上訴人廣州市富域房地產開發有限公司（以下簡稱富域公司）因與被上訴人廣州森尚物業服務有限公司（以下簡稱森尚公司）物業服務合同糾紛一案，不服廣州市黃埔區人民法院（2019）粵0112民初12553號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年6月17日立案后，依據《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，適用普通程序，由審判員劉卉獨任審理，本案現已審理終結
廣州市富域房地產開發有限公司、廣州森尚物業服務有限公司物業服務合同糾紛二審民事判決書
案號：（2020）粵01民終13196號
判決日期：2020-09-18
法院：廣東省廣州市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
富域公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回森尚公司的訴訟請求；2.本案一、二審案件受理費由森尚公司承擔。事實與理由：一、一審法院查明事實存在重大錯誤。1.雙方就位于廣州市黃埔區黃埔東路3713號尚品居負一層地下車庫的編號為101-190號全部90個車位簽訂了單獨的《物業服務合同》，該合同獨立于森尚公司與富域尚品居業委會的《業委會物業管理委托合同》，因為《業委會物業管理委托合同》的服務范圍僅是就地上住宅小區約2萬平方米的物業管理達成了合意，并不涉及尚品居負一層地下車庫的物業管理。一審法院未區分兩部分區域物業管理的不同，導致查明事實錯誤。2.富域尚品居業委會于2018年9月底通知富域公司，森尚公司系非法進駐富域尚品居小區。根據《物業服務合同》第12條的規定，《業委會物業管理委托合同》無效，故富域公司與森尚公司簽訂的《物業服務合同》也隨之終結。富域公司是根據富域尚品居業委會的通知來處理物業服務合同的相關問題，并不存在任何過錯。3.富域公司與森尚公司曾在街道司法所的調解下，就尚品居負一層地下車庫的物業管理達成口頭終止協議，富域公司支付負一層地下車庫的物業管理費至2018年12月31日。2019年1月1日森尚公司已撤場，未再進行物業管理。一審法院曾發函至廣州市黃埔區人民政府南崗街道辦事處詢問相關事宜，該辦事處也函復一審法院明確說明富域尚品居的商業物業即負一層地下車庫的物業合同已經于2018年12月31日終止。富域公司的代理人也在2020年3月13日上午在一審法院質證時認可了函復內容。但一審判決未陳述該辦事處函復的內容，也未陳述負一層地下車庫的物業合同已經于2018年12月31日終止的相關問題。4.2019年5月24日，南崗街道辦事處就小區消防管理存在的問題約談富域公司與富域尚品居業委會，僅是關于地上住宅小區約2萬平方米的物業管理，與尚品居負一層地下車庫無關。一審法院沒有區分地上小區物業與地下車庫的商業物業區別，錯誤認定森尚公司于2019年5月24日才撤離地下車庫的管理。二、一審法院適用舉證責任錯誤。根據誰主張，誰舉證的規則，森尚公司應對2019年1月1日后仍然對尚品居負一層地下車庫進行物業管理的事實進行舉證。森尚公司提供的證據僅是證人證言，該證據僅為打印版本，沒有證人手寫的內容，證人也未出庭作證，故這些證人證言無法證實森尚公司對尚品居負一層地下車庫進行物業管理。富域公司無法舉證“沒有進行物業管理”一個消極否定性的事實。富域公司工作人員梁瑞霞在一審中陳述富域公司已于2019年1月1日派工作人員管理尚品居負一層地下車庫，但一審法院未采納該陳述，僅根據2019年5月24日的約談就錯誤認定森尚公司于2019年5月24日撤場。
