原告胡銀峰、胡云川訴被告云南興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法組成合議庭，于2019年11月19日在本院審判庭公開開庭進(jìn)行了審理，原告胡銀峰及其委托代理人尹朝德，原告胡云川的委托代理人尹朝德,被告云南興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人王建到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
胡銀峰、胡云川等與云南興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一審民事判決書
案號：（2019）云0111民初11901號
判決日期：2020-03-31
法院：云南省昆明市官渡區(qū)人民法院
訴訟參與人信息
暫無數(shù)據(jù)
案件基本情況
原告訴稱：原告位于官渡區(qū)金馬街道辦事處金馬社區(qū)居民委員會馬軍場居民小組114號臨街5000余平米商業(yè)用房因城中村拆遷改造被依法拆除，征地各方于2010年4月8日簽訂了《官渡區(qū)金馬街道馬軍場城中村改造項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償協(xié)方》，原告選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式回遷安置，約定回遷面積超出部分在10㎡以內(nèi)的，按4000元／㎡補(bǔ)差，超出部分在10㎡至20㎡以內(nèi)的，按5000元／㎡補(bǔ)差。房屋拆遷原告于2014年8月27日與開發(fā)商云南興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就前述的產(chǎn)權(quán)調(diào)換回遷事宜簽訂《置換協(xié)議》，由被告將位于商鋪以回遷面積556.55㎡按5:1比例置換111.31㎡給原告，將金馬興隆順康欣園小區(qū)2棟1層2-1-4、2-1-5商鋪以回遷面積898.05㎡按3.75:1比例置換239.48㎡給原告（上述房屋調(diào)換按市值原告直接經(jīng)濟(jì)損失292萬元），被告將金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓商鋪按1:1的比例安置749.57㎡回遷給原告。同時約定被告協(xié)調(diào)將金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓改規(guī)劃為商業(yè)用途登記到原告名下。2014年5月27日，被告再次向原告承諾在金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓交付使用2年內(nèi)辦理完所有規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)手續(xù)，被告承諾如違約給胡銀峰造成的一切損失由被告承擔(dān)。2015年1月1日，被告將金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓商鋪交付原告使用，原告將該房屋進(jìn)行裝修后出租給他人使用。
2019年2月16日，被告告知原告約定的金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓商鋪無法變規(guī)劃無法登記到原告名下，現(xiàn)規(guī)劃為公共物業(yè)用地，要求原告必須將房屋交還被告，并告知原告現(xiàn)只剩余幾套一樓住房不調(diào)換將會被其他人進(jìn)行抵押，并承諾調(diào)換后再商量損失賠償問題。原告無法只得于2019年2月19日與被告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》將金馬順康欣園小區(qū)4棟1樓商鋪共計(jì)760.58㎡交還被告，被告僅為原告調(diào)換了另外724.92㎡的一樓住房，但并未對調(diào)換的房屋差價及原告的損失進(jìn)行補(bǔ)償，同時，因被告違約收回房屋，導(dǎo)致原告對房屋承租人違約，原告因此向承租人支付了違約金。房屋調(diào)換后，原告多次找被告要求賠償損失未果。現(xiàn)提起訴訟要求：
一、判決被告向原告支付房屋置換差價損失4159500元；
二、判令被告向原告支付房屋裝修損失508151.5元；
三、判令被告賠償原告因被告收回房屋致使原告賠償給承租人的違約金損失69600元
四、判令被告向原告支付房屋置換裝修過度期間損失86990元；
五、判令被告返還原告面積補(bǔ)差金額108150元和違規(guī)收取配套費(fèi)60481元及物管費(fèi)140985.45元；
六、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告方辯稱：
