上訴人武漢東湖高新物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)沙分公司（以下簡(jiǎn)稱東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司）因與被上訴人天鑒國(guó)際工程管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱天鑒公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院作出的（2019）湘0111民初4515號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
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武漢東湖高新物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)沙分公司、天鑒國(guó)際工程管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書
武漢東湖高新物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)沙分公司、天鑒國(guó)際工程管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書
案號(hào)：（2019）湘01民終11132號(hào)
判決日期：2019-11-15
法院：湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判或者將本案發(fā)回重審；2、由天鑒公司承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、一審判決推斷認(rèn)定上訴人認(rèn)可《長(zhǎng)沙東湖高新國(guó)際研創(chuàng)中心前期物業(yè)服務(wù)委托合同》（以下簡(jiǎn)稱《前期物業(yè)合同》）內(nèi)約定的委托物業(yè)總建筑面積9.7萬(wàn)平方米不包含訴爭(zhēng)面積，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤；訴爭(zhēng)地下室系天鑒公司委托高新公司在長(zhǎng)沙國(guó)際研創(chuàng)中心內(nèi)開發(fā)的第Ａ6幢101號(hào)房屋樓下挖掘，其已通過竣工驗(yàn)收。該地下室雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但位于研創(chuàng)中心園區(qū)范圍之內(nèi)，理應(yīng)屬于《前期物業(yè)合同》約定的總建筑面積中的地下面積范圍之內(nèi)。二、天鑒公司已實(shí)際使用訴爭(zhēng)地下室，用于日常辦公期間公司員工和客戶進(jìn)入園區(qū)停放車輛所用，其實(shí)際已接收了上訴人提供的物業(yè)服務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條之規(guī)定，天鑒公司應(yīng)該履行對(duì)應(yīng)的交納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。一審法院以《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》否定上訴人的合法權(quán)益，屬于適用法律錯(cuò)誤。訴爭(zhēng)地下室天鑒公司已接收并投入日常的辦公使用，依據(jù)法律規(guī)定，其有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)；天鑒公司雖拒絕交納物業(yè)費(fèi)，但一直接收上訴人提供的配套綜合物業(yè)服務(wù)；《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》非為法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)，其只有在不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定的情況下，才有適用的空間。一審法院適用該辦法第十六條作出的相關(guān)認(rèn)定，有違相關(guān)規(guī)定，明系錯(cuò)誤。綜上，請(qǐng)求發(fā)回重審或依法改判。
天鑒公司辯稱，1、東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司陳述的對(duì)前期物業(yè)合同的總面積認(rèn)定不清，該事實(shí)在一審中明確前期物業(yè)合同約定的9.7成平方米面積不包含地下車庫(kù)，天鑒公司的產(chǎn)權(quán)面積為5755.27平方米，并就該產(chǎn)權(quán)面積已交納物業(yè)費(fèi)；2、關(guān)于法律適用，《湖南省物業(yè)收費(fèi)管理辦法》為下位法補(bǔ)充，與上位法不沖突，不影響實(shí)際實(shí)施，且天鑒公司所購(gòu)房屋建筑為地下一層地上六層，產(chǎn)權(quán)面積為5755.27平方米，地下室是在簽訂商品房買賣時(shí)約定的，并未享有產(chǎn)權(quán)，故一審法院適用法律正確；3、該地下室至今從未進(jìn)行書面交付。
東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令天鑒公司向東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司支付欠付的物業(yè)管理費(fèi)46109.71元（2016年6月1日至2019年5月31日，按1.9元／月／㎡、1635.89㎡標(biāo)準(zhǔn)收取），并以該數(shù)額為基數(shù)按照年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)，從2019年4月30日起至實(shí)際支付之日止賠償占用此筆費(fèi)用給東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司造成的損失，暫時(shí)合計(jì)主張的數(shù)額為46337.1元；2.判令天鑒公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年4月27日，天鑒公司（買受人）與高新投資公司（出賣人）簽訂《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》（合同編號(hào)：20150010101），約定天鑒公司購(gòu)買高新投資公司在雨花區(qū)金海路128號(hào)領(lǐng)智工業(yè)園（推廣名：國(guó)際研創(chuàng)中心）內(nèi)開發(fā)的第Ａ6幢101號(hào)房屋，規(guī)劃用途為工業(yè)廠房，合同約定建筑面積5755.27㎡，該商品房共計(jì)一至六樓。2015年5月28日，天鑒公司與高新投資公司另簽訂《地下室買賣協(xié)議》一份，約定高新投資公司將長(zhǎng)沙國(guó)際研創(chuàng)中心Ａ6號(hào)棟地下一層賣給天鑒公司，天鑒公司所購(gòu)地下室僅作為停車使用，經(jīng)預(yù)測(cè)，該地下室建筑面積為1635.89㎡，雙方約定地下室不辦理產(chǎn)權(quán)證。天鑒公司后取得了上述房屋（雨花區(qū)金海路128號(hào)領(lǐng)智工業(yè)園Ａ6棟101）的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，權(quán)證書（湘〔2017〕長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0162504號(hào)）載明房屋建筑面積5756.98㎡。
