上訴人江西江鎳高純材料有限公司（下稱江鎳公司）因與被上訴人江西中煤建設集團有限公司（下稱中煤公司）租賃合同糾紛一案，不服江西省分宜縣人民法院（2020）贛0521民初1787號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月22日立案后，依法組成合議庭，不開庭進行了審理。本案現已審理終結
江西江鎳高純材料有限公司、江西中煤建設集團有限公司租賃合同糾紛民事二審民事判決書
案號：（2021）贛05民終414號
判決日期：2021-10-09
法院：江西省新余市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
江鎳公司上訴請求：1.判令中煤公司支付一審未支持的四個月租金200000元及滯納金20000元；2.判令中煤公司支付一審未支持的基本容量費32250元；3.判令中煤公司將租賃廠房和土地恢復原狀（包括泡沫夾板大門、大門排水溝地橋、鋼結構廠房中間隔墻、地面基墻等）；4.一、二審訴訟費用由中煤公司承擔。事實和理由：一、按照雙方合同約定，中煤公司在合同簽訂后立即支付半年租金30萬元，在2019年11月30日前支付押金50萬元，2019年12月31日前支付另外半年租金。但中煤公司僅支付30萬元租金，合同約定的押金50萬元、剩余租金30萬元和應該分攤的變壓器基本容量費一直拖欠未付，構成根本違約。2020年6月28日，江鎳公司向中煤公司發出《提前終止告知函》，明確告知租賃合同自中煤公司收到告知函之日終止，中煤公司應在收到本函之日起2日內向江鎳公司支付拖欠的租金，同時拆除、搬走廠房內和土地上的所有設備，并將廠房和圍墻恢復原狀，完善廠房、土地書面移交手續。但中煤公司直至本案開庭都沒有完善書面退租移交手續。一審法院認定終止租賃合同的時間為2020年5月2日，無任何事實和法律依據。在合同履行期限屆滿之前，江鎳公司多次要求中煤公司支付租金和其他費用，但中煤公司一直拖延不予支付，明確表示且以自己行為表明不履行主要債務，為此，江鎳公司不得已才提出解除合同。合同終止時間應為中煤公司簽收告知函之日。中煤公司的違約行為致使江鎳公司簽訂合同的目的無法實現，江鎳公司根據合同法的規定可向中煤公司主張合同履行后可以獲得的利益，江鎳公司主張中煤公司承擔租賃期間的租金及基本容量費等其他費用，理應得到支持。一審法院認定終止租賃合同的時間為2020年5月2日，認定江鎳公司多次阻止中煤公司將設備搬離廠房，致使租賃時間延長，損失進一步擴大，沒有任何事實和依據。事實是，中煤公司長期不按照合同約定支付租金也不履行退租手續，突然于這天來了一伙不明身份的人要拉走中煤公司安裝在出租廠房的設備，江鎳公司故而阻攔并報警。當時，在中煤公司承諾設備拿走后盡快協商支付租金等費用，江鎳公司才同意其拉走設備，且中煤公司的剩余設備直到2020年7月才拉走。退一步講，江鎳公司即使阻止中煤公司將設備撤離現場，也是因中煤公司違約而行使留置權。按照一審判決的事實認定和判決結果，中煤公司因其違約行為導致合同提前解除，反而因此受益，顯然有違合同法的基本原理。二、一審根據最高院《關于依法妥善審理涉新冠××疫情民事案件若干問題的指導意見》（二）第6點規定處理本案，屬于認定事實和適用法律錯誤。首先，中煤公司租賃江鎳公司廠房和土地不是為了經營，而是生產，不適用該意見規定之情形。其次，租賃房中煤公司是國有企業，出租方江鎳公司是非國有企業，不屬于減免租金的對象。第三，租賃發生在疫情之前，中煤公司在疫情期間所履行的義務只是金錢給付義務，金錢給付義務不受疫情影響的情形，不適用該意見規定情形。三、中煤公司對于隔墻拆除及門窗損壞、外墻體破損均予以認可并同意修復。一審在沒有任何事實和依據的情況下駁回江鎳公司的起訴請求，缺乏事實依據。故請求對一審判決部分予以改判。
中煤公司辯稱，江鎳公司上訴沒有事實和法律依據，雙方租賃合同已經解除，同意一審判決，請求維持原判。
江鎳公司向一審法院起訴請求：1.判令江鎳公司與中煤公司簽訂的《廠房、土地租賃合同》于2020年6月28日終止；2.判令中煤公司向江鎳公司支付租金人民幣250000元（自2020年2月至2020年6月）；3.判令中煤公司支付滯納金25000元（未付金額的10%）；4.判令中煤公司支付基本容量費48750元；5.判令中煤公司將租賃廠房和土地恢復原狀（包括泡沫夾板大門、大門排水溝地橋、鋼結構廠房中間隔墻、地面基墻），按照江西省最新定額計算，折合人民幣132369.95元；6.本案訴訟費由中煤公司承擔。