第一，答辯人與原告于2014年8月27日簽訂置換協(xié)議，約定答辯人用金馬興隆順康欣園小區(qū)商鋪1-1-2，1-1-3，合計(jì)面積111.31㎡，以1:5的比例置換原告回遷房面積556.55㎡，用金馬興隆順康欣園小區(qū)商鋪2-1-4，2-1-5合計(jì)面積239.48㎡，以1：3.75的比例置換原告回遷面積898.05㎡，合計(jì)置換面積是1454.6㎡，屬于原告和答辯人自愿協(xié)商一致發(fā)生了置換，是按當(dāng)時的商鋪銷售價格，經(jīng)雙方一致認(rèn)可，且該置換已經(jīng)全部履行完畢，商鋪置換后的產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)變?yōu)樵妫虼瞬淮嬖诖疝q人還應(yīng)當(dāng)賠償原告置換差價損失的說法。原告方認(rèn)為的置換差價損失不知從何而來，這是一個正常的市場行為，虧盈自負(fù)。
第二，對于原告的第2、3、4、5項(xiàng)主張，答辯人認(rèn)為并沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)，答辯人不應(yīng)當(dāng)賠償。相反如果原告方認(rèn)為2019年2月19日以答辯人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議對其不公平的話，答辯人可以隨時配合撤銷，讓原告按回遷安置協(xié)議及補(bǔ)充回遷安置房安置。答辯人雖然于2014年8月27日作出了承諾，且簽訂了置換協(xié)議，約定答辯人將金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓按1:1的比例置換讓原告回遷，面積是749.57㎡，但本置換協(xié)議的第七條里面明確約定，本合同若有計(jì)算或者房屋房號有誤，以現(xiàn)場實(shí)際為準(zhǔn)。因此已經(jīng)表明按1:1的面積置換后，若有計(jì)算錯誤，以實(shí)際為準(zhǔn)。答辯人并沒有承諾說按1:1的面積置換了多出來的面積，無償贈送給原告。其實(shí)在簽訂本置換協(xié)議后，并非答辯人和原告的權(quán)利義務(wù)全部結(jié)束。因?yàn)楫?dāng)時在置換之后并沒有對所有的面積和價格做好全部的約定，怎么補(bǔ)錢，怎么計(jì)算價格并沒有做出最終的一個約定。原本意思是等到答辯人去跟政府協(xié)商，如果把4棟1樓商鋪本來規(guī)劃為物管用房，能夠改規(guī)劃改為商鋪，那么就給原告方回遷，但是經(jīng)協(xié)調(diào)之后辦不到。在經(jīng)過答辯人多次和政府部門協(xié)調(diào)溝通之后，政府部門并不同意把四棟一樓的規(guī)劃用途改為商鋪或者住宅，在此情況下，答辯人才和原告重新商量如何回遷。答辯人當(dāng)時也向原告明確了就是回遷房，那邊還剩十套回遷安置房，總面積是1533.26㎡，但原告明確表示不要回遷房。經(jīng)過多次商量之后，原告和答辯人才于2019年2月19日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議是對原告方所有應(yīng)當(dāng)回遷的面積和應(yīng)當(dāng)繳納費(fèi)用的全面約定，其具體的約定內(nèi)容待會在法庭質(zhì)證階段答辯人會一一的說明。本補(bǔ)充協(xié)議，現(xiàn)答辯人和原告均已經(jīng)全部履行完畢。答辯人已經(jīng)把金馬悅城二期興隆嘉園724.92㎡的房屋產(chǎn)權(quán)證都已經(jīng)交付給了原告。原告已按約定結(jié)束了前期金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓的物業(yè)的相應(yīng)租賃、債權(quán)債務(wù)，已經(jīng)把該物業(yè)交還給了答辯人，現(xiàn)答辯人和原告之間的所有的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)全部履行完畢，答辯人并不清楚為什么需要向原告賠償。本案按補(bǔ)充協(xié)議的約定，原告方在向答辯人交還金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓的物業(yè)本來已經(jīng)延期了三個月，每個月應(yīng)當(dāng)承擔(dān)1萬元的違約金，但在原告未訴答辯人之前答辯人這邊公司綜合考慮來說，因?yàn)槎际抢鲜烊怂哉f也沒必要撕破臉為幾萬塊錢違約金去起訴他們，但殊不知他們反過來起訴了我們。
第三，答辯人認(rèn)為，原告的訴請缺乏請求權(quán)的基礎(chǔ)。如果原告認(rèn)為原告和答辯人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議不公平，或者是存在重大的誤解，可以要求撤銷，如果存在可以解除合同的情況，也可以訴請解除合同，但原告既不訴請撤銷合同，也不請求解除合同，直接要求來賠償。我不知道法律基礎(chǔ)在哪里。
針對訴請，原告舉證如下：
