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方煥婷上訴請求：1.撤銷原判，改判駁回中鐵電氣化一公司的訴訟請求；2.本案一、二審案件受理費由中鐵電氣化一公司承擔。事實和理由：一、雙方應繼續履行租賃合同。上訴人經營小本生意，以該生意養家，承租時支付了一定的轉讓費并經被上訴人允許對房屋進行了投資及裝修，為此付出了大量的資金和心血，被上訴人未考慮其生存狀況和經營狀況，武斷地要求解除合同，理由不充分，不應得到支持。二、自2018年9月1日起，被上訴人停止門面房供水供電服務，導致其無法經營。被上訴人要求其支付房屋占用費、物業費、垃圾費等不符合法律規定。 中鐵電氣化一公司辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。 中鐵電氣化一公司向一審法院起訴請求：1.判令自2018年8月10日起解除雙方房屋租賃合同，方煥婷將承租房屋歸還中鐵電氣化一公司；2.判令方煥婷支付房屋占用費18139元（計算方式：1649元每月，暫計算2018年8月1日至2019年6月30日，主張至房屋實際歸還之日止），物業費289.8元（計算方式：24元每月，暫計算2018年7月1日至2019年6月30日，主張至房屋實際歸還之日止），垃圾費120元（計算方式：10元每月，暫計算2018年7月1日至2019年6月30日，主張至房屋實際歸還之日止）；3.判令方煥婷支付中鐵電氣化一公司違約金3627.8元（計算方式：每月1649元×20%，暫計算自2018年7月1日至2019年6月30日，主張至房屋實際歸還之日止）；4.本案訴訟費由方煥婷承擔。 一審法院認定事實：2015年12月26日，方煥婷以伊莎曼妮（乙方）的名義與中鐵電氣化局襄陽管理部（甲方）重新簽訂了《房屋租賃合同》，約定：甲方將位于七里河路建筑面積為26.6平方米的門面房出租給乙方使用；租金為62元／ｍ／月，每月租金1649元；物業服務費0.9元／ｍ2，計24元；水費3.5元／噸、電費1.5元／Ｋｗｈ、垃圾10元／戶／月；租賃期間為一年，從2016年1月1日起至2016年12月31日止，租期滿后，乙方如續租，需提前一個月向甲方提出，甲乙雙方按市場價再行商定每平方米月租金，乙方可優先租用；乙方須向甲方交納租房押金2000元，合同期滿后無違約行為，退還押金（不計利息）；乙方因經營需要對房屋進行內部改造，需向甲方提出書面報告，經甲方確認無改變結構和水電等隱蔽工程后方可施工，且施工過程中要接受甲方監督，一旦發現有違規裝修情況須立即改正，合同終止日起一周內自行拆除自費設施，并恢復原狀，逾期甲方作無主財產處理（續租除外），甲方不承擔相應的損失；乙方必須在每月前5日內，向甲方交納本季度的預付房租、水電、暖氣、垃圾、物業等費用，逾期應每天支付3%的違約金，逾期30天不交納房租按違約退租處理，甲方不退還押金；租賃期間，乙方未經甲方書面同意，轉租承租房屋、改變房屋結構；利用該房屋存放危險品或進行違法活動的；損壞承租房屋，在甲方提出的合理期限內仍未修復的；超過約定期限未支付應由乙方交納的相關費用的，甲方有權終止協議，收回該房屋，并賠償甲方本合同約定租金總額20%的違約金。合同簽訂后，方煥婷承租案涉門面房用于經營伊莎曼妮服飾。前述租賃合同到期后，雙方未續簽租賃合同，方煥婷繼續承租案涉房屋并按期交納房屋租金至2018年7月31日、交納物業管理費和垃圾費至2018年6月30日。2018年8月2日、8月17日、8月27日、12月27日，中鐵電氣化局襄陽管理部四次向方煥婷發出書面的《門面房合同到期終止通知書》，主要內容是“通知雙方簽訂的門面房租賃合同于2016年12月26日已經到期，根據政府“三供一業”文件要求，不再與方煥婷續約，請在一個星期內（2018年8月15日、2018年8月24日前、2018年8月31日前）來我單位辦理門面房合同終止手續。我單位將于2018年9月停止門面房供水供電服務，再次通知方煥婷于2019年1月11日來我單位辦理門面房合同終止手續并結清2018年8月1日—2018年12月31日的租金8245元、物業費145.8元、垃圾費60元、水費以實際抄表為準，否則我單位將通過法律途徑解決糾紛”。但方煥婷在收到上述通知后，未辦理合同終止手續，繼續在案涉門面房經營至今，中鐵電氣化一公司遂于2018年9月1日起停止了對涉案商鋪的供電供水。另查明，中鐵電氣化局襄陽管理部系中鐵電氣化一公司的內設機構，其權利義務由中鐵電氣化一公司享有和承擔。訴訟中，中鐵電氣化一公司表示對涉案租戶所交的水電費、押金在辦理退房手續時一并處理。一審法院認為，中鐵電氣化局襄陽管理部系中鐵電氣化一公司的內設機構，其對外與方煥婷簽訂的《房屋租賃合同》經中鐵電氣化一公司追認確定有效，故該合同系當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同。