被上訴人森尚公司二審答辯稱，不同意富域公司的上訴請求，一審法院認定事實清楚，證據充分，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴、維持原判。事實和理由：一、富域公司超期上訴，應視為一審判決已生效。富域公司早在2020年4月20日就簽收了一審判決書，但森尚公司直到2020年5月19日才接到一審法院的電話通知，得知富域公司提交了上訴狀。富域公司未舉證證明其沒有超期上訴。二、富域公司稱其與森尚公司的物業服務合同已終結的主張不能成立。1.森尚公司與富域公司簽訂的《物業服務合同》第十二條關于“本合同自動終止”有明確的適用前提，即“森尚公司與小區業委會簽訂的物業管理合同無效或依法解除”，但本案中沒有任何證據證明該合同已依法認定無效或合法解除。首先，森尚公司與涉案小區業委會簽訂的《業委會物業管理委托合同》系雙方的真實意思表示，合法有效；其次，根據《物業管理條例》第十一條之規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定，涉案小區業委會無權解聘森尚公司；再次，森尚公司提交的證據證實其于2019年5月10日左右才收到涉案小區業委會解除物業服務合同的書面通知，于2019年5月31日正式撤場，停止對涉案小區的服務；最后，即使《業委會物業管理委托合同》存在無效的可能性，森尚公司持續為小區提供物業管理服務，雙方形成了事實上的物業服務管理關系。另外，從法律程序上看，合同無效須經法院或仲裁機構裁判確認，業委會無權單方面宣布《業委會物業管理委托合同》無效，該行為不產生合同由此無效或終止的法律效力。2.富域公司與森尚公司的物業服務合同合法有效，森尚公司一直履行至2019年5月31日，富域公司應依約支付物業服務費用。富域公司無權單方解除合同，也未能證明其有將解除物業服務合同的書面通知送達給森尚公司，其單方解除合同的行為無效。3.街道司法所從未主持過雙方進行調解，更不曾達成過任何口頭終止合同的協議。4.雖然廣州市黃埔區人民政府南崗街道辦事處復函一審法院稱：“經了解森尚公司在富域尚品居的商業物業合同于2018年12月31日解除，在富域尚品居住宅物業的服務于2019年5月31日解除，實際情況以雙方向法院提供的有效證據為準”，但負一層車庫是小區住宅物業的組成部分，不屬于商業物業。從森尚公司提供的照片明顯可以看出，小區住宅部分和涉案的負一層車庫共用同一個出入口，車輛進出都須經過小區大門。森尚公司未就小區的商業部分提供過物業管理服務，也不清楚該部分的物業合同于何時終止。5.森尚公司在一審中提交了涉案小區大門及停車場出入口照片以證明地下車庫屬于小區的住宅物業部分，提交了小區業主、森尚公司的保潔人員、保安人員等工作人員作出的《情況說明》、黃埔區南崗街南崗圩社區居委出具的《證明》、南崗街道辦就小區消防問題的約談通知等證據，已就所主張的積極事實即對涉案車庫進行物業管理至2019年5月31日進行了充分舉證，已完成了舉證義務。而富域公司主張森尚公司“沒有進行物業管理”系對前述積極事實的否定，此時舉證責任轉移至富域公司。富域公司雖辯稱其自2019年1月1日起自行管理地下車庫，但其未能舉證證明森尚公司已于2019年1月退場并終止物業服務，也無法說明是如何安排員工管理并舉證證明，一審法院據此認定富域公司應承擔舉證不能的后果，并無不當。從常理推斷，如果富域公司有能力自行進行物業管理的話，基于節約成本的考量早就進行自我管理了。
2019年11月25日，森尚公司向一審法院起訴請求：1.富域公司向森尚公司支付物業服務管理費38482.11元、違約金1869.06元；2.富域公司承擔本案訴訟費用。一審庭審中，森尚公司變更訴訟請求為：1.富域公司向森尚公司支付2019年1月至5月的地下車庫管理費36000元（7200元／月×5個月）；2.富域公司承擔本案訴訟費用。
