原告武漢東湖高新物業管理有限公司長沙分公司（以下簡稱原告）與被告天鑒國際工程管理有限公司（以下簡稱被告）物業服務合同糾紛一案，本院于2019年4月28日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人馬增銀、楊凱，被告委托訴訟代理人伍洋、孔慶軍均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結
武漢東湖高新物業管理有限公司長沙分公司與天鑒國際工程管理有限公司物業服務合同糾紛一審民事判決書
案號：（2019）湘0111民初4515號
判決日期：2019-07-11
法院：湖南省長沙市雨花區人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
原告向本院提出訴訟請求：1.判令被告向原告支付欠付的物業管理費46109.71元（2016年6月1日至2019年5月31日，按1.9元／月／㎡、1635.89㎡標準收取），并以該數額為基數按照年利率6%的標準，從2019年4月30日起至實際支付之日止賠償占用此筆費用給原告造成的損失，暫時合計主張的數額為46337.1元；2.判令被告承擔本案訴訟費。事實與理由：2015年4月27日，被告與長沙東湖高新投資有限公司（以下簡稱高新投資公司）簽訂合同編號為20150010101號《長沙市商品房買賣合同》，購買了該公司處開發的位于長沙市雨花區金海路128號領智工業園第Ａ6幢101號房屋一套。高新投資公司在雙方簽訂商品房買賣合同時，向被告明示了《園區臨時公約》具體內容，并告知需遵守園區《前期物業服務協議》中的相關約定。2016年6月23日，高新投資公司與原告簽訂《長沙東湖高新國際研創中心前期物業服務委托合同》，原告后按照約定對園區物業進行了經營和管理，并按照約定標準提供對應服務。被告自原告接收園區物業管理經營后，按照對應標準向原告繳納了相應的物業管理費、水電費等其他費用。但被告后卻違反前期物業管理協議約定，以種種理由自2017年1月1日起拒絕繳納其所有的Ａ6幢101號房屋地下室物業管理費，算至2019年5月31日，共欠付物業管理費46109.71元。因被告無故拒絕繳納欠付物業管理費，原告多次通過各種方式進行催討未果，故訴至法院。
被告辯稱，被告無需支付原告地下室的物業管理費，理由如下：1.被告所購買的房屋在其規劃許可中是不包含地下室的，根據湘〔2017〕長沙市不動產權第0162504號產權證顯示，被告所購房屋面積為5756.98㎡，并不包含1635.89㎡的地下室，被告就所有產權5756.98㎡的房屋面積已經足額繳納了物業管理費。2.涉案地下室是被告出于公司停車需要另行委托開發商挖掘并購買的，后來雖取得許可并通過竣工驗收，但不計算在產權面積內，且開發商一直未實際與被告辦理交接手續，根據物業管理條例第四十一條，原告應向開發商主張權利。3.原告之前并未認可該地下室的合法性，更未對地下室進行過管理和保潔，被告系自行聘請保潔阿姨進行打掃，原告對漏水問題亦未妥善解決，故被告并未享受過物業服務。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。根據當事人的陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
2015年4月27日，被告（買受人）與高新投資公司（出賣人）簽訂《長沙市商品房買賣合同》（合同編號：20150010101），約定被告購買高新投資公司在雨花區金海路128號領智工業園（推廣名：國際研創中心）內開發的第Ａ6幢101號房屋，規劃用途為工業廠房，合同約定建筑面積5755.27㎡，該商品房共計一至六樓。2015年5月28日，被告與高新投資公司另簽訂《地下室買賣協議》一份，約定高新投資公司將長沙國際研創中心Ａ6號棟地下一層賣給被告，被告所購地下室僅作為停車使用，經預測，該地下室建筑面積為1635.89㎡，雙方約定地下室不辦理產權證。被告后取得了上述房屋（雨花區金海路128號領智工業園Ａ6棟101）的不動產權，權證書（湘〔2017〕長沙市不動產權第0162504號）載明房屋建筑面積5756.98㎡。
2016年6月23日，原告與高新投資公司簽訂《長沙東湖高新國際研創中心前期物業服務委托合同》，約定高新投資公司將長沙國際研創中心工業園區委托原告進行物業管理服務，委托物業總建筑面積為9.7萬平方米，最終面積以產權測繪單位面積為準，合同期內物業費用為1.9元／㎡，委托期限自2016年6月1日起至園區業主委員會成立之日。原告后依約對長沙國際研創中心即領智工業園區進行了物業管理，被告亦自2016年9月1日起按1.7元／月／㎡標準向原告支付了Ａ6棟101房屋1-6樓的物業管理費。
原告因向被告催討地下室物業管理費無果，于2019年4月28日訴至本院，請求判如所請。
另查明，1.雙方庭審中均確認湘〔2017〕長沙市不動產權第0162504號權證書內面積未包含訴爭地下室面積，原告另認可《長沙東湖高新國際研創中心前期物業服務委托合同》內約定的委托物業總建筑面積9.7萬平方米亦不包含訴爭地下室面積。
2.被告已實際使用訴爭地下室，用于停放員工及客戶車輛；原告陳述現未就園區進出車輛進行收費
判決結果
駁回原告武漢東湖高新物業管理有限公司長沙分公司的訴訟請求。
本案受理費958元，因適用簡易程序減半收取479元，由原告武漢東湖高新物業管理有限公司長沙分公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院
合議庭
審判員袁亞
二〇一九年七月十一日
書記員肖倩
判決日期
2019-07-11