第一組：拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，昆明云峰賓館有限公司企業(yè)信用信息公示報告，拆遷前房屋照片，證明：1、原告系原金馬社區(qū)馬軍場居民小組114號物業(yè)的所有人，物業(yè)面積4020.55㎡，用于經(jīng)營賓館及開鋪面使用；2、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議約定按產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式回遷安置，回遷面積超出部分在10㎡以內(nèi)的按4000元／㎡補(bǔ)差，超出部分在10㎡至20㎡以內(nèi)的按5000元／㎡補(bǔ)差。
第二組：置換協(xié)議，證明：被告將位2，1-1-3商鋪以1:5的比例折合556.55㎡置換回遷給原告，將2棟1層2-1-4,2-1-5商鋪以1:3.75的比例折合898.05㎡置換回遷給原告，上述房屋調(diào)換按市值原告直接經(jīng)濟(jì)損失292萬元，同時將4棟1樓按1:1的比例置換749.57㎡回遷給原告。
承諾書2份，證明：被告承諾將金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓改規(guī)劃為商業(yè)用途登記到原告名下，并于2014年5月27日再次向原告承諾在金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓交付使用2年內(nèi)辦理完所有規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)手續(xù)，被告承諾如違約給原告造成的一切損失由被告承擔(dān)。
交付證明，證明：2016年3月30日，被告將金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓商鋪交付原告使用。
第三組：工程預(yù)算書、房屋裝修合同、付款單據(jù)，證明：原告接收金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓商鋪后，先后支付508151.5元進(jìn)行裝修，而后被告因自身原因單方面收回該商鋪應(yīng)對原告裝修損失進(jìn)行賠償。
第四組：租賃合同、營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)信用信息公司報告，商鋪經(jīng)營照片，證明：金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓由被告交付原告作為商鋪使用，原告將其租賃給他人開餐廳，超市及樂器經(jīng)營部。
第五組：補(bǔ)充協(xié)議，證明：被告告知原告金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓物業(yè)無法變更規(guī)劃為商業(yè)用途也無法登記到原告名下，因此將物業(yè)收回另行置換其他住宅物業(yè)給原告，但對原告的由商品置換為住宅的差價損失未進(jìn)行明確，且多收取了原告置換面積補(bǔ)差金額108150元并以結(jié)房費(fèi)的名義違規(guī)收取了原告配套費(fèi)60481元以及物管費(fèi)140985.45元。
第六組：接房費(fèi)用明細(xì)表、接房費(fèi)用收據(jù)，昆明市城市規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理辦法，證明：被告收回金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓商鋪時向原告收取了378363.41元，其中多收取了原告置換面積補(bǔ)差金額108150元，并以結(jié)房費(fèi)的名義違規(guī)收取了配套費(fèi)60481元以及物管費(fèi)140985.45元，該部分費(fèi)用應(yīng)返還給原告。
第七組：賠償收條、銀行交易明細(xì)，證明：因被告違約收回金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓商鋪，導(dǎo)致原告向商鋪承租人違約，原告因此向承租人支付了違約金賠償69600元，該費(fèi)用應(yīng)由被告承擔(dān)。
第八組：物業(yè)服務(wù)費(fèi)收據(jù)，證明：被告于2019年4月1日將重新置換的住宅交付給原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付房屋裝修產(chǎn)生的過渡費(fèi)用損失。
被告認(rèn)為：
第一組證據(jù)，三性認(rèn)可。
第二組證據(jù)，三性認(rèn)可，置換協(xié)議書對4棟1樓規(guī)劃無法變更又重新達(dá)成新的補(bǔ)充協(xié)議。
第三組證據(jù)，三性不認(rèn)可。
第四組證據(jù)，三性不認(rèn)可。
第五組證據(jù)，真實(shí)性合法性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。
第六組證據(jù)，真實(shí)性合法性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。
第七組證據(jù)，三性不認(rèn)可。
第八組證據(jù)，三性不認(rèn)可。
針對答觀點(diǎn)，被告舉證如下：