一審法院認定事實：2019年7月28日，江鎳公司就廠房、土地出租事宜與中煤公司Ｇ220線彬江至分宜縣城段項目部簽訂了《廠房、土地租賃合同》，具體租賃范圍是江鎳公司西面硬化路面以西（不含硬化路面）至圍墻外面公攤面積，南面硬化路面以南（含硬化路面）至圍墻外面公攤面積的30畝土地和建筑面積為5038平方米的鋼結構廠房。租賃期限自2019年8月1日至2020年7月31日止，如使用時間不滿一年，以實際使用時間計算。廠房租金每月每平方米8.8元，土地租金每月每平方米2元。合計年租金為60萬元人民幣（不含稅）。合同簽訂后支付半年租金30萬元人民幣，2019年11月30日前支付押金50萬元，2019年12月31日前支付另外半年租金，如逾期7個工作日不付，江鎳公司有權增收10%的滯納金，并有權終止租賃協議、要求賠償。江鎳公司應于2019年8月1日將出租的土地廠房交付給中煤公司項目部使用。另外，變壓器使用基本容量費按照乙方總裝機功率250ＫＶＡ除以0.8計數（算）出變壓器所需容量，在甲方變壓器總裝機容量630ＫＶＡ中按照比例每月分攤基本容量費。租賃期間，使用該廠所發生的水、電費用由乙方承擔。乙方應合理使用并愛護該廠房及附屬設施，因乙方使用不當或不合理使用，致使該廠房及附屬設施損壞或發生故障的，乙方負責維修，拒不維修，甲方代為維修，費用由乙方承擔，經過維修不能恢復的按照原值賠償。租賃期間，乙方在租賃區域內修建圍墻，另外開啟大門進出，與甲方廠區隔離，開啟大門拆除的圍墻，歸還時恢復原樣。合同還對其他事項作了約定。合同簽訂后，江鎳公司按合同要求交付了廠房土地給中煤公司，中煤公司支付了六個月租金30萬元。中煤公司于2020年1月底，和江鎳公司法定代表人通電話，要求解除合同，因為臨近春節，中煤公司提出等過完年后搬走設備。過完春節，全國發生新冠××疫情，江鎳公司無法到分宜進行協商，說要等疫情結束才能來分宜協商。3月份，中煤公司與江鎳公司代理人劉秋華商談，江鎳公司提出要支付部分租金，還要修復廠房圍墻、門窗等費用，雙方無法達成一致意見，2020年4月3日中煤公司搬走部分設備，2020年5月2日中煤公司搬設備過程中，江鎳公司認為中煤公司未付清租金，不讓江鎳公司拖走設備，雙方發生矛盾，江鎳公司報警。2020年6月28日，江鎳公司向中煤公司項目部發出《提前終止〈廠房、土地租賃合同〉告知函》，要求終止雙方簽訂的廠房、土地租賃合同，并要中煤公司項目部2日內向江鎳公司支付拖欠的租金，拆除、搬走廠房和土地上的所有設備，將廠房和圍墻恢復原狀，完善廠房、土地書面移交手續。
一審法院認為，本案屬租賃合同糾紛。
1.關于中煤公司是否為適格主體問題。《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條規定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五十二條規定，其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。本案中，簽訂合同是中煤公司Ｇ220線彬江至分宜縣城一級公路段項目部，該項目部是中煤公司成立的機構，不具有法人資格，沒有組織機構和財產，其不能獨立承擔民事責任，Ｇ220線彬江至分宜縣城一級公路段項目是中煤公司中標并承建的項目，項目部在施工過程中，租賃江鎳公司的廠房、土地，是代表中煤公司履行職權，其在行使職權時產生的法律后果，應當由中煤公司承擔。因此，中煤公司是本案的適格主體，其以合同系項目部簽訂而認為中煤公司不是適格主體的意見，不予支持。
2.關于租金問題。一審法院認為，江鎳公司與中煤公司簽訂的《廠房、土地租賃合同》系雙方的真實意思表示，合法有效。江鎳公司已按約定將租賃物交付中煤公司使用，中煤公司應當按照合同約定履行支付租賃費的義務。中煤公司僅支付前六個月租金300000元，此后未付租金，其行為構成違約，應承擔相應的違約責任，向中煤公司支付租賃廠房、土地的租金。租金的計算，按照合同規定，中煤公司每年應當付廠房、土地的租金為600000元，時間為2019年8月1日至2020年7月31日，現中煤公司支付了半年的租金，拖欠的時間應從2020年2月1日起計算。關于租賃合同結束的時間，一審法院認為，中煤公司2020年1月底雖然口頭向江鎳公司法定代表人提出解除合同，但中煤公司并未將所有設備搬離其租用的廠房、土地，也沒有與江鎳公司辦理交接手續，因此其在未搬走設備之前占用江鎳公司廠房、設備的時間應當計算租賃費。江鎳公司于2020年6月28日發出終止租賃合同函止，但在此之前中煤公司幾次搬設備時都遭到江鎳公司阻撓，特別是2020年5月2日江鎳公司還報警，經過協調中煤公司才搬走設備。因此一審法院認定合同終止期限為2020年5月2日，支付租金的期限為2020年2月1日至2020年5月2日。