一審法院經審理查明：2015年6月20日，森尚公司與廣州市黃埔東路3713號富域尚品居小區（以下簡稱“尚品居小區”）業主委員會（以下簡稱“業委會”）簽訂《業委會物業管理委托合同》，約定由森尚公司為該小區提供物業管理服務。該合同加蓋“廣州市黃埔區南崗富域尚品居業主委員會”印章，下方有張秀明、劉創彪、韓圣余、魏福彬四人簽名。
2017年8月1日，富域公司與森尚公司簽訂《物業服務合同》，委托森尚公司對富域公司位于尚品居小區負一層地下車庫編號為101-109的全部90個車位提供物業服務，服務期間自2017年8月1日至2020年6月20日止，收費方式為包干制，具體標準為80元／個／月，物業服務費應于每月10日前交納。合同第十二條約定，若森尚公司與尚品居小區業委會簽訂的物業管理合同無效或依法解除，本合同自動終止。
富域公司主張收到了尚品居小區業委會的函件，該業委會認定森尚公司非法進駐小區，要求富域公司暫緩交納物業費。富域公司提交了加蓋有“廣州市黃埔區富域尚品居業委會”印章的兩份函件，其中一份出具時間為2018年9月22日，收件人為“南崗街道辦事處”，標題為“關于森尚公司物業服務合同無效的函”，主要內容為森尚公司簽訂的合同未經業主大會表決同意，也未經業委會同意，認定森尚公司的物業服務合同無效，森尚公司為非法進駐小區的物業公司。第二份文件標題為“富域尚品居小區業主委員會會議紀要”，會議主題為“解聘物業公司”，會議時間顯示為2018年10月10日，會議主持人楊士兵，其他參會人員為湯碧霞、李悟、趙利。主要內容為決定正式解除與森尚公司的無效物業服務合同關系，要求森尚公司在2018年10月26日前做好物業工作交接并于當日撤離小區，物業事務由小區業委會代管，自2018年10月26日小區全體業主暫緩交納物業管理費，此后的物業費交納方式，待業委會后續決議并通知。落款加蓋業委會印章，四名參會人員簽名。上述兩份函件張貼于尚品居小區入口的保安亭處。
富域公司另提交了落款時間為2018年7月至10月的多份函件及圖片，擬證明森尚公司未履行物業管理職責，富域公司不應交納物業管理費，相關圖片未顯示拍攝日期，相關函件亦無證據顯示已送達森尚公司。富域公司向森尚公司足額交納地下車庫管理費至2018年12月31日，自2019年1月1日起未再交納。
一審另查明，尚品居小區在2015年1月至2019年12月期間，按照法定程序先后成立了三屆業委會，均在廣州市黃埔區人民政府南崗街道辦事處辦理備案。第一屆業委會任期為2014年12月28日至2017年12月27日，成員共九人，分別為張秀明（主任）、楊士兵（副主任）、韓圣余、李悟、劉創彪、魏福彬、劉兵、蘇敏榮、陳結芳；第二屆業委會任期為2018年8月22日至2023年8月21日，成員共五人，分別為楊士兵（主任）、湯碧霞（副主任）、李悟、趙利、許瑞盛；第三屆業委會任期為2019年10月16日至2024年10月16日，成員共九人，張廣偉擔任主任，韓圣余、陳國媚擔任副主任。南崗街道辦事處于2019年5月24日約談尚品居小區業委會及森尚公司，就該小區消防管理存在的問題進行座談，會議明確了森尚公司按照小區業委會要求撤場，避免出現消防安全管理空檔期。
以上事實，有物業服務合同、物業費發票、南崗街道辦事處復函、當事人陳述等證據證實。以上證據經過法庭質證，符合證據規則的要求，一審法院予以采信。
一審法院認為：本案爭議焦點為富域公司拒絕交納地下車庫物業管理費是否具備合法事由。
首先，富域公司系尚品居小區的開發商及地下車庫所有人，森尚公司系具備物業管理資質的企業主體，雙方自愿簽訂物業服務合同，約定的內容未違反法律、法規的強制性規定，反映當事人真實意思表示，雙方均應按照約定全面履行。該合同第十二條關于“本合同自動終止”條款有明確的適用前提，即“森尚公司與業委會簽訂的物業管理合同無效或依法解除”。具體到本案中，尚品居小區業委會與森尚公司就雙方2015年6月20日所簽業委會物業管理委托合同的效力雖然存在爭議，但現有證據并未反映上述合同已依法認定無效或合法解除，富域公司僅依據該小區業委會的單方函件即主張無需交納物業管理費，缺乏事實依據，一審法院不予采納。