第一組：官渡區(qū)馬軍場城中村改造征地拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案，證明：官渡區(qū)馬軍場城中村改造征地拆遷補(bǔ)償、安置方案經(jīng)官渡區(qū)政府、官渡區(qū)金馬街道辦事處和軍馬場村的村民代表共同按《昆明主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋改造拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》《官渡區(qū)城中村改造征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見》及相關(guān)的法規(guī)、政策制定了對馬軍場城中村改造的拆遷補(bǔ)償方案，該方案適用于馬軍場村的所有被拆遷村民。
第二組：官渡區(qū)金馬街道馬軍場村城中村改造項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議（胡銀峰、胡云川），證明：2010年原告和官渡區(qū)金馬街道辦事處加快推進(jìn)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組、云南容成拆遷有限公司共同簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，約定原告選擇的回遷安置房建筑面積2914.36㎡，其他自來水、有線電視、太陽能、排水溝、電話移機(jī)、監(jiān)控等的貨幣補(bǔ)償款共為5216952.62元。
第三組：申請，證明：原告和郗秀蘭、郗會昌、郗惠玲、郗會芬、郗秀英共同向官渡區(qū)金馬街道辦事處、拆遷改造工作辦公室、云南興隆房地產(chǎn)有限公司提出申請要求：1、部分面積希望置換回遷安置房第一幢里面的小戶型（約50平方米每套）。2、部分面積希望置換回遷房屋第一幢與第二幢之間牽樓（平臺）接近的部分房屋，讓我們可以使用平臺。3、部分面積希望置換回遷樓的第四幢的第一層的全部面積。4、其余的面積用于置換住宅，讓優(yōu)先安排座向、樓層相對較好的房屋，盡量少一些損失。
第四組：關(guān)于回復(fù)馬軍場村被拆遷戶提出解決被拆遷房屋拆遷補(bǔ)償相關(guān)問題的函，證明：在原告方向被告提出申請后，被告向原告回復(fù)：1、所建蓋的回遷安置房第1幢里面的小戶型，我們盡量協(xié)調(diào)各部門、社區(qū)、村組、村民放棄第一幢的優(yōu)先選擇權(quán)、全部統(tǒng)一安置給你們。2、所建蓋的回遷安置房第一棟與第二棟之間牽樓（平臺）接近的部分盡量安置給你們。3、回遷安置房第4棟的第一層全部面積盡量安置給你們。4、關(guān)于你們家族前述1、2、3條置換后剩余的面積，盡量協(xié)調(diào)各部門給你們優(yōu)先安排座向、樓層相對較好的房屋。
第五組：置換協(xié)議，證明：原被告于2014年的8月27日簽訂置換協(xié)議，約定：1、被告用金馬興隆順康欣園小區(qū)的商鋪1-1-2、1-1-3合計(jì)面積111.31㎡，以1:5的比例置換原告的回遷房面積556.55㎡。2、被告用金馬興隆順康欣園小區(qū)當(dāng)街商鋪2-1-4、2-1-5合計(jì)面積239.48㎡，以1：3.75的比例置換原告的回遷面積898.05㎡。3、被告用金馬興隆順康欣園小區(qū)四棟1樓按1:1的比例置換回遷房面積為749.57㎡，本合同如有計(jì)算或者房號有誤，以現(xiàn)場實(shí)際為準(zhǔn)。4、辦理商鋪及4棟1層所產(chǎn)生的稅費(fèi)由乙方自行承擔(dān)，但協(xié)調(diào)4棟1層改規(guī)劃的費(fèi)用，將規(guī)劃改為商業(yè)和住宅的費(fèi)用，是由原告方承擔(dān)。5、此協(xié)議簽訂后，由于4棟1層的規(guī)劃到底能不能改掉，還不能確定，故原被告雙方并沒有一次性把雙方所有應(yīng)回遷面積和實(shí)際回遷面積以及相應(yīng)的費(fèi)用做一個最終的結(jié)算，并沒有結(jié)算清楚。
第六組：補(bǔ)充協(xié)議，證明：雙方達(dá)成一致，簽了這個補(bǔ)充協(xié)議的事實(shí)。
第七組：關(guān)于馬軍場順康欣園實(shí)際回遷的情況說明，證明：我們回遷安置房政府批的是1084套，現(xiàn)在全部回遷完了，現(xiàn)在已經(jīng)沒有任何一家了，商品房我們所以達(dá)成一致，簽了補(bǔ)充協(xié)議，給他了回遷安置房1500多平方米沒有用處，現(xiàn)在又賣不掉，就是爛在我們公司手中，這是他對我們造成的損失。
第八組：原告選擇二期商品房導(dǎo)致被告多繳納的稅費(fèi)計(jì)算表，證明：因?yàn)樵娣讲灰黄诨剡w安置房。選擇二期商品房導(dǎo)致被告方多繳納的稅費(fèi)合計(jì)是192625.64元。
第九組：配套費(fèi)核算明細(xì)，證明：我方收取費(fèi)用是合情合理有依據(jù)的。
原告認(rèn)為：第一組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。
第二組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可。
