》第五十四條的規(guī)定，均不適用于本案。君聯(lián)公司明知涉案房屋為臨建，自愿與我公司簽訂合同，不屬于合同法第五十四條約定的情形，我公司不應(yīng)承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。雙方所簽合同雖為無效，但合同已實際履行完畢，君聯(lián)公司應(yīng)當(dāng)將涉案房屋恢復(fù)原狀并歸還給我公司；且相關(guān)部門認定該房屋為違法建筑，并要求我公司于2018年12月拆除，無論合同是否有效，我公司均不可能再對涉案房屋的裝飾裝修進行利用，故不應(yīng)賠償君聯(lián)公司裝飾裝修現(xiàn)值損失。4.一審程序符合法律規(guī)定，已對鑒定風(fēng)險進行了告知。
圣地苑公司向一審法院起訴請求：1.判令君聯(lián)公司騰退、返還非法占用的我公司臨建房屋（健身房在產(chǎn)權(quán)登記證10棟和11棟之間，在土地證最后一頁兩處陰影部分，大的陰影部分是臨建健身房，臨建我公司是做辦公用，建筑面積410平方米）。2.判令君聯(lián)公司支付逾期騰退房屋的占有使用費（健身房410平米，從2017年12月29日至實際騰退日，按每日20000／30元的3倍計算）。3.由君聯(lián)公司承擔(dān)訴訟費。
君聯(lián)公司向一審法院提出反訴請求：1.判令圣地苑公司賠償涉案房屋裝飾裝修現(xiàn)值損失495000元；2.判令圣地苑公司退還押金40000元；3.由圣地苑公司承擔(dān)鑒定費18900元及訴訟費。
一審法院認定事實：圣地苑公司是北京市豐臺區(qū)豐臺鎮(zhèn)北大街3號的土地使用權(quán)人。2012年2月，甲方圣地苑公司（出租人）與乙方北京君聯(lián)博大建筑裝飾工程有限公司（承租人，已于2013年6月20日更名為君聯(lián)公司）簽訂《（臨建）房屋租賃合同》，約定乙方租用涉案房屋，租賃期限從2012年2月28日至2017年2月27日，出租人于合同生效后將涉案房屋交給承租人使用，自租賃房屋交付之日起甲方給予乙方30天的免租裝修期；租金第四、五年租金200000元，按季度支付，乙方應(yīng)于本合同簽訂5日內(nèi)向甲方支付第一季度的租金，以后提前5個工作日內(nèi)支付下季度租金；房屋用途倉儲及辦公（禁止住宿）；出租人允許承租人對涉案房屋進行裝修或改善增設(shè)他物，但必須事先征得出租人的書面同意；租賃合同期滿，承租人收回涉案房屋裝修、改善增設(shè)他物中的可移動物；押金40000元，合同終止后，押金由出租人返還承租人（不計利息）；本合同生效之日，甲方與鴻福昌盛簽訂的《賓館餐飲、大堂吧、員工食堂服務(wù)協(xié)議》同時提前解除；本合同經(jīng)雙方簽訂蓋章且承租人交納押金后有效。
2012年3月5日，君聯(lián)公司向圣地苑公司申請裝修審批，圣地苑公司予以同意。2017年2月27日，甲方圣地苑公司與乙方君聯(lián)公司簽訂《補充協(xié)議》，約定雙方一致同意將房屋租賃期限延長2個月，即至2017年4月27日，租金及其他條款按原合同執(zhí)行。
2017年5月25日，甲方圣地苑公司與乙方君聯(lián)公司簽訂《補充協(xié)議》，約定：2017年4月29日租期屆滿的《房屋租用協(xié)議》（洗衣房）租賃期延長至2017年12月29日；2017年4月27日租期屆滿的《（臨建）房屋租賃合同》（健身房）租賃期延長至2017年12月28日。租期后延期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為洗衣房每月為6700元整，健身房每月為20000元整。租金按季度支付，乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂后5日內(nèi)向甲方支付第一季度的租金，之后每季度的租金乙方應(yīng)于該季度開始前5個工作日內(nèi)支付下季度租金。乙方對承租房屋不享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，乙方應(yīng)在本協(xié)議約定的租賃期屆滿前，無條件將乙方所有的物品搬離圣地苑賓館院內(nèi)的租用房屋，將租用房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備完好無損地返還甲方，與甲方辦理交接手續(xù)，結(jié)清房屋租金和相關(guān)費用；否則，每逾期1日，乙方應(yīng)按照日租金的3倍向甲方支付房屋占用使用費。甲方也有權(quán)立即自行收回承租房屋，如果乙方在租期屆滿之日的次日在承租房屋內(nèi)仍有遺留物品，視為乙方棄權(quán)，甲方有權(quán)自行處置而不向乙方承擔(dān)任何責(zé)任，因此產(chǎn)生費用的，乙方應(yīng)賠償甲方因此發(fā)生的費用。如果乙方提前撤場，應(yīng)提前10日通知甲方，則租賃期計算至乙方實際騰空承租房屋交還甲方之日，并同時結(jié)清租金和水電費等費用。
一審審理中，因雙方對于涉案房屋裝修價值存在爭議，君聯(lián)公司申請對涉案房屋（建筑面積410平方米）的裝飾裝修現(xiàn)值部分費用進行鑒定。一審法院向其釋明鑒定存在風(fēng)險后，君聯(lián)公司堅持申請進行鑒定，并預(yù)交鑒定費18900元。一審法院遂委托北京華銀科技集團有限公司對涉案房屋裝修價值進行鑒定。該公司鑒定后出具了工程造價鑒定意見書，確定涉案房屋建筑物現(xiàn)值為697270.76元。