其次，森尚公司與尚品居小區前后多任業委會因物業管理問題發生爭議，南崗街道辦事處多次調解并于2019年5月24日就小區消防問題約談雙方，森尚公司承諾退場并交付物業管理資料，可見森尚公司彼時仍在小區從事包括物業資料保管在內的物業管理活動。富域公司未能舉證證明森尚公司已于2019年1月退場并停止物業服務，其主張無需交納2019年1月以后的物業管理費，一審法院不予采納。
再次，富域公司一再強調自2018年10月收到尚品居小區業委會關于物業服務合同無效的函件后就無需繼續支付管理費，但該公司在此后仍繼續向森尚公司發函，督促森尚公司履行物業服務合同，并繼續交納地下車庫管理費至2019年12月31日，富域公司的實際行為與其庭審主張明顯相悖。該公司認為森尚公司提供的物業服務存在瑕疵的，可依據合同約定主張違約責任，并非其拒不交納物業費的正當理由。綜上，森尚公司請求富域公司支付2019年1月至5月期間的地下車庫管理費36000元（80元／個／月×90個×5個月），具備事實和法律依據，一審法院予以支持。
綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款、第六條之規定，于2020年4月17日作出如下判決：廣州市富域房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內向廣州森尚物業服務有限公司支付2019年1月1日至5月31日期間的地下車庫管理費36000元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費404元，由廣州市富域房地產開發有限公司負擔。廣州森尚物業服務有限公司預繳的案件受理費一審法院不作退還，廣州市富域房地產開發有限公司應負擔的案件受理費由其在履行本判決時逕付廣州森尚物業服務有限公司。
經二審庭詢，雙方當事人均確認一審判決書第6頁第4行中的“2019年12月31日”存在筆誤，應為“2018年12月31日”，并均表示同意由本院直接糾正上述筆誤，本院予以更正。一審其余查明事實無誤，本院予以確認。
二審另查明：一、森尚公司為證明自己的主張，申請證人秦某出庭作證如下：1.我自2009年至今一直居住在涉案小區；2.森尚公司自2015年起為涉案小區提供物業服務，直至2019年5月31日退場；3.我與森尚公司的股東蘭文森是鄰居關系，除此之外我不認識森尚公司的其他人；4.據了解，涉案小區4樓以上是住宅區，1-2樓目測是商業物業，3樓是架空層，地下負一層有停車場，停車場是小區業主在使用，小區外的人也可以停車，但我不清楚地下車庫是否屬于商業部分。我的車沒有停在涉案停車場，我也不清楚涉案停車場在2019年5月31日之前的物業管理方；4.地下停車場的出口和小區的大門出口是同一個欄桿，出人也出車，停車場出口保安亭的人員是森尚公司的人員。經本院組織質證，富域公司認為：秦某只能代表涉案小區住宅部分的業主，不能代表商業部分業主，且他也沒有在負一樓停車，不知道負一樓的情況。森尚公司表示確認證人證言的真實性、合法性和關某，并認為秦某的證言證實森尚公司確實在2019年1月至5月期間為涉案小區提供物業服務；雖然秦某的證言沒有直接確認地下車庫的物業管理情況，但是根據涉案小區的地下車庫和住宅物業這種緊密相關的程度，可以推定森尚公司一直在為地下車庫提供物業管理服務。