第三組證據(jù)，第四組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。被告沒有按照回復(fù)承諾中來履行，達(dá)不到他作出的承諾。
第五組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可，1-5項(xiàng)內(nèi)容認(rèn)可，但第六項(xiàng)內(nèi)容不認(rèn)可，是被告單方面陳述。
第六組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可，證明內(nèi)容不認(rèn)可。
第七組證據(jù)，真實(shí)性沒辦法核實(shí)，證明內(nèi)容不認(rèn)可，與我方無關(guān)。
第八組證據(jù)，真實(shí)性不認(rèn)可，系被告方單方制作，證明目的不認(rèn)可。
第九組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，有法律法規(guī)城中村改造是可以免配套費(fèi)。
被告對原告提交的證據(jù)三性無異議，只對證明目的提出異議，且證據(jù)客觀、真實(shí)，本院予以采信，原告認(rèn)為被告提交的第二組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可；本院予以采信，第一組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可；第三組證據(jù)，第四組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，但證據(jù)客觀、真實(shí)，本院予以采信，第五組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可，1-5項(xiàng)內(nèi)容認(rèn)可本院予以采信，第六項(xiàng)不認(rèn)可被告的證明目的；第六組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可，客觀、真實(shí)，本院予以采信，第七組證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，第八組證據(jù)系被告方單方制作，沒有其他證據(jù)予以證實(shí)，本院不予采信。
通過庭審質(zhì)證，本院確認(rèn)以下事實(shí)：二原告位于官渡區(qū)金馬街道辦事處金馬社區(qū)居民委員會馬軍場居民小組114號臨街5000余平米商業(yè)用房因城中村拆遷改造被依法拆除，征地各方于2010年4月8日簽訂了《官渡區(qū)金馬街道馬軍場城中村改造項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，原告選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式回遷安置，約定回遷面積超出部分在10㎡以內(nèi)的，按4000元／㎡補(bǔ)差。二原告于2014年8月27日與開發(fā)商云南興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就前述的產(chǎn)權(quán)調(diào)換回遷事宜簽訂《置換協(xié)議》，由被告將位于商鋪以回遷面積556.55㎡按5:1比例置換111.31㎡給原告，將金馬興隆順康欣園小區(qū)2棟1層2-1-4、2-1-5商鋪以回遷怖積898.05㎡按3.75:1比例置換239.48㎡給原告，被告將金馬順康欣園小區(qū)4棟1樓商鋪按1:1的比例安置749.57㎡回遷給原告。同時約定被告協(xié)調(diào)將金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓改規(guī)劃為商業(yè)用途登記到原告名下。2014年5月27日，被告再次向原告承諾在金馬順康欣園小區(qū)4棟1樓交付使用2年內(nèi)辦理完所有規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)手續(xù)，被告承諾如違約給胡銀峰造成的一切損失由被告承擔(dān)。2015年1月1日，被告將金馬興隆順康欣園小區(qū)4棟1樓商鋪交付原告使用，原告將該房屋進(jìn)行裝修后出租給他人使用。
2019年2月19日二原告與被告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定：二原告共應(yīng)回遷面積為3176.66㎡，一期（順康欣園）已回遷面各1017.61㎡，商鋪置換面積1453.76㎡，二期（興隆嘉園）預(yù)回遷面積724.92㎡，該協(xié)議確認(rèn)原告胡銀峰、胡云川總的回遷面積比應(yīng)回遷面積多19.63㎡
判決結(jié)果
駁回原告胡銀峰、胡云川的訴訟請求。
案件受理費(fèi)47737元，由原告胡銀峰、胡云川承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于云南省昆明市中級人民法院
合議庭
審判長吳云益
人民陪審員楊凡
人民陪審員尚炳昌
二〇二〇年二月二十六日
書記員溫夢亭
判決日期
2020-03-31