上述租賃期間屆滿后，承租人繼續使用承租房屋并交納租金，中鐵電氣化一公司亦未提出異議，故雙方于2015年12月26日簽訂的《房屋租賃合同》繼續有效，租賃期限為不定期。對于中鐵電氣化一公司要求自2018年8月10日起解除雙方房屋租賃合同的請求，因法律規定不定期租賃合同，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。經查，中鐵電氣化一公司先后四次向方煥婷發出書面門面房合同到期終止通知書，最后一次通知方煥婷于2019年1月11日前來其單位辦理門面房合同終止手續并結清費用，故一審法院認定雙方之間的租賃合同于2019年1月11日解除。中鐵電氣化一公司主張自2018年8月10日為合同解除之日，與一審法院查明認定的日期不一致，一審法院予以糾正。雙方合同解除后，方煥婷應當向中鐵電氣化一公司返還租賃房屋。關于中鐵電氣化一公司主張的房屋占用費、物業服務費、垃圾費問題，因方煥婷于合同到期后仍按原租賃合同約定的標準支付租金至2018年7月31日、物業費和垃圾費至2018年6月30日，但考慮到中鐵電氣化一公司于2018年9月1日對涉案商鋪斷電斷水，影響了方煥婷的經營，以及雙方解除合同的原因、方煥婷租賃房屋的投入等各方面原因，一審法院酌情對斷水斷電之后的租金和占用費予以降低，按原租賃合同約定標準的70%予以支持，超出部分不予支持。斷水斷電之后的物業費和垃圾費不予支持。經查，合同約定的租金為1649元／月、物業費24元／月、垃圾費10元／月，方煥婷交納房屋租金至2018年7月31日、交納物業管理費和垃圾費至2018年6月30日，故方煥婷應支付2018年8月的租金1649元和2018年7月、8月的物業服務費48元、垃圾費20元，以及按每月1154.3元（1649元×70%）的標準支付自2018年9月1日起至實際返還租賃房屋時止的租金和占用費。關于中鐵電氣化一公司請求方煥婷支付違約金的請求。因中鐵電氣化一公司未提交證據證明方煥婷在合同租賃期間存在違約行為，而在《房屋租賃合同》解除后，方煥婷應當承擔支付占用案涉房屋期間的相關費用及返還租賃物的義務，不再受雙方《房屋租賃合同》關于違約條款的約束，故中鐵電氣化一公司的該項請求，無法律和事實依據，一審法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第九十三條第一款、第九十七條、第二百三十二條、第二百三十五條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十三條之規定，判決：一、確認中鐵武漢電氣化局集團第一工程有限公司與方煥婷解除《房屋租賃合同》的行為有效，《房屋租賃合同》已于2019年1月11日解除；二、方煥婷于本判決生效之日起六十日內將其占用的位于襄陽高新技術產業開發區七里河路的門面房屋騰退并返還給中鐵武漢電氣化局集團第一工程有限公司；三、方煥婷于本判決生效之日五日內向中鐵武漢電氣化局集團第一工程有限公司支付租金1649元、物業服務費48元、垃圾費20元，并按每月1154.3元的標準支付自2018年9月1日起至實際返還租賃房屋時止的租金和房屋占用費；四、駁回中鐵武漢電氣化局集團第一工程有限公司的其他訴訟請求。案件受理費434元，由方煥婷負擔。 二審中，當事人沒有提交新證據。對一審法院認定的事實，本院予以確認

一、維持襄陽高新技術產業開發區人民法院（2019）鄂0691民初3017號民事判決第一、二、四項，即：確認中鐵武漢電氣化局集團第一工程有限公司與方煥婷解除《房屋租賃合同》的行為有效，《房屋租賃合同》已于2019年1月11日解除；方煥婷于本判決生效之日起六十日內將其占用的位于襄陽高新技術產業開發區七里河路的門面房屋騰退并返還給中鐵武漢電氣化局集團第一工程有限公司；駁回中鐵武漢電氣化局集團第一工程有限公司的其他訴訟請求； 二、撤銷襄陽高新技術產業開發區人民法院（2019）鄂0691民初3017號民事判決第三項，即：方煥婷于本判決生效之日五日內向中鐵武漢電氣化局集團第一工程有限公司支付租金1649元、物業服務費48元、垃圾費20元，并按每月1154.3元的標準支付自2018年9月1日起至實際返還租賃房屋時止的租金和房屋占用費； 三、方煥婷于本判決生效之日五日內向中鐵武漢電氣化局集團第一工程有限公司支付2018年8月租金1649元,2018年7月、8月物業服務費48元和垃圾費20元；按每月1154.3元的標準支付2018年9月至2020年1月的租金、房屋占用費；按每月824.5元的標準支付2020年5月至租賃房屋返還前的房屋占用費（若2020年10月31日仍未返還房屋；自2020年11月1日起至實際返還之日，按每月1154.3元的標準支付房屋占用費）。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 一審案件受理費434元，由方煥婷負擔。二審案件受理費434元，由方煥婷負擔。 本判決為終審判決

2021-02-23