2016年6月23日，東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司與高新投資公司簽訂《前期物業(yè)合同》，約定高新投資公司將長(zhǎng)沙國(guó)際研創(chuàng)中心工業(yè)園區(qū)委托東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，委托物業(yè)總建筑面積為9.7萬(wàn)平方米，最終面積以產(chǎn)權(quán)測(cè)繪單位面積為準(zhǔn)，合同期內(nèi)物業(yè)費(fèi)用為1.9元／㎡，委托期限自2016年6月1日起至園區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之日。東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司后依約對(duì)長(zhǎng)沙國(guó)際研創(chuàng)中心即領(lǐng)智工業(yè)園區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，天鑒公司亦自2016年9月1日起按1.7元／月／㎡標(biāo)準(zhǔn)向東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司支付了Ａ6棟101房屋1-6樓的物業(yè)管理費(fèi)。
東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司因向天鑒公司催要地下室物業(yè)管理費(fèi)無果，于2019年4月28日訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
另查明，1.雙方庭審中均確認(rèn)湘〔2017〕長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0162504號(hào)權(quán)證書內(nèi)面積未包含訴爭(zhēng)地下室面積，東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司另認(rèn)可《前期物業(yè)合同》內(nèi)約定的委托物業(yè)總建筑面積9.7萬(wàn)平方米亦不包含訴爭(zhēng)地下室面積。
2.天鑒公司已實(shí)際使用訴爭(zhēng)地下室，用于停放員工及客戶車輛；東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司陳述現(xiàn)未就園區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行收費(fèi)。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。天鑒公司作為領(lǐng)智工業(yè)園Ａ6棟101房屋業(yè)主，東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司與高新投資公司簽訂的《前期物業(yè)合同》對(duì)天鑒公司具有約束力，東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司與天鑒公司之間形成前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，天鑒公司應(yīng)履行交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。根據(jù)查明事實(shí)，天鑒公司已按約交納了Ａ6棟101房屋1-6樓的物業(yè)管理費(fèi)，雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為天鑒公司是否應(yīng)交納附屬地下室的物業(yè)管理費(fèi)。《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)住宅的法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收，已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算。天鑒公司購(gòu)買領(lǐng)智工業(yè)園Ａ6棟101房屋后，已依法辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積僅包含1-6樓建筑面積，故天鑒公司根據(jù)產(chǎn)權(quán)記載面積向東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司交納物業(yè)管理費(fèi)符合相關(guān)法律規(guī)定，訴爭(zhēng)地下室未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積不應(yīng)作為計(jì)費(fèi)面積；且東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司與高新投資公司簽訂的《前期物業(yè)合同》內(nèi)約定的委托物業(yè)面積亦不包含訴爭(zhēng)地下室，故東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司、天鑒公司就訴爭(zhēng)地下室并不構(gòu)成前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。綜上，東湖物業(yè)長(zhǎng)沙分公司主張根據(jù)訴爭(zhēng)地下室面積收取物業(yè)管理費(fèi)沒有事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持，天鑒公司如有事實(shí)管理行為，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)法律關(guān)系另行主張。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條、第四十二條，《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決駁回武漢東湖高新物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)沙分公司的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)958元，因適用簡(jiǎn)易程序減半收取479元，由武漢東湖高新物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)沙分公司負(fù)擔(dān)。
二審審理過程中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院審理查明的事實(shí)和一審認(rèn)定的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)
判決結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)958元，由上訴人武漢東湖高新物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)沙分公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決
合議庭
審判長(zhǎng)柳江華
審判員劉剛
審判員徐成
二〇一九年十一月十五日
書記員曾知暢
判決日期
2019-11-15