根據最高人民法院《關于依法妥善審理涉新冠××疫情民事案件若干問題的指導意見》（二）第6點規定，承租非國有房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解；調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同。本案所涉標的產生于全國新冠××疫情防控期間，中煤公司向江鎳公司提出解除合同，但因疫情期間影響設備的搬遷，致使合同終止時間拖延，中煤公司后來也未實際生產經營，因此可以酌情減免租金。本案產生糾紛原因首先系受全國疫情影響，其次系江鎳公司多次阻止中煤公司將設備搬離廠房，致使租賃時間延長，損失進一步擴大，根據公平原則，酌情減免一個月零二天的租金。因此，一審法院認定計算租金的時間為二個月，中煤公司應當向江鎳公司支付租金為50000元×2月＝100000元。按合同規定，中煤公司如逾期7個工作日不付租金，江鎳公司有權增收10%的滯納金，因此中煤公司應當向江鎳公司支付滯納金10000元。關于變壓器使用基本容量費，一審法院認為，租賃合同中約定，基本容量費按照乙方總裝機功率250ＫＶＡ除以0.8計數（算）出變壓器所需容量，在甲方變壓器總裝機容量630ＫＶＡ中按照比例每月分攤基本容量費。租賃期間，使用該廠房所發生的水、電費用由乙方承擔。那么中煤公司應當按照合同規定，向江鎳公司支付基本容量費，但中煤公司在2020年1月底已經停止生產經營，江鎳公司也是因為疫情防控期間未能及時向電力部門報停，一審法院酌情減免一個月零二天的基本容量費。按每月8250元計算，中煤公司應當向江鎳公司支付基本容量費為8250元×2月＝16500元。
3.關于江鎳公司要求中煤公司將租賃廠房和土地恢復原狀的訴訟請求，一審法院認為，江鎳公司與中煤公司簽訂的租賃合同中，規定了乙方應合理使用并愛護該廠房及附屬設施，因乙方使用不當或不合理使用，致使該廠房及附屬設施損壞或發生故障的，乙方負責維修或者按照原值賠償，但合同沒有寫明廠房具體有哪些附屬設施，特別是江鎳公司提出的附屬設施圍墻，合同中沒有寫明，不清楚租賃前是否有圍墻。庭審中江鎳公司也沒有提供相關證據，證實廠房的附屬設施中泡沫夾板大門、大門排水溝地橋、鋼結構廠房中間隔墻、地面基墻等之前狀況如何，所有設施的現狀與之前狀況有何不同，具體有哪些設施受到毀損。江鎳公司也沒有提供證據證實江鎳公司在中煤公司租賃廠房的過程中，對中煤公司毀損廠房附屬設施有過交涉過程或者提出過異議。江鎳公司提供的廠房損壞清單是江鎳公司單方作出的，沒有證據效力，一審法院不予采信。因此，對于江鎳公司的該項訴訟請求，不予支持，應當予以駁回。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：一、江鎳公司與中煤公司簽訂的《廠房、土地租賃合同》于2020年5月2日終止；二、中煤公司于本判決生效之日起十日內向江鎳公司支付廠房、土地租賃費計人民幣100000元；支付拖延付款的滯納金計人民幣10000元；支付變壓器使用基本容量費計人民幣16500元；以上共計人民幣126500元；三、駁回江鎳公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費8142元，減半收取4071元，由中煤公司負擔1129元，江鎳公司負擔2942元。
二審期間，江鎳公司未支持其上訴主張，向本院提交了兩組證據：1.2020年12月20日中煤公司向江鎳公司出具的調解意向函件一份，擬證明：應中煤公司的需求拆除了隔離墻，租賃期間造成了外墻破損。中煤公司質證稱，這是一審調解期間，我方發函說明我們的主張。本院認為，雖然該函件屬案件審理期間雙方在調解時形成，但對于中煤公司在函件中對所涉事實的確認，且與本案爭議事項相關聯，本院予以采信。2.案涉租賃廠房的現狀圖片14張，擬證明：廠房現狀和大門排水溝的地橋地磚廠房中的隔離墻等損壞是中煤公司生產造成的損失。中煤公司質證稱，不是新證據，不能證實我方使用后造成的破壞損害。本院認為，結合我院現場勘查的情況及中煤公司調解函件中的陳述，可以認定照片上為案涉租賃場地的現狀，上述照片本院予以采信。
經審理查明，中煤公司在承租案涉廠房期間，由于生產需要，拆除了廠房內的隔離墻，同時在使用期間，造成了門窗破壞和外墻體破損。二審查明的其他事實和一審查明事實一致
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5083.75元，由江西江鎳高純材料有限公司負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長甘致易
審判員蔣歡
審判員何強
二〇二一年四月三十日
法官助理周翰雨
書記員周美娟
判決日期
2021-10-09