二、富域公司提交了落款日期為2019年3月8日的《關于解除的通知函》、向森尚公司郵寄該函的快遞單以及妥投證明，其中載明富域公司要求森尚公司于2019年3月11日前撤出涉案停車場，擬證明因森尚公司構成根本違約，富域公司通知要求解除物業服務合同。經本院組織質證，森尚公司認為富域公司提交的證據不屬于二審新證據。理由如下：1.富域公司的員工梁瑞霞全程參與了本案一、二審，且其是郵單中的寄件人，證明該材料一直由富域公司保管和控制，故該證據不屬于富域公司因客觀原因無法在一審舉證期限內提供的證據，即不屬于二審新證據，應依法不予采納；2.該證據只是富域公司的單方通知，屬于一方當事人的陳述，并無客觀證據予以證實，也無法證明森尚公司在2019年5月31日前已停止對涉案地下車庫提供物業服務；3.富域公司在該函件中關于涉案物業服務合同是否書面解除、解除時間、解除原因、森尚公司的撤場時間等陳述與其在本案一、二審階段的庭審陳述及提交的民事上訴狀等書面材料中所述明顯不一致，有違民事訴訟的禁反言原則和誠信原則，不應采信。
三、經本院詢問，雙方當事人均確認以下事實：1.涉案小區居民和停車場的出入口位于同一條線，停車場的保安亭出入口也是小區居民的出入口；2.在地下車庫的保安亭看守的保安是森尚公司的人員，車庫的出入口安裝有自動升降的欄桿，不需要保安操作；3.富域公司和森尚公司于2017年8月1日簽訂的《物業服務合同》與森尚公司與尚品居小區業委會于2015年6月20日簽訂的《業委會物業管理委托合同》是兩份獨立的合同，兩者之間沒有關系；4.涉案小區共有3棟單體樓，每棟樓的1-2樓為商業部分，3樓是架空層，4樓以上是住宅，且3棟樓的地下停車場均相連，每棟樓都有電梯可直達停車場；5.涉案小區每棟樓1-2樓的商業部分由富域公司自行管理。森尚公司與業委會簽訂的《業委會物業管理委托合同》中約定的物業管理范圍僅包含4樓以上的住宅部分，不包含商業部分及地下停車場。
四、對于涉案地下車庫2019年1月至5月期間的物業管理狀況。經本院詢問，富域公司稱是由其自行管理，即富域公司口頭讓商鋪的保安及清潔人員去停車場工作，包括清潔衛生、保安巡查、錄入車牌號及收取月保費，但富域公司對此未作記錄，也沒有因此而增加清潔人員和保安的工資。森尚公司對此予以否認，堅稱該期間由其提供物業服務。
五、關于森尚公司撤離涉案停車場的時間問題。富域公司認為森尚公司自行于2019年1月1日撤離，但雙方沒有辦理交接手續，富域公司也沒有森尚公司自動撤離的證據。森尚公司對此予以否認，并堅稱其繼續在涉案停車場提供服務至2019年5月底。
六、森尚公司向一審法院提交了一份落款蓋有“廣州市黃埔區南崗街南崗圩社區居民委員會”公章，落款日期為2020年1月6日的《證明》，主要內容為證明尚品居小區地下車庫由森尚公司提供物業管理服務至2019年5月31日。為此，富域公司向本院提供了一份“廣州市黃埔區南崗街南崗圩社區居民委員會”公章、落款日期為2020年1月16日的《聲明》，其中載明該居委會稱其于2020年1月6日出具的上述《證明》無效。森尚公司稱該《聲明》是該居委會應富域公司的要求所開。富域公司稱其向該居委會提交了業委會出具的物業服務合同無效的函，故該居委會就向其出具了該《聲明》。
七、經查閱一審卷宗及移送上訴材料發現，一審法院于2020年4月17日向富域公司郵寄本案一審判決書。富域公司于2020年4月20日收到后，于2020年4月30日向一審法院提交上訴狀。
經本院主持調解，雙方當事人未能達成協商一致意見
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費808元，由上訴人廣州市富域房地產開發有限公司負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判員劉卉
二〇二〇年九月十四日
書記員張冰玲
判決日期
2020-09-18