2018年12月3日，北京市豐臺區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局向圣地苑公司發(fā)出《限期拆除決定公告》，認定圣地苑公司在北京市豐臺區(qū)北大街3號圣地苑賓館東北側(cè)所有的磚混結(jié)構(gòu)房屋一處，二層，建筑面積為891平方米，上述房屋的建設(shè)未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，故依法責(zé)令圣地苑公司于2018年12月17日16時前，自行拆除違法建設(shè)并接受復(fù)查。
一審法院認為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，涉案房屋已經(jīng)于2018年12月3日經(jīng)《限期拆除決定公告》認定為未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，屬于違法建設(shè)，并責(zé)令限期拆除。故雙方就涉案房屋簽訂的《（臨建）房屋租賃合同》應(yīng)屬無效。合同無效的，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。圣地苑公司要求君聯(lián)公司騰退涉案房屋，法院予以支持；關(guān)于房屋占有使用費，應(yīng)參照承租人對房屋的實際使用情況、市場行情、雙方合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)予以酌定。關(guān)于君聯(lián)公司反訴的裝修損失，鑒于雙方簽訂房屋租賃合同及補充協(xié)議時，約定了租賃期限（至2017年12月28日）和對裝修的處理方式，君聯(lián)公司在裝修前對裝飾裝修有預(yù)期判斷，其租用涉案房屋的合同目的在約定的租賃期內(nèi)已經(jīng)實現(xiàn)，投資利益也已經(jīng)實現(xiàn)；且涉案房屋已被認定為違法建設(shè)并責(zé)令拆除，圣地苑公司也無法對裝修再利用并獲益。雖合同無效，考量尊重雙方簽約本意、合同目的、本案案情，對君聯(lián)公司反訴的裝修現(xiàn)值損失，法院不予支持。合同無效后，圣地苑公司應(yīng)退還君聯(lián)公司已經(jīng)交納的押金40000元。本案開庭前已經(jīng)限定了舉證期及固定訴訟請求的期限，君聯(lián)公司在庭后增加賠償現(xiàn)值損失的訴求，法院不予處理。據(jù)此，一審法院判決：一、北京君聯(lián)程悅建筑裝飾工程有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)將坐落于北京市豐臺區(qū)北大街3號院臨建房屋（健身房）全部騰退返還給北京圣地苑賓館有限責(zé)任公司；二、北京君聯(lián)程悅建筑裝飾工程有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付北京圣地苑賓館有限責(zé)任公司房屋占有使用費（自2017年12月29日起，按照每月20000元的標(biāo)準(zhǔn)支付至房屋騰退返還之日止）；三、駁回北京圣地苑賓館有限責(zé)任公司的其他訴訟請求；四、北京圣地苑賓館有限責(zé)任公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還北京君聯(lián)程悅建筑裝飾工程有限公司押金40000元；五、駁回北京君聯(lián)程悅建筑裝飾工程有限公司的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審審理中，雙方對一審判決認定的事實并無異議，也均未提供新證據(jù)，本院對于一審判決已經(jīng)認定的事實予以確認。
庭審中，君聯(lián)公司認可在《（臨建）房屋租賃合同》及相關(guān)補充協(xié)議約定的合同履行期限內(nèi)，其可以正常使用涉案房屋，并未因該房屋的性質(zhì)受到干擾。同時，雙方一致確認：涉案房屋即為《限期拆除決定公告》中認定的圣地苑公司在北京市豐臺區(qū)北大街3號圣地苑賓館東北側(cè)所有的磚混結(jié)構(gòu)二層房屋中的一層、雙方所簽合同中及一審判決主文中的健身房，現(xiàn)仍由君聯(lián)公司實際占用。另，君聯(lián)公司雖主張圣地苑公司曾口頭承諾與其簽訂長期租賃合同、且應(yīng)圣地苑公司要求于2012年3、4月份換簽過合同，但未能就此舉證。圣地苑公司表示因時隔數(shù)年，人員發(fā)生變化，無從核實，但因君聯(lián)公司并未就自己的主張舉證，其對于君聯(lián)公司所述不予認可
判決結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費19856元，由北京君聯(lián)程悅建筑裝飾工程有限公司負擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決
合議庭
審判長白松
審判員王磊
審判員劉慧慧
二〇一九年五月十三日
法官助理張增彬
書記員陳雪
判決日期
2019-05-13
